Calcul des frais de notaire

Vous vous apprêtez à acquérir un appartement, une maison ? Nul doute que l’on vous aura parlé des frais de notaires mais savez-vous ce qu’ils recouvrent exactement, quel est leur montant, comment les financer ? Café du Patrimoine vous propose un décryptage complet de ces incontournables de tout achat immobilier.

Les frais de notaire : qu’est-ce-que c’est ?

Les frais de notaires correspondent à la somme que vous verserez au notaire au moment de l’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou encore d’un investissement qui doit vous procurer des revenus locatifs. Les frais de notaire comprennent bien sûr la rémunération du notaire (cette dernière est fixée par la loi selon les un barème précis) mais aussi les impôts ou droits de mutation à titre onéreux (DMTO) ainsi que la taxe de publicité foncière.

Frais de notaires : à qui va l’argent ?

Les frais de notaire sont constitués de 70 à 85 % de taxes et droits prélevés par le Trésor Public, le pourcentage varie selon le montant du bien. Les débours, ces sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client et servant à rémunérer les différents intervenants et/ou à payer le coût des différents documents, ainsi qu’à régler les frais exceptionnels engagés à la demande du client (ex. certains frais de déplacement) représentent eux 1/10 des frais. La rémunération du notaire correspond également à environ 1/10ème des frais de notaire.

Une grande partie des frais de notaire ne vont donc pas dans la poche du notaire. Exceptée la rémunération du notaire, les autres composantes des frais de notaire vont à l’État (dont la commune et le département).

Frais de notaire : combien ça coûte ?

La rémunération des notaires est calculée selon le barème suivant pour la vente d’un bien immobilier (et non la donation qui obéit à un barème différent) :

Prix du bien immobilier	Pourcentage
De 0€ à 6 500€	3,945 %
de 6 501€ à 17 000€	1,627 %
de 17 001€ à 60 000€	1,085 %
au-delà de 60 001€	0,814 %

N.B. La loi Macron permet aux notaires d’accorder une remise à leurs clients sur leur rémunération quand le prix de vente du bien immobilier acheté dépasse les 150 000 euros.

La taxe de publicité foncière s’élève elle à 0,10 % de la valeur du bien.

Ces deux éléments restent identiques quel que soit le type de bien acheté. En revanche, le volet fiscal des frais de notaires varie lui selon que le bien acheté est ancien ou neuf.

Les impôts ou DMTO pour un logement ancien correspondent au maximum à 5,81 % du prix de vente. Le département, la commission et l’État se répartissent ce montant. Certains départements prélèvent des sommes moins importantes, faisant baisser du même coup les droits de mutation à titre onéreux. Ainsi, les DMTO en Côte d’Or sont de 5,76 % seulement. Ils sont encore plus faibles en Isère, Morbihan, Martinique et Mayotte (5,11 %).

Les impôts ou DMTO pour un logement neuf sont eux fixés à 0,71 % du prix de vente hors TVA. Car en effet, sachez qu’un logement neuf, contrairement à un logement ancien est soumis à la TVA. Cette dernière est de 20 %, sauf dans les quartiers prioritaires de la ville où elle est abaissée à 5,5 %.

À noter : de nombreux promoteurs immobiliers proposent des frais de notaire gratuits. Renseignez-vous !

En mai 2018, le gouvernement a annoncé la possibilité pour les départements de relever, de 4,5 % jusqu’à 4,7 % en 2019, la part des droits de mutation qu’ils perçoivent.

Bien que faible, cette hausse risque d’affaiblir le pouvoir d’achat des Français qui, s’ils bénéficient actuellement de taux très avantageux, subissent aussi, surtout en région parisienne, une hausse des prix de l’immobilier conséquente.

Frais de notaire : exemples

Nous vous proposons deux exemples de calcul des frais de notaire pour un bien de 200 000 euros (proche de la valeur moyenne du patrimoine immobilier des Français qui s’élève à 164 200 euros selon une enquête d’août 2018 de Elabe pour le Crédit Foncier) et pour un bien à  500 000 euros.

Nous avons retenu 3 dates permettant d’illustrer l’incidence de la hausse des frais de notaire sur le pouvoir d’achat immobilier des Français : avant le 1^er mars 2014, entre 2014 et 2018 et 2019.

Montant du bien	Avant le 1er mars 2014	Entre le 1er mars 2014 et 2018	À partir de 2019
200 000 euros	14 213€, soit 7,1 % du prix du bien	15 580€, soit 7,8 % du prix du bien	16 013€, soit 8 % du prix du bien
500 000 euros	32 764€, soit 6,6 % du prix du bien	36 264€, soit 7,3 % du prix du bien	37 264€, soit 7,5 % du prix du bien

Source : Vous financer

Par rapport à 2014, la hausse de 2019 serait de presque 1 %, ce qui représente tout de même un surcoût de 1 800 € pour l’un achat d’un bien à 200 000 € et un surcoût de 4 500€ pour l’achat d’un bien immobilier de 500 000€.

Frais de notaire : comment les financer ?

Les frais de notaire sont bien souvent considérés comme des frais incompressibles par la banque auprès de laquelle vous souscrivez un crédit immobilier. En effet, les banques vous demanderont systématiquement de couvrir l’intégralité des frais de notaire via votre apport initial.

Sachez aussi que les frais de notaire sont le plus souvent à la charge de l’acheteur mais ce n’est pas du tout une obligation légale. Ne pas payer les frais de notaire est une possibilité qui peut être particulièrement intéressante si vous disposez d’un apport très faible. Comme ils doivent malgré tout être payés par quelqu’un une solution existe : en laisser la charge au vendeur qui gonflera d’autant le prix de vente. Avec l’accord du vendeur, vous pouvez donc demander à faire un « acte en mains ».

Pour savoir précisément à combien s’élèvent les frais de notaire d’un bien immobilier, vous pouvez avoir recours au simulateur gratuit  proposé par les Notaires de France.

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