Crowdfunding immobilier : les clés pour investir

le 18 Avril 2017

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Crowdfunding immobilier : les clés pour investir
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Les Français sont indéfectiblement attachés à la pierre et il n’est donc pas étonnant que parmi tous les domaines concernés par le financement participatif, le crowdfunding immobilier sorte son épingle du jeu. Café du Patrimoine vous présente les caractéristiques du crowdfunding immobilier ainsi que son tableau comparatif des acteurs du secteur, les risques liés à cet investissements et les conseils pour les éviter.

Les caractéristiques du crowdfunding immobilier 

De l’anglais crowd : la foule et funding : financement, le crowdfunding désigne toute activité de financement participatif. Il repose sur la participation d’un grand nombre de personnes au financement de projet d’entreprises. Appliqué à l’immobilier, il permet à des promoteurs de lever des fonds nécessaires au lancement d’un nouveau programme.

Les investisseurs peuvent investir jusqu'à 2 000 € par projet depuis le décret du 30 octobre 2016. Les conseillers en investissement participatif, eux, peuvent proposer des projets allant jusqu'à 2,5 millions d’euros.

Selon François Dutilleul, PDG de Nacarat qui s’est lancé en mai 2016 dans le crowdfunding immobilier, « Le financement participatif est un moyen d’associer le grand public à la construction de la ville de demain [...], c’est-à-dire, une ville résolument tournée vers ses habitants et respectueuse de son environnement ».

Crowdfunding immobilier : l’essor du financement participatif grand public

Le développement du financement participatif a largement profité au crowdfunding immobilier qui a connu une croissance majeure en 2016 avec une collecte de 54,8 millions d’euros, un montant en hausse de près de 80% par rapport à 2015 et un nombre d’investissement qui augmente de 83%. À noter : 2 plateformes (Wiseed et Anaxago Immobilier) concentrent 64% des montants collectés. Le crowdfunding immobilier séduit de plus en plus les particuliers. Joachim Dupont, Président d’Anaxago présente le phénomène en ces termes : « Plus qu’une tendance, le crowdfunding immobilier devient aujourd’hui une véritable source de financement à part entière, reconnue pour sa capacité à développer et financer les projets plus rapidement et plus efficacement, notamment pour les opérateurs de petite et moyenne taille qui évoluent dans un marché très concurrentiel ».

Ce succès s’explique par un contexte doublement favorable : un public traditionnellement attaché à la pierre, qui offre des projets tangibles et dans lesquels on peut facilement se projeter et, du côté des professionnels, des besoins de financement importants dus à une reprise après de longues années de crise.

Le crowdfunding immobilier : mode d’emploi

Le crowdfunding immobilier est un investissement ouvert à tous. Il s’adresse à l’investisseur particulier et se caractérise par sa grande accessibilité. En effet, le ticket d’entrée est relativement modeste, il est généralement compris dans une fourchette allant de 250€ à 1 000. Les plateformes de crowdfunding immobilier sont généralement des plateformes de crowdlending car elles mettent en relation des investisseurs grand public qui, le plus souvent, prêtent des fonds propres, et des promoteurs, généralement de taille modeste, afin de financer des projets immobiliers (construction ou rénovation). La levée de fonds permet ensuite au promoteur de décrocher plus facilement un prêt auprès d’une banque. Les investisseurs récupèrent leur capital assorti des intérêts qui oscillent d’ordinaire entre 6% et 12% (Source : Étude Xerfi, Le crowdfunding immobilier) lorsque la construction ou la rénovation de l’immeuble est achevée.

Les plateformes servent donc d’intermédiaires. Leur objectif est non seulement de mettre en relation les investisseurs et les promoteurs mais également de sélectionner des projets viables financièrement en s’appuyant sur des comités d’experts qui sélectionnent les projets et qui sont le plus souvent constitués de professionnels de l’immobilier mais aussi de banquiers et d’investisseurs institutionnels. Pour cela, elles s’attachent à proposer des projets avec des conditions de rendement et un horizon de placement attractifs pour l’investisseur particulier. Elles sont également vigilantes à la bonne santé financière du promoteur qui souhaite lever des fonds. En position d’intermédiaire, les plateformes de crowdfunding immobilier sélectionnent des projets viables, portés par des promoteurs solides, et proposent aux particuliers des placements aux conditions de rendement et de durée attractives.

La plateforme de crowdfunding se doit de prendre toutes les précautions indispensables à la sécurisation du placement telles que le financement bancaire du programme, la prise en compte de toutes les conditions administratives, l’assurance, etc. Le cadre juridique qui régit les plateformes de crowdfunding immobilier fait partie de l’arsenal destiné à sécuriser le placement. En effet, l’argent des investisseurs n’est pas directement investi dans le projet immobilier mais prêté à une société de projet ad hoc via une SAS constituée par la plateforme et à laquelle les investisseurs particuliers souscrivent soit sous forme d’obligations soit sous forme d’actions. Les investisseurs particuliers sont donc grâce à ce montage des créanciers de second rang qui ne sont à ce titre pas solidaires des risques encourus par le promoteur. Dans le pire des cas, l’investisseur essuie une perte de l’intégralité du capital qu’il a investi mais pas davantage. Le crowdfunding immobilier relève donc davantage du placement que de l’investissement dans la mesure où le capital investi est engagé sur une durée limitée et définie à l’avance dans la perspective d’un intérêt lui aussi défini à l’avance et garanti sans qu’il soit jamais question d’être associé aux bénéfices éventuels. L‘investisseur est donc exposé à un seul risque majeur (mais de taille) : le défaut complet du promoteur. Risque néanmoins plus faible que celui lié à la difficulté de trouver des acquéreurs.

Comparatif plateformes crowdfunding immobilier

L’ensemble des plateformes de crowdfunding présentées ici sont réglementées et possèdent le label « Plate-forme de financement participatif régulée par les autorités françaises », gage de sécurité pour les consommateurs.

Nom Caractéristiques
Anaxago

Le Club Anaxago Immobilier de cette plateforme de crowdfunding généraliste est une référence en matière de crowdfunding immobilier.

Axymo

Axymo est la première plateforme d'investissement immobilier regroupant les services de deux sociétés: 

Axymo Financement, conseiller en investissement participatif, spécialisé dans le co-financement de projets immobiliers, et Axymo Investissement, conseiller en investissement financier, spécialisé dans les opérations de co-investissement locatif.

Canberra Immo

Plateforme de crowdfunding et crowdlending spécialisée en immobilier. Vous pouvez en effet prêter de l’argent à des promoteurs ou entre au capitale d’une PME liée au secteur de l’immobilier.

Crowdfunding-immo

Plateforme de financement collaboratif exclusivement dédiée à la promotion immobilière. Crowdfunding-immo a finalisé le financement de 7 projets immobiliers pour 2,4 M€ en 2015.Fundimmo.

Fundimmo

Première plateforme de crowdfunding exclusivement réservée à l'investissement immobilier. En 2016, elle a réussi à lever 200 000 euros en quelques jours seulement pour financer son troisième projet immobilier.

Hexagon-e

Plateforme de « crowdbuilding », spécialiste du crowdlending dans le secteur immobilier.

Lymo

Pionnier français du crowdfunding immobilier. Bouygues Immobilier compte parmi les actionnaires de cette plateforme.

Sepreter

Plateforme de crowdfunding immobilier dédiée à la construction immobilière mais qui permet aussi de financer déménagement, rénovation et travaux sous la forme de prêts rémunérés ou non ou encore de dons.

Wiseed

Plateforme de crowdfunding pionnière mondiale et leader en France sur un modèle de prise de participation au capital. Elle comptabilise en crowdfunding immobilier 23 sorties positives. Son rendement moyen annuel est de 10% pour une durée moyenne d’investissement de 14 mois.

Weeximmo

Première plateforme de crowdfunding agréée par l’AMF dédiée à la construction de logements.

Nos conseils pour éviter les risques du crowdfunding immobilier 

Si le crowdfunding immobilier semble un placement particulièrement avantageux avec des rendements alléchants pour des engagements de 12 à 36 mois. Le taux de rentabilité interne (TRI) moyen de 2016 s’établit à 9,5% selon la baromètre 2016 du crowdfunding immobilier en France. Attention cependant, ce type d’investissement comporte néanmoins un certain nombre de risques.

Le risque de faillite du promoteur immobilier

Le risque de faillite est le principal risque du crowdfunding immobilier. Si le risque de défaut complet du promoteur peut paraître plus faible que celui lié à la difficulté de trouver des acquéreurs, signalons tout de même que ce risque est bien réel. 2017 aura d’ailleurs vu son premier raté en la matière. Le promoteur Terlat qui s'est servi du financement participatif pour six projets de construction risque la liquidation judiciaire. Deux plateformes de crowdfunding sont engagées: Anaxago et Wiseed. À elles deux, elles avaient levé pour ce promoteur près de 2,8 millions d'euros auprès de plusieurs centaines investisseurs qui au lieu des rendements de 9% à 10% espérés pourraient perdre pour la première fois tout ou partie de leur capital.

C’est pourquoi, le crowdfunding et le crowdfunding immobilier ne font pas exception à la règle : tout investissement doit être abordé par le prisme de la diversification. D’abord, il doit répondre à un besoin de diversification de votre patrimoine global. Ensuite, au sein de votre investissement crowdfunding immo, soyez vigilant à diversifier les projets, promoteurs et plateformes de financement participative afin de vous prémunir au mieux des risques.

Les risques liés à l’environnement

On n’est jamais à l’abri d’un incendie ou d’une catastrophe naturelle quelle qu’elle soit. Pour parer à cette éventualité, assurez-vous que l’assurance “Tous risques chantier” qui prends en charge tous les coûts éventuels liés à ce type de sinistre, sans preuve de responsabilité, a été prise par l’opérateur. Si l’opérateur n’a pas soucrit à cette assurance, ce sera à lui de prendre en charge les coûts, ce qui l’amènera très vraisemblablement à diminuer d’autant sa marge.

Les risques liés au délai de livraison du bien immobilier

Le crowdfunding immobilier est également soumis aux risques liés aux délais. En effet, les activités de construction sont susceptibles de prendre du retard à cause d’une mauvaise gestion, du retard d’un ou de prestataire(s), d’un ou de problème(s) technique(s) sur le chantier. Ces délais supplémentaires s’accompagnent d’une augmentation des dépenses. Assurez-vous donc que le promoteur a prévu une marge de sécurité pour palier à ce type de retard afin de sécuriser au mieux les investisseurs.

Les risques liés à la commercialisation

Le crowdfunding immobilier doit aussi faire face au risque de commercialisation. Le choix de l’emplacement tout comme l’analyse du besoin en local est donc primordiale. Assurez-vous que le promoteur est viable, vérifiez son expérience, le nombre de lots qu’il a déjà construit, son niveau d’endettement. Analysez également l’opération ; quelles assurances ont été souscrites, quelle pré-commercialisation, etc.

Le crowdfunding immobilier doit s’appréhender comme n’importe quel investissement immobilier et l’investisseur doit donc, afin de réaliser son investissement en toute connaissance de cause, évaluer le couple risque-rentabilité. Les sociétés civiles de placement immobilier constituent un autre type d’investissement immobilier accessible facilement grâce à un ticket d’entrée relativement modeste.

Les informations de Cafedelabourse.com et de ses publications sont données à titre pédagogique. Elles ne constituent en aucun cas des recommandations d'investissement. Le lecteur se doit d'étudier les risques avant d'effectuer toute transaction. Il est seul responsable de ses décisions d'investissement.

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