Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, l’assurance de prêt n’est pas obligatoire, mais au regard des montants conséquents des prêts immobiliers sollicités, les banques prêteuses demandent systématiquement aux futurs acquéreurs de s’assurer. Il est conseillé de bien négocier son assurance emprunteur pour faire baisser la note de votre crédit immo. Il est aussi désormais possible de changer d’assurance emprunteur de son crédit immobilier à tout moment grâce à la loi Lemoine.
Café du Patrimoine décrypte pour vous les quatre leviers qui existent pour changer son assurance emprunteur. Nos explications et conseils sur les derniers changements de la réglementation en vigueur.
Comment négocier votre assurance crédit immobilier ?
Pourquoi est-il si important d’avoir une bonne assurance prêt immobilier et de renégocier son assurance emprunteur
L’assurance du prêt immobilier protège à la fois le prêteur et l’emprunteur. Elle représente le deuxième poste de dépense du crédit après les intérêts et peut représenter environ un tiers du coût total de l’emprunt. Il s’agit donc d’une variable très importante à prendre en compte et qui doit faire l’objet de négociations.
Dans le contexte actuel de remontée des taux et de crise du logement, les Français ont de plus en plus de mal à réaliser leur projet immobilier, en particulier les primo-accédants, le coût du crédit étant trop élevé. La baisse de pouvoir d’achat immobilier est notable et s’établit, sur un an, en mars 2023, à 12 mètres carrés en moyenne selon la Banque de France. La situation pourrait encore se dégrader même si on constate une baisse des prix de l’immobilier en raison de la flambée des taux d’intérêt des crédits immobiliers. En mai 2023, le taux moyen d’un crédit immobilier s’élève à 3,28 % contre 1,39 % en mai 2022.
Dans ce contexte, toutes les économies sont bonnes à prendre et il est judicieux de négocier âprement son assurance emprunteur, ou renégocier son assurance emprunteur.
Notez également que depuis le 28 janvier 2021, sur demande du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), les banques sont obligées d’inclure le coût de l’assurance de prêt dans les charges annuelles de crédit pour calculer l’endettement des futurs emprunteurs. Et cela n’est pas sans incidence sur les capacités d’emprunt des ménages. De fait, cette pratique induit une augmentation du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) du prêt. Or, ce TAEG est limité au taux d’usure (4,68 % pour les prêts immobiliers à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus actuellement) qui est le taux maximum auquel un crédit peut être accordé. En cas de TAEG supérieur, le prêt est automatiquement refusé. Il est donc crucial, pour garder un TAEG en dessous du taux d’usure, de veiller à la compétitivité de son assurance emprunteur.
Pour les propriétaires qui ont un crédit immobilier en cours et ont souscrit à une assurance emprunteur, revoir son assurance de prêt c’est potentiellement faire une économie de plusieurs milliers d’euros, car l’assurance représente une part importante dans le coût d’un emprunt immobilier.
Actuellement sur le produit assurance emprunteur, les taux moyens d’assurance de crédit immobilier sont de 0,45 % pour les emprunteurs de moins de 35 ans, de 0,55 % pour les emprunteurs de 35 à 45 ans, de 0,80 % pour les emprunteurs de 45 à 55 ans et de 1,20 % pour les emprunteurs de plus de 55 ans et l’on peut constater des écarts de 30 points de base entre les banques et les spécialistes. Pour un couple qui emprunterait 200 000 € sur 20 ans avec des garanties à 100 % pour chacun, cela peut représenter une économie supérieure à 20 000 € sur la totalité du prêt. Et les économies seraient encore plus substantielles si les montants empruntés et la durée de l’emprunt étaient plus importants. Il est fréquent qu’une renégociation d’assurance emprunteur permette d’économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros. Pensez donc à faire jouer la concurrence et à ne pas forcément souscrire l’assurance de la banque ! La délégation d’assurance de prêt vous permet de réaliser de vraies économies.
Sachez aussi que le coût de l’assurance emprunteur varie énormément selon votre activité et les métiers à risque sont très fortement pénalisés. Ainsi, le magazine Capital dans un article sur les métiers à risque qui font bondir la facture de l’assurance pointe du doigt la différence d’assurance emprunteur entre un cadre de bureau (taux d’assurance groupe 0,34 % et taux d’assurance individuelle 0,12 %) et un militaire (taux d’assurance groupe 0,61 % et taux d’assurance individuelle 0,25 %) ou encore un ouvrier manipulant des objets lourds ou dangereux (taux d’assurance groupe 0,58 % et taux d’assurance individuelle 0,17 %).
4 lois pour changer son assurance emprunteur
Vous désirez faire baisser la facture et renégocier votre assurance emprunteur ? Sachez que vous disposez de quatre leviers pour négocier votre assurance emprunteur.
Loi Lagarde : les emprunteurs peuvent choisir leur assurance prêt immobilier
Depuis 2010, la loi Lagarde offre une véritable liberté à l’emprunteur pour choisir son assurance de prêt. Les particuliers sont libres de contracter leur prêt immobilier auprès d’un organisme et de souscrire l’assurance emprunteur auprès d’un autre. Mais dans les faits, la plupart des banques et établissements de crédit se montrent réticents à accorder un prêt avec délégation à un tiers assureur. Surtout, les emprunteurs restent embarrassés de négocier séparément leur assurance, au moment même où ils négocient le taux de leur emprunt immobilier.
Loi Hamon et Sapin 2 : plus de liberté des emprunteurs face aux banques
La loi Hamon du 17 mars 2014 permet de faire jouer plus facilement la concurrence lors de la souscription d’une assurance emprunteur pour obtenir un contrat plus compétitif et mieux adapté à la situation personnelle de l’emprunteur. Les banques ont désormais l’obligation de fournir à leurs clients des informations détaillées sur les niveaux de garanties de l’assurance de prêt qu’elles exigent. Depuis le 1er mai 2015, les banques s’engagent à utiliser uniquement les critères d’équivalence définis par le CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier) pour motiver le refus de non équivalence. L’emprunteur peut donc faire jouer librement la concurrence en comparant facilement les offres et ainsi obtenir un contrat plus économique et mieux adapté à sa situation personnelle.
La loi Hamon permet aussi de changer d’assurance de prêt dans les 12 mois qui suivent la signature de l’offre de prêt. Les emprunteurs sont libres pendant les 12 mois qui suivent la signature, à condition que la couverture proposée par le nouvel assureur soit équivalente, de chercher ailleurs un contrat d’assurance plus avantageux et de résilier l’ancien sans aucun frais ni pénalité.
Loi Bourquin : résilier son contrat assurance emprunteur tous les ans
En février 2017, une nouvelle avancée a lieu : une ordonnance sur les contrats de crédits aux consommateurs de la loi Sapin 2 permet de résilier chaque année son assurance dans le cadre d’un emprunt immobilier. La mesure concerne les prêts souscrits à partir de la date de publication de la loi. Au 1er janvier 2018, grâce à l’amendement Bourquin, tous les crédits en cours étaient concernés.
En outre, la loi Bourquin prévoit également de renforcer le dispositif d’information de l’emprunteur de son droit à résiliation et des délais qu’il doit respecter pour en faire usage, tout en renforçant les sanctions en cas de manquement par l’assureur à ses obligations d’information.
Enfin, la loi Bourquin a permis de diminuer les refus non justifiés de changement d’assurance emprunteur. En effet, elle stipule que les assureurs qui refusent une demande de substitution d’assurance présentée par un emprunteur sont obligés de présenter l’intégralité des motifs de refus et de préciser les documents manquants.
Une résiliation à tout moment de son assurance emprunteur grâce à loi Lemoine entrée en application le 1er juin 2022
Après un ultime vote du Sénat le 17 février 2022, le Parlement a entériné la loi Lemoine qui, depuis le 1er juin 2022, rend possible à tout moment la résiliation de l’assurance-emprunteur. Désormais, un particulier peut, à tout moment, résilier son assurance-emprunteur de crédit immobilier pour en souscrire une autre aux garanties identiques.
Outre les économies que cette décision va permettre de réaliser aux consommateurs qui vont changer d’assurance emprunteur pour une nouvelle plus avantageuse (6 310€ en moyenne selon Réassurezmoi), cette mesure rend effectif le droit à l’oubli : avec la résiliation à n’importe quel moment, un assuré guéri va pouvoir mettre à jour sa situation avec un nouveau contrat et ne plus payer les surprimes afférentes. Ces dernières atteignent facilement 300 % de la cotisation de base.
D’autant que cette loi introduit aussi des avancées majeures concernant le droit à l’oubli et le questionnaire médical. Ainsi, a été décidé la suppression du questionnaire médical pour les prêts immobiliers inférieurs à 200 000 euros et dont le terme intervient avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. De plus, le droit à l’oubli a été étendu. Pour rappel, le droit à l’oubli permet aux emprunteurs de ne pas déclarer un cancer ou une hépatite C survenu avant la demande d’emprunt dans deux cas :
- si la maladie a été diagnostiquée avant l’âge de 21 ans avec des traitements terminés depuis 5 ans,
- si la maladie a été diagnostiquée après 21 ans, si le protocole thérapeutique est achevé depuis plus de 5 ans (contre 10 auparavant).
Comment changer d’assurance emprunteur ?
Pour faire ce changement, rien de plus simple : il suffit que l’emprunteur envoie sa demande de résiliation et le nouveau contrat d’assurance emprunteur choisi avec un devis accompagné des conditions générales du contrat car le niveau de garantie doit être équivalent (si ce n’est pas le cas, la banque peut refuser le changement). Ce courrier devra être adressé par lettre recommandée à l’établissement bancaire et/ou à l’assureur.
Nos conseils pour changer d’assurance de prêt immobilier
Choisir les garanties proposées par votre assurance prêt immobilier
Avant de penser à changer d’assurance de prêt, soyez vigilant dès le départ en déterminant les garanties dont vous avez besoin, notamment la répartition entre les co-emprunteurs (par exemple 50, 75 ou 100 % du capital emprunté pour chaque co-emprunteur), ainsi que les exclusions comme la pratique de certains sports à risques.
Comparer les offres d’assurances avant de signer votre contrat
Ayez le réflexe de comparer avant de signer, et pas seulement le taux du crédit car il ne détermine pas à lui seul le coût de votre crédit. Le coût réel d’un crédit est exprimé par le taux effectif global (TEG) ou taux annuel effectif global (TAEG), qui comprend le taux nominatif du crédit plus tous les frais annexes dont l’assurance. Depuis le 1er janvier 2015, chaque offre de prêt doit indiquer le taux annuel effectif de l’assurance (TAEA). Ce taux doit préciser le coût de l’assurance par mois, par trimestre ou par an et le coût total de l’assurance sur toute la durée du prêt.
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Quelques questions sur l’assurance emprunteur ?
Pourquoi renégocier son assurance prêt immobilier ?
L’assurance emprunteur d’un prêt immobilier représente une part non négligeable du coût du crédit et son poids reste constant tout au long de la durée de vie du prêt. Renégocier son assurance emprunteur permet donc de faire des économies substantielles, de l’ordre de plusieurs milliers d’euros.
Comment changer son assurance emprunteur ?
Pour renégocier son assurance emprunteur, déposez votre dossier auprès de plusieurs assureurs ou utilisez les services d’un courtier spécialisé en spécifiant bien les niveaux de garanties de l’assurance de prêt exigés par la banque qui vous octroie le prêt immobilier et comparez les offres entre elles. Vous pouvez résilier votre contrat pour en choisir un plus avantageux à n’importe quel moment.
Quels critères prendre en compte pour renégocier son assurance emprunteur ?
En premier lieu, veillez à ce que les niveaux de garantie soient équivalents. Si ce n’est pas le cas, votre demande pourra être refusée. Ensuite, faites jouer la concurrence, comparez les devis et le coût de l’assurance emprunteur pour chacune des offres avant de choisir la plus avantageuse.
Toutes nos informations sont, par nature, génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle et ne constituent en aucune façon des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions et ne peuvent être assimilées à une prestation de conseil en investissement financier, ni à une incitation quelconque à acheter ou vendre des instruments financiers. Le lecteur est seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre la société éditrice de Cafedelabourse.com ne soit possible. La responsabilité de la société éditrice de Cafedelabourse.com ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.
Responsable Editoriale - Café de la Bourse
Après des études littéraires et une double formation en communication à la Sorbonne et au CELSA, Clémence Tanguy a travaillé à la SNCF et au Conseil Général des Hauts-de-Seine avant d'intégrer l'équipe de Café de la Bourse en 2015. Elle est en charge des sujets relatifs à l'actualité macro-économique, aux crypto-monnaies, aux produits financiers, aux finances personnelles et à l'investissement en général, avec une approche pédagogique et pragmatique.