Immobilier : acheter du neuf ou de l’ancien ?
- Café du Patrimoine on 21 Février 2012
C'est décidé, vous voulez devenir propriétaire, mais un dilemme se pose à vous : acheter du neuf ou de l’ancien ? Voici quelques éléments pour vous guider dans votre choix.
Un logement est fiscalement considéré comme neuf quand il correspond à une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou quand il est revendu par son premier acquéreur moins de cinq ans après son achèvement.
Neuf contre ancien
Dans le neuf ...
... les frais de notaire plus bas
Les frais de notaires comprennent les droits de mutation (vers l’Etat et les collectivités), les honoraires et les débours.
Les droits de mutation étant réduits pour un bien neuf, les frais de notaires représentent 2% à 3% du prix, contre 6% à 7% du prix pour un bien immobilier ancien.
... vous êtres protégé par la garantie décennale du promoteur
La loi de 1978 engage la responsabilité du promoteur pendant dix ans en cas d’éventuels défauts mettant en cause la solidité du logement.
... votre logement est aux dernières normes
Les logements neufs ont l’avantage d’être aux normes sur les installations de plomberie, d’électricité et de chauffage. La qualité de l'isolation thermique, supérieure à celle de l'ancien, permet de faire d’importantes économies d’énergie.
... vous pouvez bénéficier du prêt à taux zéro
A l’achat d’un bien neuf, les nouveaux propriétaires peuvent bénéficier d’un prêt à taux zéro + ("PTZ +").
Depuis le 1er janvier 2012, des modifications ont été apportées. Ce taux est désormais accordé en fonction des conditions de ressources et de la zone géographique. La durée de remboursement a été raccourcie ; 8 à 25 ans, contre 5 à 30 ans auparavant.
Les seuls bien anciens concernés par le PTZ + sont les logements sociaux achetés par leurs locataires, et les logements anciens rénovés pouvant être considérés comme neufs (mesure en vigueur au 1er juin 2012).
Dans l'ancien ...
... les prix sont plus bas
Les prix d'achat dans l'immobilier ancien sont en moyenne 15 % à 30 % inférieurs à ceux du neuf.
Un trois pièces de 75 mètres carrés dans le 13ème arrondissement de Paris se vend 784 000€ dans le neuf, et 690 000€ dans l'ancien.
La TVA immobilière, payée par le vendeur, n’est pas applicable sur les biens anciens, ce qui peut expliquer en partie la différence de prix.
... soyez préparés à faire des travaux réguliers d'entretien
Contrairement aux logements neufs, les biens anciens ne satisferont pas toujours les dernières normes d’installations. Les travaux de mise aux normes peuvent coûter très cher.
... l'isolation est trop souvent de piètre qualité
Les logements anciens ont souvent une mauvaise isolation, tant thermique que phonique. Si vous habitez sous les toits, vous aurez très chaud en été, et froid en hiver. De plus, vos charges de copropriété risquent d'exploser.
La finesse des planchers vous exposera aux nuisances sonores de vos voisins. Cela est encore plus vrai des très vieux immeubles, antérieurs à 1860.
Caroline Bordecq
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