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Investissement immobilier : pourquoi pas à l’étranger ?

le 8 Février 2012
Investissement immobilier : pourquoi pas à l’étranger ? image

Diversifier ses placements, avoir un pied-à-terre pour les vacances, préparer sa retraite sous le soleil, autant d’arguments qui peuvent motiver un investissement immobilier à l’étranger.

Pourquoi investir à l’étranger ?

Le marché immobilier français de moins en moins accessible

Les prix de l’immobilier explosent, investir en France n’est plus accessible à tout le monde. Au 1er janvier 2012, le prix moyen du mètre carré pour un appartement à Paris atteint 7917€, selon meilleursagents.com. L'étranger offre de belles opportunités d'investissement, notamment pour une résidence secondaire.

Un marché immobilier mondial globalement en baisse

Depuis 2007, les prix de l’immobilier en Irlande ont chuté de 40% et de 25% en Espagne. Les prix immobilier des Etats-Unis, au 3ème semestre de 2011, étaient en baisse de 7,5% sur un an. Le Royaume-Uni ne fait pas exception. Au premier semestre de 2011, le prix des maisons avait chuté de 4% en un an.

La fin des barrières spatio-temporelles

L’arrivée des compagnies aériennes low cost a fait tomber les frontières spatio-temporelles. Il est maintenant possible d’être en 1h30 à Barcelone pour 30€. Internet permet aussi d’entrer en contact avec le monde entier sans bouger de chez soi. Trouver les bonnes affaires à distance, c’est possible.

Comment s’y prendre ?

Avant tout, choisissez bien le pays dans lequel vous voulez investir.

Favorisez des pays avec un climat politique stable et des tribunaux indépendants et efficaces. Pour évaluer cela, vous pouvez vous aider des classements publiés par les organisations internationales.

C'est un bon point de départ pour vos recherches : consultez le classement des pays selon leur Indice de Développement Humain (IDH), établi chaque année par le Programme des Nations unies pour le développement (PNUD). L'IDH est établi selon des critères de développement économique, mais aussi selon la qualité de la santé, de l'éducation, de l'environnement et de la gouvernance.

Vous pourrez ensuite compléter par d'autres études, comme par exemple celle de Transparence International, qui publie un indice de perception de la corruption.

En tous cas, rendez-vous sur place pour éviter les mauvaises surprises. Ne vouez pas une confiance aveugle à ce que vous pouvez trouver sur internet ou sur des brochures. Vérifiez et recoupez vos informations.

De la même façon, tenez compte de la liquidité du bien. Il ne faudrait pas que vous soyiez amené à le brader en cas de vente rapide.

Comment financer son investissement ?

Vous pouvez souscrire un crédit en France ou dans le pays d’acquisition. Des établissements spécialisés peuvent servir d’intermédiaire entre les banques et vous.

Emprunter en France pour acquérir un bien à l’étranger

Les banques exigent généralement des garanties en France : hypothèque sur un bien, une caution ou le nantissement d’un contrat d’assurance-vie, par exemple.

Du fait des différences en matière juridique d’un pays à l’autre, en cas de non remboursement du crédit, la banque pourrait avoir des difficultés à faire valoir ses droits sur le bien à l’étranger.

Emprunter dans le pays où se trouve le bien

Obtenir un crédit immobilier à l’étranger peut s’avérer d’autant plus difficile que vos revenus sont domiciliés en France.

Si toutefois vous y parvenez, il existe des risques de change puisque les remboursements se feront dans la devise locale et non pas dans la devise de vos revenus.

En revanche, vous obtiendrez plus facilement des garanties si votre crédit est souscrit dans le pays du bien.

Quid de la fiscalité ?

Impôt sur le revenu

Si votre résidence fiscale est en France, vous devez déclarer votre bien comme s'il était situé en France. Vous devrez déclarer les revenus fonciers en cas de mise en location, et la plus-value en cas de vente, même s’ils proviennent de l’étranger.

Afin d’éviter la double imposition, renseignez-vous sur une éventuelle convention fiscale entre la France et le pays où se trouve le bien. La France a signé une convention en matière d'impôt sur le revenu avec une centaine de pays. L’impôt acquitté à l’étranger sera déduit de l’impôt français par l'intermédiaire d'un crédit d'impôt.

ISF

Concernant l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), en temps que résident français, vous serez imposable en France sur tous vos biens immobiliers situés en France et à l’étranger. L'existence d'une convention fiscale permet d'éviter une double imposition.

Droits de succession

En cas de succession, si vous êtes résident Français, l'imposition se fera en France.

Depuis 1999, si votre héritier a été domicilié en France plus de six ans au cours des dix dernières années, la succession sera aussi réglée en France même si vous êtes résident étranger. En cas de conflit sur la résidence fiscale, l'existence d'une convention bilatérale en matière de succession permet de désigner le pays qui va taxer et d'éviter la double imposition.

Pour ne plus payer ces différents impôts, vous pouvez toujours vous expatrier dans un pays à la fiscalité plus douce.

Caroline Bordecq

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