Investissement immobilier : pourquoi pas à l’étranger ?

le 14 Avril 2016

banniere-ass-vie_300-250
Investissement immobilier : pourquoi pas à l’étranger ?
investir-argent-bourse-300250

Diversifier ses placements, avoir un pied-à-terre pour les vacances, préparer sa retraite sous le soleil, autant d’arguments qui peuvent motiver un investissement immobilier à l’étranger.

Pourquoi investir dans l'immobilier à l’étranger ?

Le marché immobilier français est de moins en moins accessible malgré un ralentissement de la hausse ces dernières années.

Les prix de l’immobilier explosent, investir en France n’est plus accessible à tout le monde. Au 1er janvier 2016, le prix moyen du mètre carré pour un appartement à Paris atteint 7760€, selon meilleursagents.com. Les prix de l'immobilier en France augmentent plus vite que les revenus des ménages. Mais ce que l'on sait moins, c'est que l'Hexagone fait partie des pays d'Europe où la pierre est la moins accessible (étude Deloitte 2015). Le réseau d'agences immobilières ERA a comparé en 2015 le pouvoir d'achat immobilier de ses clients dans les principales capitales européennes où il est présent. Et le constat est sans appel : Avec le même budget, un acheteur disposera d'un appartement deux fois plus grand à Berlin ou à Vienne que dans la capitale française. L'étranger offre donc de belles opportunités d'investissement, notamment pour une résidence secondaire.

L’arrivée des compagnies aériennes low cost a fait tomber les frontières spatio-temporelles. Il est maintenant possible d’être en 1h30 à Barcelone pour 30€. Internet permet aussi d’entrer en contact avec le monde entier sans bouger de chez soi. Trouver les bonnes affaires à distance, c’est possible.

Comment s’y prendre pour investir dans l'immobilier étranger ?

Avant tout, choisissez bien le pays dans lequel vous voulez investir.

Favorisez des pays avec un climat politique stable et des tribunaux indépendants et efficaces. Pour évaluer cela, vous pouvez vous aider des classements publiés par les organisations internationales.

C'est un bon point de départ pour vos recherches : consultez le classement des pays selon leur Indice de Développement Humain (IDH), établi chaque année par le Programme des Nations unies pour le développement (PNUD). L'IDH est établi selon des critères de développement économique, mais aussi selon la qualité de la santé, de l'éducation, de l'environnement et de la gouvernance.

Vous pourrez ensuite compléter par d'autres études, comme par exemple celle de Transparence International, qui publie un indice de perception de la corruption.

En tous cas, rendez-vous sur place pour éviter les mauvaises surprises. Ne vouez pas une confiance aveugle à ce que vous pouvez trouver sur internet ou sur des brochures. Vérifiez et recoupez vos informations.

De la même façon, tenez compte de la liquidité du bien. Il ne faudrait pas que vous soyiez amené à le brader en cas de vente rapide.

Comment financer son investissement immobilier ?

Vous pouvez souscrire un crédit immobilier en France ou dans le pays d’acquisition. Des établissements spécialisés peuvent servir d’intermédiaire entre les banques et vous.

Emprunter en France pour acquérir un bien à l’étranger

Les banques exigent généralement des garanties en France : hypothèque sur un bien, une caution ou le nantissement d’un contrat d'assurance-vie, par exemple.

Du fait des différences en matière juridique d’un pays à l’autre, en cas de non remboursement du crédit, la banque pourrait avoir des difficultés à faire valoir ses droits sur le bien à l’étranger.

Emprunter dans le pays où se trouve le bien

Obtenir un crédit immobilier à l’étranger peut s’avérer d’autant plus difficile que vos revenus sont domiciliés en France.

Si toutefois vous y parvenez, il existe des risques de change puisque les remboursements se feront dans la devise locale et non pas dans la devise de vos revenus.

En revanche, vous obtiendrez plus facilement des garanties si votre crédit est souscrit dans le pays du bien.

La fiscalité d'un investissement immobilier 

Impôt sur le revenu

Si votre résidence fiscale est en France, vous devez déclarer votre bien comme s'il était situé en France. Vous devrez déclarer les revenus fonciers en cas de mise en location, et la plus-value en cas de vente, même s’ils proviennent de l’étranger.

Afin d’éviter la double imposition, renseignez-vous sur une éventuelle convention fiscale entre la France et le pays où se trouve le bien. La France a signé une convention en matière d'impôt sur le revenu avec une centaine de pays. L’impôt acquitté à l’étranger sera déduit de l’impôt français par l'intermédiaire d'un crédit d'impôt.

ISF

Concernant l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), en temps que résident français, vous serez imposable en France sur tous vos biens immobiliers situés en France et à l’étranger. L'existence d'une convention fiscale permet d'éviter une double imposition.

Droits de succession

En cas de succession, si vous êtes résident Français, l'imposition se fera en France.

Depuis 1999, si votre héritier a été domicilié en France plus de six ans au cours des dix dernières années, la succession sera aussi réglée en France même si vous êtes résident étranger. En cas de conflit sur la résidence fiscale, l'existence d'une convention bilatérale en matière de succession permet de désigner le pays qui va taxer et d'éviter la double imposition.

Pour ne plus payer ces différents impôts, vous pouvez toujours vous expatrier dans un pays à la fiscalité plus douce.

A lire aussi :

Investir dans l’immobilier européen

Comment transmettre votre patrimoine à vos enfants

Les informations de Cafedelabourse.com et de ses publications sont données à titre pédagogique. Elles ne constituent en aucun cas des recommandations d'investissement. Le lecteur se doit d'étudier les risques avant d'effectuer toute transaction. Il est seul responsable de ses décisions d'investissement.

Téléchargez votre rapport gratuit


Nos conseils pour choisir et améliorer le rendement de son assurance-vie

Optimiser son assurance-vie : nos conseils pour choisir et améliorer le rendement de son assurance-vie