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Guide d’optimisation fiscale : les produits loi Scellier

Samuel You : Conseiller patrimonial @ Phoenix Financele 30 Novembre 2009
Guide d’optimisation fiscale : les produits loi Scellier image

La fin d’année approchant vous allez commencer à être sollicités de toute part par des revendeurs de produits de défiscalisation ou des sites internet mettant avant tout en avant l’avantage fiscal que ces produits offrent.

Sans vouloir dénigrer ni les produits, ni les intermédiaires puisque j’en fais parti, il est important de bien séparer le bon grain de l’ivraie en adoptant des critères de prudence et de bonne gestion. Il ne faut jamais oublier que l’avantage fiscal à l’entrée n’est que l’accessoire à ces derniers et qu’il convient de ne jamais oublier qu’ils doivent entrer dans une logique patrimoniale globale mise en place sur une stratégie de long terme !

En outre, il faut se rappeler que si ces produits (qui opèrent sur les fameuses niches fiscales actuellement décriées et dont il faut calculer l’impact du plafonnement pour chacun des patrimoines même si pour cette année certains produits ne sont pas impactés) offrent un intérêt fiscal plus ou moins important c’est qu’ils sont là pour soutenir un secteur en difficultés ou une zone géographique peu prisée des investisseurs.

Ce sont donc des produits risqués. S’ils offrent tous un avantage fiscal à l’entrée il convient de bien les analyser pour ne pas constater une perte supérieure à la sortie.

Comme vous le verrez ci-dessous chaque secteur ou presque dispose de ses produits permettant une optimisation fiscale de votre investissement : dans l’immobilier tout d’abord principalement avec la nouvelle loi Scellier ou bien dans le cadre de la rénovation de monuments historiques par exemple ; dans le secteur des actions avec les possibilités dans le cadre d’un investissement en direct ou via des fonds dédiés (*FIP/FCPI*, holding…) ou bien encore pour les investissements dans les DOM/TOM avec la loi Girardin. Plus confidentiellement, les passionnés de l’audiovisuel et du cinéma ont aussi la possibilité de soutenir ce secteur tout en réduisant son imposition sur le revenu avec les SOFICA.

Nous allons évidemment étudier les différents produits point par point mais ce petit catalogue permet déjà de voir que l’on peut diversifier les investissements et donc se fondre dans une approche de gestion globale de son patrimoine qui ne visera pas à chercher la plus forte réduction d’impôt mais à mettre en place une logique de développement durable (le mot est à la mode) de son patrimoine. Le réel intérêt de chacun des produits doit être regardé sur la valorisation potentielle à la sortie !

Les produits liés au secteur de l’immobilier

Les produits loi Scellier

Le premier d’entre eux provient de l’investissement locatif dans le cadre de la loi Scellier : vous avez la possibilité d’investir en direct ou via des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier qui offre l’avantage de diversifier les investissements). L’avantage fiscal maximal est de 25% du montant de l’investissement plafonné à 300.000€ réparti sur 9 ans soit une optimisation fiscale maximale de 8333€ par an. Il s’agit d’une réduction d’impôt et non d’un amortissement comme dans les lois précédentes.

En cela, il est intéressant car il s’adresse, sur le même pied d’égalité, à tous les contribuables quelques soient leurs tranches marginales d’imposition. Il s’agit d’un investissement à long terme sur lequel vous subissez un risque locatif. Dans tous les cas de figure vous ne pourrez pas bénéficier d’économie d’impôt sur l’exercice 2009 dans ce cadre là car le délai, pour ceux qui n’ont pas commencé à étudier les produits, est long sans compter la mise en place du crédit bancaire (même dans le cadre des SCPI car l’intérêt réside aussi dans l’effet de levier financier le temps de monter le dossier de crédit risque d’être juste).

Comme tout investissement immobilier en général et locatif en particulier il faut étudier avec attention la qualité du produit, le secteur où il est construit, le prix de vente, la demande locative à cet endroit et surtout le niveau des loyers du quartier. Il est inutile de prendre pour argent comptant les dires du vendeur qui sont souvent optimistes.

Il est nécessaire de faire très attention aux prix d’acquisition car souvent ces produits sont vendus plus chers du fait qu’ils soient neufs (ce qui est normal) mais aussi du fait que l’acquéreur bénéficie de 25% d’économie d’impôt (ce qui est moins normal). A cela il faut aussi privilégier les programmes qui ne font pas uniquement des produits ouverts idéalement au Scellier c’est-à-dire principalement des 2 ou 3 pièces inférieurs à 300 000€.

Samuel You
Phoenix Finance
01 44 01 57 90

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