Reprise du marché immobilier de luxe

Après une période de fort ralentissement, le marché français de l’immobilier de luxe donne des signaux de reprise. La baisse des prix aiguise l’appétit des acquéreurs.

Alors que le marché de l’immobilier au sens large peine à se redresser, le segment haut de gamme montre en 2014 des signes d’amélioration. Plusieurs réseaux spécialisés font état de ventes en progression au premier mais surtout au deuxième trimestre. Sotheby’s International Realty France a par exemple annoncé qu’au niveau de ses activités, le 1^er trimestre 2014 été supérieur de 33% à celui du premier trimestre 2013 – 73 transactions -, avec un prix moyen supérieur à 1,8 million d’euros”.

L’immobilier de luxe démarre à partir d’un million d’euros. Les biens se situent majoritairement à Paris, en proche banlieue, ainsi que sur la Côte d’Azur. C’est là que la reprise est la plus franche, mais Sotheby’s International Realty France remarque que les marchés secondaires de Gironde, de Haute-Savoie ou encore Bretagne semblent repartir eux aussi. A Annecy par exemple, il n’est pas rare de voir des appartements neufs à plus d’1,5 million d’euros, à l’image de l’un des programmes signés V&P Immobilier.

Une importante baisse des prix

La période de ralentissement, particulièrement forte entre mai 2012 et fin 2013, pourrait donc appartenir au passé. C’est principalement la baisse des prix qui explique ce revirement de situation. Les acheteurs ont commencé à se résoudre à baisser leur prix de vente, contribuant à convaincre les acquéreurs de se (re)positionner sur le marché. Alexander Kraft, P.-D.G. de Sotheby’s International Realty France, le confirme : “ Bien que les vendeurs français aient longuement hésité à ajuster leur prix à cette nouvelle réalité, nous avons enfin pu noter à partir de décembre 2013 une baisse des prix qui commence à redynamiser le marché”. Barnes International observe également une décote de prix comprise entre 10 et 20% par rapport aux niveaux atteints il y a 18 mois.

Cette baisse des prix découle de l’importance des stocks accumulés durant la phase de diète sur le marché : les investisseurs étant devenus frileux sans que les acheteurs n’acceptent, dans un premier temps, de revoir leur prix à la baisse, les stocks de biens de luxe se sont accrus. L’offre est devenue importante, diversifiée et, finalement, attractive pour les investisseurs, incités par ailleurs par des taux de crédit toujours très bas. La nouvelle Loi Alur aurait aussi encouragé certains propriétaires à mettre en vente des biens loués.

Résultat : les acquéreurs détiennent le pouvoir. Face à des acheteurs en attente depuis plusieurs mois voire années, les acheteurs parviennent à obtenir de forts rabais sur les biens de luxe. Barnes International constate ainsi une baisse de 5 % des prix, sur six mois, entre octobre 2013 et mars 2014, pour atteindre 10 492 euros par mètre carré, à Paris et proche-banlieue. Le P.-D.G. de Sotheby’s International Realty France note quant à lui que les transactions ne s’opèrent que si les prix sont “hyper – réalistes et correspondent à la nouvelle réalité du marché. Par conséquent, le moindre défaut – moindre ensoleillement, état général, localisation – peut faire chuter le prix d’un bien encore plus violemment.

Quelques exemples de transactions réalisées par Sotheby’s International Realty France en 2014 vous donneront une meilleure idée du marché :

• Une villa avec maison d’amis à Villefranche-sur-Mer pour plus de 11,2 millions d’euros
• Un appartement dans le 7^e arrondissement de Paris pour plus de 9 millions d’euros
• Une villa en bord de mer à Porto-Vecchio (Corse) pour 4,7 millions d’euros
• Une villa surplombant le lac d’Annecy à Veyrier-sur-Lac pour 2,9 millions d’euros

Le très haut de gamme en tête

Au sein de ce marché spécifique, c’est le segment du très haut de gamme qui retrouve le dynamisme le plus fort. Sotheby’s International Realty France affirme avoir réalisé un nombre important de ventes entre 2,5 millions d’euros et plus de 10 millions d’euros. Sur ce marché à part, si les vendeurs sont majoritairement français, les acheteurs sont quant à eux étrangers.

Du côté de Paris intra-muros, la reprise se fait plus timide et à la seule condition que les prix soient sérieusement revus à la baisse. M. Kraft indique que certains prix sont désormais passés sous la barre des 10000 euros le mètre carré, “pour des biens de qualité situés dans les quartiers les plus prestigieux de la capitale”. Mais ici, même les investisseurs français se positionnement de nouveau, essentiellement dans l’ouest parisien. Sotheby’s International Realty France fournit là encore quelques exemples de transactions effectuées en 2014 :

• Un appartement de 93m2 en parfait état dans le 2^e pour 0,94 million d’euros soit un prix de 10 000€/m2 ;
• Un appartement de 201 m2 dans le 7^e, au premier étage, vue sur les Invalides, pour 1,78 millions d’euros soit un prix de 8 200€/m2 (parking inclus) ;
• Un appartement de 162 m2 dans le 16^e, au sixième et dernier étage, dans un immeuble en pierre de taille, pour 1,4 million d’euros soit un prix de 8800€/m2.

Pour continuer de rêver, vous trouverez de nombreux exemples de biens d’exception sur les sites LeFigaro.fr ou encore chez des spécialistes de l’immobilier de prestige tels que Bellesdemeures.com. Mais même votre petite agence de quartier peut recéler des perles ! Vos prochaines vacances en province peuvent aussi être l’occasion de faire quelques repérages.

Il semble que cette reprise de l’immobilier de luxe n’en soit qu’à ses débuts. Sotheby’s International Realty France estime que les deuxième et troisième trimestre seront encore plus dynamiques. Avant d’entraîner le marché immobilier dans son ensemble ?