10 stratégies de défiscalisation pour payer moins d’impôts en 2021

Le 20 octobre 2021

Ces dernières années, les possibilités de réduire son impôt sur le revenu (IR) et son impôt sur la fortune immobilière (IFI) ont été revues progressivement à la baisse, du fait notamment de la mise en place du plafonnement des niches fiscales.

Toutefois, il reste toujours des possibilités pour réduire ses impôts tout en se constituant un patrimoine.

Avant toute chose, il importe de comprendre que l’objectif premier d’un investissement est, comme son nom l’indique, d’investir, c’est-à-dire de se constituer un patrimoine. L’avantage fiscal doit être pris en compte seulement dans un second temps.

Nous vous conseillons d’analyser le prisme de la réduction d’impôt après avoir fait un bilan de patrimoine global de votre situation personnelle et de vos objectifs patrimoniaux. La réduction d’impôt ne doit être que la résultante d’une analyse et non l’objectif premier.

Un conseiller en gestion de patrimoine pourra également vous aider à construire votre patrimoine en tenant compte de tous vos besoins.

Défiscaliser : comment ça fonctionne ? À qui ça s’adresse ?

Loi Pinel pour défiscaliser en investissant dans un logement neuf

Le dispositif Pinel permet de réduire son impôt sur le revenu de 12 %, 18 % ou 21 % du montant investi (plafond annuel d’investissement de 300 000€) dans l’acquisition d’un bien immobilier neuf situé dans un bâtiment d’habitation collectif qu’on s’engage à louer 6, 9 ou 12 ans.

L’amendement Denormandie au projet de loi de finances 2019 a même prévu la création d’un dérivé du dispositif Pinel réservé aux logements anciens. Ce dispositif s’adresse aux acheteurs puis bailleurs de logements anciens situés dans un petit nombre de communes françaises (dont les 222 villes du plan Action cœur de ville) qui acceptent un plan de rénovation d’au moins 25 % du prix d’achat du bien. Il permet lui aussi de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 12 %, 18 % ou 21 % du montant investi. Depuis cette année, la modernisation, les travaux d’assainissement ou d’aménagement de surfaces habitables (dont les combles et sous-sols), ou encore les travaux permettant la création d’une surface nouvelle sont éligibles.

Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu’au 31/12/2024.

Toutefois, les taux de réduction seront progressivement réduits pour les acquisitions réalisées à partir de 2023, sauf pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respectent un niveau élevé de qualité.

À qui s’adresse l’investissement en loi Pinel ?

L’investissement défiscalisant Pinel s’adresse aux particuliers qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier dans le neuf ou souhaitent réaliser une rénovation de leur bien.

Il est efficace pour les personnes payant moins de 6 000€ d’impôt par an et ayant une capacité d’emprunt suffisante. Compte tenu des taux d’emprunt bas, le crédit apporte un effet de levier intéressant.

Il est aussi possible de trouver des investissements défiscalisant Pinel/Denormandie via des SCPI loi Pinel.

Pour en savoir plus sur la loi Pinel, consultez notre dossier Loi Pinel : avantages, limites et conditions du dispositif de défiscalisation immobilière

Loi Malraux, dispositif de défiscalisation pour restaurer l’immobilier ancien




Le dispositif Malraux permet de réduire son impôt sur le revenu en fonction des dépenses réalisées, dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers dégradés. Ce dispositif a pour objectif la restauration de l’immobilier ancien des centres-villes historiques.

Les taux de la réduction d’impôt sur le revenu au titre des investissements Malraux sont de 30 % des dépenses pour les immeubles situés en secteur sauvegardé et de 22 % des dépenses pour les immeubles situés en ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager).

Cette réduction d’impôt est conditionnée à la mise en location nue du bien durant 9 ans.

À qui s’adresse l’investissement en loi Malraux ?

La Loi Malraux s’adresse principalement aux contribuables français souhaitant faire un investissant patrimonial en centre-ville avec une fiscalité sur le revenu importante jusqu’à 30 000€ de réduction d’impôt maximum par an pendant 4 ans. Depuis le 1er janvier 2013, la réduction d’impôt en loi Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales.

Là encore, il y a intérêt à utiliser l’effet de levier du crédit. Il existe également des SCPI loi Malraux.

Pour en savoir plus sur le dispositif Malraux, consultez notre dossier Loi Malraux, investir dans l’immobilier historique et payer moins d’impôt

Loi monuments historiques pour investir dans un bien classé et défiscaliser

L’investissement dans les monuments historiques permet d’imputer toutes les charges, dont les intérêts d’emprunt, sur son revenu global et ce, sans limitation de montant afin de faire baisser son impôt sur le revenu. Le monument historique nouvellement acquis doit être loué et conservé pendant une période minimum de quinze ans.

Pour pouvoir être qualifié de monument historique, le bien doit avoir reçu un agrément du directeur des services fiscaux ou avoir obtenu le label de la fondation du patrimoine.

À qui s’adresse l’investissement en monuments historiques ?

Cet investissement intéressera les personnes les plus imposées sur le revenu. Le bémol c’est qu’il est difficile de trouver des biens en monument historique en centre-ville ou dans les grandes-villes. Le financement peut-être plus compliqué pour certains monuments historiques (type château).

Pour en savoir plus sur l’investissement Monuments historiques, consultez notre dossier Comment investir dans des monuments historiques

LMNP : la location meublée pour défiscaliser



La location meublée non professionnelle (LMNP) est un dispositif de réduction d’impôt accordée aux particuliers qui louent leur(s) bien(s) meublé(s) sans que les recettes locatives représentent la principale source de revenus du foyer fiscal. Les loueurs meublés non professionnels peuvent aussi, pour bénéficier de réduction d’impôt avantageuses, investir dans des résidences de tourisme, des résidences étudiantes et des établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) afin de les louer.

Dans ce cas particulier de la location meublée, les investisseurs sont bien souvent déchargés de la gestion locative confiée à un gestionnaire.

Le LMNP classique n’est pas une réduction d’impôt de vos revenus actuels mais un avantage fiscal vous permettant de bénéficier de revenus futurs non fiscalisés dans un premier temps tant que les amortissements pratiqués non pas été apurés.

En revanche, dans le cas d’un bien neuf, vous pouvez choisir de profiter du dispositif locatif de la loi Censi Bouvard qui prévoit une réduction d’impôt de 11 % du montant investi étalée sur neuf ans, avec un plafond annuel d’investissement de 300 000 euros HT soit un maximum de 3 667€ de réduction d’impôts / an.

À qui s’adresse l’investissement en loi Censi-Bouvard ?

Le Censi-Bouvard intéressera principalement ceux qui souhaitent investir dans la location meublée avec un gestionnaire dédié (résidences tourisme, étudiante, Ehpad, etc.) et souhaitent réduire leur impôt d’un montant maximal de 3 667€ / an.

Loi Girardin pour défiscaliser avec des investissements industriels, agricoles et sociaux

La loi Girardin a pour but de favoriser les investissements dans les DOM-TOM, qu’il s’agisse d’investissements industriels (Girardin industriel), d’investissements fonciers agricoles (Girardin agricole) ou bien dans le logement social (Girardin social).

Il ne s’agit pas d’un investissement à proprement parler car à la fin vous n’aurez rien d’autre qu’une réduction d’impôt. Il s’agit bien d’une opération à fonds perdus que l’on appelle one shot. Il n’y a pas d’espérance de gain sur l’opération financée. L’économie provient du fait que la réduction d’impôt est supérieure à la mise de départ qui est définie en fonction du taux d’apport défini par le monteur de l’opération.

À ce jour, les taux d’apport sont aux alentours de 90 % ce qui veut dire que vous placez 90 pour avoir une réduction d’impôt de 100 %, l’avantage fiscal est donc de 11,11%.

Vous n’aurez pas de retour sur investissement. En revanche, vous resterez engagés pendant un peu plus de 5 ans avec le ou les projets (si mutualisations) sur lesquels vous aurez investis, ce qui veut dire que s’il y a un défaut, votre avantage fiscal peut-être remis en cause. C’est la raison pour laquelle il faut regarder les opérations qui offrent le plus de garanties possibles, voire un agrément de Bercy qui valide que si l’opération est réalisée comme indiquée dans le dossier d’agrément il n’y aura pas de remises en cause.

Le Girardin est intéressant car il bénéficie d’un plafonnement supérieur des niches fiscales montant jusqu’à 18 000€. Ce qui est pris en compte pour calculer les 18 000€ n’est pas la réduction d’impôt en elle-même mais celle-ci ajustée du taux de rétrocession à l’exploitant outre-marin.

Vous l’aurez compris il s’agit d’une opération un peu plus complexe qui nécessite que vous ayez bien compris les tenants et aboutissants du montage. Il est obligatoire de passer par un conseiller en investissement financier qui vous fera une lettre de mission spécifique et vous adressera un rapport d’adéquation par rapport à votre situation.

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À qui s’adresse le Girardin ?

La défiscalisation Girardin s’adresse aux contribuables voulant réduire leurs impôts (maximum 60 000€ / an) tout en souhaitant aider le développement économique en outre-mer mais sans en tirer profit à terme.

Pour en savoir plus sur ce sujet, vous pouvez consulter notre article Loi Girardin social : investir dans le logement social

Groupement forestier : GFF et GFI pour investir dans le bois et payer moins d’impôts




L’investissement en groupement forestier permet de profiter du rendement -plus si faible que cela comparé aux autres produits avec un risque similaire- de la filière bois, mais aussi d’optimiser son impôt sur le revenu ou de travailler sur sa transmission patrimoniale.

Plusieurs options s’ouvrent à vous. Vous pourrez en effet investir dans le bois :

Ces investissements entrent dans le cadre du plafonnement des niches fiscales.

À qui s’adresse l’investissement en GFF et GFI ?

Cet investissement concerne des investisseurs sensibles aux actifs tangibles dont la croissance annuelle est naturelle avec une optique de transmission patrimoniale car il y a un abattement fiscal de 75 % sur les droits de succession. Il y a aussi un abattement de 75 % sur la valeur IFI de vos GFF et une exonération complète au niveau de vos GFI.

Il existe aussi d’autres investissements « immobiliers » défiscalisants de niche comme le viticole via un groupement foncier viticole.
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Tout comme pour l’immobilier défiscalisant, l’investissement dans des placements défiscalisants est aussi et avant tout un investissement. L’aspect fiscal doit donc uniquement entrer en jeu dans un second temps.

PER : le plan épargne retraite pour payer moins d’impôt sur le revenu et payer sa retraite

Le plan d’épargne retraite (PER) individuel qui regroupe l’ancien Plan d’épargne populaire (PERP) et l’ancien dispositif Madelin est une solution d’épargne longue qui permet de payer moins d’impôt et de se constituer un capital pour sa retraite.

Le gouvernement a souhaité faciliter la constitution d’une épargne complémentaire au système de répartition afin de réduire la marche importante entre les derniers revenus professionnels et la pension de retraite.  L’avantage fiscal provient du fait que l’on déduit de ses revenus les montants investis. Plus votre tranche marginale est élevée, plus l’avantage fiscal est important.

Chaque année, vous pouvez investir pour votre retraite à hauteur de 10 % de vos revenus professionnels de l’année précédente (hors cotisation retraite, cotisations sociales et de frais pro), dans la limite de 8 fois le montant du plafond annuel de la Sécurité Sociale de l’année précédente. Si vos revenus sont inférieurs à 41 136€ (PASS), vous pouvez réduire vos revenus jusqu’à 10 % de ce montant soit 4 114 €.

Vous bénéficiez également du plafond des années précédentes s’il n’a pas été utilisé.

Le plafond total de déduction pour les cotisations versées en 2021 est composé du plafond annuel applicable aux cotisations versées en 2020 augmenté des reliquats des plafonds annuels applicables non utilisés des années 2018, 2019 et 2020 (calculés respectivement sur les revenus 2017, 2018 et 2019 et le cas échéant, réduits des cotisations versées les années précédentes).

À qui s’adresse le PER ?

Le PER est vraiment intéressant pour tous les contribuables quel que soit leur niveau d’impôt car il est plein de subtilité (les fonds ne peuvent pas être débloqués avant la retraite sauf dans certains cas particuliers comme l’acquisition de sa résidence principale). Là encore, rapprochez-vous de votre conseiller en gestion de patrimoine pour en discuter avec lui. Vous pouvez toutefois gérer vous-même votre PER comme un contrat d’assurance-vie.

Le gros avantage par rapport à ses prédécesseurs c’est qu’on peut sortir en capital ou en rente si on le souhaite et non uniquement en rente (avec le dispositif Madelin ou le PERP, seulement  20 % des montants placés pouvaient être sortis en  capital et le reste en rente).

Enfin, l’investissement au sein de votre PER n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Investir dans les PME pour réduire son impôt sur le revenu



L’investissement direct dans des PME permet de déduire de son impôt sur le revenu 25 % du montant investi, avec un plafond de 12 500€ pour une personne seule et de 25 000€ pour un couple, correspondant respectivement à un investissement de 50 000 € pour une personne seule et 100 000 € pour un couple.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt IR PME, il faut obligatoirement passer par une souscription ou une augmentation de capital et conserver les titres nouvellement acquis au moins cinq ans.

Les PME éligibles à cette défiscalisation doivent avoir moins de 250 salariés, réaliser un chiffre d’affaires inférieur à 50 millions d’euros et avoir un bilan inférieur à 43 millions d’euros. Les conditions d’éligibilité des sociétés ont également été modifiées. Dorénavant, la PME doit exercer son activité depuis moins de 7 ans (sauf exceptions) et ne doit pas être qualifiée d’entreprise en difficulté.

Attention : l’IFI, contrairement à l’ISF, ne permet plus de bénéficier d’avantages fiscaux pour les investissements en PME.

L’investissement entre dans le plafonnement des niches fiscales. Par contre, l’excédent est reporté sur les 4 exercices suivants.

À qui s’adresse l’investissement défiscalisant dans les PME ?

Investir dans les PME est clairement un investissement risqué mais vous participez vraiment à l’économie réelle. Le retour sur investissement peut être très élevé. Cela peut intéresser des personnes qui veulent aider des jeunes entrepreneurs ou des gens de leur famille ou monter une entreprise à titre personnel.

Pour en savoir plus sur l’investissement PME, consultez notre dossier 10 conseils pour investir dans les PME

FCPI (fonds commun de placement dans l’innovation) et FIP (fonds d’investissement de proximité) pour défiscaliser

Le contribuable souscripteur de parts de fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) et/ou de fonds d’investissement de proximité (FIP) a droit à une réduction de son impôt sur le revenu (IR) égale à 25 % des versements effectués dans les limites annuelles de 12 000 euros pour les célibataires, veufs ou divorcés et de 24 000 euros pour les couples mariés soumis à imposition commune.

Les FIP Corse ont vu leur avantage fiscal passer de 38 à 30 %.

Les FCPI doivent être investis à 60 % dans des sociétés innovantes non cotées issues de l’Union Européenne. Les FIP doivent consacrer au moins 60 % de leurs actifs à des petites et moyennes entreprises situées dans trois régions limitrophes préalablement déterminées.

Les fonds placés dans les FCPI et les FIP sont bloqués en moyenne entre huit et dix ans.

À qui s’adresse l’investissement dans les FIP et FCPI ?

Mieux vaut utiliser ce type d’investissement en diversification, uniquement sur une part réduite de votre patrimoine, en répartissant votre investissement sur plusieurs FIP/FCPI pour réduire les risques. Les retours sur investissement sont très variables avec des écarts énormes.

Sofica pour financer la production de films français




Les Sofica ont pour but de financer les productions de films français.

Une réduction d’impôt de 48 % est accordée pour les Sofica qui ont investi au moins 10 % de leurs actifs dans le capital de sociétés de production. Un amendement voté par les députés a prolongé l’existence de ce dispositif de réduction fiscale jusqu’au 31 décembre 2023.

Autres défiscalisations possibles

Cette liste de stratégies de défiscalisation n’est évidemment pas exhaustive. Par exemple, on pourrait aussi évoquer le déficit foncier en SCPI ou en direct, une stratégie qui s’adresse à ceux dont la fiscalité globale (IR + prélèvements sociaux) provient principalement de leurs revenus fonciers.

Pour sélectionner les meilleurs placements défiscalisants, les plus adaptés à vos problématiques et les plus performants, il est recommandé de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine, qui sera à même d’identifier pour vous les meilleures solutions.

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Quelques questions sur la défiscalisation ?

Qu’est-ce que la défiscalisation ?
On entend par défiscalisation l’ensemble des dispositions légales qui permettent d’abaisser le montant de son imposition (impôt sur le revenu et impôt sur la fortune immobilière). Deux options existent : la réduction de l’impôt payé (on bénéficie d’une ristourne sur sa facture à l’administration fiscale) et la déduction d’investissement (on déduit de ses revenus imposables une charge financière).

Quels investissements dans l’immobilier permettent de réduire ses impôts ?
Pinel, Malraux, Denormandie sont autant de dispositifs fiscaux liés à l’investissement locatif que vous pourrez aussi réaliser par le biais de SCPI. Mais vous pourrez aussi profiter du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ou encore de la loi Monument historique pour défiscaliser en investissant dans la pierre.

Quels investissements dans des sociétés pour payer moins d’impôt ?
Pour réduire ses impôts, l’investissement dans certaines PME éligibles est recommandé, en direct ou bien au travers de fonds spécialisés comme les fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) et les fonds d’investissement de proximité (FIP). En outre, il est possible d’investir dans des SOFICA (Sociétés de Financement de l’Industrie Cinématographique et de l’Audiovisuel) et de soutenir le cinéma en réduisant ses impôts.

Qui peut défiscaliser et comment ?
Peuvent mettre en place un système de défiscalisation les contribuables qui paient des impôts, soit environ 45 % des foyers fiscaux français. Il existe de très nombreuses stratégies de défiscalisation mais toutes ne sont pas adaptées à l’ensemble des contribuables. En effet, il conviendra de faire son choix en tenant compte de sa tranche d’imposition, de l’impôt payé et de son capital disponible.

Toutes nos informations sont, par nature, génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle et ne constituent en aucune façon des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions et ne peuvent être assimilées à une prestation de conseil en investissement financier, ni à une incitation quelconque à acheter ou vendre des instruments financiers. Le lecteur est seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre la société éditrice de Cafedelabourse.com ne soit possible. La responsabilité de la société éditrice de Cafedelabourse.com ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.

Clemence Tanguy

Clémence Tanguy

Responsable Editoriale - Café du Patrimoine - Site internet - Twitter

Après des études littéraires et une double formation en communication à la Sorbonne et au CELSA, Clémence Tanguy a travaillé à la SNCF et au Conseil Général des Hauts-de-Seine avant d’intégrer l’équipe de Café de la Bourse en 2015.

Elle est en charge des sujets relatifs à l’actualité macro-économique, aux crypto-monnaies, aux produits financiers, aux finances personnelles et à l’investissement en général, avec une approche pédagogique et pragmatique.

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