Loi Pinel : avantages, limites et conditions du dispositif Pinel

Le 13 novembre 2020

Introduit par la Loi de finances 2015, le dispositif Pinel présente de nombreux avantages pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant leur impôt.

Durant sa campagne, Emmanuel Macron avait manifesté son désir de supprimer ce dispositif et de le remplacer par des « aides ciblées géographiques » (communiqué En Marche! de février 2017). Cependant, face au fort intérêt des Français pour le dispositif Pinel, ce dernier a été reconduit. Le 20 septembre 2017, Julien Denormandie, secrétaire d’État au Ministère de la cohésion des territoires, a précisé lors d’une conférence de presse que le dispositif Pinel était « pérennisé pour quatre ans, jusqu’en 2022 ». Le prolongement de la loi Pinel jusqu’au 31 décembre 2022 a en effet été confirmé le 10 novembre 2020 par Emmanuelle Wargon, actuelle ministre du Logement. Le 13 novembre 2020, l’Assemblée nationale a adopté un amendement gouvernemental visant à prolonger le dispositif Pinel jusqu’en 2024.

Cette annonce qui de prime abord semble une bonne nouvelle, sonne en réalité le glas pour le dispositif Pinel avec un amoindrissement de l’avantage fiscal à partir de 2022. Quelles conséquences pour les investisseurs ? Inflation des prix de vente, exclusion des investisseurs particuliers au profits des institutionnels et suppression d’une solution de placement permettant pour beaucoup de se construire un complément retraite à crédit. Ces deux prochaines années pourraient ainsi être les dernières pour bénéficier des avantages que présentent un investissement en Loi Pinel.

Nous aborderons dans cet article les caractéristiques de ce dispositif à la fiscalité avantageuse, les conditions pour pouvoir en bénéficier, ainsi que les avantages et limites que présente le dispositif Pinel. Enfin, retrouvez les comparatifs des biens immobiliers bénéficiants du dispositifs Pinel et des SCPI Pinel.

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

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La loi Pinel s’inscrit dans la lignée des dispositifs fiscaux appliqués à l’investissement immobilier. Ce dispositif fiscal permet aux résidents fiscaux français de bénéficier d’une réduction d’impôt, soumise à certaines conditions d’investissement et de location. Il vise à encourager l’investissement locatif en métropole et concerne les investissements réalisés entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2022 dans les logements neufs, les logements en état futur d’achèvement, les logements construits par le contribuable, les logements bénéficiant de la TVA immobilière et les logements réhabilités ou transformés.

Attention : à compter du 1er janvier 2021, le dispositif Pinel est limité aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif.  Les logements individuels ne seront plus éligibles.

Dispositif Pinel : réduire ses impôts avec l’investissement locatif




La loi Pinel reprend pour l’essentiel l’ancienne loi Duflot, en y apportant quelques modifications notables.

  • Les particuliers ont la possibilité de choisir entre plusieurs durées d’investissement. Vous pourrez ainsi opter entre une durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt sera alors respectivement de 12 %, 18 % ou 21 %. Le choix n’est pas figé et vous pouvez moduler la durée en cours d’investissement.
  • Il est possible de louer ce bien à un ascendant ou un descendant, à condition qu’il ne soit pas membre du foyer fiscal du propriétaire. De quoi rassurer les propriétaires, tout en leur permettant d’aider leurs parents ou leurs enfants. Cette période de location ne fera pas perdre l’avantage fiscal, mais reportera d’autant de temps l’obligation de louer le bien.

Le dispositif Pinel propose ainsi une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant de l’investissement et la possibilité de réaliser deux opérations par an, avec un plafond de 300 000 € par an et par foyer fiscal.

La réduction d’impôt s’élève au total à un maximum de 63 000 €. Elle est répartie sur 12 années, soit une réduction d’impôt annuelle de 6 000 € pendant 9 ans puis 3 000€ par an pendant 3 ans.

Mais elle est aussi conditionnée par le prix du mètre carré : quel que soit le prix d’acquisition effectivement payé, vous ne pourrez pas défiscaliser au-delà de 5 500 € par mètre carré.

Exemple : vous achetez un appartement au prix de 300 000 € dont la surface est de 50 m2. Le prix au mètre carré est donc de 6 000 €. La réduction d’impôt ne sera alors pas calculée sur le prix d’achat, mais sur le produit de la surface (50m2) par le plafond au mètre carré (5 500 €), soit 50 x 5 500 = 275 000 €.

N’oubliez pas que les économies d’impôts annuelles que vous pourrez réaliser grâce à cet investissement entrent dans le plafond des niches fiscales de 10 000 €. Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde NE PEUT PAS être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes.

Zone Loi Pinel : contrainte majeure du dispositif de défiscalisation

Les zones éligibles à l’investissement Pinel doivent être caractérisées par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements locatifs qui entraîne des difficultés d’accès au logement dans la commune concernée ou des zones couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense (départ de casernes, sites militaires abandonnés, etc.). Les zones concernées correspondent ainsi aux zones A, A bis et B1.

Depuis le 1er janvier 2018, le zonage se recentre sur les zones urbaines les plus tendues sur lesquelles les besoins en logement sont les plus forts et le dispositif Pinel exclut donc les zones B2 et C. Ce recentrage permet également de sécuriser les investisseurs en les orientant vers des marchés plus dynamiques.

Les loyers sont plafonnés en-dessous de la valeur locative du marché. L’objectif de la loi est en effet de mettre en place une offre de logements « intermédiaires », c’est-à-dire des logements loués à un niveau inférieur de 20 % aux loyers observés sur le marché.

Les plafonds de loyer mensuel par mètre carré pour l’année 2020, hors charges, sont les suivants :

  • zone A bis : 17,43 € /m² ;
  • zone A : 12,95 € /m² ;
  • zone B1 : 10,44 € /m².

Les plafonds varient donc en fonction de la zone et de la surface du logement et ses annexes. On inclut dans le calcul de la surface totale la moitié de la surface des annexes (balcon, terrasse, buanderie…), dans la limite de 8 m2 par logement.

Des conditions s’imposent également au niveau des locataires. Les plafonds annuels de ressources du locataire évoluent en fonction de la composition du foyer de ce dernier et de la localisation du logement. À titre d’exemple, pour l’année 2020 le plafond en zone A et A bis s’élève à 38 465 € pour une personne seule et à 57 489 € pour un couple.

Les conditions de fonctionnement du dispositif (zones géographiques, plafonds de ressources et de loyers) orientent de facto l’investissement vers des petites surfaces et les villes de banlieue et de province. En savoir plus sur les plafonds ici.

Où investir en loi Pinel et quel bien immobilier choisir pour un investissement ?




Compte tenu des caractéristiques énoncées ci-dessus, les possibilités d’investissement se limitent plutôt aux petites surfaces : studios, T1 et T2. Face à la flambée des prix de l’immobilier dans les grandes métropoles, investir en cœur de ville dans ces localisations ne serait pas pertinent, en raison des prix d’acquisition trop élevés par rapport aux loyers plafonnés du Pinel. Les actifs à privilégier se trouveront donc plutôt dans les petite et moyenne couronnes parisiennes et dans les autres grandes agglomérations françaises telles que la métropole d’Aix-Marseille, Toulon-Provence-Méditerranée, Lyon, Nantes et Bordeaux.

Attention cependant, nous vous alertons sur le fait que de très nombreuses communes éligibles au Pinel sont à éviter. Selon Theseis, spécialiste de la gestion de patrimoine, parmi les 3 000 communes éligibles au Pinel, 21 % des villes seulement bénéficient d’un zonage cohérent (c’est-à-dire avec des loyers de marché effectivement supérieurs de 20 % au plafond de la zone correspondante). Une majorité des villes mériterait d’être déclassées pour bénéficier d’un plafond Pinel inférieur. À l’inverse, une minorité aurait plutôt sa place dans une zone au plafond supérieur.

Loi Pinel : investir en direct ou via une SCPI ?

Vous pouvez investir en Loi Pinel en faisant l’acquisition d’un bien immobilier en direct ou bien via des parts de SCPI soumises au dispositif Pinel. Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier de façon plus souple qu’un investissement direct, mais certaines contraintes restent les mêmes : la durée de placement minimale est d’au moins 9 ans. Une SCPI fiscale prévoit une durée de conservation des parts d’au moins 16 ans en raison de l’engagement légal de location de 9 ans devant être pris par la société de gestion, logement par logement, alors que la société n’est pas encore propriétaire des immeubles qu’elle devra s’engager elle-même à louer.

En résumé, le choix d’investir avec le dispositif Pinel en direct ou via une SCPI dépend de plusieurs paramètres :

  • votre horizon de placement,
  • la somme que vous pouvez allouer à cet investissement sans qu’elle constitue plus d’un tiers de votre argent disponible,
  • le temps que vous accordez à la recherche d’un investissement de qualité,
  • le temps que vous accordez à l’entretien et à la gestion administrative de votre bien.

Défiscalisation immobilière : les limites du dispositif de la loi Pinel

Un investissement en Loi Pinel comporte également certaines limites auxquelles il convient de s’intéresser. Les économies d’impôts annuelles que vous pourrez réaliser grâce à un investissement Pinel entrent dans le plafond des niches fiscales de 10 000 €. De plus, lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde NE PEUT PAS être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes.

Prenez garde également aux simulations peu fiables proposées par certains promoteurs. En effet, les calculs qu’ils vous indiquent sur ce que vous coûtera et vous rapportera chaque mois votre achat immobilier sont bien trop souvent optimistes, voire totalement irréalistes. Pensez donc bien à vérifier que figure dans la simulation la fiscalité de vos revenus immobiliers. Cerenicimo, plateforme spécialiste de l’investissement immobilier, estime que cet élément passe à la trappe une fois sur deux. Et que dire des frais de portage à la charge de l’acheteur pour les opérations en Vefa (Vente en l’état futur d’achèvement), quasiment jamais pris en compte ? Soyez donc extrêmement vigilant à ces deux points dans votre simulation ainsi qu’à la taxation d’une éventuelle plus-value à la revente !

Enfin, n’oubliez pas qu’un propriétaire qui loue son bien immobilier doit s’acquitter de nombreuses charges, des frais liés à la vacance locative, des frais de relocation entre deux baux, de la taxe foncière ainsi que des frais de copropriété et d’entretien courants.

Ainsi, nous vous recommandons de vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine pour élaborer ensemble votre stratégie d’investissement et afin de choisir les meilleurs programmes et SCPI dans lesquels investir.

Calci Patrimoine

  • Anthony-Calci-patrimoine
  • Pour bénéficier de conseils personnalisés par Anthony de Calci Patrimoine

Comparatif de biens immobiliers bénéficiant du dispositif Pinel

Rosa Residencia à Chartres (28) de Nexity

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Les atouts :

  • Un prix de vente particulièrement compétitif au regard du marché local : T2 de 43,60m2 avec balcon de 6m2 , orienté Ouest, à partir de 149 000 € TTC l’appartement, deux places de parking inclus (hors frais d’acquisition).
  • À proximité des commerces et écoles, très bien desservi par les transports.
  • La taille et les compétences reconnues du promoteur et société de gestion, Nexity, sécurisent l’investissement.

Green République à Villeurbanne (69) d’Icade

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Les atouts :

  • Studio de 29m2 avec balcon de 21,18m2 au 4ème étage, orienté Ouest, dans une résidence arborée, à partir de 212 000 € TTC l’appartement, parking box inclus (hors frais d’acquisition).
  • À proximité des commerces, écoles et du parc de la Tête-d ’Or.
  • Très bien desservi par les transports (métro et bus) permettant rejoindre le centre-ville de Lyon en 10 minutes.
  • La taille et les compétences reconnues du promoteur et société de gestion, Icade, sécurisent l’investissement.

Art’Chipel à Marseille (13) de Nexity

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Les atouts :

  • Résidence neuve de standing dans le 8ème arrondissement de Marseille : T2 de 39m2 au 6ème étage avec balcon de 7m2 , orienté Est, donnant sur un vaste parc paysager, avec parking inclus, disponible à partir de 258 000€ TTC (hors frais d’acquisition).
  • Quartier résidentiel, commerces et transports à proximité.
  • La taille et les compétences reconnues du promoteur et société de gestion, Nexity, sécurisent l’investissement.

SCPI Pinel : comparatif des SCPI qui bénéficient du dispositif Pinel

Les SCPI d’habitation, liées aux dispositifs fiscaux successifs, présentent des fenêtres de souscriptions limitées. Toutefois, de nouvelles SCPI sont régulièrement proposées, avec des caractéristiques et noms identiques, seul change le numéro qui suit l’intitulé. Par exemple, la SCPI Multihabitation de la Francaise AM actuellement ouverte à la souscription est « Multihabitation 10 ». Vous trouverez ci-dessous une liste de SCPI sérieuses dont le succès a conduit à leur renouvellement depuis déjà de nombreuses années.

SCPI Urban Vitalim d’Urban Premium – Primaliance

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  • Gestionnaire : Urban Premium – Primaliance
  • Prix de la part : 500 € (minimum de souscription de 10 parts)
  • Frais de souscription : 12 %
  • Frais de gestion : 12 %
  • Durée de détention estimée : 16 ans

La SCPI URBAN VITALIM a pour stratégie la composition d’un patrimoine immobilier résidentiel en centre-ville dans les communes éligibles au dispositif PINEL. Elle mène une politique d’investissement active visant à acquérir un patrimoine immobilier locatif en centre-ville constitué d’immeubles anciens à réhabiliter répondant, après travaux, aux normes réglementaires de décence et de performance énergétique, d’immeubles de bureaux à transformer en logements, d’immeubles composés de logements qui font ou qui ont fait l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération (Dispositif PINEL – DENORMANDIE) ainsi que des immeubles neufs ou en VEFA.

SCPI Multihabitation de La Française AM

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  • Gestionnaire : La Française AM
  • Prix de la part : 1 500 €
  • Frais de souscription : 10,54 %
  • Frais de gestion : 12 %
  • Durée de détention estimée : 17 ans

Multihabitation complète la série de SCPI fiscales de La Française Asset Management. En tant que SCPI Pinel, elle se focalise sur des actifs immobiliers répondant à des exigences de performance énergétique globale et soumis à un plafonnement des loyers et des ressources des locataires. La politique d’investissement de La Française AM privilégie les zones qu’elle estime présenter un bon potentiel de revalorisation, c’est-à-dire principalement l’Île-de-France et les grandes métropoles régionales.

SCPI Habitat d’AEW Ciloger

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  • Gestionnaire : AEW Ciloger
  • Prix de la part : 500€ (minimum de souscription de 10 parts)
  • Frais de souscription : 9,20 % (inclus dans le prix de souscription)
  • Frais de gestion : 12 % du montant des produits locatifs HT encaissés et des produits financiers nets
  • Durée de détention estimée : 15 ans

AEW Ciloger Habitat répond à la logique du dispositif Pinel. Sa politique d’investissement favorise l’immobilier résidentiel neuf dans les grandes métropoles à fort potentiel économique et démographique, en Île-de-France et proche couronne parisienne avec des infrastructures en matière de transports qui attirent des locataires soucieux de se rapprocher de leur lieu de travail et offrent des perspectives de plus-value.

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Anthony Calci

Conseiller en gestion de patrimoine - Calci Patrimoine - Site internet -

Anthony Calci est conseiller en gestion de patrimoine et stratégiste en placements financiers et immobiliers. Il aime porter un regard innovant dans toutes ses recommandations d’investissements.

Anthony Calci est diplômé du DU Expert en Gestion de Patrimoine de l’Aurep et Trophée d’Argent 2019 « Révélation CGP » du groupe Magazine Décideurs.

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