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Loi Pinel : avantages, limites et conditions du dispositif Pinel

Le 18 octobre 2017

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À 21 %, la réduction d’impôt offerte par la loi Pinel est attractive. L’intérêt des Français pour ce type de dispositif est donc bien compréhensible. Café du Patrimoine vous présente les caractéristiques de ce dispositif à la fiscalité avantageuse, les conditions pour pouvoir en bénéficier, les avantages et limites de ce dispositif, et fait un point sur l’investissement en direct ou via une société civile de placement immobilier en vous exposant notre comparatif des SCPI Pinel.

60 000 logements ont été vendus en 2016 grâce au dispositif Pinel (contre 50 000 en 2015). D’une année à l’autre, le succès prend toujours plus d’ampleur. La même dynamique se poursuit en 2017 avec des ventes en hausse de 35 % au 1er trimestre. Malgré l’engouement des Français pour le dispositif Pinel, le nouveau président durant sa campagne a manifesté son désir de le supprimer : « Il est temps de mettre fin à des dispositifs nationaux de type PTZ ou Pinel au profit d’aides ciblées géographiquement » (communiqué En Marche ! de février 2017) et de le remplacer par des « aides ciblées géographiques ». Cependant, face à l’attrait des Français pour le dispositif Pinel, ce dernier a été reconduit. Le 20 septembre 2017, Julien Denormandie, secrétaire d’Etat au ministère de la cohésion des territoires, lors d’une conférence de presse a précisé que le « dispositif Pinel était pérennisé pour quatre ans, jusqu’en 2022 ». Une déclaration qui a le mérite de donner de la lisibilité au secteur.

Dispositif Pinel : réduisez vos impôts avec un placement immobilier

La loi Pinel s’inscrit dans la lignée des dispositifs fiscaux appliqués à l’investissement immobilier. Il vise à encourager l’investissement à vue locative et concerne les investissements réalisés entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2018 (le dispositif a été reconduit dans la Loi de Finance Rectificative 2018) sur les logements neufs, les logements en l’état futur d’achèvement, les logements construits par le contribuable, les logements bénéficiant de la TVA immobilière et les logements réhabilités ou transformés.

Les zones éligibles à l’investissement Pinel doivent être caractérisées par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements locatifs, qui entraîne des difficultés d’accès au logement dans la commune concernée. Les zones concernées correspondent ainsi aux zones A, A bis, et B1. Les logements situés en zone B2 sont éligibles au dispositif Pinel, sous réserve que la commune ait reçu un agrément du Préfet de région. Attention cependant, à compter du 1er janvier 2018, le zonage se recentre sur les zones urbaines les plus tendues et le dispositif Pinel exclura donc la zone B2.

Théséis précise que « les communes éligibles au zonage Pinel représentent 8,4 % du territoire ; en excluant les communes des zones B2 et C rendues éligibles par des agréments préfectoraux, ce chiffre passera à 5,4 % mais regroupera l’ensemble des marchés les plus tendus ». Une décision dont se félicite Théséis car elle « concentre l’effort de production de logements supplémentaires sur les secteurs sur lesquels les besoins sont les plus forts » et reste ainsi fidèle à l’esprit du dispositif ; mais elle permet aussi de « sécuriser les investisseurs particuliers en les orientant vers les marchés locatifs les plus larges et les plus dynamiques ».

Des conditions s’imposent également au niveau des locataires. Les plafonds annuels de ressources du locataire évoluent en fonction de la composition du foyer de ce dernier et de la localisation du logement. À titre d’exemple, le plafond pour un couple en zone A ou A bis s’élève à 55 486 €.

Enfin, les loyers sont plafonnés en-dessous de la valeur locative du marché. L’objectif de la loi est en effet de mettre en place une offre de logements « intermédiaires », c’est-à-dire des logements loués à un niveau inférieur de 20 % aux loyers observés sur le marché. Les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, hors charges, pour l’année 2017, se présentent comme suit :

  • Zone A bis : 16,83€
  • Zone A : 12,50€
  • Zone B1 : 10,07€
  • Zone B2 : 8,75€ (disparaît au 1er janvier 2018)

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement. À noter : le calcul de celle-ci inclut la moitié de la surface des annexes (balcon, terrasse, buanderie…), dans la limite de 8 mètres carrés par logement.

Où investir en loi Pinel et dans quel bien immobilier ?

Compte tenu des caractéristiques ci-dessus, les possibilités d’investissement se limitent aux petites surfaces (studios, T1 et T2). Vous ne pourrez vraisemblablement pas non plus investir à Paris intra-muros, où les loyers sont trop élevés. Les actifs se trouveront donc de préférence dans les petite et moyenne couronnes, ainsi que dans les autres grandes agglomérations françaises. Attention cependant, nous vous alertons sur le fait que de très nombreuses communes éligibles au Pinel sont à éviter. Selon Theseis, spécialiste de la gestion de patrimoine, parmi les 3 000 communes éligibles au Pinel, 21 % des villes bénéficient d’un zonage cohérent (c’est-à-dire avec des loyers de marché supérieurs de 20 % au plafond de la zone correspondante), une majorité mériterait d’être déclassée pour bénéficier d’un plafond Pinel inférieur. À l’inverse, une minorité aurait plutôt sa place dans une zone au plafond supérieur.

Prenons un exemple défavorable à l’investisseur en Pinel. Dans la zone A qui regroupe environ 650 communes, les loyers moyens mesurés vont de 9,7 à 19,4 euros par mètre carré pour un plafond Pinel de 12,5 euros. Dans ce groupe, certaines villes enregistrent des loyers moyens trop élevés par rapport à ceux pratiqués en Pinel et devraient de ce fait être « surclassées » en zone A bis. Ainsi, les bailleurs pourraient bénéficier d’un plafond supérieur, et donc d’un meilleur rendement locatif. C’est par exemple le cas de Beausoleil commune de 13 279 habitants où le loyer intermédiaire, c’est-à-dire le loyer moyen -20 % s’élève 15,4 euros/m2 alors que le plafond de loyer Pinel est de 12,5 euros/m2.

Les logements, pour bénéficier du dispositif Pinel, doivent en outre présenter un niveau satisfaisant de performance énergétique globale (label Bâtiment Basse Consommation – BBC – 2005, règlementation thermique RT 2012, etc.) et se situer dans une zone géographique marquée par un déséquilibre important entre l’offre et la demande (Île-de-France, grandes villes).

Les caractéristiques du dispositif Pinel issu de la loi Duflot

La loi Pinel reprend pour l’essentiel l’ex-loi Duflot à quelques modifications près. Voici les nouveautés :

  • Le fait que les particuliers ont désormais la possibilité de choisir entre plusieurs durées d’investissement. Ils pourront opter entre 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt sera alors de 12 %, 18 % ou 21 %. Le choix ne sera pas figé, l’investisseur pouvant en cours de route moduler la durée.
  • Autre modification : il sera désormais possible de louer ce bien à un ascendant ou un descendant. De quoi rassurer les propriétaires, tout en leur permettant d’aider leurs enfants. Cette période de location ne fera pas perdre l’avantage fiscal, mais reportera d’autant l’obligation de louer le bien.

Dispositif Pinel : un avantage économique et fiscal pour les investisseurs

Le dispositif Pinel propose une réduction d’impôt de 21 % du montant de l’investissement et la possibilité de réaliser deux opérations par an, avec un plafond de 300 000 € par an. Pour rappel, la dernière version du Scellier offrait 13 % de réduction et une unique opération par an.

La réduction d’impôt s’élève au total à un maximum de 63 000 €. Elle est répartie sur 12 années, soit une réduction d’impôt annuelle de 6 000 € pendant 9 ans puis 3 000€ par an pendant 3 ans. Mais elle est aussi conditionnée par le prix du mètre carré : quel que soit le prix effectivement payé, vous ne pourrez défiscaliser au-delà de 5 500 € le mètre carré.

Exemple : vous achetez un appartement au prix de 300 000 €, dont la surface est de 50 m2. Le prix au mètre carré est donc de 6 000 €. La réduction d’impôt ne sera alors pas calculée sur le prix d’achat, mais sur le produit de la surface, 50m2, par le plafond de 5 500 €, soit 275 000 €.

Les conditions de fonctionnement du dispositif (zones géographiques, plafonds de ressources et de loyers) orientent de facto l’investissement vers des petites surfaces et les villes de banlieue et de province.

N’oubliez pas que les économies d’impôts annuelles que vous pourrez réaliser grâce à cet investissement entrent dans le plafond des niches fiscales de 10 000 €.

Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le Solde NE PEUT PAS être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes.

Loi Pinel : Investir en direct ou via une SCPI ?

Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier de façon plus souple qu’un investissement direct, mais certaines contraintes restent les mêmes : la durée de placement minimale recommandée est d’au moins 9 ans. Une SCPI fiscale prolonge même la durée de placement jusqu’à 14, voire 16 ans, en raison de l’engagement légal de location de 9 ans devant être pris par la société de gestion, logement par logement, et d’un marché secondaire quasi-inexistant qui contraint le souscripteur à attendre la dissolution de la SCPI pour récupérer sa mise.

En résumé, le choix d’investir avec le dispositif Pinel en direct ou via une SCPI dépend de plusieurs paramètres :

  • votre horizon de placement
  • la somme que vous pouvez allouer à cet investissement sans qu’elle constitue plus d’un 
tiers de votre argent disponible
  • le temps que vous accordez à la recherche d’un investissement de qualité
  • le temps que vous accordez à l’entretien et à la gestion administrative de votre bien

Comparatif de SCPI qui bénéficient du dispositif de la loi Pinel

Les SCPI d’habitation, liées aux dispositifs fiscaux successifs, présentent des fenêtres de souscriptions limitées. C’est pourquoi ne figurent dans notre sélection que les SCPI actuellement ouvertes à la souscription.

SCPI Amundi Selection Logement 


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  • Date d’ouverture : 27/07/2016
  • Date de clôture : 15/12/2017 (sauf clôture anticipée)
  • Gestionnaire : Amundi
  • Prix de la part : 1 000€ (minimum de souscription de 10 parts)
  • Frais de souscription : 12 %
  • Frais de gestion : 12 %
  • Durée de détention estimée : 15 à 17 ans

Amundi Selection logement se focalise sur des actifs immobiliers dans les communes à fort potentiel économique et démographique de l’Île-de-France et des métropoles régionales. Il s’agira d’immeubles ou parties d’immeubles d’habitation acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement mais la Société de Gestion n’exclut pas la possibilité, si l’opportunité se présente, d’investir dans des logements anciens à réhabiliter. La SCPI sélectionnera des programmes visant à assurer une diversification des investissements. La Société de Gestion prend l’engagement de louer ces logements, non meublés à usage de résidence principale des locataires, pendant une durée de 9 ans à compter de la mise en location du patrimoine en respectant les plafonds de loyers et de ressources des locataires fixés par décret.

Urban Vitalim 2

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  • Date d’ouverture : 02/06/2017
  • Date de clôture : 31/12/2017 (sauf clôture anticipée)
  • Gestionnaire : Primaliance
  • Prix de la part : 500€ (minimum de souscription de 10 parts)
  • Frais de souscription : 12 %
  • Frais de gestion : 12 %
  • Durée de détention estimée : 16 ans

La SCPI URBAN VITALIM N°2 a pour stratégie la composition d’un patrimoine immobilier résidentiel en centre-ville dans les communes éligibles au dispositif « PINEL ». Elle mènera une politique d’investissement active visant à acquérir un patrimoine immobilier locatif en centre-ville constitué d’immeubles anciens à réhabiliter répondant, après travaux, aux normes réglementaires de décence et de performance énergétique, d’immeubles de bureaux à transformer en logements ainsi que des immeubles neufs ou en VEFA.

Comparatif de biens immobiliers bénéficiant du dispositif Pinel

Résidence Bellini Chartres (28)

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Les atouts :

  • Un prix de vente particulièrement compétitif au regard du marché local : à partir de 140 000 € TTC l’appartement 2 pièces (hors frais d’acquisition)
  • La taille et les compétences reconnues de la société de gestion sécurisent l’investissement : Foncia, leader européen des services immobiliers résidentiels depuis près de 40 ans

La voile blanche à Toulon  (83)

Loi Pinel 2017 : défiscalisation immobilière

Les atouts :

  • Résidence neuve de standing au cœur de Toulon (domotique, prestations haut de gamme, roof top, conciergerie numérique, vélos en auto-partage, gestion automatisée des logements..) avec large choix de types de bien : du studio au 5 pièces.
  • La taille et les compétences reconnues de la société de gestion, Icade, sécurisent l’investissement. Ce promoteur national et premier acteur immobilier de santé a construit de grands ensembles urbains comme Sarcelles ou Bagneux, piloté le projet de l’Arche de la Défense et du Stade de France, réalisé 17 hôtels de région sur 22, 1 centre hospitalier sur 2, 1 EHPAD sur 2, 1 clinique sur 3, …

Investissement immobilier : les limites et risques du dispositif Pinel

N’oubliez pas que les économies d’impôts annuelles que vous pourrez réaliser grâce à un investissement Pinel entrent dans le plafond des niches fiscales de 10 000 €. De plus, lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le Solde NE PEUT PAS être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes.

Prenez garde en outre aux simulations peu fiables proposées par certains promoteurs. En effet, les calculs qu’ils vous indiquent sur ce que vous coûtera et vous rapportera chaque mois votre achat immobilier sont bien trop souvent optimistes, voire totalement irréalistes. Pensez donc bien à vérifier que figure dans la simulation la fiscalité de vos revenus immobiliers. Cerenicimo, plateforme spécialiste de l’investissement immobilier, estime que cet élément passe à la trappe une fois sur deux. Et que dire alors des frais de portage à la charge de l’acheteur pour les opérations en Vefa (Vente en l’état futur d’achèvement) quasiment jamais pris en compte ? Prenez donc bien en compte dans votre simulation ces deux points, ainsi que la taxation d’une éventuelle plus-value à la revente.

N’oubliez pas non plus qu’un propriétaire qui loue un bien immobilier doit s’acquitter de nombreuses charges, des frais liés à la vacance locative, des frais de relocation entre deux baux, de la taxe foncière, des frais de copropriété et d’entretien courant.

Les informations de Cafedelabourse.com et de ses publications sont données à titre pédagogique. Elles ne constituent en aucun cas des recommandations d’investissement. Le lecteur se doit d’étudier les risques avant d’effectuer toute transaction. Il est seul responsable de ses décisions d’investissement.

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Pour bénéficier gratuitement de conseils personnalisés sur la loi Pinel par Anthony de Calci Patrimoine

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