Investir en SCPI : tout ce qu’il faut savoir sur ce placement immobilier

Le 30 mars 2021

Investir-SCPI-placement-immobilier

Investir dans l’immobilier physique sans acheter un bien dans son intégralité, c’est ce que proposent les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Découvrez en infographie ce qu’est une SCPI, comment ce type de placement fonctionne, les 7 raisons d’investir dans l’immobilier avec les sociétés civiles de placement immobilier, les risques liés à cet investissement et comment les éviter ou, tout au moins, les réduire, ainsi que l’impact de la crise sanitaire sur ce type de placement. Enfin, retrouvez tous nos conseils et critères pour bien choisir votre SCPI ainsi que notre sélection des meilleures SCPI du moment.

Retrouvez également le résumé de l’article en vidéo et, pour aller plus loin, notre ebook SCPI : comment investir, à télécharger gratuitement.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les premières SCPI ont vu le jour dans les années 1960. Novateur pour l’époque, le principe est de proposer aux investisseurs un accès au marché de l’immobilier professionnel par l’achat de parts d’une société de placement uniquement dédiée à l’immobilier. La “pierre papier” (le patrimoine, c’est-à-dire la pierre, est détenu via des parts de société, c’est-à-dire le papier) rend donc l’immobilier physique accessible à tous, pour un investissement modéré et aucun souci de gestion. Investies dans de nombreux actifs, les SCPI reposent sur une mutualisation des risques.

Il s’agit donc d’un placement collectif investi en immobilier qui s’adresse aux particuliers désireux de diversifier leur épargne et de se positionner sur le marché immobilier sans investir en direct dans l’immobilier. Il permet à l’investisseur de placer son argent sur le marché immobilier et de se constituer un patrimoine qui, idéalement, lui assurera des revenus réguliers. Attention toutefois, le capital n’est pas garanti et le risque de perte en capital est bien réel. En outre, la SCPI, n’étant pas un produit coté, ne présente donc pas la même liquidité que d’autres produits financiers cotés.

Comment fonctionne une SCPI ?

SCPI : mode d’emploi en infographie

investir-scpi-placement-financier

L’épargnant achète des parts de SCPI qui elle-même achète des immeubles qui formeront son parc immobilier. Ces immeubles vont générer des loyers payés à la SCPI. La société de gestion redistribue les loyers aux porteurs de parts.

On distingue, dans leur fonctionnement, deux grands types de SCPI : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.

SCPI à capital fixe

Le gérant détermine, à la création, un objectif de souscription (valeur du capital). Une fois ce montant atteint, le capital de la SCPI pourra être augmenté régulièrement sur décision du gérant. L’investisseur ne peut donc souscrire que pendant la phase de constitution du capital ou durant les fenêtres de souscriptions suivantes. Le prix d’achat et de vente des parts dépend alors du marché de l’offre et de la demande (marché secondaire).

SCPI à capital variable

Le gérant ne fixe pas de montant de souscription ; l’investisseur peut souscrire à tout moment. Par conséquent, le gérant doit investir tous les capitaux reçus, qu’elles que soient les opportunités d’investissement, ce qui peut nuire à la qualité du patrimoine de la SCPI. L’avantage pour le porteur de parts est que la valeur de celles-ci n’est ici pas déterminée par le marché, mais par le gérant lui-même, d’où une plus grande stabilité.

Comment investir en SCPI ?

Comment acheter des parts de SCPI

En ce qui concerne l’achat de parts, l’investisseur a deux options.

  • l’achat en direct : investir en direct signifie que le souscripteur achète des parts directement auprès d’une société de gestion, de sa banque ou d’un conseiller en gestion de patrimoine ;
  • l’achat indirect : dans ce cas, le particulier investit en SCPI via son assurance-vie par l’intermédiaire des unités de compte (il doit remplir un avenant spécifique pour les unités de compte SCPI à envoyer à son assureur).

L’investissement en SCPI ne requiert pas de formalités administratives d’acquisition comme cela est le cas lors de l’achat d’un bien immobilier en direct, lorsque l’on veut se lancer dans l’investissement locatif par exemple. Ainsi, bien qu’il s’agisse d’un investissement immobilier, il n’est pas nécessaire de passer devant un notaire. Il suffit de remplir le bulletin d’adhésion.

Les différents types de SCPI

differents-types-SCPI

Les SCPI peuvent se diviser en deux grandes catégories : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.

Investir en SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont les SCPI dites d’immobilier d’entreprise. Leur objectif est simple : la distribution de revenus réguliers ou de plus-values immobilières sur les ventes des parts. Les actifs détenus prennent la forme de bureaux et locaux commerciaux loués par des entreprises ou des institutions, publiques comme privées. Les surfaces louées peuvent donc être importantes et générer des loyers (donc un rendement pour le porteur de parts) conséquents. Le patrimoine peut varier sensiblement et se composer soit de bureaux, soit de commerces, soit de structures appartenant toutes à la même thématique (santé avec des cliniques, maisons de repos et EHPAD par exemple).

Mais une SCPI de rendement pourra aussi être investie dans ces trois types de locaux sans que l’un ne dépasse les 70 % du parc immobilier. On parle alors de SCPI diversifiées.

Investir en SCPI fiscale

Les SCPI fiscales, comme leur nom l’indique, n’ont pas pour objectif premier de générer des revenus importants mais bien de faire bénéficier aux souscripteurs d’avantages fiscaux. Aussi appelées SCPI d’immobilier résidentiel, ces sociétés civiles de placement immobilier sont investies en immobilier d’habitation (maison, appartement). Le gérant sélectionne les actifs les plus intéressants, en fonction de leur situation géographique, de leurs qualités intrinsèques (services, desserte…) et de l’évolution anticipée de leur valorisation. Le par immobilier sera composé d’immobilier neuf ou à rénover selon le dispositif législatif et fiscal en vigueur auquel elles sont rattachées. Il s’agit par exemple de la loi Pinel pour les SCPI Pinel ou la loi Malraux pour les SCPI Malraux.

Ces SCPI permettent aux contribuables de bénéficier de réductions d’impôt en contrepartie d’une durée de détention (et de location). Il est donc recommandé d’investir dans la durée pour ce type de SCPI. Il est possible de pouvoir vendre vos parts sur le marché secondaire en cas de besoin, mais la revente du bien avant la fin de durée de détention à laquelle vous vous étiez engagé entraîne la nullité des avantages fiscaux obtenus et le contribuable doit rembourser à l’État les réductions d’impôts déjà perçues. De plus, le marché secondaire n’est pas toujours liquide et peut entraîner une revente avec une décote significative.

Quelles sont les meilleures SCPI de 2021 ?

Il est très difficile d’établir un classement des meilleures SCPI car la meilleure SCPI pour vous, ne sera pas nécessairement la même pour votre voisin. En effet, vous devez absolument prendre en compte vos objectifs d’investissement. Dans un premier temps, demandez-vous si votre objectif principal est de réduire votre facture à l’administration fiscale ou de dégager un rendement (placer votre argent pour percevoir des revenus). Vous pourrez déjà vous orienter entre SCPI de rendement et SCPI fiscale.

Ensuite, au sein de ces deux grandes catégories, la meilleure SCPI n’est pas forcément celle qui affiche le meilleur rendement. Vous devrez également tenir compte d’autres facteurs et notamment des actifs de la SCPI. Se poser la question où investir en SCPI est primordiale. Si vous avez déjà des investissements locatifs en région parisienne et que vous souhaitez investir en SCPI fiscale, la meilleure SCPI ne sera pas celle dont les actifs sont des appartements situés en petite et grande couronne parisienne mais bien celle qui vous permettra d’investir dans la France entière pour diversifier votre patrimoine.

Si vous souhaitez profiter d’un investissement SCPI pour investir dans l’immobilier sur un secteur d’activité en particulier comme celui de la santé, vous pourriez opter pour des SCPI comme Pierval Santé ou Primovie. Si pour vous la SCPI doit servir avant tout à diversifier son patrimoine immobilier et à investir hors de France en privilégiant la diversité des actifs et des locataires, vous opterez alors plutôt pour les SCPI européennes comme Corum XL ou Novapierre Allemagne 2, par exemple.

Prenez également en compte votre profil de risque. Êtes-vous plus enclin à opter pour une SCPI qui comportera une notation sur l’échelle de risque du Document d’Informations Clés pour l’Investisseur (DICI) plus élevée mais avec des rendements potentiels plus élevés ou, à l’inverse, préférerez-vous jouer la sécurité en optant pour une SCPI dont le risque semble moins élevé (et ses rendements aussi) ?

Pour investir dans la meilleure SCPI, il convient de bien garder à l’esprit qu’il n’existe pas une SCPI parfaite qui conviendrait à tout un chacun. En effet, pour investir dans la meilleure SCPI, il faut avant tout analyser ses objectifs d’investissement, tenir compte de la composition de son patrimoine et se référer à son profil d’investisseur.

Café du Patrimoine vous propose une sélection des 5 meilleures SCPI du moment à choisir selon vos objectifs d’investissement.

Top 5 des meilleures SCPI du moment

Compte tenu de la crise sanitaire que nous connaissons actuellement et compte tenu des potentielles mutations à venir avec le développement du télétravail, je pense qu’il est intéressant de revoir sa stratégie d’investissement au sein des SCPI pour peut-être réorienter la diversification au sein de son portefeuille de SCPI notamment via des SCPI thématiques.

Parmi les SCPI qui ont ma préférence, je vous propose les SCPI suivantes :

1/ ACTIVIMMO (ALDERAN)

Il s’agit d’une SCPI à capital variable récente (création en juin 2019) qui gère un peu moins de 100 M€ à ce jour. Elle est spécialisée dans les investissements dans les actifs immobiliers à usage de locaux d’activités, d’entrepôts et de logistique urbaine ou du « dernier kilomètre », situés en périphéries des villes, à proximité des axes routiers ou au sein même des bassins d’emploi et de consommation.

100 % des actifs de la SCPI répondent à ces catégories, répartis pour 63 % en région parisienne et 37 % en province.

Cette thématique devrait continuer de bénéficier du développement du e-commerce et des drives nécessitant de rapprocher les centres logistiques et de distribution des centres-villes.

Actuellement, les valorisations de ces actifs étaient moindres que celles des bureaux en cœur de ville. Je pense que cette SCPI est intéressante pour miser sur la revalorisation de ces actifs qui devraient de ce fait bénéficier d’une hausse de la valeur de la part.

D’un point de vue financier, on constate que le taux d’occupation financier est de 99,10 % avec un rendement légèrement supérieur à 6 %, ce qui est très intéressant.

Au niveau des frais, les frais de souscription s’élèvent à 12,72 % et les frais de gestion de 12 % ce qui les situent dans la fourchette haute du marché.

2/ PIERVAL SANTE (EURYALE)

Autre SCPI thématique, Pierval Santé (gérée par EURYALE AM) développe une stratégie d’investissement axée sur la constitution d’un patrimoine immobilier en lien direct ou indirect avec le secteur de la santé, que ce soit dans le secteur médico-social (EHPAD / Alzheimer, centres d’hébergement…) pour 60 % des actifs ou dans les secteurs sanitaire et soins de ville (Clinique, dialyse, cabinets médicaux…) pour 30 % des investissements. Le solde, dans d’autres secteurs liés à la Santé (Bureaux, locaux d’activités…), représente 10 % des actifs de la SCPI.

Pierval Santé a investi fortement à l’étranger (notamment en Allemagne (29 %) et en Irlande (20 %)) puisque la France ne représente que 37 % des actifs globaux.

Outre l’intérêt évident du secteur de la santé, soulignons que la valeur de la part ne s’est pas revalorisée depuis sa création en 2014 ce qui permet de profiter d’une décote d’actif net de 4 %.

Son taux d’occupation financier est de 99,39 % pour un taux de distribution de 4,95 % en 2020.

Les frais de souscriptions s’élèvent à 10,51 % et les frais de gestion de 8, 40 %, ce qui les situent dans la fourchette basse du marché.

3/ KYANEOS PIERRE

Encore une jeune SCPI thématique qui s’est créée en juin 2018 sur 3 objectifs principaux : chercher du rendement auprès d’investissement en immobilier résidentiel ; améliorer le bien-être des locataires et améliorer l’efficacité énergétique des actifs. Ainsi, la société de gestion investit principalement sur des petits immeubles avec des travaux d’optimisation, et en province, dans des villes bénéficiant d’un flux migratoire positif grâce à la conviction que les fondateurs avaient sur le développement du télétravail ainsi que l’envie des personnes de s’éloigner des grandes métropoles.

La SCPI a affiché un taux de distribution de 6,10 % en 2020 avec un taux d’occupation financier de 86,30 % car il y a 13,7 % de logements vacants : 9,4 % en raison des travaux et 3,6 % de logements en attente de locataires.

Les frais de distribution sont de 11 % et ceux de gestion de 8 %, ce qui les situent également dans la fourchette basse.

4/ INTERPIERRE

Là encore, il s’agit d’une SCPI diversifiée disposant d’une quote-part de locaux d’activité et d’entrepôt de 34 %. La part de bureaux reste majoritaire mais ils ont déjà intégré une diversification. Interpierre a réduit son niveau de dette utilisé pour constituer son patrimoine ce qui devrait permettre de maintenir le rendement au fil des remboursements. En effet, par le passé, Interpierre avait construit son portefeuille en partie par l’intermédiaire de l’effet de levier de la dette ce qui impliquait des charges de remboursements des échéances. La SCPI ne dispose plus que d’un encours de dette de 7,455M€ fin 2020 contre 16M€ fin 2018 alors que la valeur de son patrimoine a augmenté ce qui laisse transparaître un niveau de dette sur son patrimoine de seulement 4.22% . Cette information est positive car elle permet à la SCPI de redistribuer plus à ses associés ou s’il y a une opportunité sur le marché de prendre une nouvelle ligne de crédit.

Géographiquement, les actifs sont majoritairement situés au sein de métropoles régionales.

Point intéressant, la SCPI n’a pas revalorisé la valeur de sa part depuis 2012, mais la décote d’actif net n’est que de 2 %.

Le taux d’occupation financier est de 96,7 % pour un rendement 2020 de 4,71 %, en baisse par rapport à 2019.

Les frais de souscription sont de 12 % ttc (fourchette haute) et ceux de gestion de 9,60 % ttc / an.

5/ EPARGNE FONCIERE 

Enfin, mon 5ème choix se base sur une SCPI de rendement traditionnel avec un historique de plus de 50 ans et une capitalisation de plus de 3 mds d’euros, il s’agit de la SCPI Epargne Foncière gérée par La Française AM, la plus grosse capitalisation du marché en 2021.

C’est une SCPI classique avec des actifs répartis un peu partout en France (64 % à Paris/région parisienne et 10 % à l’étranger) dans des bureaux (78 %), des commerces (16 %) et des résidences diverses (6 %).

L’intérêt de cette SCPI se trouve au niveau de sa taille apportant à l’investisseur plus de diversification et de résilience, mais aussi au niveau de son bilan car elle dispose d’un report à nouveau (terme comptable qui indique le montant des réserves de distribution de la SCPI) de 31,54% soit 115 jours. Ainsi dans le cas d’Epargne Foncière, la SCPI dispose de provisions importantes permettant de faire face aux aléas locatifs (baisse des loyers, vacance locative…). Du point de vue de l’associé, on peut voir cela comme une assurance au niveau de la distribution des dividendes futurs. Cette importante réserve de distribution est un avantage significatif par rapport à d’autres SCPI, ce matelas lui permettant de faire face aux aléas et de maintenir son niveau de distribution (4,4 % en 2020). Enfin, elle affiche une décote d’actifs net de 9 %, ce qui peut laisser espérer une revalorisation de la part comme ce fût le cas ces 3 dernières années.

Les frais de souscription sont de 9 % ttc (fourchette basse) et ceux de gestion de 12 % ttc / an (fourchette haute).

L’engouement des investisseurs pour les SCPI

Selon l’Aspim (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), au 31 décembre 2020, la capitalisation des SCPI atteignait les 71,4 milliards d’euros, contre 65,37 milliards d’euros à fin 2019. La collecte malgré le contexte s’est maintenue à des niveaux assez élevés en 2020 : 6,03 milliards d’euros ont été collectés en 2020 contre 8,6 milliards d’euros en 2019.

Si la crise sanitaire et économique a marqué un coup d’arrêt à la collecte des SCPI qui affichait des montants quasiment croissants tous les ans depuis 2015, les montants collectés en 2020 sont loin d’être négligeables. De plus, « la baisse de la collecte résulte avant tout d’une diminution des souscriptions plutôt que d’un phénomène de retraits massifs, ce qui témoigne de la confiance des épargnants déjà investis » souligne Céline Haddad, Responsable communication de Linxea dans un communiqué de presse paru en janvier 2021.

On constate donc un véritable engouement des particuliers qui placement massivement leur épargne sur ce type d’investissement immobilier. Mais les institutionnels sont également concernés par cet engouement pour ces placements.

Quels sont les rendements des SCPI ?

Collecte, capitalisation et rendement des SCPI de 2018 à 2020 

collecte-capitalisation-rendement-scpi-2018-2020

 

Même si le rendement des SCPI tend à s’amoindrir ces dernières années, on a cependant observé un accroissement de la capitalisation jusqu’en 2020, année de tous les records. Les SCPI font figure de placements relativement sûrs et encore rémunérateurs dans un contexte de taux bas très marqué qui annihile la performance des placements sans risque.

Il conviendra de souligner le véritable boom de l’investissement à l’étranger, particulièrement en zone euro. L’Allemagne et les Pays-Bas restent des localisations privilégiées pour les gérants de SCPI. En tout, l’étranger a représenté 35,30 % des achats par les gérants en 2020 selon Meilleures SCPI.

En termes de rendement, le taux de distribution sur valeur de marché des SCPI reste très intéressant, malgré un léger repli en 2020: 4,18 % en 2020 contre 4,40 % en 2019 et 4,34 % en 2018. L’ASPIM souligne que « même en-deçà des 5 %, [le taux de rendement] constitue une « prime de risque » favorable par rapport aux placements à capital garanti ». Selon les estimations de Meilleurscpi, le rendement moyen des SCPI (hors SCPI fiscales) devrait se situer en 2020 autour de 4 %.

Mais le rendement d’une SCPI dépend pour beaucoup de la nature de ses actifs. Traditionnellement, les SCPI investies en immobilier d’entreprise présentent un rendement supérieur aux SCPI investies en immobilier résidentiel qui permettent, elles, de bénéficier d’une réduction d’impôt. Mais ce n’est pas toujours le cas. Ainsi, les rendements ont atteint en 2020 4,04 % pour les SCPI de bureaux et 3,57 % pour les SCPI de commerces selon Meilleures SCPI 4,95 % pour les SCPI diversifiées sur plusieurs secteurs (bureaux, commerces, santé…) selon le magazine Capital, tandis que le rendement des SCPI spécialisées dans le résidentiel atteignait lui en 2020 6 % !

À noter : la performance d’un placement SCPI s’apprécie certes via sa capacité à générer un rendement locatif, mais aussi via l’évolution de la valeur de la part. Le prix des parts varie selon deux critères principaux : le marché immobilier, mais également la capacité de la société de gestion à arbitrer efficacement le portefeuille. Ce prix est évalué par un expert indépendant à intervalles réguliers. Selon l’Aspim, la variation du prix moyen de la part au 31 décembre 2020 était de 1,12 %.

Ainsi, le rendement total d’une SCPI pour un investisseur comprendra à la fois les loyers versés et l’évolution du prix de la part.

Téléchargez aussi gratuitement notre ebook SCPI : comment investir

Immobilier éco responsable : investir de manière durable avec les SCPI

Historiquement attribué à des fonds de type OPCVM (Sicav et FCP), le label ISR peut également être attribué depuis le 23 octobre 2020 à des fonds immobiliers (SPCI et OPCI notamment). De nombreuses sociétés civiles de placement immobilier se sont vues labellisées ISR depuis. Les véhicules immobiliers voient ainsi reconnus leurs efforts et engagements en faveur de l’investissement immobilier responsable au travers d’une démarche dite « best in progress », au travers de laquelle les sociétés de gestion s’engagent en particulier à réhabiliter d’anciens biens immobiliers pour améliorer leurs performances énergétiques, mais pas seulement.

Ainsi, les SCPI obtenant ce label ISR soumettent l’ensemble de leurs immeubles à une analyse ESG annuelle vérifiant la prise en compte des critères Environnement (Énergie, Carbone, Eau, Déchets et Biodiversité, etc.), mais aussi Social (Mobilité, Santé & confort des occupants, Services rendus aux occupants, Contribution à l’insertion sociale, etc.) et Gouvernance (Gestion de la chaîne d’approvisionnement, Résilience, Considération des locataires, etc.) dans la construction, l’entretien et la gestion du parc immobilier, en plus des critères financiers.

Ainsi, la SCPI Pierre Capital gérée par Swiss Life Asset Managers France, la SCPI Neo de Novaxia Investissements, la SCPI Fair Invest de Norma Capital, la SCPI PFO2 gérée par la société de gestion Perial Asset Management ou encore la société LF Grand Paris Patrimoine gérée par La Française REM ont obtenu le label ISR. Cette liste non exhaustive devrait considérablement s’allonger au cours des mois à venir étant donné l’engouement des investisseurs pour le label ISR.

6 raisons d’investir dans l’immobilier avec les SCPI

L’investissement en SCPI présente de nombreux avantages. Nous vous exposons ici 7 atouts qui pourraient bien vous inciter à investir en SCPI vous aussi.

Diversifier son épargne

Investir dans la pierre papier est un bon moyen de diversifier votre patrimoine. Vous pourrez en effet vous positionner sur le marché immobilier facilement et ainsi ne pas vous cantonner aux placements à capital garanti ou placements financiers. Mais la SCPI permet aussi d’être propriétaire d’une partie d’un ensemble de biens et non d’un seul bien immobilier. Ainsi, vous pourrez, grâce à l’acquisition de parts de SCPI, posséder une fraction d’un parc immobilier composé de nombreux actifs, potentiellement situés dans des zones géographiques différentes, mais aussi, dans le cas des SCPI de rendement, posséder des actifs de nature différente (entrepôts, commerces, bureaux, etc.) loués à des locataires différents (idéalement appartenant à des secteurs d’activité différents).

La SCPI est certes un moyen simple d’investir en immobilier, mais c’est aussi, contrairement à un investissement en direct type investissement locatif, la certitude de posséder des actifs immobiliers diversifiés.

Investir en SCPI est accessible

Les SCPI sont accessibles pour des montants modérés et donc idéales pour des investisseurs désireux de se positionner sur le marché immobilier mais qui ne possèdent pas les moyens financiers nécessaires.

Grâce à la SCPI, l’acquéreur dispose d’un patrimoine immobilier sans pour autant dépenser des centaines de milliers d’euros.

Le ticket d’entrée est en effet de l’ordre de quelques centaines d’euros. Plus exceptionnellement, le montant d’investissement initial peut coûter à l’investisseur 1 000 euros ou plus. Le prix de la part est généralement peu élevé, de l’ordre de 100 €, mais l’accès à certaines SCPI est conditionné à l’achat d’un nombre minimal de parts. Dans ce cas, la souscription de parts minimale est fixée à 10 le plus souvent.

Attention cependant, l’investissement en SCPI s’accompagne de droits d’entrée (ou frais de souscription) élevés, de l’ordre de 8 % à 12 % de votre investissement, ce qui est proche des frais d’une acquisition immobilière en direct (frais de notaire d’environ 7,5 % et frais de l’agent immobilier d’environ 3 %).

Les frais d’entrée sont inclus dans le prix de la part à l’achat et généralement pris en compte dans les rendements communiqués par les sociétés de gestion. En cas d’achat sur le marché secondaire, ces frais peuvent être moins élevés. Mais attention, dans ce cas, il vous faudra tenir compte des droits de mutation.

De plus, investir en SCPI, c’est avoir accès « à des biens que l’on ne serait pas en mesure d’acquérir par soi-même » souligne Frédéric Puzin, Président de Corum AM qui explique : « par exemple, un particulier ne peut pas acheter un immeuble à 70 millions d’euros à Francfort avec un engagement de location très long terme ».

Pas de souci de gestion en SCPI

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, les biens immobiliers sont gérés par un professionnel, ou plutôt un ensemble de professionnels via une société de gestion agréée par l’AMF. C’est elle qui est propriétaire des biens (bureaux, commerces, logements), qui en assure l’entretien, la location, etc. Les sociétés de gestion sont soit indépendantes, soit adossées à des groupes bancaires ou d’assurances.

En échange de ses services, la société de gestion facturera des frais de gestion, de l’ordre de 10 % des loyers versés, directement prélevés sur les revenus locatifs. Ils sont généralement pris en compte dans les rendements communiqués par les sociétés de gestion. Ces frais de gestion sont comparables à ceux d’un bien locatif dont la gestion locative est confiée à une agence.

Mutualisation des risques

Investies dans de nombreux actifs, les SCPI reposent sur une mutualisation des risques. En effet, les investisseurs achètent des parts d’une SCPI. Chaque investisseur ne détient donc pas un appartement, un local ou un immeuble en particulier, mais des parts d’un ensemble de biens, ce qui permet une réelle répartition des risques en cas de vacance, incendie, etc. d’un bien. Ces dernières années se sont développées des SCPI européennes qui permettent une diversification des biens à l’échelle européenne pour une mutualisation des risques encore plus grande.

Liquidité et revente facilitée avec la société civile de placement immobilier

Les SCPI sont plus liquides qu’un investissement direct. Il est en effet plus aisé de revendre des parts de SCPI qu’un bien immobilier puisque la valeur de la part est beaucoup plus faible que la valeur d’un bien et qu’il existe généralement un marché secondaire qui permet de revendre des parts chaque mois. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 5 à 9 ans. Mais il est souvent plus intéressant de garder ces parts beaucoup plus longtemps. Vous avez en effet tout intérêt à ne pas céder vos parts avant un certain délai dans la mesure où les frais d’entrée vont grever votre rendement durant les 2 ou 3 premières années.

Attention tout de même, contrairement à des foncières cotées, les SCPI ne bénéficient pas de la même liquidité que des placements financiers.

Diversité des SCPI en fonction des besoins des investisseurs

De très nombreux types de SCPI qui s’adaptent aux besoins des investisseurs existent. Le fonctionnement de la SCPI diffère selon les catégories de produits.

On retiendra notamment les SCPI immobiliers d’entreprise dites « de rendement » et les SCPI immobilier résidentiel dites « fiscales » déjà évoquées précédemment. Le particulier, selon la stratégie patrimoniale qu’il souhaite mettre en place (valorisation d’un capital ou optimisation fiscale) optera pour l’une ou l’autre de ces deux options.

Les SCPI spécialisées ou thématiques peuvent également offrir au particulier une opportunité d’investissement dans un secteur précis.

Rendement intéressant au rendez-vous avec la SCPI

Comme nous l’avons vu précédemment, le rendement des SCPI, autour de 4 %, est relativement attractif. Un rendement à ce niveau constitue une prime de risque favorable par rapport à un placement à capital garanti. Rappelons en effet que les taux d’intérêt des livrets de l’épargne réglementée se situent plutôt aux alentours de 0,5 % et que les meilleurs fonds euros des assurance-vie (souvent obtenus avec un versement obligatoire en unités de compte non garantis en capital) avoisinent les 2 % seulement. Investir dans des SCPI, qui présentent un risque certes mais relativement mesuré (il est moins risqué d’investir en SCPI qu’en small et midcaps ou en private equity), paraît donc particulièrement attractif au regard du couple rendement-risque.

Les principaux risques liés à l’investissement SCPI

Les SCPI présentent de nombreux atouts mais n’en sont pas moins des placements comportant aussi des risques.

Le risque de liquidité à prendre en compte quand il s’agit d’investir en SCPI

Le premier et le plus important est le risque de liquidité. En effet, si l’investissement en SCPI est plus liquide que l’investissement en direct dans un bien immobilier, cette liquidité reste toute relative. Même s’il existe un marché secondaire, la revente des parts sur ce dernier peut se faire avec une décote. Il est donc conseillé au moment d’investir dans une SCPI, de bien prendre en compte la durée d’investissement conseillée sur la plaquette de présentation de la SCPI et à ne pas investir de l’argent dont on aura besoin prochainement.

Le risque de rendement non garanti

Les revenus d’une SCPI sont non garantis. Pour diverses raisons (vacances et impayés des locataires, crise financière et/ou immobilière, etc.), la SCPI peut connaître une baisse des revenus locatifs. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital en raison d’une fluctuation de la valeur des parts.

Le prix des parts d’une SCPI peut fluctuer selon ses acquisitions, le rendement affiché, mais aussi et surtout en corrélation avec la conjoncture immobilière. Une conjoncture qui suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse. En théorie, même si cela paraît peu probable, le souscripteur de parts pourrait ne jamais revoir les liquidités qu’il a investies.

Le risque de faillite présent dans l’investissement SCPI

Une mauvaise gestion de la trésorerie, une concentration des actifs immobiliers sur un secteur en crise sont autant de facteurs qui peuvent conduire une SCPI à la faillite. Toutefois, en cas de défaut du gestionnaire, la loi prévoit la possibilité de transférer la gestion d’une SCPI d’une société de gestion agréée par l’AMF à une autre société de gestion agréée par l’AMF.

En effet, la défaillance d’une société de gestion n’entraîne pas la liquidation de la SCPI. Les associés restent propriétaires des biens et peuvent confier la gestion à une autre société.

Le risque d’obsolescence lié aux biens immobiliers détenus par les SCPI

On ne peut passer sous silence le risque lié à l’obsolescence des biens immobiliers, avec notamment la mise en place éventuelle de nouvelles normes de confort et d’habitabilité qui dévalorise le bien immobilier. Dans le cas de l’immobilier de bureaux, le risque est encore plus prégnant compte tenu du développement du numérique et du nomadisme d’entreprise.

Quelles conséquences la crise du Covid-19 a-t-elle sur les SCPI ?

2 catégories de SCPI de rendement représentent plus de 82 % des encours des SCPI fin 2020. Il s’agit des SCPI de bureaux (63,40 %) et des SCPI de commerces (19,40 %) selon l’ASPIM. Il semble donc évident que les décisions de confinement des populations dans le cadre de l’épidémie de coronavirus soient susceptibles d’avoir un impact important sur la rentabilité ou la valorisation des SCPI. En effet, les SCPI de bureaux sont potentiellement très touchées par la situation actuelle. Et même une fois la crise sanitaire jugulée, on devrait assister à une accélération des changements constatés depuis plusieurs années tels que l’essor du télétravail, l’augmentation des bureaux partagés, la croissance du coworking, etc. Autant de nouvelles formes de travail qui entraînent une réduction des besoins d’espace de travail et donc l’investissement en bureaux. Les SCPI de commerce sont aussi très touchées par les mesures actuelles avec la fermeture des magasins non essentiels pendant les périodes de confinement, les modifications d’horaires d’ouvertures dus aux couvre-feux, etc. Et le commerce en ligne qui a gagné des parts de marché en 2020 ne devrait pas régresser brusquement lors de la sortie de crise.

Même s’il est aujourd’hui difficile de mesurer l’impact de la crise sanitaire sur les SCPI qui, rappelons-le, doivent s’envisager sur une perspective de placement à long terme, il nous semble important de souligner que les SCPI de bureaux et de commerces sont les plus impactées. La situation semble toutefois relativement maîtrisée en termes de taux de recouvrement et la baisse apparaît assez limitée au niveau du TDVM. Ainsi, en 2020, les SCPI de bureaux ont connu une perception des loyers presque identique à 2019, avec un taux de recouvrement moyen de l’ordre de 95 %, quand la baisse des taux de distribution sur valeur de marché des SCPI de bureaux constatée en 2020 par rapport à 2019 a été de -5 % seulement. En ce qui concerne les SCPI de commerce, les chiffres sont moins bons. Elles affichent en effet en 2020 un taux moyen de recouvrement de 88 % et la baisse des taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) des SCPI de commerces est de -17 % en 2020 par rapport à 2019.

À l’inverse, les SCPI positionnées sur le sanitaire et le social montent fortement en puissance. Good Value For Money souligne le fait qu’elles « devraient bénéficier d’une bonne résilience dans le temps au regard de leur positionnement et de la nature même de leurs locataires (et des clients de ces locataires) ». Ces SCPI, investies dans des murs de cliniques, de centres de soins et de cabinets médicaux, d’établissements de soins de suite et de réadaptation (maisons de convalescence post-opératoire notamment), de maternités, de laboratoires d’analyse médicale, de résidences services seniors, de maisons de retraite et d’EHPAD, d’établissements d’enseignement, de résidences étudiantes, de crèches, etc. affichent sur les 5 dernières années (2015-2019) des ratios intéressants. Selon Good Value For Money, le taux d’occupation financière (TOF) est particulièrement élevé sur la période, oscillant entre 96,4 % et 98,6 %. Le rendement est lui aussi attractif avec un taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 5,01 % en 2015 et descendant progressivement à 4,63 % en 2019.

Évidemment, cette situation a des répercussions flagrantes sur le rendement des SCPI. Si le rendement moyen des SCPI (hors SCPI fiscales) a atteint en 2020 4,18 %, le rendement des SCPI de bureaux atteint lui en 2020 seulement 4,04 %, et les SCPI de commerce un TDVM de 3,67 % seulement. Les SCPI spécialisées et diversifiées affichent elles environ 4,5 % de rentabilité moyenne. On note un décalage important dû en grande partie aux conséquences de la crise sanitaire développées précédemment.

6 conseils pour investir en SCPI avec succès

SCPI et publicité : soyez vigilants

Soyez vigilants à la publicité relative à ces produits. L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) et l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) soulignent bien que les distributeurs de SCPI ne sont pas censés faire « des performances passées l’unique ou le principal message de leur communication. » De plus, gardez bien à l’esprit que les produits financiers immobiliers (SCPI, OPCI, unités de compte immobilière de produits d’assurance-vie) sont des placements peu liquides dans lesquels il faut investir à long terme de l’argent dont on n’a pas besoin.

Combien investir en SCPI ?

Vous vous demandez peut-être quelle somme investir en SCPI et réfléchissez au montant minimum pour investir en SCPI. Certes, le montant minimal à investir dépendra bien sûr du prix de souscription. Vous devrez au minimum verser le ticket d’entrée demandée par la société de gestion qui commercialise la SCPI que vous visez. Mais vous pouvez aussi miser davantage.

Alors, quel montant investir en SCPI ?

Cela dépendra avant tout du montant de votre patrimoine global. Vous devrez alors déterminer quelle part vous souhaitez consacrer à des placements à capital garanti et quelle part vous souhaitez consacrer à des placements plus risqués. Vous devrez, au sein de cette poche, définir quel montant vous souhaitez consacrer au marché immobilier mais aussi quel montant investir en Bourse ou sur d’autres marchés, comme les matières premières par exemple. L’objectif est de se constituer un patrimoine aussi diversifié que possible. Et n’investissez en SCPI que de l’argent dont vous n’aurez pas besoin sur le court moyen terme.

Investissement SCPI en direct ou via une assurance vie ?

La fiscalité d’une SCPI dépendra de la manière dont vous avez investi : en direct ou via une assurance vie. Il s’agit principalement d’une question fiscale et de l’utilisation du crédit ou non.

Les loyers perçus grâce aux SCPI étant imposés comme les revenus fonciers classiques, votre taux d’imposition dépendra de la tranche dans laquelle vous vous situez au niveau du barème de l’impôt sur le revenu. Ainsi, jusqu’à 14 % d’impôt sur le revenu, l’investissement en direct semble plus judicieux.

À l’inverse, si votre tranche marginale d’impôt sur le revenu est supérieure à 14 % et si vous avez moins besoin de revenus complémentaires, l’assurance-vie semble constituer un meilleur choix. En effet, vous aurez intérêt à opter pour un investissement via une assurance-vie en fonction de la date d’ouverture de votre contrat d’assurance-vie. S’il a moins de 8 ans, vous pourrez opter pour la Flat Tax à 30 % et s’il a plus de 8 ans et que vous détenez moins de 150 000 euros en assurance vie tous contrats confondus, vous bénéficierez d’un prélèvement forfaitaire libératoire de 24,7 %, avec la possibilité de sortir de l’assurance-vie tous les ans sans impôt 4 600€ pour une personne seule et 9 200€ pour un couple.

Mais vous devrez payer, en sus des frais de gestion de la SCPI, les frais du contrat d’assurance-vie. Néanmoins, l’économie réalisée sur les droits d’entrée de la SCPI acquise au sein d’une assurance-vie est censée compenser.

Attention cependant, dans le cas d’un investissement via une assurance-vie, vous ne pouvez pas financer votre achat de SCPI à crédit. Or, avec les taux bas actuels, s’endetter et utiliser l’effet de levier de la dette peut être une alternative très intéressante.

Investir en SCPI au comptant ou à crédit ?

Pour les parts détenus en direct, la souscription peut se faire au comptant ou à crédit, c’est-à-dire en souscrivant un emprunt immobilier pour financer son investissement. De fait, investir en SCPI avec emprunt est tout à fait possible. C’est même le meilleur moyen de se constituer un patrimoine immobilier diversifié sans devoir compter sur un apport personnel important.

Il peut être dans le contexte actuel de taux bas particulièrement judicieux d’investir dans une SCPI de rendement ou SCPI fiscale avec un effet de levier. Les revenus de la SCPI pourront donc couvrir, au moins en partie, le coût de l’emprunt et les mensualités dues. Et investir à crédit dans des SCPI de rendement permet d’utiliser tout le potentiel de l’effet de levier. Aujourd’hui, le rendement moyen de la plupart des SCPI de rendement est supérieur au coût du crédit étant donné que les taux d’intérêt sont historiquement bas. Cela permet de maximiser vos retours sur investissement. Attention tout de même, le porteur de part ne peut compter sur les seuls revenus potentiels de la SCPI pour rembourser son crédit car ces derniers ne sont pas garantis.

Vaut-il mieux investir en SCPI ou en OPCI ?

L’investisseur, au moment d’investir en SCPI, se demande souvent s’il vaut mieux investir en SCPI comme il l’avait prévu ou bien investir en OPCI. Créés bien plus tard que les SCPI, les Organismes de Placement Collectif en immobilier (OPCI) ont vu le jour dans les années 2000 et sont enrichis, par rapport aux SCPI, d’une poche de liquidités de 10 % minimum de l’actif, ainsi que d’une allocation jusqu’à 30 % en actifs non immobiliers (actions, parts OPC de droit étranger, instruments financiers, parts ou actions d’OPCVM). L’immobilier représente tout de même 60 % à 90 % de l’actif avec une présence des foncières cotées et Sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). D’ailleurs, l’immobilier coté représente au minimum 49 % de l’actif.

Il s’agit donc de deux produits totalement différents. Les OPCI, plus liquides, mais aussi plus soumises aux aléas des marchés financiers et obligataires, comportent une part non négligeable d’actifs non immobiliers et d’immobilier coté.

Avant de vous décider entre investissement en SCPI ou en OPCI, prenez bien en compte votre profil d’investisseur et vos objectifs d’investissement ainsi que, bien sûr, la composition de votre patrimoine.

Si vous êtes déjà très investi sur les marchés actions mais ne possédez pas d’actifs immobiliers, il sera peut-être plus judicieux de se tourner vers les SCPI. Si votre patrimoine est essentiellement constitué d’actifs immobiliers (notamment immobilier locatif) mais que vous souhaitez tout de même investir dans de la pierre papier car vous avez une confiance indéfectible dans l’immobilier, il sera lors peut-être plus judicieux de se tourner vers les OPCI afin d’apporter une dose de diversification bienvenue à votre patrimoine.

.Découvrir aussi notre dossier Comment et pourquoi investir dans les OPCI

Démembrement de propriété : investir en usufruit ou nue-propriété de SCPI

Enfin, l’investisseur SCPI devra également choisir quel mode de détention de parts il souhaite. S’il est plus répandu d’investir en SCPI avec la pleine propriété des parts, il est néanmoins possible de scinder l’usufruit et la nue-propriété des parts de la SCPI pour une période donnée (à partir de 5 ans et 10 ou 15 ans le plus souvent), à l’issue de laquelle le nu-propriétaire récupère l’usufruit qui s’éteint et possède donc la propriété pleine et entière des parts.

L’investisseur peut choisir d’acheter l’usufruit temporaire afin de percevoir des revenus réguliers pendant une période donnée. Avec un investissement peu important au départ il peut profiter d’un effet de levier puisqu’il n’achète que la valeur de l’usufruit et ne le garde que quelques années.

L’investisseur peut aussi choisir d’acheter la nue-propriété et durant toute la période du démembrement il ne sera pas imposé (ni sur l’impôt sur le revenu bien sûr, ni sur l’impôt sur la fortune immobilière). Là encore, il acquiert ses parts à un prix moindre que s’il avait opté d’emblée pour la pleine propriété. Il s’agit donc pour les contribuables fortement imposés d’un excellent moyen de se constituer un patrimoine qui offrira, la retraite venue, des revenus complémentaires ; sans cependant faire exploser sa facture à l’administration fiscale pendant sa vie active.

Envie d’investir en SCPI sans pour autant sélectionner vous-même la ou les SCPI la ou les plus à même de cadrer avec vos objectifs d’investissement ? Vous pouvez tout à fait avoir recours à un conseiller en gestion de patrimoine qui saura replacer cet investissement dans le contexte plus large de valorisation de votre patrimoine en tenant compte de vos problématiques de diversification, d’optimisation fiscales, de transmission, etc.

  • Anthony-Calci-patrimoine
  • Pour bénéficier de conseils personnalisés par Anthony de Calci Patrimoine

Comment choisir une SCPI : nos 7 critères

Pour éviter autant que possible les risques évoqués précédemment et investir dans une SCPI fiable et attractive, découvrez nos 7 conseils pour sélectionner sa SCPI. Une fois le type de SCPI déterminé, attachez-vous à étudier en profondeur l’offre du marché.

Quel que soit le type de SCPI dont vous prévoyez d’acheter des parts, privilégiez :

  • un acteur de référence ;
  • actif sur le marché depuis une longue période ;
  • au patrimoine immobilier conséquent.

1. La capacité de la société civile de placement à maintenir les revenus versés aux associés

Le recours au report à nouveau et aux réserves de plus-values, sommes engrangées au cours de périodes fastes, constitue un levier utile pour assurer ces revenus, mais doit être maîtrisé. Une utilisation trop fréquente et/ou massive doit vous alerter sur la capacité de la société de gestion à générer des revenus.

2. Le prix des parts et l’historique de la SCPI

Le prix de la part ne doit pas excéder la fraction Valeur de reconstitution / Nombre de parts. La valeur de reconstitution correspond au prix qu’il faudrait payer, selon les évaluations d’experts, pour reconstituer le patrimoine détenu par la société.

3. Le potentiel locatif et taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI supérieur à 90 %

Il doit être de 90 % minimum. Pour estimer l’ampleur de la vacance locative, privilégiez le Taux d’Occupation Financier ou TOF : il s’agit du rapport entre les loyers facturés et les loyers potentiels si l’ensemble du patrimoine était loué.

4. La distribution des dividendes, cruciale pour choisir une SCPI

Ce qui compte surtout, c’est son évolution. Si vous observez une baisse notable du dividende sur plusieurs années, mieux vaut ne pas vous engager.

5. Des frais de gestion minorés pour garantir le rendement de votre SCPI

Ils doivent être compris entre 10 % et 13 %. Mais comme des frais trop élevés viendraient affaiblir le rendement net de la SCPI, les sociétés de gestion n’ont donc guère intérêt à gonfler leurs honoraires.

6. Une SCPI avec une stratégie d’investissement adaptée

La société doit trouver un équilibre entre : nécessité de restructurer son patrimoine (réhabilitation, travaux, arbitrages entre actifs anciens et neufs), qui est coûteuse à court terme, mais censée dégager de meilleurs revenus à moyen et long terme, et celle d’assurer ses revenus présents. Vérifiez également que la typologie des biens est adaptée à vos objectifs et votre profil de risque. Ainsi, inutile de choisir une SCPI visant un rendement élevé en se positionnant sur des actifs plus rentables mais sujets à une forte vacance potentielle (comme des entrepôts par exemple) si vous présentez une forte aversion au risque et que vous seriez parfaitement satisfait avec une SCPI visant la sécurité, certes en offrant un rendement plus faible, mais aussi plus régulier comme avec des bureaux « Prime » d’une grande agglomération par exemple.

7. Privilégier un patrimoine diversifié

Le patrimoine doit être suffisamment diversifié. Regardez donc l’encours total de la SCPI. S’il dépasse les 300 millions d’euros, la diversification est très satisfaisante et réduit considérablement les conséquences d’une défaillance d’un des locataires. Pour les mêmes raisons, il sera sage d’éviter les concentrations sur un gros locataire ou même la concentration sur un secteur d’activité en particulier.

De même, il convient d’être particulièrement vigilant avant d’investir dans une SCPI hyper spécialisée (investie seulement dans le secteur de la santé ou seulement en Allemagne par exemple).

Téléchargez aussi gratuitement notre ebook SCPI : comment investir

Quelques questions sur les SCPI ?

Comment fonctionne une SCPI ?
La SCPI est un placement collectif immobilier qui permet à des particuliers, en achetant les parts d’une société de gestion qui possède et gère un parc immobilier, de toucher les loyers des biens loués diminués des frais de gestion.

Pourquoi investir en SCPI ?
L’investissement SCPI permet de se positionner sur le marché immobilier et de profiter de son rendement actuellement attractif, avec un ticket d’entrée peu élevé, sans avoir aucun souci de gestion, en mutualisant les risques et en diversifiant son capital.

Comment acheter une SCPI ?
Vous pouvez acheter des parts de SCPI en direct auprès de la société de gestion ou par l’intermédiaire de votre banque ou d’un conseiller en gestion de patrimoine. Vous aurez alors le choix entre investissement au comptant ou à crédit. Vous pouvez aussi investir via une assurance vie.

Comment choisir une SCPI ?
Bien choisir sa SCPI nécessite de définir clairement ses objectifs d’investissement, sa durée de placement et son profil d’investisseur. Une fois ces paramètres pris en compte, vous vous attacherez à étudier l’historique de la société de gestion et de la SCPI en elle-même.

Quels sont les risques des SCPI ?
Risque de liquidité, de perte en capital, risque de faillite sont autant de risques auxquels est soumis l’investisseur en SCPI. Rappelons qu’avec ce type de placement, ni le rendement ni le capital ne sont garantis.

Source des images : Freepik

Toutes nos informations sont, par nature, génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle et ne constituent en aucune façon des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions et ne peuvent être assimilées à une prestation de conseil en investissement financier, ni à une incitation quelconque à acheter ou vendre des instruments financiers. Le lecteur est seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre la société éditrice de Cafedelabourse.com ne soit possible. La responsabilité de la société éditrice de Cafedelabourse.com ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.

Clemence Tanguy

Clémence Tanguy

Rédacteur - Café du Patrimoine - Site internet - Twitter

Après des études littéraires et une double formation en communication à la Sorbonne et au CELSA, Clémence Tanguy travaille à la SNCF et au Conseil Général des Hauts-de-Seine avant d’intégrer l’équipe de Café de la Bourse en 2015.

Elle couvre les sujets relatifs à l’actualité macro-économique, aux crypto-monnaies, aux produits financiers, aux finances personnelles et à l’investissement en général, avec une approche pédagogique et pragmatique.

#

Derniers Dossiers


Placements investissement-non-cote-fcpr
Crédit comment-financer-projet-personnel-credit-conso
Actualités Patrimoine
Placements meilleur-livret-epargne