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Placement immobilier : investir en SCPI

Le 27 mars 2018

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Investir-SCPI

Investir dans l’immobilier physique sans acheter un bien dans son intégralité, c’est ce que proposent les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Découvrez 6 raisons d’investir dans l’immobilier avec les sociétés civiles de placement immobilier et 9 conseils pour bien choisir votre SCPI. Le résumé de l’article en vidéo et, pour aller plus loin, notre ebook SCPI : comment investir, à télécharger gratuitement.

Immobilier : investir dans une SCPI

Les premières SCPI ont vu le jour dans les années 1960. Novateur pour l’époque, le principe est de proposer aux investisseurs un accès au marché de l’immobilier professionnel par l’achat de parts d’une société de placement uniquement dédiée à l’immobilier. La “pierre papier” (le patrimoine, c’est-à-dire la pierre, est détenu via des parts de société, c’est-à-dire le papier) rend donc l’immobilier physique accessible à tous, pour un investissement modéré et aucun souci de gestion. Investies dans de nombreux actifs, les SCPI reposent sur une mutualisation des risques.

En 2017, les SCPI ont encore enregistré une collecte record. Selon MeilleuresSCPI, 6,2 milliards d’euros (+18,5 % sur un an) ont été investies par des particuliers sur ce produit. Notons toutefois que la collecte a marqué le pas aux 3ème et  4ème trimestres, en raison des mesures fiscales pénalisantes pour l’immobilier contenues dans la dernière loi de finance. Il conviendra également de souligner le véritable boom de l’investissement à l’étranger, particulièrement en zone euro. La part des investissements dans cette zone euro s’élève en effet  à 2,7 milliards d’euros, ce qui correspond à 30 % du total (contre seulement 7 % en 2014).

6 raisons d’investir dans l’immobilier avec les SCPI

Investir en SCPI est accessible

Les SCPI sont accessibles pour des montants modérés et donc idéales pour des investisseurs désireux de se positionner sur le marché immobilier mais qui ne possèdent pas les moyens financiers nécessaires.

Attention cependant, l’investissement en SCPI s’accompagne de droits d’entrée élevés, de l’ordre de 8 % à 12 % de votre investissement, ce qui est proche des frais d’une acquisition immobilière en direct (frais de notaire d’environ 7,5 % et frais de l’agent immobilier d’environ 3 %).

Les frais d’entrée sont inclus dans le prix de la part à l’achat et généralement pris en compte dans les rendements communiqués par les sociétés de gestion. En cas d’achat sur le marché secondaire, ces frais peuvent être moins élevés. Mais attention, dans ce cas, il vous faudra tenir compte des droits de mutation.

De plus, investir en SCPI, c’est avoir accès « à des biens que l’on ne serait pas en mesure d’acquérir par soi-même » souligne Frédéric Puzin, Président de Corum AM qui explique : « Par exemple, un particulier ne peut pas acheter un immeuble à 70 millions d’euros à Francfort avec un engagement de location très long terme ».

Pas de souci de gestion en SCPI

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, les biens immobiliers sont gérés par un professionnel, ou plutôt un ensemble de professionnels via une société de gestion agréée par l’AMF. C’est elle qui est propriétaire des biens (bureaux, commerces, logements), qui en assure l’entretien, la location, etc. Les sociétés de gestion sont soit indépendantes, soit adossées à des groupes bancaires ou d’assurances.

En échange de ses services, la société de gestion facturera des frais de gestion, de l’ordre de 10 % des loyers versés, directement prélevés sur les revenus locatifs. Ils sont généralement pris en compte dans les rendements communiqués par les sociétés de gestion. Ces frais de gestion sont comparables à ceux d’un bien locatif dont la gestion est confiée à une agence.

Mutualisation des risques

Investies dans de nombreux actifs, les SCPI reposent sur une mutualisation des risques. En effet, les investisseurs achètent des parts d’une SCPI. Chaque investisseur ne détient donc pas un appartement, un local ou un immeuble en particulier mais des parts d’un ensemble de biens, ce qui permet une réelle répartition des risques en cas de vacance, incendie, etc. d’un bien. Ces dernières années se sont développées des SCPI européennes qui permettent une diversification des biens à l’échelle européenne pour une mutualisation des risques encore plus grande.

Liquidité et revente facilitée avec la société civile de placement immobilier

Les SCPI sont plus liquides qu’un investissement direct. Il est en effet plus aisé de revendre des parts de SCPI qu’un bien immobilier puisque la valeur de la part est beaucoup plus faible que la valeur d’un bien et qu’il existe généralement un marché secondaire qui permet de revendre des parts chaque mois. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 5 à 9 ans. Mais il est souvent beaucoup plus intéressant de garder ces parts beaucoup plus longtemps. Vous avez en effet tout intérêt à ne pas céder vos parts avant un certain délai dans la mesure où les frais d’entrée vont grever votre rendement durant les 2 ou 3 premières années.

Diversité des SCPI

De très nombreux types de SCPI existent qui s’adaptent aux besoins des investisseurs.

Le fonctionnement de la SCPI diffère selon les catégories de produits :

SCPI à capital fixe

Le gérant détermine à la création un objectif de souscription (valeur du capital). Une fois ce montant atteint, le capital de la SCPI pourra être augmenté régulièrement sur décision du gérant. L’investisseur ne peut donc souscrire que pendant la phase de constitution du capital ou durant les fenêtres de souscription suivantes. Le prix d’achat et de vente des parts dépend alors du marché de l’offre et de la demande (marché secondaire).

SCPI à capital variable

Le gérant ne fixe pas de montant de souscription ; l’investisseur peut souscrire à tout moment. Par conséquent, le gérant doit investir tous les capitaux reçus quelles que soient les opportunités d’investissement, ce qui peut nuire à la qualité du patrimoine de la SCPI. L’avantage pour le porteur de parts est que la valeur de celles-ci n’est ici pas déterminée par le marché, mais par le gérant lui-même, d’où une plus grande stabilité.

SCPI immobilier d’entreprise dites « rendement »

Les actifs détenus prennent la forme de bureaux et locaux commerciaux loués par des entreprises ou des institutions, publiques comme privées. Les surfaces louées peuvent donc être importantes et générer des loyers (donc un rendement pour le porteur de parts) conséquents.

SCPI immobilier résidentiel dites “fiscale”

Créées sur la base de dispositifs fiscaux avantageux pour l’investisseur, les SCPI en immobilier résidentiel ont un patrimoine constitué de logements. Le gérant sélectionne les actifs les plus rentables, en fonction de leur situation géographique, de leurs qualités intrinsèques (services, desserte…) et de l’évolution anticipée de leur valorisation. Les SCPI d’habitation se succèdent au rythme des lois fiscales : Robien, Borloo, Scellier, Duflot et aujourd’hui Pinel.

Rendement intéressant

Collecte, capitalisation et rendement des SCPI de 2015 à 2017 

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Même si le rendement des SCPI tend à s’amoindrir ces dernières années, on observe cependant un accroissement de la collecte et de la capitalisation. Les SCPI font figure de placements relativement sûrs et encore rémunérateurs dans un contexte de taux bas très marqué qui annihile la performance des placements sans risque.

En effet, en termes de rendement, le taux de distribution sur valeur de marché des SCPI reste très intéressant même si cette année encore il est en léger recul : 4,45 % en 2017, 4,63 % en 2016, 4,85 % en 2015. L’ASPIM souligne néanmoins que « Même en-deçà des 5 %, [le taux de rendement] constitue une « prime de risque » favorable par rapport aux placements à capital garanti ».

Mais le rendement d’une SCPI dépend pour beaucoup de la nature de ses actifs. Traditionnellement, les SCPI investies en immobilier d’entreprise offrent un rendement supérieur aux SCPI investies en immobilier résidentiel qui permettent, elles, de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Le rendement des SCPI « diversifiées » s’élève en 2017 à 4,81 % à contre 4,56 % en 2016 ; quand le rendement des sociétés civiles de placement immobilier dites « spécialisées » s’élève lui à 4,91 % contre 5,07 % en 2016.

À noter : la performance d’un placement SCPI s’apprécie certes via son rendement locatif mais aussi via l’évolution de la valeur de la part. Le prix des parts varie selon deux critères principaux : le marché immobilier, mais également la capacité de la société de gestion à arbitrer efficacement le portefeuille. Ce prix est évalué par un expert indépendant à intervalles réguliers.

Ainsi, le rendement total d’une SCPI pour un investisseur comprendra à la fois les loyers versés et l’évolution du prix de la part.

9 conseils pour choisir votre future SCPI

Une fois le type de SCPI déterminé, attachez-vous à étudier en profondeur l’offre du marché.

Quel que soit le type de SCPI dont vous prévoyez d’acheter des parts, privilégiez :

  • un acteur de référence ;
  • actif sur le marché depuis une longue période ;
  • au patrimoine immobilier conséquent.

Et si la société de gestion de ma SCPI connaît de grosses difficultés ? Pas de panique, la défaillance d’une société de gestion n’entraîne pas la liquidation de la SCPI. Les associés restent propriétaires des biens et peuvent confier la gestion à une autre société.

La capacité à maintenir les revenus versés aux associés

Le recours au report à nouveau et aux réserves de plus-values, sommes engrangées au cours de périodes fastes, constitue un levier utile pour assurer ces revenus, mais doit être maîtrisé. Une utilisation trop fréquente et/ou massive doit vous alerter sur la capacité de la société de gestion à générer des revenus.

Le prix des parts et l’historique

Le prix de la part ne doit pas excéder la fraction Valeur de reconstitution / Nombre de parts. La valeur de reconstitution correspond au prix qu’il faudrait payer, selon les évaluations d’experts, pour reconstituer le patrimoine détenu par la société.

Potentiel locatif et taux d’occupation financier (TOF)

Il doit être de 90 % minimum. Pour estimer l’ampleur de la vacance locative, privilégiez le Taux d’Occupation Financier ou TOF : il s’agit du rapport entre les loyers facturés et les loyers potentiels si l’ensemble du patrimoine était loué.

La distribution des dividendes

Ce qui compte surtout, c’est son évolution. Si vous observez une baisse notable du dividende sur plusieurs années, mieux vaut ne pas vous engager.

Des frais de gestion minorés pour garantir le rendement de votre SCPI

Ils doivent être compris entre 10 % et 13 %. Mais comme des frais trop élevés viendraient affaiblir le rendement net de la SCPI, les sociétés de gestion n’ont donc guère intérêt à gonfler leurs honoraires.

Réfléchir à une stratégie d’investissement adaptée pour votre SCPI

La société doit trouver un équilibre entre : nécessité de restructurer son patrimoine (réhabilitation, travaux, arbitrages entre actifs anciens et neufs), qui est coûteuse à court terme, mais censée dégager de meilleurs revenus à moyen et long terme, et celle d’assurer ses revenus présents. Vérifiez également que la typologie des biens est adaptée à vos objectifs et votre profil de risque. Ainsi, inutile de choisir une SCPI visant un rendement élevé en se positionnant sur des actifs plus rentables mais sujets à une forte vacance potentielle (comme des entrepôts par exemple) si vous présentez une forte aversion au risque et que vous seriez parfaitement satisfait avec une SCPI visant la sécurité, certes en offrant un rendement plus faible, mais aussi plus régulier comme avec des bureaux « Prime » d’une grande agglomération par exemple.

Privilégier un patrimoine diversifié pour votre SCPI

Le patrimoine doit être suffisamment diversifié. Regardez donc l’encours total de la SCPI. S’il dépasse les 300 millions d’euros, la diversification est très satisfaisante et réduit considérablement les conséquences d’une défaillance d’un des locataires. Pour les mêmes raisons, il sera sage d’éviter les concentrations sur un gros locataire ou même la concentration sur un secteur d’activité en particulier.

De même, il convient d’être particulièrement vigilant avant d’investir dans une SCPI hyper spécialisées (investies seulement dans le secteur de la santé ou seulement en Allemagne par exemple). « On recrée alors ce que l’investissement SCPI permet justement d’éviter. On reconcentre les risques » prévient le Président de Corum AM.

SCPI et publicité : soyez vigilants

Enfin, soyez vigilants à la publicité relative à ces produits. L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) et l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) soulignent bien que les distributeurs de SCPI ne sont pas censés faire « des performances passées l’unique ou le principal message de leur communication. » De plus, gardez bien à l’esprit que les produits financiers immobiliers (SCPI, OPCI, unités de compte immobilière de produits d’assurance-vie) sont des placements peu liquides dans lesquels il faut investir à long terme de l’argent dont on n’a pas besoin.

Investissement SCPI en direct ou via une assurance vie : quelle fiscalité ?

La fiscalité d’une SCPI dépendra de la manière dont vous avez investi : en direct ou via une assurance-vie. Il s’agit principalement d’une question fiscale et de l’utilisation du crédit ou non.

Les loyers perçus grâce aux SCPI étant imposés comme les revenus fonciers classiques, votre taux d’imposition dépendra de la tranche dans laquelle vous vous situez au niveau du barème de l’impôt sur le revenu. Ainsi, jusqu’à 14 % d’impôt sur le revenu, l’investissement en direct semble plus judicieux.

À l’inverse, si votre tranche marginale d’impôt sur le revenu est supérieure à 14 % et si vous avez moins besoin de revenus complémentaires, l’assurance-vie semble constituer un meilleur choix. En effet, vous aurez intérêt à opter pour un investissement via une assurance-vie en fonction de la date d’ouverture de votre contrat d’assurance-vie. Par exemple, s’il a plus de 8 ans, vous bénéficiez d’un prélèvement forfaitaire libératoire de 24,7  % et avez la possibilité de sortir de l’assurance-vie 9 200€ de revenu sans impôt pour un couple chaque année.

Mais vous devrez payer, en sus des frais de gestion de la SCPI, les frais du contrat d’assurance-vie. Néanmoins, l’économie réalisée sur les droits d’entrée de la SCPI acquise au sein d’une assurance-vie est censée compenser.

Attention cependant, dans le cas d’un investissement via une assurance-vie, vous ne pouvez pas financer votre achat de SCPI à crédit. Or, avec les taux bas actuels, s’endetter et utiliser l’effet de levier de la dette peut être une alternative très intéressante.

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