Investir en SCPI : tout ce qu’il faut savoir sur ce placement immobilier

Le 12 décembre 2019

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Investir dans l’immobilier physique sans acheter un bien dans son intégralité, c’est ce que proposent les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Découvrez en infographie ce qu’est une SCPI, comment ce type de placement fonctionne, les 7 raisons d’investir dans l’immobilier avec les sociétés civiles de placement immobilier, les risques liés à cet investissement et comment les éviter ou, tout au moins, les réduire. Enfin, retrouvez tous nos conseils pour bien choisir votre SCPI.

Retrouvez également le résumé de l’article en vidéo et, pour aller plus loin, notre ebook SCPI : comment investir, à télécharger gratuitement.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les premières SCPI ont vu le jour dans les années 1960. Novateur pour l’époque, le principe est de proposer aux investisseurs un accès au marché de l’immobilier professionnel par l’achat de parts d’une société de placement uniquement dédiée à l’immobilier. La “pierre papier” (le patrimoine, c’est-à-dire la pierre, est détenu via des parts de société, c’est-à-dire le papier) rend donc l’immobilier physique accessible à tous, pour un investissement modéré et aucun souci de gestion. Investies dans de nombreux actifs, les SCPI reposent sur une mutualisation des risques.

Il s’agit donc d’un placement collectif investi en immobilier qui s’adresse aux particuliers désireux de diversifier leur épargne et de se positionner sur le marché immobilier sans investir en direct dans l’immobilier. Il permet à l’investisseur de placer son argent sur le marché immobilier et de se constituer un patrimoine qui, idéalement, lui assurera des revenus réguliers. Attention toutefois, le capital n’est pas garanti et le risque de perte en capital est bien réel. En outre, la SCPI, n’étant pas un produit coté, ne présente donc pas la même liquidité que d’autres produits financiers cotés.

Comment fonctionne une SCPI

SCPI : mode d’emploi en infographie

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L’épargnant achète des parts de SCPI qui elle-même achète des immeubles qui formeront son parc immobilier. Ces immeubles vont générer des loyers payés à la SCPI. La société de gestion redistribue les loyers aux porteurs de parts.

On distingue, dans leur fonctionnement, deux grands types de SCPI : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.

SCPI à capital fixe

Le gérant détermine, à la création, un objectif de souscription (valeur du capital). Une fois ce montant atteint, le capital de la SCPI pourra être augmenté régulièrement sur décision du gérant. L’investisseur ne peut donc souscrire que pendant la phase de constitution du capital ou durant les fenêtres de souscriptions suivantes. Le prix d’achat et de vente des parts dépend alors du marché de l’offre et de la demande (marché secondaire).

SCPI à capital variable

Le gérant ne fixe pas de montant de souscription ; l’investisseur peut souscrire à tout moment. Par conséquent, le gérant doit investir tous les capitaux reçus, qu’elles que soient les opportunités d’investissement, ce qui peut nuire à la qualité du patrimoine de la SCPI. L’avantage pour le porteur de parts est que la valeur de celles-ci n’est ici pas déterminée par le marché, mais par le gérant lui-même, d’où une plus grande stabilité.

Comment investir en SCPI ?

Comment acheter des parts de SCPI

En ce qui concerne l’achat de parts, l’investisseur a deux options.

  • L’achat en direct : investir en direct signifie que le souscripteur achète des parts directement auprès d’une société de gestion, de sa banque ou d’un conseiller en gestion de patrimoine ;
  • L’achat indirect : dans ce cas, le particulier investit en SCPI via son assurance-vie par l’intermédiaire des unités de compte. Il doit remplir un avenant spécifique pour les unités de compte SCPI à envoyer à son assureur.

L’investissement en SCPI ne requiert pas de formalités administratives d’acquisition comme cela est le cas lors de l’achat d’un bien immobilier en direct, lorsque l’on veut se lancer dans l’investissement locatif par exemple. Ainsi, bien qu’il s’agisse d’un investissement immobilier, il n’est pas nécessaire de passer devant un notaire. Il suffit de remplir le bulletin d’adhésion.

Les différents types de SCPI

Les SCPI peuvent se diviser en deux grandes catégories : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.

Investir en SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont les SCPI dites d’immobilier d’entreprise. Leur objectif est simple : la distribution de revenus réguliers ou de plus-values immobilières sur les ventes des parts. Les actifs détenus prennent la forme de bureaux et locaux commerciaux loués par des entreprises ou des institutions, publiques comme privées. Les surfaces louées peuvent donc être importantes et générer des loyers (donc un rendement pour le porteur de parts) conséquents. Le patrimoine peut varier sensiblement et se composer soit de bureaux, soit de commerces, soit de structures appartenant toutes à la même thématique (santé avec des cliniques, maisons de repos et EHPAD par exemple).

Mais une SCPI de rendement pourra aussi être investie dans ces trois types de locaux sans que l’un ne dépasse les 70 % du parc immobilier. On parle alors de SCPI diversifiées.

Investir en SCPI fiscale

Les SCPI fiscales, comme leur nom l’indique, n’ont pas pour objectif premier de générer des revenus importants mais bien de faire bénéficier aux souscripteurs d’avantages fiscaux. Aussi appelées SCPI d’immobilier résidentiel, ces sociétés civiles de placement immobilier sont investies en immobilier d’habitation (maison, appartement). Le gérant sélectionne les actifs les plus intéressants, en fonction de leur situation géographique, de leurs qualités intrinsèques (services, desserte…) et de l’évolution anticipée de leur valorisation. Le par immobilier sera composé d’immobilier neuf ou à rénover selon le dispositif législatif et fiscal en vigueur auquel elles sont rattachées. Il s’agit par exemple de la loi Pinel pour les SCPI Pinel ou la loi Malraux pour les SCPI Malraux.

Ces SCPI permettent aux contribuables de bénéficier de réductions d’impôt en contrepartie d’une durée de détention (et de location). Il est donc recommandé d’investir dans la durée pour ce type de SCPI. Il est possible de pouvoir vendre vos parts sur le marché secondaire en cas de besoin, mais la revente du bien avant la fin de durée de détention à laquelle vous vous étiez engagé entraîne la nullité des avantages fiscaux obtenus et le contribuable doit rembourser à l’État les réductions d’impôts déjà perçues. De plus, le marché secondaire n’est pas toujours liquide et peut entraîner une revente avec une décote significative.

Quelles sont les meilleures SCPI du moment

Il est très difficile d’établir un classement des meilleures SCPI car la meilleure SCPI pour vous, ne sera pas nécessairement la même pour votre voisin. En effet, vous devez absolument prendre en compte vos objectifs d’investissement. Dans un premier temps, demandez-vous si votre objectif principal est de réduire votre facture à l’administration fiscale ou de dégager un rendement (placer votre argent pour percevoir des revenus). Vous pourrez déjà vous orienter entre SCPI de rendement et SCPI fiscale.

Ensuite, au sein de ces deux grandes catégories, la meilleure SCPI n’est pas forcément celle qui affiche le meilleur rendement. Vous devrez également tenir compte d’autres facteurs et notamment des actifs de la SCPI. Se poser la question où investir en SCPI est primordiale. Si vous avez déjà des investissements locatifs en région parisienne et que vous souhaitez investir en SCPI fiscale, la meilleure SCPI ne sera pas celle dont les actifs sont des appartements situés en petite et grande couronne parisienne mais bien celle qui vous permettra d’investir dans la France entière pour diversifier votre patrimoine.

Si vous souhaitez profiter d’un investissement SCPI pour investir dans l’immobilier sur un secteur d’activité en particulier comme celui de la santé, vous pourriez opter pour des SCPI comme Pierval Santé ou Primovie. Si pour vous la SCPI doit servir avant tout à diversifier son patrimoine immobilier et à investir hors de France en privilégiant la diversité des actifs et des locataires, vous opterez alors plutôt pour les SCPI européennes comme Corum XL ou Novapierre Allemagne 2, par exemple.

Prenez également en compte votre profil de risque. Êtes-vous plus enclin à opter pour une SCPI qui comportera une notation sur l’échelle de risque du Document d’Informations Clés pour l’Investisseur (DICI) plus élevée mais avec des rendements potentiels plus élevés ou, à l’inverse, préférerez-vous jouer la sécurité en optant pour une SCPI dont le risque semble moins élevé (et ses rendements aussi) ?

Pour investir dans la meilleure SCPI, il convient de bien garder à l’esprit qu’il n’existe pas une SCPI parfaite qui conviendrait à tout un chacun. En effet, pour investir dans la meilleure SCPI, il faut avant tout analyser ses objectifs d’investissement, tenir compte de la composition de son patrimoine et se référer à son profil d’investisseur.

L’engouement des investisseurs pour les SCPI

Selon l’Aspim (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), au 31 décembre 2018,  la capitalisation des SCPI atteignait les 55,38 milliards d’euros, au travers de 175 SCPI, gérées par 31 sociétés de gestion. Et la collecte a atteint en 2019 de nouveaux records. 6,1 milliards d’euros ont été collectés durant les trois premiers trimestres de 2019 (contre 5,11 milliards pour l’ensemble de l’année 2018). C’est aujourd’hui plus de 62 milliards d’euros qui sont investis en SCPI.

On constate donc un véritable engouement des particuliers qui placement massivement leur épargne sur ce type d’investissement immobilier. Mais les institutionnels sont également concernés par cet engouement pour ces placements.

Pour autant, faut-il investir en SCPI absolument ?

7 raisons d’investir dans l’immobilier avec les SCPI

L’investissement en SCPI présente de nombreux avantages. Nous vous exposerons ici 7 atouts qui pourraient bien vous inciter à investir en SCPI vous aussi.

Diversifier son épargne

Investir dans la pierre papier est un bon moyen de diversifier votre patrimoine. Vous pourrez en effet vous positionner sur le marché immobilier facilement et ainsi ne pas vous cantonner aux placements à capital garanti ou placements financiers. Mais la SCPI permet aussi d’être propriétaire d’une partie d’un ensemble de biens et non d’un seul bien immobilier. Ainsi, vous pourrez, grâce à l’acquisition de parts de SCPI, posséder une fraction d’un parc immobilier composé de nombreux actifs, potentiellement situés dans des zones géographiques différentes, mais aussi dans le cas des SCPI de rendement des actifs de nature différente (entrepôts, commerces, bureaux, etc.) loués à des locataires différents (idéalement appartenant à des secteurs d’activité différents).

La SCPI est certes un moyen simple d’investir en immobilier, mais c’est aussi, contrairement à un investissement en direct type investissement locatif, la certitude de posséder des actifs immobiliers diversifiés.

Investir en SCPI est accessible

Les SCPI sont accessibles pour des montants modérés et donc idéales pour des investisseurs désireux de se positionner sur le marché immobilier mais qui ne possèdent pas les moyens financiers nécessaires.

Grâce à la SCPI, l’acquéreur dispose d’un patrimoine immobilier sans pour autant dépenser des centaines de milliers d’euros.

Le ticket d’entrée est en effet de l’ordre de quelques centaines d’euros. Plus exceptionnellement, le montant d’investissement initial peut coûter à l’investisseur 1 000 euros ou plus. Le prix de la part est généralement peu élevé, de l’ordre de 100 €, mais l’accès à certaines SCPI est conditionné à l’achat d’un nombre minimal de parts. Dans ce cas, la souscription de parts minimale est fixée à 10 le plus souvent.

Attention cependant, l’investissement en SCPI s’accompagne de droits d’entrée (ou frais de souscription) élevés, de l’ordre de 8 % à 12 % de votre investissement, ce qui est proche des frais d’une acquisition immobilière en direct (frais de notaire d’environ 7,5 % et frais de l’agent immobilier d’environ 3 %).

Les frais d’entrée sont inclus dans le prix de la part à l’achat et généralement pris en compte dans les rendements communiqués par les sociétés de gestion. En cas d’achat sur le marché secondaire, ces frais peuvent être moins élevés. Mais attention, dans ce cas, il vous faudra tenir compte des droits de mutation.

De plus, investir en SCPI, c’est avoir accès « à des biens que l’on ne serait pas en mesure d’acquérir par soi-même » souligne Frédéric Puzin, Président de Corum AM qui explique : « par exemple, un particulier ne peut pas acheter un immeuble à 70 millions d’euros à Francfort avec un engagement de location très long terme ».

Pas de souci de gestion en SCPI

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, les biens immobiliers sont gérés par un professionnel, ou plutôt un ensemble de professionnels via une société de gestion agréée par l’AMF. C’est elle qui est propriétaire des biens (bureaux, commerces, logements), qui en assure l’entretien, la location, etc. Les sociétés de gestion sont soit indépendantes, soit adossées à des groupes bancaires ou d’assurances.

En échange de ses services, la société de gestion facturera des frais de gestion, de l’ordre de 10 % des loyers versés, directement prélevés sur les revenus locatifs. Ils sont généralement pris en compte dans les rendements communiqués par les sociétés de gestion. Ces frais de gestion sont comparables à ceux d’un bien locatif dont la gestion locative est confiée à une agence.

Mutualisation des risques

Investies dans de nombreux actifs, les SCPI reposent sur une mutualisation des risques. En effet, les investisseurs achètent des parts d’une SCPI. Chaque investisseur ne détient donc pas un appartement, un local ou un immeuble en particulier, mais des parts d’un ensemble de biens, ce qui permet une réelle répartition des risques en cas de vacance, incendie, etc. d’un bien. Ces dernières années se sont développées des SCPI européennes qui permettent une diversification des biens à l’échelle européenne pour une mutualisation des risques encore plus grande.

Liquidité et revente facilitée avec la société civile de placement immobilier

Les SCPI sont plus liquides qu’un investissement direct. Il est en effet plus aisé de revendre des parts de SCPI qu’un bien immobilier puisque la valeur de la part est beaucoup plus faible que la valeur d’un bien et qu’il existe généralement un marché secondaire qui permet de revendre des parts chaque mois. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 5 à 9 ans. Mais il est souvent plus intéressant de garder ces parts beaucoup plus longtemps. Vous avez en effet tout intérêt à ne pas céder vos parts avant un certain délai dans la mesure où les frais d’entrée vont grever votre rendement durant les 2 ou 3 premières années.

Attention tout de même, contrairement à des foncières cotées, les SCPI ne bénéficient pas de la même liquidité que des placements financiers.

Diversité des SCPI en fonction des besoins des investisseurs

De très nombreux types de SCPI qui s’adaptent aux besoins des investisseurs existent. Le fonctionnement de la SCPI diffère selon les catégories de produits.

On retiendra notamment les SCPI immobiliers d’entreprise dites « de rendement » et les SCPI immobilier résidentiel dites « fiscales » déjà évoquées précédemment. Le particulier, selon la stratégie patrimoniale qu’il souhaite mettre en place (valorisation d’un capital ou optimisation fiscale) optera pour l’une ou l’autre de ces deux options.

Les SCPI spécialisées ou thématiques peuvent également offrir au particulier une opportunité d’investissement dans un secteur précis.

Rendement intéressant au rendez-vous avec la SCPI

Collecte, capitalisation et rendement des SCPI de 2015 à 2018 

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Même si le rendement des SCPI tend à s’amoindrir ces dernières années, on observe cependant un accroissement de la capitalisation. Les SCPI font figure de placements relativement sûrs et encore rémunérateurs dans un contexte de taux bas très marqué qui annihile la performance des placements sans risque.

Il conviendra de souligner le véritable boom de l’investissement à l’étranger, particulièrement en zone euro. « Plus de 30 % des investissements 2018 ont été réalisés à l’étranger, dans des pays à forte valeur ajoutée comme l’Allemagne » note l’ASPIM, soit 7 % de plus qu’en 2017 qui pourtant était déjà marquée par l’attractivité de l’investissement immobilier hors des frontières françaises.

En termes de rendement, le taux de distribution sur valeur de marché des SCPI reste très intéressant même si cette année encore il est en léger recul : 4,35 % en 2018, 4,43 % en 2017, 4,63 % en 2016, 4,85 % en 2015. L’ASPIM souligne néanmoins que « même en-deçà des 5 %, [le taux de rendement] constitue une « prime de risque » favorable par rapport aux placements à capital garanti ».

Mais le rendement d’une SCPI dépend pour beaucoup de la nature de ses actifs. Traditionnellement, les SCPI investies en immobilier d’entreprise présentent un rendement supérieur aux SCPI investies en immobilier résidentiel qui permettent, elles, de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Le rendement des SCPI « diversifiées » augmente d’années en années puisqu’il s’élève en 2018, à 5,3 % contre 4,81 % en 2017, et 4,56 % en 2016 ; quand le rendement des sociétés civiles de placement immobilier dites « spécialisées » a tendance lui, à diminuer, puisqu’il s’élève à 4,60 % en 2018 contre 4,91 % en 2017 et 5,07 % en 2016.

À noter : la performance d’un placement SCPI s’apprécie certes, via sa capacité à générer un rendement locatif, mais aussi via l’évolution de la valeur de la part. Le prix des parts varie selon deux critères principaux : le marché immobilier, mais également la capacité de la société de gestion à arbitrer efficacement le portefeuille. Ce prix est évalué par un expert indépendant à intervalles réguliers.

Ainsi, le rendement total d’une SCPI pour un investisseur comprendra à la fois les loyers versés et l’évolution du prix de la part.
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Les principaux risques liés à l’investissement SCPI

Les SCPI présentent de nombreux atouts mais n’en sont pas moins des placements comportant aussi des risques.

Le risque de liquidité à prendre en compte quand il s’agit d’investir en SCPI

Le premier et le plus important est le risque de liquidité. En effet, si l’investissement en SCPI est plus liquide que l’investissement en direct dans un bien immobilier, cette liquidité reste toute relative. Même s’il existe un marché secondaire, la revente des parts sur ce dernier peut se faire avec une décote. Il est donc conseillé au moment d’investir dans une SCPI, de bien prendre en compte la durée d’investissement conseillée sur la plaquette de présentation de la SCPI et à ne pas investir de l’argent dont on aura besoin prochainement.

Le risque de rendement non garanti

Les revenus d’une SCPI sont non garantis. Pour diverses raisons (vacances et impayés des locataires, crise financière et/ou immobilière, etc.), la SCPI peut connaître une baisse des revenus locatifs. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital en raison d’une fluctuation de la valeur des parts.

Le prix des parts d’une SCPI peut fluctuer selon ses acquisitions, le rendement affiché, mais aussi et surtout en corrélation avec la conjoncture immobilière. Une conjoncture qui suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse. En théorie, même si cela paraît peu probable, le souscripteur de parts pourrait ne jamais revoir les liquidités qu’il a investies.

Le risque de faillite présent dans l’investissement SCPI

Une mauvaise gestion de la trésorerie, une concentration des actifs immobiliers sur un secteur en crise sont autant de facteurs qui peuvent conduire une SCPI à la faillite. Toutefois, en cas de défaut du gestionnaire, la loi prévoit la possibilité de transférer la gestion d’une SCPI d’une société de gestion agréée par l’AMF à une autre société de gestion agréée par l’AMF.

En effet, la défaillance d’une société de gestion n’entraîne pas la liquidation de la SCPI. Les associés restent propriétaires des biens et peuvent confier la gestion à une autre société.

Le risque d’obsolescence lié aux biens immobiliers détenus par les SCPI

On ne peut passer sous silence le risque lié à l’obsolescence des biens immobiliers, avec notamment la mise en place éventuelle de nouvelles normes de confort et d’habitabilité qui dévalorise le bien immobilier. Dans le cas de l’immobilier de bureaux, le risque est encore plus prégnant compte tenu du développement du numérique et du nomadisme d’entreprise.

Le télétravail, le coworking, les bureaux partagés connaissent un essor considérable, ayant pour conséquence la réduction des besoins d’espace de travail et donc l’investissement en bureaux.

6 conseils pour investir en SCPI avec succès

SCPI et publicité : soyez vigilants

Soyez vigilants à la publicité relative à ces produits. L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) et l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) soulignent bien que les distributeurs de SCPI ne sont pas censés faire « des performances passées l’unique ou le principal message de leur communication. » De plus, gardez bien à l’esprit que les produits financiers immobiliers (SCPI, OPCI, unités de compte immobilière de produits d’assurance-vie) sont des placements peu liquides dans lesquels il faut investir à long terme de l’argent dont on n’a pas besoin.

Combien investir en SCPI ?

Vous vous demandez peut-être quelle somme investir en SCPI et réfléchissez au montant minimum pour investir en SCPI. Certes, le montant minimal à investir dépendra bien sûr du prix de souscription. Vous devrez au minimum verser le ticket d’entrée demandée par la société de gestion qui commercialise la SCPI que vous visez. Mais vous pouvez aussi miser davantage.

Alors, quel montant investir en SCPI ?

Cela dépendra avant tout du montant de votre patrimoine global. Vous devrez alors déterminer quelle part vous souhaitez consacrer à des placements à capital garanti et quelle part vous souhaitez consacrer à des placements plus risqués. Vous devrez, au sein de cette poche, définir quel montant vous souhaitez consacrer au marché immobilier mais aussi quel montant investir en Bourse ou sur d’autres marchés, comme les matières premières par exemple. L’objectif est de se constituer un patrimoine aussi diversifié que possible. Et n’investissez en SCPI que de l’argent dont vous n’aurez pas besoin sur le court moyen terme.

Investissement SCPI en direct ou via une assurance vie ?

La fiscalité d’une SCPI dépendra de la manière dont vous avez investi : en direct ou via une assurance vie. Il s’agit principalement d’une question fiscale et de l’utilisation du crédit ou non.

Les loyers perçus grâce aux SCPI étant imposés comme les revenus fonciers classiques, votre taux d’imposition dépendra de la tranche dans laquelle vous vous situez au niveau du barème de l’impôt sur le revenu. Ainsi, jusqu’à 14 % d’impôt sur le revenu, l’investissement en direct semble plus judicieux.

À l’inverse, si votre tranche marginale d’impôt sur le revenu est supérieure à 14 % et si vous avez moins besoin de revenus complémentaires, l’assurance-vie semble constituer un meilleur choix. En effet, vous aurez intérêt à opter pour un investissement via une assurance-vie en fonction de la date d’ouverture de votre contrat d’assurance-vie. S’il a moins de 8 ans, vous pourrez opter pour la Flat Tax à 30 % et s’il a plus de 8 ans et que vous détenez moins de 150 000 euros en assurance vie tous contrats confondus, vous bénéficierez d’un prélèvement forfaitaire libératoire de 24,7 %, avec la possibilité de sortir de l’assurance-vie tous les ans sans impôt 4 600€ pour une personne seule et 9 200€ pour un couple chaque année.

Mais vous devrez payer, en sus des frais de gestion de la SCPI, les frais du contrat d’assurance-vie. Néanmoins, l’économie réalisée sur les droits d’entrée de la SCPI acquise au sein d’une assurance-vie est censée compenser.

Attention cependant, dans le cas d’un investissement via une assurance-vie, vous ne pouvez pas financer votre achat de SCPI à crédit. Or, avec les taux bas actuels, s’endetter et utiliser l’effet de levier de la dette peut être une alternative très intéressante.

Investir en SCPI au comptant ou à crédit ?

Pour les parts détenus en direct, la souscription peut se faire au comptant ou à crédit, c’est-à-dire en souscrivant un emprunt immobilier pour financer son investissement. De fait, investir en SCPI avec emprunt est tout à fait possible. C’est même le meilleur moyen de se constituer un patrimoine immobilier diversifié sans devoir compter sur un apport personnel important.

Il peut être dans le contexte actuel de taux bas particulièrement judicieux d’investir dans une SCPI de rendement ou SCPI fiscale avec un effet de levier. Les revenus de la SCPI pourront donc couvrir, au moins en partie, le coût de l’emprunt et les mensualités dues. Et investir à crédit dans des SCPI de rendement permet d’utiliser tout le potentiel de l’effet de levier. Aujourd’hui, le rendement moyen de la plupart des SCPI de rendement est supérieur au coût du crédit étant donné que les taux d’intérêt sont historiquement bas. Cela permet de maximiser vos retours sur investissement. Attention tout de même, le porteur de part ne peut compter sur les seuls revenus potentiels de la SCPI pour rembourser son crédit car ces derniers ne sont pas garantis.

Vaut-il mieux investir en SCPI ou en OPCI ?

L’investisseur, au moment d’investir en SCPI, se demande souvent s’il vaut mieux investir en SCPI comme il l’avait prévu ou bien investir en OPCI. Créés bien plus tard que les SCPI, les Organismes de Placement Collectif en immobilier (OPCI) ont vu le jour dans les années 2000 et sont enrichis, par rapport aux SCPI, d’une poche de liquidités de 10 % minimum de l’actif, ainsi que d’une allocation jusqu’à 30 % en actifs non immobiliers (actions, parts OPC de droit étranger, instruments financiers, parts ou actions d’OPCVM). L’immobilier représente tout de même 60 % à 90 % de l’actif avec une présence des foncières cotées et Sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). D’ailleurs, l’immobilier coté représente au minimum 49 % de l’actif.

Il s’agit donc de deux produits totalement différents. Les OPCI, plus liquides, mais aussi plus soumises aux aléas des marchés financiers et obligataires, comportent une part non négligeable d’actifs non immobiliers et d’immobilier coté.

Avant de vous décider entre investissement en SCPI ou en OPCI, prenez bien en compte votre profil d’investisseur et vos objectifs d’investissement ainsi que, bien sûr, la composition de votre patrimoine.

Si vous êtes déjà très investi sur les marchés actions mais ne possédez pas d’actifs immobiliers, il sera peut-être plus judicieux de se tourner vers les SCPI. Si votre patrimoine est essentiellement constitué d’actifs immobiliers (notamment immobilier locatif) mais que vous souhaitez tout de même investir dans de la pierre papier car vous avez une confiance indéfectible dans l’immobilier, il sera lors peut-être plus judicieux de se tourner vers les OPCI afin d’apporter une dose de diversification bienvenue à votre patrimoine.

Démembrement de propriété : investir en usufruit ou nue-propriété de SCPI

Enfin, l’investisseur SCPI devra également choisir quel mode de détention de parts il souhaite. S’il est plus répandu d’investir en SCPI avec la pleine propriété des parts, il est néanmoins possible de scinder l’usufruit et la nue-propriété des parts de la SCPI pour une période donnée (à partir de 5 ans et 10 ou 15 ans le plus souvent), à l’issue de laquelle le nu-propriétaire récupère l’usufruit qui s’éteint et possède donc la propriété pleine et entière des parts.

L’investisseur peut choisir d’acheter l’usufruit temporaire afin de percevoir des revenus réguliers pendant une période donnée. Avec un investissement peu important au départ il peut profiter d’un effet de levier puisqu’il n’achète que la valeur de l’usufruit et ne le garde que quelques années.

L’investisseur peut aussi choisir d’acheter la nue-propriété et durant toute la période du démembrement il ne sera pas imposé (ni sur l’impôt sur le revenu bien sûr, ni sur l’impôt sur la fortune immobilière). Là encore, il acquiert ses parts à un prix moindre que s’il avait opté d’emblée pour la pleine propriété. Il s’agit donc pour les contribuables fortement imposés d’un excellent moyen pour se constituer un patrimoine qui offrira, la retraite venue, des revenus complémentaires ; sans cependant faire exploser sa facture à l’administration fiscale pendant sa vie active.

Envie d’investir en SCPI sans pour autant sélectionner vous-même la ou les SCPI la ou les plus à même de cadrer avec vos objectifs d’investissement ? Vous pouvez tout à fait avoir recours à un conseiller en gestion de patrimoine qui saura replacer cet investissement dans le contexte plus large de valorisation de votre patrimoine en tenant compte de vos problématiques de diversification, d’optimisation fiscales, de transmission, etc.

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Comment choisir une SCPI : nos 7 critères

Pour éviter autant que possible les risques évoqués précédemment et investir dans une SCPI fiable et attractive, découvrez nos 7 conseils pour sélectionner sa SCPI. Une fois le type de SCPI déterminé, attachez-vous à étudier en profondeur l’offre du marché.

Quel que soit le type de SCPI dont vous prévoyez d’acheter des parts, privilégiez :

  • un acteur de référence ;
  • actif sur le marché depuis une longue période ;
  • au patrimoine immobilier conséquent.

1. La capacité de la société civile de placement à maintenir les revenus versés aux associés

Le recours au report à nouveau et aux réserves de plus-values, sommes engrangées au cours de périodes fastes, constitue un levier utile pour assurer ces revenus, mais doit être maîtrisé. Une utilisation trop fréquente et/ou massive doit vous alerter sur la capacité de la société de gestion à générer des revenus.

2. Le prix des parts et l’historique de la SCPI

Le prix de la part ne doit pas excéder la fraction Valeur de reconstitution / Nombre de parts. La valeur de reconstitution correspond au prix qu’il faudrait payer, selon les évaluations d’experts, pour reconstituer le patrimoine détenu par la société.

3. Le potentiel locatif et taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI supérieur à 90 %

Il doit être de 90 % minimum. Pour estimer l’ampleur de la vacance locative, privilégiez le Taux d’Occupation Financier ou TOF : il s’agit du rapport entre les loyers facturés et les loyers potentiels si l’ensemble du patrimoine était loué.

4. La distribution des dividendes, cruciale pour choisir une SCPI

Ce qui compte surtout, c’est son évolution. Si vous observez une baisse notable du dividende sur plusieurs années, mieux vaut ne pas vous engager.

5. Des frais de gestion minorés pour garantir le rendement de votre SCPI

Ils doivent être compris entre 10 % et 13 %. Mais comme des frais trop élevés viendraient affaiblir le rendement net de la SCPI, les sociétés de gestion n’ont donc guère intérêt à gonfler leurs honoraires.

6. Une SCPI avec une stratégie d’investissement adaptée

La société doit trouver un équilibre entre : nécessité de restructurer son patrimoine (réhabilitation, travaux, arbitrages entre actifs anciens et neufs), qui est coûteuse à court terme, mais censée dégager de meilleurs revenus à moyen et long terme, et celle d’assurer ses revenus présents. Vérifiez également que la typologie des biens est adaptée à vos objectifs et votre profil de risque. Ainsi, inutile de choisir une SCPI visant un rendement élevé en se positionnant sur des actifs plus rentables mais sujets à une forte vacance potentielle (comme des entrepôts par exemple) si vous présentez une forte aversion au risque et que vous seriez parfaitement satisfait avec une SCPI visant la sécurité, certes en offrant un rendement plus faible, mais aussi plus régulier comme avec des bureaux « Prime » d’une grande agglomération par exemple.

7. Privilégier un patrimoine diversifié

Le patrimoine doit être suffisamment diversifié. Regardez donc l’encours total de la SCPI. S’il dépasse les 300 millions d’euros, la diversification est très satisfaisante et réduit considérablement les conséquences d’une défaillance d’un des locataires. Pour les mêmes raisons, il sera sage d’éviter les concentrations sur un gros locataire ou même la concentration sur un secteur d’activité en particulier.

De même, il convient d’être particulièrement vigilant avant d’investir dans une SCPI hyper spécialisées (investies seulement dans le secteur de la santé ou seulement en Allemagne par exemple).

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Quelques questions sur les SCPI ?

Comment fonctionne une SCPI ?
La SCPI est un placement collectif immobilier qui permet à des particuliers, en achetant les parts d’une société de gestion qui possède et gère un parc immobilier, de toucher les loyers des biens loués diminués des frais de gestion.

Pourquoi investir en SCPI ?
L’investissement SCPI permet de se positionner sur le marché immobilier et de profiter de son rendement actuellement attractif, avec un ticket d’entrée peu élevé, sans avoir aucun souci de gestion, en mutualisant les risques et en diversifiant son capital.

Comment acheter une SCPI ?
Vous pouvez acheter des parts de SCPI en direct auprès de la société de gestion ou par l’intermédiaire de votre banque ou d’un conseiller en gestion de patrimoine. Vous aurez alors le choix entre investissement au comptant ou à crédit. Vous pouvez aussi investir via une assurance vie.

Comment choisir une SCPI ?
Bien choisir sa SCPI nécessite de définir clairement ses objectifs d’investissement, sa durée de placement et son profil d’investisseur. Une fois ces paramètres pris en compte, vous vous attacherez à étudier l’historique de la société de gestion et de la SCPI en elle-même.

Quels sont les risques des SCPI ?
Risque de liquidité, de perte en capital, risque de faillite sont autant de risques auxquels est soumis l’investisseur en SCPI. Rappelons qu’avec ce type de placement, ni le rendement ni le capital ne sont garantis.

Toutes nos informations sont, par nature, génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle et ne constituent en aucune façon des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions et ne peuvent être assimilées à une prestation de conseil en investissement financier, ni à une incitation quelconque à acheter ou vendre des instruments financiers. Le lecteur est seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre la société éditrice de Cafedelabourse.com ne soit possible. La responsabilité de la société éditrice de Cafedelabourse.com ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.

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