Nue propriété : comment investir en direct et en SCPI dans l’immobilier ?

Le 18 mai 2020

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Investir en nue-propriété de manière directe par l’achat d’un bien immobilier, ou de manière indirecte par un investissement en parts de SCPI, vous permet d’investir en immobilier de manière prudente, sans gestion et en optimisant votre fiscalité. Un investissement immobilier en nue-propriété est par ailleurs adapté à l’environnement actuel de crise dû au Covid-19 puisqu’il permet d’acheter avec une décote et sur un horizon long terme permettant ainsi la revalorisation de votre investissement.

Vous pouvez investir en immobilier en nue-propriété de plusieurs manières :

  • investir en nue-propriété d’un appartement (immobilier résidentiel direct via les spécialistes Perl, iPlus, Fidexi…) ;
  • investir en parts de SCPI qui acquiert des appartements en nue-propriété (immobilier résidentiel indirect via la SCPI Patrimmo Croissance de Primonial et de Perl…) ;
  • investir en nue-propriété de parts de SCPI de rendement (immobilier d’entreprise indirect via les SCPI de Corum, La Française, Perial, Primonial, Paref Gestion, Sofidy…).

Dans cet article, nous aborderons tout d’abord le fonctionnement de la nue-propriété puis les différentes stratégies pour investir en immobilier en nue-propriété ainsi que leurs avantages et inconvénients financiers, fiscaux et patrimoniaux.

Qu’est-ce que l’investissement en nue propriété ?

Investir en nue propriété pour optimiser son investissement immobilier

Un investissement en nue-propriété vous permet d’acquérir uniquement la nue-propriété d’un bien en immobilier direct ou indirect. Vous bénéficiez alors d’un prix d’acquisition réduit (décote égale à la valeur de l’usufruit), en contrepartie de l’abandon temporaire de l’usufruit pendant un nombre d’années déterminé (égal à la durée du démembrement), au terme duquel vous deviendrez plein propriétaire.

Usufruit, nue propriété, pleine propriété : quelles différences ?

Démembrement de propriété : quand le nu-propriétaire devient plein propriétaire

Issu du code civil napoléonien de 1804, le démembrement de propriété en droit français est un partage de la pleine propriété entre un nu-propriétaire et un usufruitier.

Être usufruitier, c’est avoir le droit d’utiliser le bien (usus) et d’en percevoir les revenus (fructus) pendant la période de démembrement. Le démembrement est limité dans le temps : usufruit temporaire à durée fixe ou viager.

Si on prend des exemples, dans le cas de l’usufruit d’un appartement, c’est le droit d’y habiter ou de le louer. Pour l’usufruit de SCPI, ce sera uniquement le droit de percevoir les loyers.

Être nu-propriétaire, c’est avoir le droit de disposer du bien (abusus), c’est-à-dire le vendre. Le nu-propriétaire a la garantie absolue de devenir plein propriétaire à l’issu du démembrement.

Être plein propriétaire, c’est bénéficier de l’ensemble de ces droits sur le bien détenu : usage du bien, perception des revenus issus du bien et possibilité de vendre le bien.

Nue propriété et usufruit : comment optimiser votre investissement immobilier ?

Les manières d’enrichir son patrimoine pour un investisseur immobilier en nue-propriété

Il existe trois façons d’enrichir son patrimoine pour un investisseur immobilier :

  • revalorisation mécanique de la nue-propriété dans le temps ;
  • revalorisation potentielle du patrimoine immobilier sous-jacent ;
  • optimisation fiscale en IFI ou en revenus fonciers.

1. Revalorisation de la nue propriété pendant le démembrement de propriété

Pour réaliser une opération de démembrement de propriété, il faut valoriser de façon juste et précise le prix de l’usufruit et de la nue-propriété. On utilise alors la méthode économique de valorisation d’actualisation des flux de trésorerie futurs (plutôt que la méthode fiscale du barème de l’article 669 du Code général des impôts qui est trop imprécise).

Pour le prix de l’usufruit, ce sont tous les loyers (actualisés) à percevoir sur la durée du démembrement. Plus la durée est longue, plus il y a donc de loyers à percevoir et plus l’usufruit vaut cher.

Pour le prix de la nue-propriété, c’est la valeur du bien à percevoir (actualisé) à l’issu du démembrement. Donc plus la durée est longue et le nu-propriétaire devra attendre longtemps pour être plein propriétaire, plus le prix de la nue-propriété est décoté par rapport au prix de la pleine propriété.

La méthode de valorisation économique permet ainsi de déterminer l’enrichissement mécanique du nu-propriétaire, car plus le temps du démembrement avance, plus la valeur de l’usufruit diminue et la valeur de la nue-propriété augmente. Jusqu’ à atteindre enfin son prix de pleine propriété le jour de fin du démembrement !

Investir en immobilier nue-propriété : direct ou SCPI

2. Revalorisation de  l’immobilier grâce à une bonne sélection du bien immobilier ou de la SCPI lors de votre investissement en nue propriété

Nous venons de voir que le nu-propriétaire s’enrichissait mécaniquement pendant la durée du démembrement, mais de fait, il s’enrichit également par la revalorisation dont aura pu profiter l’investissement immobilier ou les parts de SCPI ! C’est pourquoi le choix de l’appartement ou de la SCPI dans lequel vous investirez en nue-propriété devra se faire avec les mêmes critères rigoureux de sélection qu’un investissement en pleine propriété.

Pour un appartement en nue-propriété, bien sûr, on recherchera la cohérence du prix par rapport à son marché local, la qualité de l’emplacement et le potentiel de développement à long terme (Grand-Paris, métropole bordelaise, lyonnaise, lilloise, etc.).

Pour une SCPI de rendement, la qualité de la société de gestion et la stratégie d’acquisition des immeubles professionnels seront ici les éléments qualitatifs les plus déterminants (nos préconisations de SCPI : les spécialisées internationales qui investissent dans toute l’Europe, comme les SCPI Corum XL, Eurion, LF Europimmo ou Novapierre Allemagne.

3. Réduction d’impôt et optimisation fiscale pour revaloriser votre investissement

Un troisième facteur viendra encore valoriser votre investissement en nue-propriété : la réduction d’impôt ou l’optimisation fiscale.

Optimisation fiscale sur l’impôt sur le revenu (IR) : ne pas avoir l’usufruit, c’est ne pas percevoir de loyers imposés, donc éviter la bien lourde fiscalité sur les revenus fonciers.

De plus, si votre appartement en nue-propriété est acquis à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers existants, vous faisant ainsi gagner pour chaque euro d’intérêt déduit votre tranche marginale d’imposition TMI (30 %, 41 %…) + les prélèvements sociaux de 17,2 % (à noter que les intérêts ne sont pas déductibles dans le cas d’un crédit sur parts en nue-propriété de SCPI de rendement).

Optimisation fiscale sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : la nue-propriété n’est pas assujettie à l’IFI, c’est l’usufruitier qui est taxé intégralement sur sa valeur en pleine propriété (sauf dans le cas d’un usufruit légal où la taxation à l’IFI est partagée).

Donc si vous payez cash un appartement ou des parts de SCPI en nue-propriété, ce montant sortira de votre assiette taxable de l’IFI. Ce qui peut ainsi vous éviter de dépasser le seuil des 1,3 millions d’euros ou vous faisant gagner de 0,5 % à 1,5 % par an selon votre tranche marginale d’IFI !

Comment investir dans un  bien immobilier en nue propriété ?

Les solutions pour acheter en nue-propriété en direct ou en SCPI

Pour investir en immobilier nue-propriété, nous avons vu que vous aviez trois possibilités :

  • acquérir la nue-propriété d’un appartement (immobilier résidentiel direct) ;
  • acquérir des parts d’une SCPI qui investit elle-même dans la nue-propriété d’appartements (immobilier résidentiel indirect) ;
  • acquérir des parts en nue-propriété d’une SCPI de rendement (immobilier professionnel indirect).

1. Investir dans un bien immobilier en nue propriété

Cette solution est pour vous si vous avez pour objectif principal d’investir dans un appartement d’habitation que vous pourrez récupérer dès que vous en serez plein propriétaire (durée moyenne du démembrement temporaire : 15 ans) pour le louer, l’habiter ou le vendre. Vous bénéficiez d’une décote de 30 à 40 % sur le prix en pleine propriété à l’acquisition, en contrepartie des 15 années de démembrement.

Puisque que vous ne possédez pas l’usufruit du bien, vous ne touchez pas de revenus fonciers (loyers), vous ne payez donc pas d’impôt et la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.

Pendant le démembrement, aucun souci ni aléa de gestion puisque l’usufruit est acquis par un spécialiste de la gestion locative (un bailleur social, type 1 % Logement ou résidence des fonctionnaires/collectivités locales). Toutes les charges locatives sont payées par l’usufruitier bailleur, vous avez une visibilité parfaite sur votre trésorerie puisque vous n’avez qu’à payer la nue-propriété (par l’apport en cash et éventuellement les mensualités de crédit).

À l’issu du démembrement, vous récupérez automatiquement et gratuitement la pleine propriété de votre appartement remis à neuf et libéré (locataire relogé par le bailleur) pour en faire ce que vous voulez (le louer, l’habiter, le vendre).

La valeur de la nue-propriété augmentant graduellement au fur à mesure que la fin du démembrement s’approche (la valeur de l’usufruit diminuant) pour atteindre le prix de la pleine propriété ajouté d’une éventuelle plus-value. Le nu-propriétaire s’est donc enrichit mécaniquement par l’effet temps et la potentielle valorisation du marché !

Investir en immobilier nue-propriété : direct ou SCPI

Cas pratique : investir dans un bien immobilier en nue-propriété

Un appartement 3 pièces à Colombes (92), résidence iPlus « Impulsion » de 63m² + balcon 16m² + 1 parking à 339 286 € en pleine propriété dans le neuf pourra être acquis en nue-propriété à 190 000€ (décote de 44 % pour un démembrement de 17 ans). Si acquisition à crédit de 196 500€ sur 17 ans et taux de 1,5 % (+3,5 % de frais de notaire), les mensualités seront de 1 093€ par mois. Il n’y aura aucun autre flux de trésorerie que le crédit à payer pendant 17 ans. De plus, vous bénéficierez éventuellement d’une optimisation des revenus fonciers existants. Puis, vous récupérerez la pleine propriété qui vaudra 339 286€ (prix de la pleine propriété le jour de l’acquisition) + une éventuelle plus-immobilière.

Si acquisition en cash de 196 500€, le montant investi sort éventuellement de votre IFI, puis vous récupérez dans 17 ans la pleine propriété qui vaudra 339 286€ (soit une rentabilité de capitalisation égale à 3,2 % par an) + une éventuelle plus-value immobilière.

Exemples de programmes immobiliers en nue-propriété actuels ou à venir :

immobilier-nue-propriete

BEAUSOLEIL (06) – 2 PIÈCES DE 56,65 M2 – BUDGET 239K€

Résidence Monte-Carlo Plaza (Perl) au 45 boulevard Guynemer à Beausoleil

À 5 minutes à pied de Monaco

Livraison 2ème trimestre 2020

Durée d’usufruit temporaire de 18 ans

Acquisition avec une décote de 41 %

Appartement n°B6210 – Exposition Sud-Ouest avec balcon – 6ème étage

Parking non inclus (+ 20 650€ en nue-propriété) – Piscine et salle de sport

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LYON 8ÈME (69) – STUDIO DE 18,65 M2 – BUDGET 72K€

Résidence L’Initiale (Perl) au 69-71 rue Montagny à Lyon

Livraison 3ème trimestre 2020

Durée d’usufruit temporaire de 15 ans

Acquisition avec une décote de 36,5 %

Appartement n°2309 – Exposition Ouest – 3ème étage – Parking inclus

Reste 10 autres appartements disponibles

N’hésitez pas à nous consulter pour connaître toutes les offres de résidences en nue-propriété des principaux spécialistes de l’investissement immobilier en nue-propriété comme Perl, iPlus ou Fidexi.

Calci Patrimoine

  • Anthony-Calci-patrimoine
  • Pour bénéficier de conseils personnalisés par Anthony de Calci Patrimoine

2. Acheter des parts d’une SCPI qui investit en nue propriété

Vous pouvez aussi investir dans une SCPI (Société civile de placement immobilier) qui investit pour vous dans des biens en nue-propriété, les mêmes appartements que vous pourriez acheter en direct via un des spécialistes du marché.

Cette solution présente l’avantage d’investir dans un fonds plutôt qu’en direct : la société de gestion sélectionne les biens et la diversification/mutualisation entre tous les appartements.

La SCPI détient les biens en nue-propriété, tandis que vous détenez les parts de la SCPI en pleine propriété. Vous pouvez donc déduire les intérêts d’emprunt en cas d’acquisition à crédit (contrairement aux parts en nue-propriété de SCPI), mais leur valeur intègre votre patrimoine assujetti à l’IFI.

Vous avez la possibilité de détenir ces parts de SCPI à travers une unité de comptes d’assurance-vie (impossible pour des parts en nue-propriété).

Même effet mécanique de capitalisation, chaque année la valeur des parts augmente au regard de la valeur totale des usufruits qui diminuent, à quoi s’ajoute la plus ou moins-value du patrimoine immobilier de la SCPI.

Investir en immobilier nue-propriété : direct ou SCPI

Cas pratique : investir dans une SCPI de biens immobiliers en nue-propriété

Même fonctionnement que pour l’acquisition d’un appartement, vous achetez pour 270 000 € de parts en pleine propriété de la SCPI Patrimmo Croissance (cash ou crédit) alors qu’elle représente 450 000 € d’appartement en pleine propriété.

Vous pourrez revendre vos parts quand vous voulez pour matérialiser votre plus-value (diminué des frais d’acquisition de la SCPI), grâce à la revalorisation graduelle de la nue-propriété des actifs immobiliers durant la période de démembrement (+3,5 %/an).

Une seule SCPI de biens en nue-propriété existe aujourd’hui :  SCPI Patrimmo Croissance de Primonial en partenariat avec Perl (aussi disponible en Unités de Compte dans l’assurance-vie Sérénipierre).

3. Acheter des parts en nue propriété de SCPI de rendement

Ici, vous investissez dans une SCPI de rendement qui acquiert de l’immobilier professionnel (immobilier d’entreprises, type bureaux et commerces). Vous avez alors le choix d’acheter les parts en pleine propriété (vous percevez les revenus associés tout de suite) ou en nue-propriété (vous percevez les revenus au terme du démembrement). En acquérant des parts en pleine propriété, vous percevrez peut-être des revenus dont vous n’avez pas besoin aujourd’hui.

Mais avec les parts de SCPI en nue-propriété, qui ne distribuent donc pas de revenus pendant la durée du démembrement (donc pas de fiscalité IR, ni IFI), vous bénéficiez d’un prix de part décoté par la valeur de l’usufruit temporaire (plus le démembrement est long, plus la décote est forte).

La décote du prix de la part en nue-propriété vous permet donc d’acquérir plus de parts aujourd’hui, qui vous délivreront donc plus de revenus complémentaires à l’issu du démembrement (quand vous en aurez plus besoin, à la retraite par exemple).

Cas pratique : investir dans des parts en nue-propriété de SCPI de rendement

Prix de la part SCPI Corum XL = 189 € en pleine propriété, soit 128,52 € en nue-propriété sur 10 ans (32 % de décote).

Pleine propriété : pour 100 000 € investis en parts en pleine propriété, vous avez donc 529 parts environ : + 5 000 € de revenus annuels dès aujourd’hui (hypothèse de rendement net de 5 %).

Nue-propriété : pour 100 000€ investis en nue-propriété, vous avez donc 778 parts environ qui valent 147 059 € en pleine propriété, qui distribueront dans 10 ans +7 353 € de revenus annuels à l’issu du démembrement, soit 2 353 € de revenus en plus par an que si vous aviez acheté tout de suite les parts en pleine propriété.

Exemple de clé de répartition du prix démembré de la pleine propriété d’une part de SCPI Corum XL

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Aujourd’hui, toutes les grandes sociétés de gestion de SCPI de rendement permettent d’acquérir aussi leurs parts en nue-propriété : Perial, Primonial, La Française, Sofidy, Paref Gestion, Corum…

Les avantages d’acheter en nue propriété en SCPI ou en direct

Investir en nue propriété : optimiser son investissement immobilier

Investir en immobilier en nue-propriété, de manière directe ou indirecte, présente de nombreux avantages. En effet, dans tous les cas vous bénéficiez de l’effet de levier de la décote sur le prix d’acquisition, ce qui vous permet, soit d’acheter un bien immobilier ayant une valeur plus importante, ou bien un nombre de parts de SCPI plus important que ce que vous pourriez acquérir aujourd’hui en cash. En investissant en SCPI, vous bénéficiez aussi du fait que vous n’aurez aucune gestion et aucune imposition pendant toute la durée du démembrement.

Il s’agira ainsi de déterminer avec un conseiller en gestion de patrimoine quelle est la meilleure stratégie pour vous en fonction de vos objectifs et de votre situation patrimoniale parmi les solutions évoquées.

Anthony Calci

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