Crowdfunding immobilier : les clés pour investir son argent

Le 21 janvier 2020

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Les Français sont indéfectiblement attachés à la pierre et il n’est donc pas étonnant que, parmi tous les domaines concernés par le financement participatif, le crowdfunding immobilier sorte son épingle du jeu.

Café du Patrimoine vous présente les caractéristiques du crowdfunding immobilier ainsi que son tableau comparatif des acteurs du secteur, les risques liés à cet investissements et les conseils pour les éviter.

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

De l’anglais crowd : la foule et funding : financement, le crowdfunding désigne toute activité de financement participatif. Il repose sur la participation d’un grand nombre de personnes au financement de projet d’entreprises. Appliqué à l’immobilier, il permet à des promoteurs de lever des fonds nécessaires au lancement d’un nouveau programme.

Les conseillers en investissement participatif, peuvent proposer des projets allant jusqu’à 8 millions d’euros depuis le 30 octobre 2019 (contre 2,5 millions d’euros précédemment).

Selon François Dutilleul, PDG de Nacarat qui a développé une offre de crowdfunding immobilier, « Le financement participatif est un moyen d’associer le grand public à la construction de la ville de demain […], c’est-à-dire, une ville résolument tournée vers ses habitants et respectueuse de son environnement ».

Pourquoi le crowdfunding immobilier est en plein essor

Le développement du financement participatif a largement profité au crowdfunding immobilier qui connaît une croissance majeure depuis 2016 (collecte de 54,8 millions d’euros, une hausse de près de 80 % par rapport à 2015). Au premier semestre 2017, 85 projets ont été financés et 36 millions d’euros collectés (+20 % par rapport au 1er trimestre 2016).

En 2019, ce sont 544 projets qui ont été financés, les plateformes recensées par le baromètre Fundimmo/Hellocrowdfunding ont collecté 373 millions d’euros, soit un peu plus du double par rapport à l’année précédente. Notez également que le rendement annuel moyen des opérations de crowdfunding immobilier progresse légèrement, à 9,2%.

À noter : 2 plateformes (Wiseed et Anaxago Immobilier), les deux leaders, concentrent l’essentiel des montants collectés. Wiseed creuse l’écart en 2019 puisque, au premier semestre, il concentrait à lui seul 25 % des parts de marché de ce secteur. Anaxago représente lui environ 15 % des parts de marché du crowdfunding immobilier.

Le secteur est relativement concentré puisque, en 2019, 5 plateformes se partageaient 69,5 % du marché. Le crowdfunding immobilier séduit de plus en plus les particuliers. Joachim Dupont, Président d’Anaxago présente le phénomène en ces termes : « Plus qu’une tendance, le crowdfunding immobilier devient aujourd’hui une véritable source de financement à part entière, reconnue pour sa capacité à développer et financer les projets plus rapidement et plus efficacement, notamment pour les opérateurs de petite et moyenne taille qui évoluent dans un marché très concurrentiel ».

Ce succès s’explique par un contexte doublement favorable : un public traditionnellement attaché à la pierre, qui offre des projets tangibles et dans lesquels on peut facilement se projeter et, du côté des professionnels, des besoins de financement importants dus à une reprise après de longues années de crise.

Côté professionnel de l’immobilier, le crowdfunding est également perçu comme une formidable opportunité par les promoteurs-rénovateurs qui, grâce à cette nouvelle manne, financent leurs projets immobiliers en effaçant les contraintes de fonds propres. Ils peuvent ainsi accélérer considérablement leur développement.

Le crowdfunding immobilier : mode d’emploi de ce financement participatif grand public

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Le crowdfunding immobilier est un investissement ouvert à tous. Il s’adresse à l’investisseur particulier et se caractérise par sa grande accessibilité. En effet, le ticket d’entrée est relativement modeste, il est généralement compris dans une fourchette allant de 250 à 1 000 €. Les plateformes de crowdfunding immobilier sont généralement des plateformes de crowdlending car elles mettent en relation des investisseurs grand public qui le plus souvent prêtent des fonds, avec des promoteurs, généralement de taille modeste, dans le but de financer des projets immobiliers (construction ou rénovation). La levée de fonds permet ensuite au promoteur de décrocher plus facilement un prêt auprès d’une banque.

Les investisseurs récupèrent leur capital assorti des intérêts qui oscillent entre 6 % et 12 % selon les plateformes, ces dernières années lorsque la construction ou la rénovation de l’immeuble est achevée. Toutefois, le rendement annuel moyen est d’environ 9,2 % pour l’année 2019 (Source : Baromètre Fundimmo et Hellocrowdfunding du 14 janvier 2020).

Les plateformes servent donc d’intermédiaires. Leur objectif est non seulement de mettre en relation les investisseurs et les promoteurs mais également de sélectionner des projets viables financièrement en s’appuyant sur des comités d’experts qui sélectionnent les projets et qui sont le plus souvent constitués de professionnels de l’immobilier mais aussi de banquiers et d’investisseurs institutionnels. Pour cela, elles s’attachent à proposer des projets avec des conditions de rendement et un horizon de placement attractifs pour l’investisseur particulier. Elles sont également vigilantes à la bonne santé financière du promoteur qui souhaite lever des fonds.

En position d’intermédiaire, les plateformes de crowdfunding immobilier sélectionnent des projets viables, portés par des promoteurs solides, et proposent aux particuliers des placements aux conditions de rendement et de durée attractives.

La plateforme de crowdfunding se doit de prendre toutes les précautions indispensables à la sécurisation du placement, telles que le financement bancaire du programme, la prise en compte de toutes les conditions administratives, l’assurance, etc. Le cadre juridique qui régit les plateformes de crowdfunding immobilier fait partie de l’arsenal destiné à sécuriser le placement. En effet, l’argent des investisseurs n’est pas directement investi dans le projet immobilier mais prêté à une société de projet ad hoc via une SAS constituée par la plateforme et à laquelle les investisseurs particuliers souscrivent, soit sous forme d’obligations, soit sous forme d’actions.

Les investisseurs particuliers sont donc, grâce à ce montage, des créanciers de second rang qui ne sont à ce titre pas solidaires des risques encourus par le promoteur. Dans le pire des cas, l’investisseur essuie une perte de l’intégralité du capital qu’il a investi mais pas davantage. Le crowdfunding immobilier relève donc davantage du placement que de l’investissement dans la mesure où le capital investi est engagé sur une durée limitée et définie à l’avance dans la perspective d’un intérêt lui aussi défini à l’avance et garanti sans qu’il ne soit jamais question d’être associé aux bénéfices éventuels. L‘investisseur est donc exposé à un seul risque majeur (mais de taille) : le défaut complet du promoteur. Risque néanmoins plus faible que celui lié à la difficulté de trouver des acquéreurs.

Comment investir sur le crowdfunding immobilier ?

Investir en crowdfunding immobilier est relativement simple. Vous choisissez, sur l’une des plateformes de financement participatif positionnée sur le secteur immobilier, un ou plusieurs projets dans lesquels vous allez placer votre argent. Il s’agit d’investir vos avoirs dans les fonds propres de promoteurs immobiliers pour des projets que vous choisissez. Le ticket d’entrée, comme évoqué précédemment, est inférieur à 1 000€ et varie selon les plateformes et les projets. La durée de placement varie d’ordinaire entre 12 et 36 mois, selon la vitesse d’exécution du chantier et la commercialisation du programme. Attention toutefois, le taux de retard (c’est-à-dire le dépassement de l’échéance contractuelle maximum) était en 2019 de 6,29 % pour le taux de dépassement de moins de 6 mois et 7,69 % pour le taux de dépassement de plus de 6 mois.

Le crowdfunding immobilier est particulièrement pertinent pour l’investisseur qui souhaite diversifier ses actifs immobiliers sans avoir aucune contrainte de gestion.

À noter : vous n’avez généralement aucun frais à prendre en compte dans le calcul du rendement net e votre placement crowdfunding immo puisque les plateformes, pour la plupart d’entre elles, se rémunèrent directement auprès du promoteur.

Côté fiscalité, les revenus issus du crowdfunding immobilier sont soumis à la flat tax, c’est-à-dire un prélèvement forfaitaire unique de 30 %. Il diffère en cela des investissements en direct dans la pierre qui sont soumis à l’imposition des revenus fonciers.

Comparatif plateformes de crowdfunding immobilier

L’ensemble des plateformes de crowdfunding présentées ici sont réglementées et possèdent le label « Plate-forme de financement participatif régulée par les autorités françaises », gage de sécurité pour les consommateurs.

NomCaractéristiques
Anaxago
Le Club Anaxago Immobilier de cette plateforme de crowdfunding généraliste est une référence en matière de crowdfunding immobilier.
Axymo
Axymo est la première plateforme d’investissement immobilier regroupant les services de deux sociétés : 

Axymo Financement, conseiller en investissement participatif, spécialisé dans le co-financement de projets immobiliers, et Axymo Investissement, conseiller en investissement financier, spécialisé dans les opérations de co-investissement locatif.
Canberra Immo
Plateforme de crowdfunding et crowdlending spécialisée en immobilier. Vous pouvez en effet prêter de l’argent à des promoteurs ou entrer au capital d’une PME liée au secteur de l’immobilier.
Fundimmo
Première plateforme de crowdfunding exclusivement réservée à l’investissement immobilier. En 2016, elle a réussi à lever 200 000 euros en quelques jours seulement pour financer son troisième projet immobilier. En 2019, elle a cédé 60 % de son capital à la foncière Atland.
Homunity 
Plateforme de crowdfunding immobilier lancée en 2014 qui finance les promoteurs immobiliers en fonds propres via la souscription de titres (obligations). Elle a été rachetée par Tikehau Capital en 2019.
Immocratie
Fondée en 2014, Immocratie est une plateforme qui recueille et regroupe l’épargne d’investisseurs pour l’orienter vers des opérations, rigoureusement sélectionnées et variées tant sur le plan géographique (Paris et régions), sectoriel (résidentiel, industriel, commercial) qu’opérationnel (construction et rénovation).
Koregraf  (ex-Crowdfunding-immo)
Plateforme qui accompagne l’investisseur dans son projet de placement grâce à sa maîtrise des circuits financiers alliée à une expertise de la promotion immobilière.
Lymo
Pionnier français du crowdfunding immobilier. Bouygues Immobilier compte parmi les actionnaires de cette plateforme.
Wiseed
Plateforme de crowdfunding pionnière mondiale et leader en France sur un modèle de prise de participation au capital. Elle comptabilise en crowdfunding immobilier 23 sorties positives. Son rendement moyen annuel est de 10 % pour une durée moyenne d’investissement de 14 mois.
Weeximmo
Première plateforme de crowdfunding agréée par l’AMF dédiée à la construction de logements.

Nos conseils pour éviter les risques du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier semble un placement particulièrement avantageux avec des rendements alléchants pour des engagements de 12 à 36 mois Rappelons en effet que le rendement moyen cible est de 9,2 % en 2019. Attention, ce type d’investissement comporte cependant un certain nombre de risques.

Le risque de faillite du promoteur immobilier

Le risque de faillite est le principal risque du crowdfunding immobilier. Si le risque de défaut complet du promoteur peut paraître plus faible que celui lié à la difficulté de trouver des acquéreurs, signalons tout de même que ce risque est bien réel.

C’est pourquoi, le crowdfunding et le crowdfunding immobilier ne font pas exception à la règle : tout investissement doit être abordé par le prisme de la diversification. D’abord, il doit répondre à un besoin de diversification de votre patrimoine global. Ensuite, au sein de votre investissement crowdfunding immo, soyez vigilant à diversifier les projets, promoteurs et plateformes de financement participatif afin de vous prémunir au mieux des risques.

Les risques liés à l’environnement

On n’est jamais à l’abri d’un incendie ou d’une catastrophe naturelle quelle qu’elle soit. Pour parer à cette éventualité, assurez-vous que l’assurance “Tous risques chantier” qui prend en charge tous les coûts éventuels liés à ce type de sinistre, sans preuve de responsabilité, a été prise par l’opérateur. Si l’opérateur n’a pas soucrit à cette assurance, ce sera à lui de prendre en charge les coûts, ce qui l’amènera très vraisemblablement à diminuer d’autant sa marge.

Les risques liés au délai de livraison du bien immobilier

Le crowdfunding immobilier est également soumis aux risques liés aux délais. En effet, les activités de construction sont susceptibles de prendre du retard à cause d’une mauvaise gestion, du retard d’un ou de prestataire(s), d’un ou de problème(s) technique(s) sur le chantier. Ces délais supplémentaires s’accompagnent d’une augmentation des dépenses. Assurez-vous donc que le promoteur a prévu une marge de sécurité pour palier à ce type de retard afin de sécuriser au mieux les investisseurs.

Les risques liés à la commercialisation

Le crowdfunding immobilier doit aussi faire face au risque de commercialisation. Le choix de l’emplacement est primordial, tout comme l’analyse du besoin en local. Assurez-vous que le promoteur soit viable, vérifiez son expérience, le nombre de lots qu’il a déjà construits, son niveau d’endettement. Analysez également l’opération : quelles assurances ont été souscrites, quelle pré-commercialisation, etc.

Le crowdfunding immobilier doit s’appréhender comme n’importe quel investissement immobilier et l’investisseur doit donc, afin de réaliser son investissement en toute connaissance de cause, évaluer le couple risque-rentabilité. Les sociétés civiles de placement immobilier constituent un autre type d’investissement immobilier accessible facilement grâce à un ticket d’entrée relativement modeste.

Consultez aussi notre dossier Investir en SCPI

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