Crowdfunding immobilier : faut-il investir son argent en 2024 ?

Les Français sont indéfectiblement attachés à la pierre et il n’est donc pas étonnant que, parmi tous les domaines concernés par le financement participatif, le crowdfunding immobilier sorte son épingle du jeu.

Café du Patrimoine vous présente les caractéristiques du crowdfunding immobilier ainsi que son tableau comparatif 2024 des acteurs du secteur, les risques liés à ce placement et les conseils pour les éviter.

3 choses à absolument savoir sur le crowdfunding immobilier

Vous n’achetez pas une partie d’un bien immobilier mais prêtez de l’argent à un promoteur

Le crowdfunfing immobilier est un moyen original de se positionner sur le marché immobilier. Des promoteurs ou des marchands de bien lèvent des fonds sur des plateformes dédiées afin de financer un projet. Vous prêtez de l’argent (le plus souvent à la plateforme de crowdfunfing qui sert d’intermédiaire) et vous êtes donc créancier de l’opération immobilière et en aucun cas propriétaire d’une fraction du bien.

Le crowdfunding immobilier est un placement accessible et attractif

Il est possible d’investir en crowdfunding immobilier à partir de 1 000 euros le plus souvent. Il s’agit donc d’un moyen particulièrement accessible de se positionner sur le marché immobilier puisque l’achat en direct d’un bien oscille lui autour de plusieurs centaines de milliers d’euros et le ticket d’entrée pour l’achat de parts de SCPI se situe plutôt autour des 10 000 euros. Notez également que le rendement moyen du crowdfunding immobilier en 2023 est de 10 %, un chiffre attractif.

Le crowdfunding immobilier présente des risques

Le crowdfunding immobilier n’est pas garanti en capital et le risque de défaut, s’il est réel, est cependant peu probable. D’autant que les investisseurs en crowdfunding immobilier disposent le plus souvent de bonnes garanties sur l’opération de financement participatif immobilier comme une hypothèque inscrite de premier rang par exemple. Le risque de liquidité est bien plus présent, notamment en raison de l’explosion des retards de livraison des différents projets. Vous pourriez donc retrouver vos liquidités bien plus tard que ce que vous aviez prévu.

Crowdfunding immobilier : qu’est-ce que c’est ?

De l’anglais crowd : la foule et funding : financement, le crowdfunding désigne toute activité de financement participatif. Il repose sur la participation d’un grand nombre de personnes au financement de projet d’entreprises. Appliqué à l’immobilier, il permet à des promoteurs immobiliers ou des marchands de bien de lever des fonds dans le but de financer des projets immobiliers.

Les différentes opérations de crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier vise à financer :

• la construction de nouveaux logements, bureaux ou commerces ;
• la rénovation et/ou l’aménagement d’anciens logements, bureaux ou commerces ;
• l’élévation d’un immeuble ;
• une vente à la découpe.

Le marché du crowdfunding immobilier reste très majoritairement orienté vers le résidentiel comme le souligne le baromètre 2022 sur le crowdfunding de Mazars et l’association Financement Participatif France (FPF) avec 71 % des projets concernés. Les opérations de marchands de biens (rénovation des actifs de centre-ville, transformation, recyclage urbain) demeurent prépondérantes puisqu’elles représentent 56 % des opérations financées.

Le crowdfunding immobilier se divise en deux branches : les crowdequity immobilier, sous forme de participation au capital, très peu fréquent, et le crowdlending immobilier, sous forme de prêt, qui concerne la quasi-totalité du crowdfunding immobilier.

Comment fonctionnent les plateformes de crowdfunding immobilier ?

Les plateformes de crowdfunding immobilier mettent en relation les porteurs de projets (promoteurs, marchands de biens) avec les particuliers investisseurs. Elles effectuent en amont un travail de sélection des projets immobilier pour choisir ceux qui présentent la meilleure rentabilité financière, ainsi que des promoteurs et marchands de biens afin de retenir uniquement ceux qui sont le plus solides financièrement. Ce sont aussi elles qui décident, en concertation avec le porteur de projet, du taux fixé et de la durée du financement.

Le crowdfunding immobilier toujours vaillant malgré des difficultés conjoncturelles

Le développement du financement participatif a largement profité au crowdfunding immobilier… jusqu’en 2023 ! Rattrapé par la crise immobilière, les taux élevés, les difficultés à construire, le crowdfunding immobilier a marqué le pas en 2023. Il enregistre en 2023 un net repli de -28 % (contre -11,3 % pour le crowdfunding dans son ensemble) et ne pèse plus « que » 55,6 % de la collecte globale (contre 68,2 % l’an passé). Il revient au niveau de collecte qu’il a connu en 2021. Malgré ses difficultés, le crowdfunding immobilier obligataire constitue toujours la locomotive du financement participatif en France

Avant cette année noire, il pesait un peu plus des 2/3 de la collecte globale. Vu l’affection des Français pour la pierre, il n’y a pas de raison que le crowdfunding immobilier n’occupe pas de nouveau le devant de la scène. Un rebond progressif est constaté depuis le début de l’année 2024 et ce rebond pourrait bien s’accélérer au 2ème semestre 2024 et en 2025, en même temps qu’auront lieu les baisses des taux tant attendues.

Ce succès s’explique par un contexte doublement favorable : un public traditionnellement attaché à la pierre, qui offre des projets tangibles et dans lesquels on peut facilement se projeter et, du côté des professionnels, des besoins de financement importants dus à une reprise après de longues années de crise.

Côté professionnel de l’immobilier, le crowdfunding est également perçu comme une formidable opportunité par les promoteurs-rénovateurs qui, grâce à cette nouvelle manne, financent leurs projets immobiliers en effaçant les contraintes de fonds propres. Ils peuvent ainsi accélérer considérablement leur développement.

Crowdfunding immobilier : quel cadre juridique ?

Crowdfunding immobilier : les obligations du porteur de projet

Le porteur de projet se doit de préciser les informations suivantes : objet du projet, montant, calendrier à respecter, projection financière et le résultat attendu. La totalité du montant obtenu grâce à la levée de fonds doit obligatoirement être utilisé, dans son intégralité, pour mettre en œuvre le projet tel qu’il a été défini.

Les obligations des plateformes de Crowdfunding immobilier

Les plateformes de financement participatif doivent respecter un certain nombre d’obligations : collecte de fonds, conservation et gestion de fonds, appel public à l’épargne, distribution de produits financiers, etc.

Elle doit aussi informer les potentiels investisseurs des caractéristiques financières du projet (montant, taux d’intérêt, remboursement par le porteur de projet, faculté de rétractation, etc.).

Les plateformes de crowdfunding immobilier doivent depuis 2023 se conformer au nouveau règlement européen 2020/1503 relatif aux prestataires européens de services de financement participatif. Celui-ci prévoit notamment la mise en place de deux nouvelles catégories d’investisseur : les investisseurs avertis et les investisseurs non-avertis qui disposent de davantage de mesures de protection. En outre, les plateformes de finance participative doivent désormais mettre à disposition des investisseurs une fiche d’information clés sur l’investissement au contenu normé et de 6 pages maximum.

Encadrement du crowdfunding immobilier : les chiffres à connaître

Les conseillers en investissement participatif peuvent proposer des projets allant jusqu’à 8 millions d’euros depuis le 30 octobre 2019 (contre 2,5 millions d’euros précédemment). Un investisseur peut investir jusqu’à 2 000 euros par projet.

La fiscalité du crowdfunding immobilier

Côté fiscalité, les revenus issus du crowdfunding immobilier sont soumis à la flat tax, c’est-à-dire un prélèvement forfaitaire unique de 30 %. Il est aussi possible bien sûr de choisir l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, une solution qui sera fiscalement plus avantageuse pour les contribuables pas imposés ou se situant dans la tranche marginale d’imposition à 11 %.

La fiscalité du crowdfunding immobilier diffère donc des investissements en direct dans la pierre qui sont soumis à l’imposition des revenus fonciers.

Quels sont les avantages du crowdfunding immobilier ?

Un investissement accessible, ouvert à tous

Le crowdfunding immobilier est un investissement ouvert à tous. Il s’adresse à l’investisseur particulier et se caractérise par sa grande accessibilité. En effet, le ticket d’entrée est relativement modeste, il est généralement compris dans une fourchette allant de 250 à 1 000 €.

Un rendement attractif

Les investisseurs récupèrent leur capital assorti des intérêts qui oscillent ces dernières années entre 6 % et 12 % selon les plateformes, lorsque la construction ou la rénovation de l’immeuble est achevée. Toutefois, le rendement annuel moyen est d’environ 10,3 % (TRI) pour l’année 2023 contre 9,4 % en 2022 (Source : Baromètres 2023 et 2022 du crowdfunding Mazars et Financement Participatif France).

Des projets soigneusement sélectionnés par les plateformes qui les proposent

Les plateformes servent donc d’intermédiaires. Leur objectif est non seulement de mettre en relation les investisseurs et les promoteurs mais également de sélectionner des projets viables financièrement en s’appuyant sur des comités d’experts qui sélectionnent les projets et qui sont le plus souvent constitués de professionnels de l’immobilier mais aussi de banquiers et d’investisseurs institutionnels. Pour cela, elles s’attachent à proposer des projets avec des conditions de rendement et un horizon de placement attractifs pour l’investisseur particulier. Elles sont également vigilantes à la bonne santé financière du promoteur qui souhaite lever des fonds.

En position d’intermédiaire, les plateformes de crowdfunding immobilier sélectionnent des projets viables, portés par des promoteurs solides, et proposent aux particuliers des placements aux conditions de rendement et de durée attractives.

La plateforme de crowdfunding se doit de prendre toutes les précautions indispensables à la sécurisation du placement, telles que le financement bancaire du programme, la prise en compte de toutes les conditions administratives, l’assurance, etc. Le cadre juridique qui régit les plateformes de crowdfunding immobilier fait partie de l’arsenal destiné à sécuriser le placement. En effet, l’argent des investisseurs n’est le plus souvent pas directement investi dans le projet immobilier mais prêté à une société de projet ad hoc via une SAS constituée par la plateforme et à laquelle les investisseurs particuliers souscrivent, soit sous forme d’obligations, soit sous forme d’actions.

Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?

Un montage financier avantageux mais un risque de perte en capital en cas de défaut du promoteur immobilier

Les investisseurs particuliers sont donc, grâce à ce montage, des créanciers de second rang qui, à ce titre, ne sont pas solidaires des risques encourus par le promoteur. Dans le pire des cas, l’investisseur essuie une perte de l’intégralité du capital qu’il a investi mais pas davantage. Le crowdfunding immobilier relève donc davantage du placement que de l’investissement dans la mesure où le capital investi est engagé sur une durée limitée et définie à l’avance dans la perspective d’un intérêt lui aussi défini à l’avance et garanti, sans qu’il ne soit jamais question d’être associé aux bénéfices éventuels. L‘investisseur est donc exposé à un seul risque majeur : le défaut complet du promoteur. Découvrez aussi les autres risques et nos conseils pour les éviter dans la dernière partie de cet article.

Un manque de liquidité présent dans tous les cas qui se transforme en risque en cas d’éventuels retards

Enfin, le crowdfunding immobilier se caractérise par son illiquidité. Durant toute la durée du placement il ne vous sera pas possible de récupérer la mise prêtée. Et le risque de voir le projet connaître un retard important est substantiel. En effet, les opérations de crowdlending immobilier auprès d’opérateurs immobilier affichent en 2023 un taux de retard de 8 % à 10 % pour les retards de moins de 6 mois et de 20 % à 25 % pour les retards de plus de 6 mois, ce qui rallonge la période pendant laquelle vous ne pourrez récupérer votre mise de placement. Mais pendant ce temps, les intérêts continuent de vous être versés, et ils sont même parfois revus à la hausse.

Comment investir sur le crowdfunding immobilier ?

Investir en crowdfunding immobilier est relativement simple. Vous choisissez, sur l’une des plateformes de financement participatif positionnée sur le secteur immobilier, un ou plusieurs projets dans lesquels vous allez placer votre argent. Il s’agit d’investir vos avoirs dans les fonds propres de promoteurs immobiliers pour des projets que vous choisissez. Le ticket d’entrée, comme évoqué précédemment, est inférieur à 1 000€ et varie selon les plateformes et les projets. La durée de placement oscille d’ordinaire entre 12 et 36 mois (22,1 mois en moyenne en 2023), selon la vitesse d’exécution du chantier et la commercialisation du programme. Attention toutefois, le taux de retard (c’est-à-dire le dépassement de l’échéance contractuelle maximum) oscille en 2023 entre 8 % et 10 % pour les retards de moins de 6 mois et entre 20 % et 25 % pour les retards de plus de 6 mois. Si en 2024 les taux de retard devraient encore rester élevés, on constate néanmoins un rebond progressif sur l’immobilier en 2024 qui devrait s’accélérer en 2025.

Le crowdfunding immobilier est particulièrement pertinent pour l’investisseur qui souhaite diversifier ses actifs immobiliers sans avoir aucune contrainte de gestion.

À noter : vous n’avez généralement aucun frais à prendre en compte dans le calcul du rendement net de votre placement crowdfunding immo puisque les plateformes, pour la plupart d’entre elles, se rémunèrent directement auprès du promoteur.

Comparatif plateformes de crowdfunding immobilier

Nous vous proposons ici un comparatif des plateformes de crowdfunding parmi les plus connues du marché. L’ensemble des plateformes de crowdfunding présentées ici sont régulées par l’AMF.

Nom	Caractéristiques
Anaxago	Le Club Anaxago Immobilier de cette plateforme de crowdfunding généraliste est une référence en matière de crowdfunding immobilier.
Baltis	Cette plateforme permet d’investir dans 2 types de projets : prêt pour financer des programmes de promotion immobilière ou de marchand de biens et achat d’actions pour acquérir des locaux commerciaux, via un PEA ou un PEA PME, en bénéficiant des avantages fiscaux de cette enveloppe.
ClubFunding	ClubFunding est une plateforme de financement participatif qui aide des PME du secteur de l’immobilier à se financer via des émissions obligataires auprès du grand public. Elle mène des opérations de marchand de bien, d’aménageur foncier, de promotion immobilière, etc.
Fundimmo	Première plateforme de crowdfunding exclusivement réservée à l’investissement immobilier.
Homunity	Plateforme de crowdfunding immobilier lancée en 2014 qui finance les promoteurs immobiliers en fonds propres via la souscription de titres (obligations). Elle a été rachetée par Tikehau Capital en 2019. Elle est spécialisée sur l’investissement immobilier en général et à ce titre possède aussi une offre de SCPI.
Lymo	Pionnier français du crowdfunding immobilier. Bouygues Immobilier compte parmi les actionnaires de cette plateforme.
Raizers	Cette plateforme concentrée uniquement sur le crowdfunding immobilier propose de nombreux projets, assez modestes, avec des tickets d’entrée peu élevés, et une bonne maîtrise du risque.
Wiseed	Plateforme de crowdfunding pionnière mondiale et leader en France sur un modèle de prise de participation au capital. Le ticket d’entrée en crowdfunding immobilier est de 100€. La plateforme permet d’investir directement dans des programmes de promotion immobilière, d’aménagement foncier, de locaux commerciaux ou de logements sociaux.

Nos conseils pour éviter les risques du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier semble un placement particulièrement avantageux avec des rendements alléchants pour des engagements de 12 à 36 mois Rappelons en effet que le rendement moyen cible est de 10,3 % en 2023. Attention, ce type d’investissement comporte cependant un certain nombre de risques.

Le risque de faillite du promoteur immobilier

Le risque de faillite est le principal risque du crowdfunding immobilier. Si le risque de défaut complet du promoteur peut paraître plus faible que celui lié à la difficulté de trouver des acquéreurs, signalons tout de même que ce risque est bien réel.

C’est pourquoi, le crowdfunding et le crowdfunding immobilier ne font pas exception à la règle : tout investissement doit être abordé par le prisme de la diversification. D’abord, il doit répondre à un besoin de diversification de votre patrimoine global. Ensuite, au sein de votre investissement crowdfunding immo, soyez vigilant à diversifier les projets, promoteurs et plateformes de financement participatif afin de vous prémunir au mieux des risques.

Les risques liés à l’environnement

On n’est jamais à l’abri d’un incendie ou d’une catastrophe naturelle quelle qu’elle soit. Pour parer à cette éventualité, assurez-vous que l’assurance “Tous risques chantier” qui prend en charge tous les coûts éventuels liés à ce type de sinistre, sans preuve de responsabilité, a été prise par l’opérateur. Si l’opérateur n’a pas soucrit à cette assurance, ce sera à lui de prendre en charge les coûts, ce qui l’amènera très vraisemblablement à diminuer d’autant sa marge.

Les risques liés au délai de livraison du bien immobilier

Le crowdfunding immobilier est également soumis aux risques liés aux délais. En effet, les activités de construction sont susceptibles de prendre du retard à cause d’une mauvaise gestion, du retard d’un ou de prestataire(s), d’un ou de problème(s) technique(s) sur le chantier. Ces délais supplémentaires s’accompagnent d’une augmentation des dépenses. Assurez-vous donc que le promoteur a prévu une marge de sécurité pour palier à ce type de retard afin de sécuriser au mieux les investisseurs.

Les risques liés à la commercialisation

Le crowdfunding immobilier doit aussi faire face au risque de commercialisation. Le choix de l’emplacement est primordial, tout comme l’analyse du besoin en local. Assurez-vous que le promoteur soit viable, vérifiez son expérience, le nombre de lots qu’il a déjà construits, son niveau d’endettement. Analysez également l’opération : quelles assurances ont été souscrites, quelle pré-commercialisation, etc.

Le crowdfunding immobilier doit s’appréhender comme n’importe quel investissement immobilier et l’investisseur doit donc, afin de réaliser son investissement en toute connaissance de cause, évaluer le couple risque-rentabilité. Les sociétés civiles de placement immobilier constituent un autre type d’investissement immobilier accessible facilement grâce à un ticket d’entrée relativement modeste.

Quelques questions sur le crowdfunding immobilier ?

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier est une sorte de financement participatif par lequel des particuliers prêtent de l’argent à des promoteurs en vue de lever les fonds nécessaires à de nouveaux programmes immobilier.

Quels avantages à investir en crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier est une façon originale d’investir dans l’immobilier et de jouir de la dynamique de ce dernier tout en bénéficiant d’un ticket d’entrée peu élevé.

Comment investir en crowdfunding immobilier ?
Vous pouvez investir dans le crowdfunding immobilier en passant par une plateforme de crowdlending spécialisée qui met en relation porteurs de projet et investisseurs. Le ticket d’entrée excède rarement les 1 000€ et la durée du prêt est de l’ordre de 12 à 36 mois. Vous recevrez en échange les intérêts de votre prêt et, à l’échéance de ce dernier, votre investissement initial normalement. Le rendement de ce type de placement oscille entre 6 % et 12 %.

Quels risques à investir en crowdfunding immobilier ?
Le risque de faillite du promoteur immobilier est bien réel, tout comme le risque de non-respect du délai de livraison qui occasionne des pénalités. Il est donc conseillé d’investir dans ce type de placement de l’argent dont on n’a pas besoin immédiatement et que l’on est prêt à perdre, mais surtout de bien diversifier son investissement en préférant investir de petites sommes dans plusieurs projets qu’un montant plus important dans un seul.

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