Crédit immo : comment décrocher le meilleur taux immobilier ?

Le 15 juillet 2020

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À l’heure où l’on connaît encore des taux d’emprunt historiquement bas, Café de la Bourse vous donne les clés pour bien appréhender le crédit immobilier.

Découvrez à quoi sert un prêt immobilier, quelles dépenses sont éligibles à ce type de crédit, quelles sont les différentes étapes qui permettent de souscrire un crédit immobilier, combien vous pouvez emprunter en fonction de votre salaire, de votre situation professionnelle et de votre apport, combien coûte un prêt immobilier, auprès de qui souscrire et se renseigner, comment mettre toutes les chances de son côté et décrocher le meilleur taux, comment renégocier un prêt immobilier et l’assurance emprunteur qui y est associé avec succès. Découvrez ce que devient son crédit immobilier en cas de revente du bien et s’il faut ou non, rembourser par anticipation son crédit immo.

Retrouvez aussi notre comparatif de crédit immobilier en ligne du moment et notre vidéo sur toutes les astuces pour faire accepter son dossier en obtenant les meilleurs taux.

Qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?

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Qu’est-ce qu’un prêt immobilier ? Même si la réponse peut sembler évidente, la définition du prêt immobilier est bien plus complexe qu’on ne le pense.

Avec un crédit immobilier, un organisme prêteur met à disposition d’un emprunteur, une somme d’argent servant à acquérir un logement ou un terrain à usage d’habitation ou mixte. De manière générale, on appelle aussi crédit immobilier, un prêt garanti par une hypothèque, quel que soit le montant emprunté et l’usage qui en est fait. Ainsi, il est possible de souscrire un crédit immobilier de quelques dizaines ou centaines de milliers d’euros pour réaliser des travaux dans un bien immobilier que l’on possède (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif, etc.). À la question quelles dépenses sont éligibles au crédit immobilier, on pourra donc répondre l’achat d’un bien immobilier, d’un terrain, mais aussi le financement de travaux.

En France, les prêts immobiliers sont le plus souvent à taux fixe, c’est-à-dire que la mensualité à rembourser est identique tous les mois. Mais il est également possible de souscrire un prêt immobilier modulable qui vous permettra d’augmenter ou de diminuer le montant de vos mensualités en fonction de vos rentrées d’argent. Sont ainsi possibles : la suspension du remboursement des échéances de remboursement sur une période de 6 mois à un an (la durée de l’emprunt sera alors rallongée d’autant) mais aussi l’augmentation du montant des mensualités payées (de l’ordre de 20 % à 30 % pour réduire la durée du crédit).

Vous vous demandez s’il vaut mieux choisir une caution ou une hypothèque pour votre prêt immobilier ? Il existe en effet, deux grands types de garanties financières qui permettent à la banque qui vous a accordé un prêt immobilier de se protéger : la caution et l’hypothèque.

Dans le premier cas, l’emprunteur verse une caution à l’organisme prêteur qui peut piocher dans cette somme dès lors que plusieurs échéances de remboursement du prêt n’ont pas été honorées. Dans le second cas, le plus fréquent, une hypothèque est faite sur le bien acquis et, en cas de défaut de paiement, le bien est saisi puis mis en vente.

En France, les crédits immobiliers sont souscrits majoritairement auprès d’établissements bancaires. Ce sont eux qui accordent un crédit immobilier, qu’ils s’agissent de particuliers ou de professionnels. Si les banques de réseaux fournissent l’immense majorité des crédits immobiliers, certaines banques en ligne se sont aussi lancées il y a quelques années dans la commercialisation de crédit immobilier. Seules les neobanques ne proposent pas ce service à leurs clients.

Vous vous demandez combien dure un emprunt immobilier ? La durée du crédit immobilier est très variable. Elle peut aller de 5 ans à 30 ans à de rares exceptions près. La plupart des crédits immobiliers souscrits oscillent entre 15 et 25 ans d’emprunt.

Quelles sont les différentes étapes pour souscrire un prêt immobilier ?




Concrètement, comment faire un prêt immobilier ? Comment obtenir un prêt immobilier ? Découvrez comment fonctionne un prêt immobilier et quelles sont les différentes étapes à respecter.

Choisir son prêt immobilier

Après avoir signé le compromis de vente, vous devrez chercher le crédit immobilier correspondant à vos besoins. Il conviendra de toujours négocier la proposition en faisant des demandes auprès de plusieurs acteurs pour faire jouer la concurrence.

Réaliser son dossier de prêt immobilier

Une fois que vous aurez déterminé quelle offre prendre, vous devrez monter votre dossier de prêt immobilier. Il comprend au minimum les 3 derniers bulletins de salaire, les 2 derniers avis d’imposition, le compromis de vente, un justificatif de domicile, le(s) justificatif(s) d’identité, et les 3 derniers relevés de compte en banque. Vous devrez ensuite attendre la réponse de la banque qui accepte ou non votre dossier.

Accepter l’offre de prêt immobilier

Si la banque accepte votre prêt immobilier, un accord de principe vous est envoyé. Cela signifie que la banque qui accorde le prêt immobilier vous enverra l’offre de prêt immobilier récapitulant l’ensemble des modalités relatives au crédit. Vous devrez alors laisser passer un délai incompressible de 10 jours minimum de réflexion au terme duquel vous pourrez accepter l’offre de la banque, en la retournant signée par courrier (au 11ème jour au plus tôt). Attention à bien respecter ce délai car si vous renvoyez l’offre de prêt trop tôt, celle-ci s’annule automatiquement et il faudra reprendre le processus depuis le début.

Signer l’acte de vente

Vous pourrez alors signer l’acte de vente devant un notaire. Vous commencerez à rembourser votre prêt immobilier avec le paiement de la première mensualité un mois après la signature de l’acte de vente.

Pourquoi et comment souscrire une assurance prêt immobilier ?

Notez que, en même temps que la souscription au prêt immobilier, vous devrez souscrire une assurance prêt immobilier. Pourquoi prendre une assurance prêt immobilier ? Même si cette dernière n’est pas obligatoire, les banques exigeront systématiquement que vous souscriviez à cette assurance, devenue véritable condition d’octroi du crédit immobilier.

L’assurance emprunteur permet de garantir la prise en charge de tout ou partie des échéances de remboursement ou du capital restant dû d’un crédit en cas de survenance de certains évènements (décès ou invalidité de l’un des co-emprunteurs, mais aussi éventuellement incapacité temporaire de travail, perte d’emploi, etc.). La banque auprès de qui vous avez souscrit votre prêt immobilier vous proposera très certainement une offre d’assurance prêt immobilier en complément. Vous êtes libre de la refuser pour en prendre une moins chère, pourvu qu’elle présente un niveau de garanties équivalent. SI ce n’est pas le cas, l’organisme prêteur peut la refuser.

Prêt immobilier : combien puis-je emprunter ?

La première question qui vient à l’esprit quand on souhaite acheter un bien en ayant recours à un prêt immobilier est : combien pourrais-je emprunter ? Et éventuellement, est-il possible d’emprunter sans apport ? Pourquoi l’apport d’un prêt immobilier est-il si important ?

Crédit immobilier : peut-on emprunter sans apport ?

S’il est théoriquement possible de souscrire un crédit immobilier en ayant aucun apport, cela est de moins en moins fréquent et concerne de petites sommes. L’emprunteur doit en plus présenter une forte capacité d’emprunt et éventuellement être éligible à des dispositifs d’aides à l’emprunt comme le PTZ par exemple, qui servira ainsi à se créer un apport.

Prêt immobilier : quelles mensualités pour quel salaire ?

Vous avez bien un apport mais vous vous demandez quand même à quel prêt immobilier vous pouvez prétendre ? À combien peut s’élever votre crédit immobilier selon votre salaire ? D’abord, sachez que le montant de votre apport et le pourcentage que celui-ci représente dans le prix du bien que vous visez joue énormément.

Si vous avez un apport de 35 000 euros ou de 160 000 euros, la somme que vous pourrez emprunter pour acheter un bien de 600 000 euros par exemple sera totalement différente. Ensuite, le salaire est évidemment très important. On parlera d’ailleurs plutôt de revenus, qui prendront en compte le salaire ou le mode de rémunération de l’emprunteur qu’il soit salarié ou indépendant, ainsi que les éventuelles entrées d’argent supplémentaires (revenus locatifs, revenus mobiliers, aides sociales, etc.).

Vous vous demandez combien rembourser pour votre prêt immobilier tous les mois ? Sachez qu’en moyenne, une banque prévoira que le remboursement des mensualités corresponde environ au tiers des revenus du ou des emprunteurs. Toutefois, cela peut être un peu moins en cas de revenus très faibles, cela peut être franchement plus en cas de revenus très élevés.

Alors, quel prêt immobilier pour quel salaire ? Combien emprunter avec un salaire de 4 000 euros, de 2 438 euros, de 15 000 euros ? Avec un salaire pour deux co-emprunteurs qui gagnent à deux 4 000 euros, vous pourrez rembourser en mensualité de prêt immobilier, environ 1 300 euros. Deux co-emprunteurs qui gagnent à deux 2 438 euros pourront rembourser en mensualité de prêt environ 750 euros. Le prêt immobilier avec le SMIC (dans ce cas deux, co-emprunteurs touchant le SMIC) aura tendance à faire passer le montant des échéances du prêt sous la règle du tiers du revenu disponible. À l’inverse, deux co-emprunteurs qui gagnent à deux 15 000 euros pourront rembourser en mensualité de prêt plus de 6 000 euros.

Crédit immobilier : quel prêt pour quelle situation professionnelle ?

Les mensualités du prêt immobilier qu’il est possible de rembourser varient donc avec les revenus. Mais les situations professionnelle et personnelle jouent aussi dans l’octroi du crédit immobilier par les banques. Ainsi, il sera souvent plus facile d’emprunter plus si l’on a une bonne situation en CDI ou que l’on veut souscrire un prêt immobilier en étant fonctionnaire. Le prêt immobilier pour les seniors, contrairement à ce que l’on pourrait penser, permet aussi d’emprunter des sommes relativement importantes car les revenus devraient rester identiques (on ne peut pas perdre un emploi et être au chômage si l’on est à la retraite).

Qu’est-ce que le Prêt Epargne Logement (PEL) ?

Certains prêts permettent de bénéficier de taux fixés par l’État. Ainsi, la détention d’un PEL offre la possibilité de souscrire un prêt épargne logement qui permet d’obtenir un taux privilégié et/ou une prime versée par l’État. Cependant, ce prêt, d’une durée de 2 à 15 ans et dont le montant maximal s’élève à 92 000 euros, est très peu attractif dans l’environnement de taux bas actuel. En effet, son taux d’intérêt s’élève à 2,20 % pour les PEL ouverts depuis août 2016 (et un taux supérieur pour ceux ouverts précédemment). Pour les PEL ouverts avant 2018, vous pourrez également toucher une prime d’État variable selon la date d’ouverture du plan épargne logement.

Qu’est-ce qu’un prêt immobilier conventionné ?

Le prêt immobilier conventionné, destiné à acquérir ou faire des travaux dans sa résidence principale, s’obtient auprès d’un établissement de crédit ayant passé une convention avec l’État. Il permet de bénéficier d’un taux fixé réglementairement pour un crédit allant de 5 à 30 ans.

Mais dans la plupart des cas, c’est votre situation personnelle et la durée du prêt qui entreront en compte dans le taux d’intérêt qui vous sera proposé (sachant que plus la durée du crédit immobilier est importante, plus le taux d’intérêt du crédit sera élevé).

Quelle différence entre ce que vous pouvez emprunter et le prix du bien que vous pouvez acheter ?

Attention, le montant de l’emprunt que la banque veut bien vous accorder ne constitue en aucun cas le montant du bien que vous pourrez acheter. En effet, la somme que vous pourrez emprunter devra servir à couvrir l’ensemble des frais relatifs à un achat immobilier, à savoir, l’achat du bien en lui-même (dont les frais d’agence éventuels de 3 % à 5 %) mais aussi les frais de notaire qui représentent tout de même environ 7,5 % du prix du bien pour l’ancien et 2 % à 3 % du prix de vente pour le neuf, mais aussi le coût du prêt en lui-même qui est loin d’être gratuit.

Combien coûte un prêt immobilier ?

Vous vous demandez combien vous allez devoir payer pour votre prêt immobilier ? Combien coûte l’assurance prêt immobilier ? Comment calculer le coût du prêt immobilier ?

Sachez que le coût d’un crédit immobilier est composé de plusieurs éléments : frais de dossier, montant total des intérêts et montant total de l’assurance emprunteur.

Le taux d’intérêt, variable selon la durée du prêt (plus la période est longue, plus le taux d’intérêt est élevé), peut s’avérer très différent selon les organismes prêteurs auprès de qui vous aurez déposé une demande de prêt. Il en est de même pour le montant de l’assurance emprunteur et même pour les frais de dossier, d’où l’importance de déposer des demandes de prêt immobilier auprès de plusieurs établissements bancaires et de négocier son crédit immobilier avec sa banque en présentant les offres de la concurrence.

Rappelons également que, pour savoir le prix du bien que vous pouvez convoiter, que vous devrez déduire de votre apport et du montant total du financement octroyé les frais de notaire.

Banque, courtier, à qui s’adresser pour un prêt immobilier ?

Si un prêt immobilier est souscrit auprès d’une banque, peut-être vous demandez-vous pourquoi recourir à un courtier immobilier et quel est le rôle du courtier immobilier.

Le courtier immobilier vous aidera à affiner votre projet immobilier en définissant avec vous votre capacité d’emprunt. Il saura également vous accompagner dans votre projet en déterminant, au vu de votre situation professionnelle et de vos souhaits, quel type de prêt choisir (fixe, modulable, etc.), sur quelle durée, avec quelles garanties concernant l’assurance emprunteur, etc. C’est lui, enfin, qui se chargera de réaliser vos dossiers de demande de prêt et de les déposer auprès de plusieurs établissements bancaires afin de vous permettre de décrocher le meilleur taux possible. Il sera également en mesure de vous aider à obtenir l’assurance emprunteur la plus adéquate et la moins chère.

Vous êtes tenté et vous vous demandez combien coûtent les services d’un courtier immobilier ? Cela ne vous coûtera pas forcément beaucoup plus cher que si vous vous étiez occupé de tout vous-même, car il y a fort à parier que vous décrocheriez un prêt immobilier plus avantageux. De plus, les frais de courtage peuvent parfois se substituer aux frais de dossiers que vous auriez eu à payer si vous n’aviez pas de courtier. Enfin, il est possible aussi que ce soit la banque qui paye le courtier.

Comment simuler un prêt immobilier ?

De très nombreuses courtiers et banques en ligne proposent sur leurs sites web, des outils de simulation de prêt immobilier. Si ces simulations ne valent pas proposition de crédit (attention à ne pas les confondre avec les offres de crédit immobilier en ligne des banques en ligne), elles ont cependant une certaine utilité. En effet, quel que soit votre profil (primo-accédant ou non) et le type de bien que vous voulez acquérir (résidence principale, secondaire, investissement locatif), une simulation vous permet d’évaluer la somme que vous pouvez emprunter et par là même, le montant total d’achat auquel vous pouvez prétendre. Vous pourrez aussi connaître les frais liés aux intérêts d’emprunt et à l’assurance emprunteur ou encore le montant exact des « frais de notaire ».

Attention cependant, de très nombreux facteurs entrent en compte au moment de souscrire un crédit immobilier (notamment la situation professionnelle qui ne se résume pas à un revenu, la situation familiale, la capacité d’épargne, etc.) et les simulateurs ne les prennent pas tous en compte. Pour avoir une idée précise de la somme que vous pouvez emprunter et du montant de vos mensualités incluant les intérêts et l’assurance, mieux vaut se rapprocher d’un courtier ou demander soi-même des propositions à au moins trois établissements bancaires.

Comparateur prêt immobilier

Vous vous demandez comment comparer des prêts immobiliers ? Quelles sont les banques qui accordent un prêt immobilier facilement ?

Il est généralement difficile d’établir des tableaux comparatifs pour les prêts immobiliers car les grilles de taux pour des financements immobiliers varient en fonction de nombreux paramètres, parmi lesquels l’évolution des taux de change dans le temps au sein d’une même banque, la différence de taux selon les régions, votre situation personnelle (célibataire, en couple, marié, pacsé, apport, locataire, propriétaire, etc.) et votre situation professionnelle (salarié ou profession libérale, en CDI ou en CDD, fonctionnaire ou non, revenus, primes, etc.).

Néanmoins, les banques en ligne affichent souvent des taux standardisés pour un profil type d’emprunteur, d’autres établissements de crédit proposent des simulations à réaliser soi-même ou réalisent pour vous des études personnalisées sous 48h. Voici donc notre comparatif de crédit immobilier en ligne.

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Il est également recommandé de vous faire accompagner dans votre démarche par un professionnel qui vous aidera à déterminer au mieux quelles banques vous proposent les prêts les plus avantageux. Plus des deux tiers des Français (primo-accédants comme emprunteurs expérimentés) se déclarent rassurés lorsqu’ils sont accompagnés par un courtier spécialiste du prêt immobilier selon un sondage Opinion Way pour Pretto, réalisé en novembre 2017 sur un échantillon de 1 068 personnes représentatif de la population française.

Le courtier spécialisé en immobilier connaît parfaitement ce marché et pourra vous accompagner dans le choix de votre prêt et au cours de la négociation avec votre banque. Il est souvent appréciable de confier ses désirs à un interlocuteur multi-marques (le courtier) qui comparera les offres, qu’à un interlocuteur mono-marque (le conseiller de votre banque) qui a pour objectif de vous faire prendre le prêt proposé par sa banque.

3 conseils pour obtenir le meilleur taux pour son prêt immobilier

Préparez votre dossier de prêt immobilier avec soin

Pour avoir un dossier de financement solide, il faut un apport personnel d’au moins 15 % à 20 % du prix du bien immobilier qu’on veut acquérir (selon CBRE). Financer plus de 20 % du montant de l’acquisition avec des fonds propres est un élément très apprécié par les banquiers (selon Credixia).

Pensez à :

  • solder les crédits à la consommation ;
  • éviter les découverts ;
  • mettre en avant vos atouts (jeune âge, potentiel professionnel, votre ancienneté chez votre employeur, existence de revenus complémentaires ou capacité à épargner régulièrement, etc.) ;
  • éventuellement, garantir à la banque qui vous accordera le prêt immobilier de domicilier vos salaires.

Attention, depuis le 1er janvier 2018, la domiciliation des revenus au sein de la banque pourra être obligatoire en cas d’avantage préférentiel (taux plus bas ou absence de frais de dossier par exemple). Cette disposition doit cependant être clairement stipulée par écrit sur le contrat. Si un client décide de changer de banque en cours de crédit, cet avantage préférentiel sera supprimé et donc les mensualités seront recalculées avec le taux sans avantage.

À noter : la durée maximum de cette obligation est limitée à 10 ans.

Faites jouer la concurrence pour votre emprunt immobilier

Déposer votre dossier auprès d’au moins 3 banques. Lors de la négociation, présentez les offres des concurrents que vous avez sollicités

Assurance emprunteur : négociez la délégation d’assurance

Depuis septembre 2010, les banques ne peuvent plus imposer leurs propres assurances aux emprunteurs qui ont la possibilité de s’assurer auprès de la compagnie d’assurance de leur choix. En effet, il ne faut pas uniquement se focaliser sur la négociation du taux d’emprunt car une assurance à un taux élevé peut faire perdre le bénéfice d’un crédit immobilier attractif. Selon Credixia, une délégation d’assurance peut générer jusqu’à 60 % d’économie sur le coût total de l’assurance de prêt.

De plus, la loi sur la consommation dite « loi Hamon », adoptée en 2014, permet de faire jouer plus facilement la concurrence lors de la souscription d’une assurance emprunteur pour obtenir un contrat plus compétitif et mieux adapté à la situation personnelle de l’emprunteur. Les banques ont l’obligation de fournir à leurs clients des informations détaillées sur les niveaux de garanties de l’assurance de prêt qu’elles exigent.

Assurance chômage : examinez attentivement la garantie perte d’emploi

La garantie perte d’emploi souvent proposée avec une assurance prêt, bien entendu réservée aux salariés, est facultative contrairement au risque décès/perte totale et irréversible d’autonomie. La garantie perte d’emploi est à examiner avec attention car elle présente des conditions très variables selon les contrats. Soyez par exemple attentif au délai de carence, au montant de l’indemnisation, à la durée d’indemnisation, etc.

Comment renégocier son crédit immobilier et son assurance emprunteur ?

Avec des taux au plus bas actuellement, il est encore temps de renégocier votre crédit immobilier si vous ne l’avez pas encore fait afin de réduire votre coût global d’emprunt et vos mensualités. Notez que cette opération est d’autant plus avantageuse que la durée restante du crédit est longue. Renégocier un crédit n’est donc généralement intéressant qu’au cours du premier tiers de la durée de vie du prêt, lorsque la part des intérêts est encore élevée.

Plusieurs options sont à votre portée :

Renégociation prêt immobilier : prenez rendez-vous avec votre banque

Vous vous demandez quand négocier son crédit immobilier ? Pourquoi renégocier son prêt immobilier et quoi négocier dans un prêt immobilier ?

Dès lors que les taux d’intérêts du marché sont sensiblement moins élevés que ceux de votre prêt immobilier et que la durée restante de votre prêt est encore longue, il semble pertinent de se poser la question de renégocier son crédit immobilier.

Il est toujours possible de modifier les termes de son contrat via un avenant prêt immobilier qui pourra permettre de modifier le taux d’intérêt et donc le montant des mensualités restantes dues.

Vous pouvez en premier lieu vous adresser à la banque auprès de laquelle vous avez souscrit un crédit immobilier. Après étude de la concurrence, prenez rendez-vous avec votre conseiller pour lui soumettre votre requête, preuves à l’appui. Certaines banques – et certains conseillers ! – sont plus ouverts à la négociation que d’autres, mais la démarche en vaut la peine. Même si les banques sont plus généreuses en termes de taux et de réduction de frais avec de nouveaux clients, une renégociation en interne s’avère moins coûteuse qu’un rachat de crédit par une banque concurrente. Comptez quelques centaines d’euros de frais de dossier – négociables.

Rachat de crédit : passez par un courtier immobilier pour racheter votre prêt

Quand racheter son prêt immobilier ? Si votre banque n’est pas disposée à renégocier votre prêt, vous devez partir en quête d’un établissement offrant de meilleures conditions d’emprunt. Vous pouvez effectuer cette recherche par vos propres moyens ou solliciter l’aide d’un courtier qui se chargera d’identifier les meilleures offres. Le courtier est censé obtenir de meilleures conditions de prêt par le poids que représentent ses multiples dossiers, mais réaliser l’opération en solo n’a rien d’insurmontable.

Si vous choisissez de déléguer, vous devrez peut-être rémunérer le courtier pour le service rendu. Les courtiers en ligne ne facturent généralement pas de frais de courtage et sont rémunérés directement par les banques, sur la base d’accords commerciaux existants. Normalement, vous n’aurez donc aucun frais à acquitter.

Les courtiers en direct effectuent une négociation plus “personnelle” – liée à votre situation – et facturent directement aux clients environ 1 % du capital emprunté ou bien un forfait (inférieur à 1 000 €).

Pour constituer votre dossier de rachat de prêt, l’organisme de crédit vous demandera de remplir les mêmes critères que lorsque vous avez souscrit votre emprunt immobilier et vérifiera donc votre capacité d’endettement, votre stabilité professionnelle, votre tenue des comptes, le reste à vivre, etc. En outre, il vous sera demandé une ou deux estimations immobilières pour vérifier que la valeur actuelle du bien est supérieure au montant du prêt à racheter.

Plus important, vous devrez “dédommager” la banque d’origine, ce qui pèsera sur le coût global du crédit renégocié. Les pénalités de remboursement anticipé peuvent en effet s’élever jusqu’à 3 % du capital restant dû, sauf avenant au contrat négocié lors de la souscription de l’emprunt.

Nous ne saurions d’ailleurs que trop vous recommander de négocier systématiquement et dès la signature du prêt les pénalités pour remboursement anticipé.

Si les pénalités sont maximales, l’écart entre l’ancien et le nouveau taux doit donc être suffisant : minimum 0,4 à 0,5 %. Pour vérifier si l’opération est rentable, calculez la différence entre le montant total gagné grâce au nouveau crédit et les frais que cela engendre. Par exemple, si un couple a souscrit un prêt sur 25 ans d’un montant de 200 000 euros en 2010 au taux de 4,45 %, en rachetant son prêt au mois de janvier 2016 au taux de 1,95 % sur 19 ans, il économisera 39 945 €.

Nous vous rappelons qu’il est possible d’obtenir une réduction supplémentaire de ses mensualités de crédit en renégociant son assurance emprunteur.

Renégocier l’assurance emprunteur de son crédit immobilier : mode d’emploi




L’assurance du prêt immobilier peut aussi être renégociée. Et, dans certaines circonstances, il sera même judicieux de la modifier. Alors, quand changer d’assurance prêt immobilier ?

Avec la loi Hamon, le consommateur pouvait résilier ses contrats au premier anniversaire du contrat. Depuis février 2017, la loi Sapin 2 étend cette possibilité, et désormais, le consommateur peut résilier chaque année son assurance de prêt immobilier s’il le souhaite, à une condition toutefois : la substitution par un contrat aux garanties équivalentes. Cette mesure concerne tous les prêts immobiliers souscrits à partir de la date de publication de la loi. Et, dès le 1er janvier 2018, tous les crédits immo sont concernés (soit plus de 8 millions de contrats tout de même). Malgré une contestation juridique des assureurs et groupes bancaires via la Fédération Bancaire Française, le Conseil Constitutionnel, sur sa demande, a à nouveau statuer sur ces contrats signés avant le 1er mars 2017. La décision, tombée le vendredi 12 janvier 2018, valide le droit de résiliation annuelle pour l’ensemble des contrats d’assurance emprunteur.

Ainsi, grâce à l’amendement Bourquin, passée la première année d’assurance, l’emprunteur peut changer d’assurance à la date anniversaire de son contrat en respectant un préavis de 2 mois. À noter : Le Comité Consultatif du Secteur Financier a statué en novembre 2018 sur la date anniversaire à retenir pour l’ensemble des contrats : il s’agit de la date de signature de l’offre de prêt.

Ces mesures devraient permettre une meilleure fluidité du marché de l’assurance et garantir aux consommateurs la possibilité de mieux faire jouer la concurrence et de bénéficier des offres les plus performantes.

Soulignons qu’à ce jour, 85 % des contrats d’assurance emprunteur demeurent aux mains des établissements prêteurs. Néanmoins, Bruno Rouleau, directeur des partenariats d’In&Fi Crédits indique qu’« en 2019, les particuliers sont déjà mieux informés et vont donc commencer à vraiment comparer ».

Crédit refusé : comment faire accepter votre dossier de prêt immobilier ?

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AVISOFI, négociateur en crédit immobilier a publié en octobre 2016 les 4 causes les plus fréquentes de refus de prêt. Pourquoi un crédit immobilier peut être refusé ? Café du Patrimoine vous les présente en vous indiquant la marche à suivre pour que votre dossier de prêt soit accepté et ainsi constituer votre patrimoine immobilier.

Capacité d’emprunt : un élément clé pour votre crédit immobilier

« Dans la majorité des cas (30 % des refus), le niveau de revenus du candidat à l’emprunt n’est pas en adéquation avec son projet » note l’étude AVISOFI. Attention donc aux salaires trop bas par rapport à votre projet ou encore aux éventuels crédits à la consommation que vous auriez pu souscrire par ailleurs.

Rappelez-vous que, dans la plupart des cas, les banques ne voudront pas vous voir dépasser un niveau d’endettement correspondant à 33 % de vos revenus.

La mise en place du prélèvement à la source (PAS) en 2018 a-t-elle modifié la capacité d’emprunt des ménages ? Absolument pas ! En effet, le prélèvement à la source n’a pas modifié les calculs d’endettement et de capacité d’emprunt puisque les banques prennent en compte le « net à payer avant impôt sur le revenu » qui est resté inscrit sur les fiches de paie en plus du nouveau « net à payer après prélèvement de l’impôt », correspondant au montant effectivement versé au salarié.

À noter : les banques, pour les hauts salaires, prennent déjà en compte les impôts en les déduisant du salaire mais avec la possibilité d’aller jusqu’à 50 % de taux d’endettement.

Prêt immobilier sans apport : un motif de refus de moins en moins fréquent

Un apport personnel reste indispensable à tout bon dossier. Cependant, la baisse des taux et le PTZ ou prêt à taux zéro rendent les banques plus souples. Attention cependant, le PTZ qui est un prêt aidé par l’État qui vous permet d’acheter votre logement si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années, sous conditions de ressources, ne peut pas financer la totalité de l’opération et doit donc être complété par un ou plusieurs prêts.

Une bonne gestion de vos comptes bancaires reste indispensable

Une mauvaise gestion des comptes est responsable de 23 % des refus de prêt. Les banques tiennent compte de la bonne gestion de votre budget, de votre capacité à épargner, traquent les découverts. « De manière générale, elles détailleront les relevés de compte des trois derniers mois, mais peuvent étendre cette durée jusqu’à 12 mois », souligne AVISOFI.

Travail : CDI privilégié pour un prêt immobilier

Cause de 22 % des refus de prêt, la stabilité professionnelle, ou plutôt son absence, est un critère majeur d’acceptation ou non de votre dossier de crédit immobilier. Sont largement désavantagés les jeunes entrant tout juste dans le monde du travail ou les personnes en situation précaire (CDD, freelance, etc.). Ce critère est particulièrement préoccupant dans un contexte de précarisation grandissante de l’emploi en France. L’idéal reste tout de même de justifier d’un CDI de plus de 12 mois.

Emprunt immobilier : comment faire quand on revend son bien ?



Conservez les avantages de votre crédit immo grâce au transfert de prêt immobilier

L’appartement que vous avez acheté il y a quelques années commence à être trop petit ou vous allez travailler dans une autre région ? Bref, vous allez déménager mais regrettez déjà le crédit immobilier hyper avantageux que vous aviez souscrit ? Pas de panique, vous pouvez le conserver grâce au transfert de prêt qui permet de changer l’affectation de votre crédit immobilier. Le prêt que vous avez souscrit pour financer le bien X servira alors à financer le bien Y. Vous pourrez ainsi transférer le capital restant dû et les conditions financières associées de votre crédit vers un nouveau projet immobilier.

Attention cependant, vous ne pouvez bénéficier de l’option « transférabilité du prêt » que si celle-ci est indiquée dans les conditions générales de votre prêt. Pensez également à vérifier les conditions d’activation de l’option. En effet, la banque peut conditionner la transférabilité du prêt à un achat répondant au même usage (par exemple : vente et rachat de votre résidence principale) ou à l’achat d’un bien dont la valeur est largement supérieure au capital restant dû à transférer. À noter : tout incident de paiement lors du remboursement du prêt peut être cause de l’annulation de l’option de transférabilité du prêt.

Revendre son bien pour en acheter un autre lorsque le crédit court toujours

Si vous voulez revendre votre bien pour en acheter un autre et que vous n’avez pas souscrit de transfert de prêt, vous devrez alors rembourser par anticipation votre crédit immobilier à la vente de votre premier bien et souscrire un second prêt immobilier pour l’achat du second bien. Vous devrez dans ce cas vous acquitter des fameuses Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA). Pour les prêts signés depuis le 1er juillet 1999, cette indemnité ne peut pas dépasser le montant de 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt et 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

Utilisez le prêt relais pour acheter votre logement

Ce crédit s’adresse aux secundo-accédants qui ne peuvent attendre d’acheter leur seconde habitation avant d’avoir vendu la première. Deux options existent :

  • Le prêt relais classique : la banque procède à une avance sans attendre la revente de votre logement. Vous avez trois prêts à rembourser tant que le bien initial n’a pas été vendu : premier crédit, prêt relais et deuxième crédit. Ce type de crédit vous permet « d’emprunter généralement jusqu’à 70 % de la valeur du bien que vous revendez, après déduction du capital restant dû de l’ancien prêt », précise Ludovic Huzieux, directeur associé d’Artémis courtage qui souligne également que « La durée du crédit relais est d’un an, renouvelable une fois. Vous avez donc un délai maximum de deux ans pour vendre votre logement. »
  • Le « prêt relais rachat » ou « prêt achat vente » : il est proposé par quelques banques seulement. Le principe est identique à celui du crédit relais mais, contrairement à ce dernier, vous n’avez d’une part qu’une seule ligne de crédit à un taux d’intérêt unique. Cela vous permet de bénéficier d’une seule mensualité pouvant être lissée et optimisée en fonction de la revente du bien. D’autre part, son mode de calcul spécifique fait en sorte de ne pas alourdir votre niveau d’endettement, contrairement à celui du crédit relais classique. Comme le prêt relais classique, sa durée est de 12 mois, renouvelable une fois.

La méthode comporte des avantages et des inconvénients. L’avantage le plus visible, c’est bien sûr que vous n’avez pas à attendre d’avoir vendu votre bien pour en racheter un autre. Vous n’êtes donc pas obligé de procéder à une vente au rabais pour vous débarrasser de votre bien. Vous ne risquez pas non plus de voir vous passer sous le nez un coup de cœur car vous ne disposez pas des fonds nécessaires pour signer la vente.

L’inconvénient, et il est de taille, ce sont les frais élevés de ce type de dispositif, vous avez en effet trois mensualités à payer. Le prêt relais rachat est particulièrement onéreux. En cause : les frais de garantie et les pénalités appliquées. Il « doit donc être privilégié en l’absence totale de visibilité sur la revente du bien qui fait l’objet du relais ou encore lorsque l’endettement reste trop élevé de l’emprunteur pour obtenir un prêt relais classique » explique Ludovic Huzieux.

Remboursement anticipé de son prêt immobilier : bonne ou mauvaise idée ?

Si l’on dispose d’un coup d’une importante somme d’argent, vaut-il mieux rembourser son crédit immobilier ou épargner ? La réponse dépendra avant tout du contexte économique et notamment des taux, aujourd’hui historiquement particulièrement bas. Si les taux montent, mieux vaut garder l’argent car les taux remontent mécaniquement tant pour les crédits proposés que pour l’épargne.

« Or, en France, si dans la plupart des banques le taux d’un prêt est fixe – et ne variera donc pas sur toute sa durée – ce n’est pas le cas de l’épargne. Et plus les taux d’épargne sont hauts, plus il est intéressant de conserver l’argent et de récolter les intérêts ! » explique Loïc Ruault, Fondateur d’AVISOFI, négociateur en crédit immobilier.

À l’inverse, si les taux restent bas, il sera plus judicieux d’opter pour un remboursement par anticipation car « un taux d’épargne bas ne permet pas de gagner autant d’argent que les intérêts et assurances qui n’auront finalement pas à être remboursés à la banque » souligne Loïc Ruault. Les investisseurs actifs en quête de rendement et tolérant bien le risque pourront préférer consacrer cette somme d’argent à des placements plus risqués et plus rémunérateurs. Selon votre profil de risque, vous pourrez en effet pensez que la période de taux bas est idéale pour investir avec l’effet de levier de la dette.

Rappelons que là encore, l’emprunteur devra verser à l’organisme prêteur une indemnité de remboursement anticipé. Il existe toutefois quelques cas particuliers où l’IRA n’a pas à être versée : la vente du logement à la suite du changement de lieu de travail de l’emprunteur ou d’un des co-emprunteurs ou de la personne qui vit en couple avec l’emprunteur, la cessation forcée de son activité professionnelle (licenciement notamment) ou de celle de la personne avec qui vous vivez en couple, ou le décès (le vôtre ou celui de la personne avec qui vous vivez en couple).

Quelques questions sur le prêt immobilier ?

Pourquoi avoir recours à un prêt immobilier ?
Un crédit immobilier permet d’emprunter de l’argent afin d’acheter un bien immobilier, qu’il s’agisse de la résidence principale, d’une secondaire ou bien d’un investissement immobilier locatif. Le prêt immobilier permet aussi de financer l’achat d’un terrain ou de travaux.

Comment négocier le meilleur prêt immobilier ?
D’abord, il convient de faire jouer la concurrence et de déposer son dossier de demande de prêt auprès de plusieurs banques ou de passer par un courtier immobilier. Vous veillerez ensuite à bien fournir toutes les pièces nécessaires, à présenter des finances irréprochables (pas de découvert, pas de crédit conso, etc.) et à mettre en avant vos atouts (forte capacité d’épargne, bonne employabilité, CDI, etc.).

Comment faire une demande de prêt immobilier ?
Pour faire une demande de prêt immobilier, constituez votre dossier avec tous les éléments à fournir : 3 derniers bulletins de salaire, 2 derniers avis d’imposition, compromis de vente, justificatif de domicile, justificatif(s) d’identité et 3 derniers relevés de compte en banque. Déposez-le auprès de votre banque et des autres établissements bancaires que vous aurez sélectionnés.

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