Crédit immo et prêt immobilier

Le 09 mai 2017

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À l’heure où l’on connaît encore des taux d’emprunt historiquement bas, Café de la Bourse vous donne les clés pour bien choisir votre prêt immobilier et le renégocier avec succès. Découvrez aussi notre comparatif de crédit immobilier en ligne de juin 2017 et notre vidéo sur toutes les astuces pour faire accepter son dossier en obtenant les meilleurs taux.

Comparateur prêt immobilier

Il est généralement difficile d’établir des tableaux comparatifs pour les prêts immobiliers car les grilles de taux pour des financements immobiliers varient en fonction de nombreux paramètres, parmi lesquels l’évolution des taux de change dans le temps au sein d’une même banque, la différence de taux selon les régions, votre situation personnelle (célibataire, en couple, marié, pacsé, apport, locataire, propriétaire, etc) et votre situation professionnelle (salarié ou profession libérale, en CDI ou en CDD, fonctionnaire ou non, revenus, primes, etc).

Néanmoins, les banques en ligne affichent souvent des taux standardisés pour un profil type d’emprunteur, d’autres établissements de crédit proposent des simulations à réaliser soi-même ou réalisent pour vous des études personnalisées sous 48h. Voici donc notre comparatif de crédit immobilier en ligne.

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Il est également recommandé de vous faire accompagner dans votre démarche par un professionnel qui vous aidera à déterminer au mieux quelles banques vous proposent les prêts les plus avantageux. En 2015, 29 % des Français ont ainsi eu recours à un courtier pour leur prêt immobilier, essentiellement afin d’obtenir un taux plus avantageux pour 59 % des réponses ou afin de gagner du temps pour 27% des sondés (Source : Sondage OpinionWay et Vousfinancer.com).

Le courtier spécialisé en immobilier connaît parfaitement ce marché et pourra vous accompagner dans le choix de votre prêt et au cours de la négociation avec votre banque. Il est souvent appréciable de confier ses désirs à un interlocuteur multimarques (le courtier), qui comparera les offres, qu’à un interlocuteur mono-marque (le conseiller de votre banque), qui a pour objectif de vous faire prendre le prêt proposé par sa banque. En outre, l’approche sera plus personnalisée, plus affinée, plus aboutie que si vous faites le choix de comparer les offres vous-mêmes via les plateformes internet citées précédemment.

Bénéficier du meilleur prêt immobilier : nos 3 conseils

 

Préparez son dossier de prêt avec soin

Pour avoir un dossier de financement solide, il faut un apport personnel d’au moins 15 à 20% du prix du bien immobilier qu’on veut acquérir (CBRE). Financer plus de 20 % du montant de l’acquisition avec des fonds propres est un élément très apprécié par les banquiers (Credixia).

Pensez à :

  • Solder les crédits à la consommation
  • Éviter les découverts
  • Mettre en avant vos atouts : jeune âge, potentiel professionnel, votre ancienneté chez votre employeur, existence de revenus complémentaires ou capacité à épargner régulièrement.
  • Éventuellement, garantir à la banque qui vous accordera le prêt immobilier de domicilier ses salaires

Faire jouer la concurrence

  • Déposer votre dossier auprès d’au moins 3 banques.
  • Lors de la négociation, présentez les offres des concurrents que vous avez sollicités

Négocier la délégation d’assurance

Depuis septembre 2010, les banques ne peuvent plus imposer leurs propres assurances aux emprunteurs qui ont la possibilité de s’assurer auprès de la compagnie d’assurance de leur choix. En effet, il ne faut pas uniquement se focaliser sur la négociation du taux d’emprunt car une assurance à un taux élevé peut faire perdre le bénéfice d’un crédit immobilier attractif. Selon Credixia, une délégation d’assurance peut générer jusqu’à 60% d’économie sur le coût total de l’assurance de prêt.

De plus, la loi sur la consommation dite « loi Hamon », adoptée en 2014, permet de faire jouer plus facilement la concurrence lors de la souscription d’une assurance emprunteur pour obtenir un contrat plus compétitif et mieux adapté à la situation personnelle de l’emprunteur. Les banques ont l’obligation de fournir à leurs clients des informations détaillées sur les niveaux de garanties de l’assurance de prêt qu’elles exigent. En outre, avec cette loi Hamon, le consommateur pouvait résilier ses contrats au premier anniversaire du contrat. Depuis février 2017, la loi Sapin 2 étend cette possibilité. Désormais, le consommateur peut résilier chaque année son assurance de prêt immobilier s’il le souhaite. Cette mesure concerne tous les prêts immobiliers souscrits à partir de la date de publication de la loi. Et, dès le 1er janvier 2018, tous les crédits immo seront concernés.

Le bilan la loi Hamon concernant le secteur des bancassurances est encourageant et prouve que cette mesure est un réel bénéfice au pouvoir d’achat. En effet, en 3 ans, 101 860 contrats d’assurance emprunteurs ont été changés permettant aux ménages français qui en ont bénéficié d’économiser 1,093 milliards.

Ces mesures devraient permettre une meilleure fluidité du marché de l’assurance et garantir aux consommateurs la possibilité de mieux faire jouer la concurrence et de bénéficier des offres les plus performantes.

Nos conseils pour renégocier son crédit immobilier

Malgré la légère hausse des derniers mois, il est encore temps de renégocier votre crédit immobilier si vous ne l’avez pas encore fait afin de réduire votre coût global d’emprunt et vos mensualités. Notez que cette opération est d’autant plus avantageuse que la durée restante du crédit est longue. Renégocier un crédit n’est donc généralement intéressant qu’au cours du premier tiers de la durée de vie du prêt, lorsque la part des intérêts est encore élevée.

Plusieurs options sont à votre portée :

Renégociez auprès de votre banque

Vous pouvez en premier lieu vous adresser à la banque auprès de laquelle vous avez souscrit un crédit immobilier. Après étude de la concurrence, prenez rendez-vous avec votre conseiller pour lui soumettre votre requête, preuves à l’appui. Certaines banques – et certains conseillers ! – sont plus ouverts à la négociation que d’autres, mais la démarche en vaut la peine. Même si les banques sont plus généreuses en termes de taux et de réduction de frais avec de nouveaux clients, une renégociation en interne s’avère moins coûteuse qu’un rachat de crédit par une banque concurrente. Comptez quelques centaines d’euros de frais de dossier – négociables.

Faites racheter votre crédit

Si votre banque n’est pas disposée à renégocier votre prêt, vous devez partir en quête d’un établissement offrant de meilleures conditions d’emprunt. Vous pouvez effectuer cette recherche par vos propres moyens ou solliciter l’aide d’un courtier qui se chargera d’identifier les meilleures offres. Le courtier est censé obtenir de meilleures conditions de prêt de par le poids que représentent ses multiples dossiers, mais réaliser l’opération en solo n’a rien d’insurmontable.

Si vous choisissez de déléguer, vous devrez peut-être rémunérer le courtier pour le service rendu. Les courtiers en ligne ne facturent généralement pas de frais de courtage et sont rémunérés directement par les banques, sur la base d’accords commerciaux existants. Normalement, vous n’aurez donc aucun frais à acquitter.

Les courtiers en direct effectuent une négociation plus “personnelle” – liée à votre situation – et facturent directement aux clients environ 1 % du capital emprunté ou bien un forfait (inférieur à 1 000 €).

Pour constituer votre dossier de rachat de prêt, l’organisme de crédit vous demandera de remplir les mêmes critères que lorsque vous avez souscrit votre emprunt immobilier et vérifiera donc votre capacité d’endettement, votre stabilité professionnelle, votre tenue des comptes, le reste à vivre, etc. En outre, il vous sera demandé une ou deux estimations immobilières pour vérifier que la valeur actuelle du bien est supérieure au montant du prêt à racheter.

Plus important, vous devrez “dédommager” la banque d’origine, ce qui pèsera sur le coût global du crédit renégocié. Les pénalités de remboursement anticipé peuvent en effet s’élever jusqu’à 3 % du capital restant dû, sauf avenant au contrat négocié lors de la souscription de l’emprunt. Nous ne saurions d’ailleurs trop vous recommander de négocier systématiquement et dès la signature du prêt les pénalités pour remboursement anticipé. Si les pénalités sont maximales, l’écart entre l’ancien et le nouveau taux doit donc être suffisant : minimum 0,4 à 0,5 %. Pour vérifier si l’opération est rentable, calculez la différence entre le montant total gagné grâce au nouveau crédit et les frais que cela engendre. Par exemple, si un couple a souscrit un prêt sur 25 ans d’un montant de 200 000 euros en 2010 au taux de 4.45%, en rachetant son prêt au mois de janvier 2016 au taux de 1,95% sur 19 ans, il économisera 39 945 €.

Nous vous rappelons qu’il est possible d’obtenir une réduction supplémentaire de ses mensualités de crédit en renégociant son assurance emprunteur.

Le remboursement anticipé : bonne ou mauvaise idée ?

Si l’on dispose d’un coup d’une importante somme d’argent, vaut-il mieux rembourser son crédit immobilier ou épargner ? La réponse dépendra avant tout du contexte économique et notamment des taux, aujourd’hui historiquement particulièrement bas. Si les taux montent, mieux vaut garder l’argent car les taux remontent mécaniquement tant pour les crédits proposés que pour l’épargne. « Or, en France, si dans la plupart des banques le taux d’un prêt est fixe – et ne variera donc pas sur toute sa durée – ce n’est pas le cas de l’épargne. Et plus les taux d’épargne sont hauts, plus il est intéressant de conserver l’argent et de récolter les intérêts ! » explique Loïc Ruault, Fondateur d’AVISOFI, négociateur en crédit immobilier. À l’inverse, si les taux restent bas, il sera plus judicieux d’opter pour un remboursement par anticipation car « un taux d’épargne bas ne permet pas de gagner autant d’argent que les intérêts et assurances qui n’auront finalement pas à être remboursés à la banque » souligne Loïc Ruault. Les investisseurs actifs en quête de rendement et tolérant bien le risque pourront préférer consacrer cette somme d’argent à des placements plus risqués et plus rémunérateurs. Selon votre profil de risque, vous pourrez en effet pensez que la période de taux bas est idéale pour investir avec l’effet de levier de la dette.

Faites vérifier votre TEG

Dernier conseil, le TEG de votre prêt est peut être erroné. Faites-le vérifier gratuitement. Si le TEG de votre prêt immobilier est erroné, vous pouvez récupérer une partie de vos intérêts d’emprunt. En effet, si le TEG s’avère erroné, le client est en droit de demander la révision de son crédit. Il pourra solliciter l’annulation des intérêts écoulés et l’application du taux d’intérêt légal. Au 1er trimestre 2016, ce dernier était de 1,01% : le gain peut donc atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euro pour le client.

Prêt refusé : comment faire accepter son dossier de prêt immobilier ?

AVISOFI, négociateur en crédit immobilier a publié en octobre 2016 les 4 causes les plus fréquentes de refus de prêt. Café du Patrimoine vous les présente en vous indiquant la marche à suivre pour que votre dossier de prêt soit accepté.

Capacité d’emprunt, un élément clé

« Dans la majorité des cas (30 % des refus), le niveau de revenus du candidat à l’emprunt n’est pas en adéquation avec son projet » note l’étude AVISOFI. Attention donc aux salaires trop bas par rapport à votre projet ou encore aux éventuels crédits à la consommation que vous auriez pu souscrire par ailleurs. Rappelez-vous que, dans la plupart du temps, les banques ne voudront pas vous voir dépasser un niveau d’endettement correspondant à 33% de vos revenus.

Prêt immobilier sans apport : un motif de refus de moins en moins fréquent

Un apport personnel reste indispensable à tout bon dossier. Cependant, la baisse des taux et la mise en place du nouveau PTZ rendent les banques plus souples. En effet, le PTZ est considéré comme apport et il finance de plus en plus souvent le bien à hauteur de 110 % de son prix, c’est-à-dire frais de notaires et garanties compris.

Une bonne gestion de ses comptes reste indispensable

Une mauvaise gestion des comptes est responsable de 23 % des refus de prêt. Les banques tiennent compte de la bonne gestion de votre budget, de votre capacité à épargner, traquent les découverts. «De manière générale, elles détailleront les relevés de compte des trois derniers mois, mais peuvent étendre cette durée jusqu’à 12 mois », souligne AVISOFI.

Stabilité professionnelle de rigueur : CDI privilégié

Cause de 22% des refus de prêt, la stabilité professionnelle, ou plutôt son absence est un critère majeur d’acceptation ou non de votre dossier de crédit immobilier. Sont largement désavantagés jeunes entrant tout juste dans le monde du travail, ou les personnes en situation précaire (CDD, free-lance, etc). Ce critère est particulièrement préoccupant dans un contexte de précarisation grandissante de l’emploi en France. L’idéal reste tout de même de justifier d’un CDI de plus de 12 mois.

Les informations de Cafedelabourse.com et de ses publications sont données à titre pédagogique. Elles ne constituent en aucun cas des recommandations d’investissement. Le lecteur se doit d’étudier les risques avant d’effectuer toute transaction. Il est seul responsable de ses décisions d’investissement.

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