Rejoignez +30 000 abonnés : Inscrivez-vous gratuitement, recevez en cadeau notre formation de 5 ebooks pour bien investir

En cochant cette case, j'accepte la politique de confidentialité de ce site


Crédit immo : comment décrocher le meilleur taux immobilier ?

Le 17 septembre 2018

credit immo comment decrocher meilleur taux

À l’heure où l’on connaît encore des taux d’emprunt historiquement bas, Café de la Bourse vous donne les clés pour bien choisir votre prêt immobilier et le renégocier avec succès. Découvrez aussi notre comparatif de crédit immobilier en ligne du moment et notre vidéo sur toutes les astuces pour faire accepter son dossier en obtenant les meilleurs taux.

Simulation prêt immobilier

De très nombreuses banques et courtiers en ligne proposent sur leurs sites web des outils de simulation de prêt immobilier. Si ces simulations ne valent pas proposition de crédit (attention à ne pas les confondre avec les offres de crédit immobilier en ligne des banques en ligne), elles ont cependant une certaine utilité. En effet, quel que soit votre profil (primo-accédant ou non) et le type de bien que vous voulez acquérir (résidence principale, secondaire, investissement locatif), une simulation vous permet d’évaluer la somme que vous pouvez emprunter et par là même le montant total d’achat auquel vous pouvez prétendre. Vous pourrez aussi connaître les frais liés aux intérêts d’emprunt et à l’assurance emprunteur ou encore le montant exact des « frais de notaire ».

Attention cependant, de très nombreux facteurs entrent en compte au moment de souscrire un crédit immobilier (notamment la situation professionnelle qui ne se résume pas à un revenu, la situation familiale, la capacité d’épargne, etc.) et les simulateurs ne les prennent pas tous en compte. Pour avoir une idée précise de la somme que vous pouvez emprunter et du montant de vos mensualités incluant les intérêts et l’assurance, mieux vaut se rapprocher d’un courtier ou demander soi-même des propositions à au moins trois établissements bancaires.

Comparateur prêt immobilier

Il est généralement difficile d’établir des tableaux comparatifs pour les prêts immobiliers car les grilles de taux pour des financements immobiliers varient en fonction de nombreux paramètres, parmi lesquels l’évolution des taux de change dans le temps au sein d’une même banque, la différence de taux selon les régions, votre situation personnelle (célibataire, en couple, marié, pacsé, apport, locataire, propriétaire, etc.) et votre situation professionnelle (salarié ou profession libérale, en CDI ou en CDD, fonctionnaire ou non, revenus, primes, etc.).

Néanmoins, les banques en ligne affichent souvent des taux standardisés pour un profil type d’emprunteur, d’autres établissements de crédit proposent des simulations à réaliser soi-même ou réalisent pour vous des études personnalisées sous 48h. Voici donc notre comparatif de crédit immobilier en ligne.

Top prêt immobilier Les offres du momentVoir offres
fortuneo1,59% sur 15 ans assurance et garantie comprises*Découvrez
logo-boursorama-banque 1,60% sur 15 ans assurance comprise*Découvrez
Logo ING1,67% sur 15 ans assurance et garantie comprises*Découvrez
bforbank1,72% sur 15 ans assurance et garantie comprises*Découvrez
hello-bankOffre personnalisée avec taux fixe ou variable*Découvrez
*Voir conditions sur le site

Il est également recommandé de vous faire accompagner dans votre démarche par un professionnel qui vous aidera à déterminer au mieux quelles banques vous proposent les prêts les plus avantageux. Plus des deux tiers des Français (primo-accédants comme emprunteurs expérimentés) se déclarent rassurés lorsqu’ils sont accompagnés par un courtier spécialiste du prêt immobilier, selon un sondage Opinion Way pour Pretto, réalisé en novembre 2017 sur un échantillon de 1 068 personnes, représentatif de la population française.

Le courtier spécialisé en immobilier connaît parfaitement ce marché et pourra vous accompagner dans le choix de votre prêt et au cours de la négociation avec votre banque. Il est souvent appréciable de confier ses désirs à un interlocuteur multi-marques (le courtier), qui comparera les offres, qu’à un interlocuteur mono-marque (le conseiller de votre banque), qui a pour objectif de vous faire prendre le prêt proposé par sa banque.

Bénéficier du meilleur taux immobilier pour votre crédit : nos 3 conseils

Préparez votre dossier de prêt immobilier avec soin

Pour avoir un dossier de financement solide, il faut un apport personnel d’au moins 15 % à 20 % du prix du bien immobilier qu’on veut acquérir (selon CBRE). Financer plus de 20 % du montant de l’acquisition avec des fonds propres est un élément très apprécié par les banquiers (selon Credixia).

Pensez à :

  • Solder les crédits à la consommation
  • Éviter les découverts
  • Mettre en avant vos atouts : jeune âge, potentiel professionnel, votre ancienneté chez votre employeur, existence de revenus complémentaires ou capacité à épargner régulièrement.
  • Éventuellement, garantir à la banque qui vous accordera le prêt immobilier de domicilier ses salaires

Attention, depuis le 1er janvier 2018, la domiciliation des revenus au sein de la banque pourra être obligatoire en cas d’avantage préférentiel (taux plus bas ou absence de frais de dossier par exemple). Cette disposition doit cependant être clairement stipulée, par écrit, sur le contrat. Si un client décide de changer de banque en cours de crédit, cet avantage préférentiel sera supprimé et donc les mensualités seront recalculées avec le taux sans avantage.

À noter : la durée maximum de cette obligation est limitée à 10 ans

Faites jouer la concurrence pour votre crédit immobilier

  • Déposer votre dossier auprès d’au moins 3 banques.
  • Lors de la négociation, présentez les offres des concurrents que vous avez sollicités

Assurance emprunteur : négociez la délégation d’assurance

Depuis septembre 2010, les banques ne peuvent plus imposer leurs propres assurances aux emprunteurs qui ont la possibilité de s’assurer auprès de la compagnie d’assurance de leur choix. En effet, il ne faut pas uniquement se focaliser sur la négociation du taux d’emprunt car une assurance à un taux élevé peut faire perdre le bénéfice d’un crédit immobilier attractif. Selon Credixia, une délégation d’assurance peut générer jusqu’à 60 % d’économie sur le coût total de l’assurance de prêt.

Profitez de la loi Hamon sur la consommation

De plus, la loi sur la consommation dite « loi Hamon », adoptée en 2014, permet de faire jouer plus facilement la concurrence lors de la souscription d’une assurance emprunteur pour obtenir un contrat plus compétitif et mieux adapté à la situation personnelle de l’emprunteur. Les banques ont l’obligation de fournir à leurs clients des informations détaillées sur les niveaux de garanties de l’assurance de prêt qu’elles exigent. En outre, avec cette loi Hamon, le consommateur pouvait résilier ses contrats au premier anniversaire du contrat. Depuis février 2017, la loi Sapin 2 étend cette possibilité. Désormais, le consommateur peut résilier chaque année son assurance de prêt immobilier s’il le souhaite, à une condition toutefois : la substitution par un contrat aux garanties équivalentes. Cette mesure concerne tous les prêts immobiliers souscrits à partir de la date de publication de la loi. Et, dès le 1er janvier 2018, tous les crédits immo devaient être concernés (soit plus de 8 millions de contrats tout de même), mais c’était sans compter la contestation juridique des assureurs et groupes bancaires via la Fédération Bancaire Française. Le Conseil Constitutionnel, sur sa demande, a dû à nouveau statuer sur ces contrats signés avant le 1er mars 2017. La décision est tombée le vendredi 12 janvier 2018 : elle valide le droit de résiliation annuelle pour l’ensemble des contrats d’assurance emprunteur.

Ces mesures devraient permettre une meilleure fluidité du marché de l’assurance et garantir aux consommateurs la possibilité de mieux faire jouer la concurrence et de bénéficier des offres les plus performantes.

Le bilan de la loi Hamon concernant le secteur des bancassurances est encourageant et prouve que cette mesure est un réel bénéfice au pouvoir d’achat. En effet, en 3 ans, 101 860 contrats d’assurance emprunteurs ont été changés permettant aux ménages français qui en ont bénéficié d’économiser 1,093 milliards.

Soulignons tout de même qu’à ce jour, 85 % des contrats d’assurance emprunteur demeurent aux mains des établissements prêteurs selon le communiqué de presse du 12 janvier 2018 de Agéa, la Fédération nationale des syndicats d’agents généraux d’assurance. La situation est décrite comme oligopolistique et anticoncurrentiel par Astrid Cousin, porte-parole de Magnolia.fr qui ajoute : « D’après un sondage réalisé par Magnolia.fr en novembre 2017 auprès de 10 000 propriétaires, 67 % des interrogés n’avaient pas connaissance de leur droit à la résiliation annuelle et 52 % souhaitaient en profiter afin de réaliser des économies. Si chacun d’entre eux sautait le pas, grâce à l’amendement Bourquin, ce serait en moyenne 3 000 € / an qui seraient redistribués à chaque propriétaire français. »

Assurance chômage : examinez attentivement la garantie perte d’emploi

La garantie perte d’emploi souvent proposée avec une assurance prêt, bien entendu réservée aux salariés, est facultative contrairement au risque décès/perte totale et irréversible d’autonomie. La garantie perte d’emploi est à examiner avec attention car elle présente des conditions très variables selon les contrats. Soyez par exemple attentif au délai de carence, au montant de l’indemnisation, à la durée d’indemnisation, etc.

Nos conseils pour renégocier son crédit immo

Malgré la légère hausse des derniers mois, il est encore temps de renégocier votre crédit immobilier si vous ne l’avez pas encore fait afin de réduire votre coût global d’emprunt et vos mensualités. Notez que cette opération est d’autant plus avantageuse que la durée restante du crédit est longue. Renégocier un crédit n’est donc généralement intéressant qu’au cours du premier tiers de la durée de vie du prêt, lorsque la part des intérêts est encore élevée.

Plusieurs options sont à votre portée :

Renégociation prêt immobilier : prenez rendez-vous avec votre banque

Vous pouvez en premier lieu vous adresser à la banque auprès de laquelle vous avez souscrit un crédit immobilier. Après étude de la concurrence, prenez rendez-vous avec votre conseiller pour lui soumettre votre requête, preuves à l’appui. Certaines banques – et certains conseillers ! – sont plus ouverts à la négociation que d’autres, mais la démarche en vaut la peine. Même si les banques sont plus généreuses en termes de taux et de réduction de frais avec de nouveaux clients, une renégociation en interne s’avère moins coûteuse qu’un rachat de crédit par une banque concurrente. Comptez quelques centaines d’euros de frais de dossier – négociables.

Rachat de crédit : passez par un courtier immobilier pour racheter votre prêt

Si votre banque n’est pas disposée à renégocier votre prêt, vous devez partir en quête d’un établissement offrant de meilleures conditions d’emprunt. Vous pouvez effectuer cette recherche par vos propres moyens ou solliciter l’aide d’un courtier qui se chargera d’identifier les meilleures offres. Le courtier est censé obtenir de meilleures conditions de prêt de par le poids que représentent ses multiples dossiers, mais réaliser l’opération en solo n’a rien d’insurmontable.

Si vous choisissez de déléguer, vous devrez peut-être rémunérer le courtier pour le service rendu. Les courtiers en ligne ne facturent généralement pas de frais de courtage et sont rémunérés directement par les banques, sur la base d’accords commerciaux existants. Normalement, vous n’aurez donc aucun frais à acquitter.

Les courtiers en direct effectuent une négociation plus “personnelle” – liée à votre situation – et facturent directement aux clients environ 1 % du capital emprunté ou bien un forfait (inférieur à 1 000 €).

Pour constituer votre dossier de rachat de prêt, l’organisme de crédit vous demandera de remplir les mêmes critères que lorsque vous avez souscrit votre emprunt immobilier et vérifiera donc votre capacité d’endettement, votre stabilité professionnelle, votre tenue des comptes, le reste à vivre, etc. En outre, il vous sera demandé une ou deux estimations immobilières pour vérifier que la valeur actuelle du bien est supérieure au montant du prêt à racheter.

Plus important, vous devrez “dédommager” la banque d’origine, ce qui pèsera sur le coût global du crédit renégocié. Les pénalités de remboursement anticipé peuvent en effet s’élever jusqu’à 3 % du capital restant dû, sauf avenant au contrat négocié lors de la souscription de l’emprunt. Nous ne saurions d’ailleurs que trop vous recommander de négocier systématiquement et dès la signature du prêt les pénalités pour remboursement anticipé. Si les pénalités sont maximales, l’écart entre l’ancien et le nouveau taux doit donc être suffisant : minimum 0,4 à 0,5 %. Pour vérifier si l’opération est rentable, calculez la différence entre le montant total gagné grâce au nouveau crédit et les frais que cela engendre. Par exemple, si un couple a souscrit un prêt sur 25 ans d’un montant de 200 000 euros en 2010 au taux de 4,45 %, en rachetant son prêt au mois de janvier 2016 au taux de 1,95 % sur 19 ans, il économisera 39 945 €.

Nous vous rappelons qu’il est possible d’obtenir une réduction supplémentaire de ses mensualités de crédit en renégociant son assurance emprunteur.

Crédit refusé : comment faire accepter votre dossier de prêt immobilier ?

AVISOFI, négociateur en crédit immobilier a publié en octobre 2016 les 4 causes les plus fréquentes de refus de prêt. Café du Patrimoine vous les présente en vous indiquant la marche à suivre pour que votre dossier de prêt soit accepté.

Capacité d’emprunt : un élément clé pour votre crédit immobilier

« Dans la majorité des cas (30 % des refus), le niveau de revenus du candidat à l’emprunt n’est pas en adéquation avec son projet » note l’étude AVISOFI. Attention donc aux salaires trop bas par rapport à votre projet ou encore aux éventuels crédits à la consommation que vous auriez pu souscrire par ailleurs. Rappelez-vous que, dans la plupart des cas, les banques ne voudront pas vous voir dépasser un niveau d’endettement correspondant à 33 % de vos revenus.

La mise en place du prélèvement à la source (PAS) modifiera-t-elle ou non la capacité d’emprunt des ménages ?  Selon Frederic Dittmar, Président de Payboost, qui propose une solution de gestion de la chaîne de paiement de A à Z : «  Le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu représente une vraie perte du pouvoir d’achat des Français, notamment dans l’investissement immobilier. Leur capacité d’emprunt risque de considérablement baisser. Il convient de bien veiller à ce que les établissements bancaires revoient leurs critères de calcul du taux d’endettement des ménages. »

Chez Vousfinancer, la situation n’est pas perçue de la même façon et le réseau de courtiers en crédit immobilier considère que le PAS ne devrait « pas modifier les calculs d’endettement et de capacité d’emprunt. Les banques devraient donc prendre en compte le « net à payer avant impôt sur le revenu » qui restera inscrit sur les fiches de paie en plus du nouveau « net à payer après prélèvement de l’impôt », le montant effectivement versé au salarié ».

À noter : les banques, pour les hauts salaires, prennent déjà en compte les impôts en les déduisant du salaire mais avec la possibilité d’aller jusqu’à 50 % de taux d’endettement.

Prêt immobilier sans apport : un motif de refus de moins en moins fréquent

Un apport personnel reste indispensable à tout bon dossier. Cependant, la baisse des taux et le PTZ ou prêt à taux zéro rendent les banques plus souples. Attention cependant, le PTZ qui est un prêt aidé par l’État qui vous permet d’acheter votre logement si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années, sous conditions de ressources, ne peut pas financer la totalité de l’opération et doit donc être complété par un ou plusieurs prêts.

Une bonne gestion de vos comptes bancaires reste indispensable

Une mauvaise gestion des comptes est responsable de 23 % des refus de prêt. Les banques tiennent compte de la bonne gestion de votre budget, de votre capacité à épargner, traquent les découverts. « De manière générale, elles détailleront les relevés de compte des trois derniers mois, mais peuvent étendre cette durée jusqu’à 12 mois », souligne AVISOFI.

Travail : CDI privilégié pour un crédit immo

Cause de 22 % des refus de prêt, la stabilité professionnelle, ou plutôt son absence est un critère majeur d’acceptation ou non de votre dossier de crédit immobilier. Sont largement désavantagés les jeunes entrant tout juste dans le monde du travail, ou les personnes en situation précaire (CDD, free-lance, etc.). Ce critère est particulièrement préoccupant dans un contexte de précarisation grandissante de l’emploi en France. L’idéal reste tout de même de justifier d’un CDI de plus de 12 mois.

Emprunt immobilier : les situations particulières pour négocier ou renégocier votre crédit immo

Conservez les avantages de votre crédit immo grâce au transfert de prêt immobilier

L’appartement que vous avez acheté il y a quelques années commence à être trop petit ou vous allez travailler dans une autre région ? Bref, vous allez déménager mais regrettez déjà le crédit immo hyper avantageux que vous aviez souscrit ? Pas de panique, vous pouvez le conserver grâce au transfert de prêt qui permet de changer l’affectation de votre crédit immobilier. Le prêt que vous avez souscrit pour financer le bien X servira alors à financer le bien Y. Vous pourrez ainsi transférer le capital restant dû et les conditions financières associées de votre crédit vers un nouveau projet immobilier. Attention cependant, vous ne pouvez bénéficier de l’option « transférabilité du prêt » que si celle-ci est indiquée dans les conditions générales de votre prêt. Pensez également à vérifier les conditions d’activation de l’option. En effet, la banque peut conditionner la transférabilité du prêt à un achat répondant aux même usage (par exemple : vente et rachat de votre résidence principale) ou à l’achat d’un bien dont la valeur est largement supérieure au capital restant dû à transférer. À noter : tout incident de paiement lors du remboursement du prêt peut être cause de l’annulation de l’option de transférabilité du prêt.

Focus sur le prêt relais

Ce crédit s’adresse aux secundo-accédants qui ne peuvent attendre d’acheter leur seconde habitation avant d’avoir vendu la première. Deux option existent :

  • le prêt relais classique : la banque procède à une avance sans attendre la revente de votre logement. Vous avez trois prêts à rembourser tant que le bien initial n’a pas été vendu : premier crédit, prêt relais et deuxième crédit. Ce type de crédit vous permet « d’emprunter généralement jusqu’à 70 % de la valeur du bien que vous revendez, après déduction du capital restant dû de l’ancien prêt », précise Ludovic Huzieux, directeur associé d’Artémis courtage qui souligne également que « La durée du crédit relais est d’un an, renouvelable une fois. Vous avez donc un délai de deux ans maximum pour vendre votre logement.
  • le « prêt relais rachat » ou « prêt achat vente » : il est proposé par quelques banques seulement. Le principe est identique à celui du crédit relais mais, contrairement à de dernier, vous n’avez d’une part qu’une seule ligne de crédit à un taux d’intérêt unique. Cela vous permet de bénéficier d’une seule mensualité pouvant être lissée et optimisée en fonction de la revente du bien. D’autre part, son mode de calcul spécifique fait en sorte de ne pas alourdir votre niveau d’endettement, contrairement à celui du crédit relais classique. Comme le prêt relais classique, sa durée est de 12 mois, renouvelable une fois.

La méthode comporte des avantages et des inconvénients. L’avantage le plus visible, c’est bien sûr que vous n’avez pas à attendre d’avoir vendu votre bien pour en racheter un autre. Vous n’êtes donc pas obligé de procéder à une vente au rabais pour vous débarrasser de votre bien. Vous ne risquez pas non plus de voir vous passer sous le nez un coup de cœur car vous ne disposez pas des fonds nécessaires pour signer la vente. L’inconvénient, et il est de taille, ce sont les frais élevés de ce type de dispositif, vous avez en effet trois mensualités à payer. Le prêt relais rachat est particulièrement onéreux. En cause : les frais de garantie et les pénalités appliquées. Il « doit donc être privilégié en l’absence totale de visibilité sur la revente du bien qui fait l’objet du relais ou encore lorsque l’endettement reste trop élevé de l’emprunteur pour obtenir un prêt relais classique » explique Ludovic Huzieux.

Remboursement anticipé : bonne ou mauvaise idée ?

Si l’on dispose d’un coup d’une importante somme d’argent, vaut-il mieux rembourser son crédit immobilier ou épargner ? La réponse dépendra avant tout du contexte économique et notamment des taux, aujourd’hui historiquement particulièrement bas. Si les taux montent, mieux vaut garder l’argent car les taux remontent mécaniquement tant pour les crédits proposés que pour l’épargne. « Or, en France, si dans la plupart des banques le taux d’un prêt est fixe – et ne variera donc pas sur toute sa durée – ce n’est pas le cas de l’épargne. Et plus les taux d’épargne sont hauts, plus il est intéressant de conserver l’argent et de récolter les intérêts ! » explique Loïc Ruault, Fondateur d’AVISOFI, négociateur en crédit immobilier. À l’inverse, si les taux restent bas, il sera plus judicieux d’opter pour un remboursement par anticipation car « un taux d’épargne bas ne permet pas de gagner autant d’argent que les intérêts et assurances qui n’auront finalement pas à être remboursés à la banque » souligne Loïc Ruault. Les investisseurs actifs en quête de rendement et tolérant bien le risque pourront préférer consacrer cette somme d’argent à des placements plus risqués et plus rémunérateurs. Selon votre profil de risque, vous pourrez en effet pensez que la période de taux bas est idéale pour investir avec l’effet de levier de la dette.

Toutes nos informations sont, par nature, génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle et ne constituent en aucune façon des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions et ne peuvent être assimilées à une prestation de conseil en investissement financier, ni à une incitation quelconque à acheter ou vendre des instruments financiers. Le lecteur est seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre la société éditrice de Cafedelabourse.com ne soit possible. La responsabilité de la société éditrice de Cafedelabourse.com ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.

#

Derniers Dossiers


cheque-energie
image-assurance-vie