Faut-il encore investir dans l’immobilier ?

Le marché immobilier est particulièrement apprécié des Français et la crise du logement que nous connaissons actuellement a tendance à passionner les foules. Le pouvoir d’achat immobilier des ménages en net recul fait couler beaucoup d’encre, la chute historique de la production de crédit fait beaucoup parler, les pouvoirs publics peinent à se saisir du sujet qui satisferait les propriétaires ou les candidats à l’accession à la propriété.

Café du Patrimoine vous propose de faire le point sur l’état du marché immobilier. Est-ce une bonne idée d’acheter un bien immobilier dans ce contexte ? Faut-il vendre ? L’immobilier reste-t-il une valeur refuge ? Le crédit immobilier est-il encore avantageux ? Quels sont les types d’investissement immobilier les plus touchés par la crise actuelle ? Nos explications et notre analyse détaillée.

L’immobilier est-il encore une valeur refuge ?

Pourquoi le marché immobilier est-il si apprécié des Français ?

Les Français ont toujours eu un faible pour l’immobilier, un placement tangible, qui rassure, et qui, s’il voit ses prix fluctuer, est sans commune mesure avec la volatilité des actions en Bourse. Les menaces de récession qui planent actuellement sur les marchés financiers et l’inflation qui fait toujours partie du quotidien des Français participent aussi à l’entretien de l’engouement des particuliers pour l’immobilier.

Le marché immobilier fait toujours rêver les Français qui souhaitent massivement devenir propriétaires, malgré le contexte tendu : un peu plus d’un Français sur quatre (26 %) déclare souhaiter acheter sa résidence principale d’ici un an selon un sondage lancé en avril 2023 par le réseau d’agences immobilières l’Adresse avec Toluna Harris Interactive. Et 22 % des Français souhaitent réaliser un investissement locatif quand 16 % d’entre eux souhaitent acquérir une résidence secondaire. Le marché de l’immobilier français n’est pas totalement à l’arrêt !

Pourquoi le marché immobilier n’a pas dit son dernier mot ?

Et pour cause, le marché immobilier dispose encore d’un atout de taille dans sa manche. La pénurie de logements devrait participer à maintenir les prix élevés. Le marché hyper tendu que nous connaissons actuellement souffre d’une offre de logements bien inférieure à la demande. Et le marché de l’immobilier neuf en berne qui peine à lancer de nouveaux chantiers en raison de la crise du crédit mais aussi des pénuries et de l’envolée du coût des matières premières ainsi que des nouvelles réglementations en vigueur très contraignantes qui font flamber les prix ne participera pas à résorber le déficit de logements dans les prochaines années.

Attention tout de même : un secteur connaît une crise plus marquée et une offre plus importante que la demande : l’immobilier d’entreprise. Avec le développement du télétravail, les SCPI d’immobilier d’entreprise souffrent, et si la récession venait à se confirmer, ce serait une bonne partie des SCPI de rendement qui pourraient être concernées.

Le crédit immobilier est-il encore avantageux ?

Le crédit immobilier est de plus en plus cher. Les banques répercutent sur tous les crédits auxquels elles consentent la hausse des taux directeurs des banques centrales, qu’ils s’agissent de crédits destinés aux entreprises ou aux particuliers, et les crédits immobiliers sont bien évidemment concernés. La hausse massive des taux directeurs a entraîné une hausse très rapide du taux d’intérêt des crédits immobiliers, ce qui a même conduit à la mensualisation temporaire (et encore en cours) du taux d’usure afin de ne pas créer de goulets d’étranglement du crédit immobilier.

Le constat est sans appel, le taux moyen d’un crédit immobilier était selon l’Observatoire du Crédit Logement de 3,80 % en août 2023 contre 1,82 % un an plus tôt. Sur les 8 premiers mois de l’année 2023, la hausse des taux des crédits immobiliers est presque deux fois plus forte que l’année dernière. Depuis décembre 2022 le taux moyen a cru de 145 pdb sur l’ensemble du marché.

Mais ce chiffre de 3,80 % est à ramener au taux de l’inflation qui était en août 2023 de 4,90 % en France. Les taux du crédit sont encore inférieurs à celui de l’inflation. Dans ces conditions, malgré la hausse des taux, le crédit immobilier reste encore relativement attractif.

D’autant que, en France, les crédits immobiliers sont généralement dits « à taux fixe ». Cela signifie que le taux ne peut varier au cours de la vie du crédit. Un prêt à 3,80 % souscrit sur une période de 25 ans, dans 5, 10, 15, 20 ou 25 ans affichera toujours un taux d’intérêt de 3,80 %. Il ne peut varier ni à la hausse, ni à la baisse. Mais dans les faits, si les taux descendent, et sur une période de 15, 20 ou 25 ans, qui sont fréquentes pour les crédits immobiliers, les taux ont de fortes chances de redescendre, alors l’investisseur aura la possibilité de renégocier son crédit immobilier, soit avec sa banque, soit auprès d’autres banques. Notez que dans le cas d’un rachat de crédit immobilier des indemnités de remboursement anticipé (IRA) peuvent être versées à la banque à qui vous aviez souscrit initialement votre prêt, mais elles peuvent être négociées lors de la souscription du prêt immo et sont de toute façon plafonnés. Ainsi, elles ne peuvent dépasser 6 mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt et ne doivent également pas dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.  Si la différence de taux est importante, la renégociation du crédit immobilier est alors très avantageuse.

La baisse des prix sur le marché immobilier est-elle une opportunité ou un risque ?

Baisse des prix du marché immobilier : faut-il acheter ?

La baisse des prix du marché immobilier peut effectivement être vu comme un moyen de faire des bonnes affaires. La récente baisse du prix de la part de nombreuses SCPI pourrait permettre d’acheter en solde des parts une fois la situation stabilisée.

Comme nous venons de le voir, il peut aussi s’avérer judicieux d’investir dans l’immobilier physique (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif) avec des taux élevés, et donc des prix plus bas, pour ensuite renégocier son crédit et bénéficier d’un crédit avec un taux d’intérêt moindres pendant plusieurs années, voire plusieurs décennies, puisque si le prix de vente du bien est lui fixe, le crédit peut lui être renégocié. Une limite à ce type d’opération : il faut bien sûr disposer des capacités financières pour la mettre en pratique. Ainsi, vous devez pouvoir être en mesure d’acheter le bien visé avec un taux élevé, en restant dans les conditions classiques des conditions d’octroi du crédit immobilier : pas plus de 35 % d’endettement, assurance comprise notamment. En effet, les dérogations, si elles restent possibles, notamment pour la résidence principale, sont plutôt rares.

À noter : il sera peut-être plus intéressant encore d’attendre un peu que les taux grimpent encore et que les prix chutent davantage pour se positionner en atteignant un prix plancher avec l’objectif de renégocier le taux du crédit dans les années qui suivent.

Baisse des prix dans l’immobilier : faut-il vendre ?

Si vous souhaitez vendre un bien sans en acheter un autre, par exemple un bien venant d’un héritage, ou acheter un autre bien comportant une plus petite surface, par exemple revendre votre résidence principale familiale de 6 pièces pour acheter un 3 pièces pour votre retraite après le départ de vos enfants, et donc acquérir un bien ayant une valeur moindre, alors la baisse des prix dans l’immobilier peut être en votre défaveur.

Vous pourrez donc vous poser la question de différer la mise sur le marché et attendre une embellie sur le marché immobilier. Ou, au contraire, vous pourrez vouloir vendre au plus vite, avant que les prix ne baissent encore. Mais cela dépendra aussi bien sûr de votre projet de vie et d’autres facteurs comme la nécessité de régler des droits de succession par exemple ou de sortir d’une indivision.

Quelles sont les conséquences des pressions fiscales et réglementaires sur le marché immobilier ?

L’acquisition de la résidence principale sera-t-elle protégée par des dispositions réglementaires ?

La résidence principale a toujours eu tendance à être davantage protégée par des disposition réglementaires. L’achat de la résidence principale figure par exemple dans les conditions de déblocage anticipé d’un PER.

Les nombreuses aides destinées aux primo-accédants qui veulent acheter leur résidence principale (Prêt Action Logement, Prêt d’Accession Sociale, PTZ, etc.) témoignent du traitement de faveur de l’achat de la résidence principale.

Notez aussi que les résidences principales peuvent plus facilement bénéficier de dérogations sur les conditions d’accès au crédit et la fameuse règle des 35 % d’endettement maximal autorisé assurance comprise qui peut être contournée par certaines banques dans 20 % des cas et 80 % de ces dérogations (soit 16 % du total de crédit) doivent être réservées aux acquéreurs de leur résidence principale. Si le gouvernement semble vouloir aller plus loin sur ce dossier, il n’est pas certain que l’issue soit favorable. Rappelons que fin septembre 2023 Sacha Houlié, président de la Commission des Lois à l’Assemblée nationale a appelé à un assouplissement des règles d’accès au crédit pour relancer le marché immobilier. Mais le Haut Conseil de Stabilité Financière, quelques jours auparavant seulement avait décidé, le mardi 26 août 2023, de maintenir les règles d’octroi du crédit immobilier, jugeant qu’un assouplissement ne résoudrait pas les difficultés du marché. Pas sûr que la situation se débloque tant que les parties prenantes se renvoient la balle en restant campés sur leurs positions.

L’investissement locatif est-il le grand perdant des évolutions fiscales et réglementaires ?

Le contexte actuel est bien plus dommageable aux investissements locatifs. En effet, l’encadrement des loyers dans de nombreuses villes de France et la hausse du taux d’intérêt des crédits a tendance à faire diminuer la rentabilité d’un bien. Et c’est sans compter sur les obligations de rénovation énergétique : à partir de 2025, les logements classés G, F et E sur le diagnostic de performance énergétique seront progressivement interdits à la location. Les propriétaires sont donc contraints de rénover ces biens mais la facture est très salée et certains propriétaires n’ont tout simplement pas les moyens d’effectuer les travaux. Ces frais de rénovation énergétique remettent en question la rentabilité d’un investissement locatif à court, moyen et même parfois long terme au regard des sommes parfois nécessaires pour se mettre en conformité. Résultat : la mise en vente des passoires énergétiques s’accélère, avant que celles-ci soient en plus d’être interdites à la location, interdites à la vente ?

Et les nouvelles ne sont pas fameuses non plus sur le terrain de la fiscalité avec de possibles changements de fiscalité sur la location courte durée. Plusieurs rapports concernant les locations de courte durée présentés au Gouvernement et à l’Assemblée nationale proposent de durcir les avantages fiscaux dont bénéficient actuellement les propriétaires de meublés touristiques. Et la location meublée ne semble pas à l’abri non plus. En effet, plusieurs amendements au PLF 2024 s’attaquent à la fois aux abattements fiscaux dans le cadre de la déclaration au régime forfaitaire mais aussi au régime réel spécifique à la location meublée.

Pourquoi l’investissement dans les résidences secondaires est-il aussi impacté par la politique fiscale ?

La résidence secondaire est aussi pénalisée par les récentes évolutions fiscales. En effet, elle subit la hausse de la taxe foncière comme les résidences principales, mais elle reste en plus soumise à la taxe d’habitation alors que la résidence principale est désormais exonérée. Et la résidence secondaire subit dans le même temps une hausse très forte de cette taxe d’habitation. Ainsi, un décret publié en août 2023 a élargi la liste des villes pouvant augmenter la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et taxer les logements vacants à 2 000 communes de moins de 50 000 habitants parmi lesquelles Briançon, Narbonne ou Saint-Tropez. Détenir une résidence secondaire reste un projet de vie auquel de nombreux Français aspirent, mais il coûte désormais encore plus cher.

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