Jusqu’où les taux vont-ils monter ?

La pierre est sans conteste le placement chouchou des Français. Il faut dire que ce bien tangible rassure en période d’inflation. On soulignera également les performances exceptionnelles de cette classe d’actifs sur le long terme avec une performance de 5,7 % par an sur 15 ans pour les logements en France, et même 10,8 % par an pour les logements parisiens sur 40 ans selon l’édition 1982-2022 de l’étude IEIF « 40 ans de performances comparées ».

Et pourtant, il devient de plus en plus difficile d’investir sur le marché immobilier compte tenu de la hausse des taux des derniers mois qui impacte défavorablement le pouvoir d’achat immobilier des ménages.

Dans cet article, nous reviendrons sur les raisons de la hausse des taux, les niveaux de taux des crédits immobiliers actuels, les perspectives en matière de taux de prêt immobilier pour la fin d’année 2023. Enfin, nous nous demanderons s’il vaut mieux reporter son projet immobilier ou investir malgré tout.

Crédit immobilier : pourquoi les taux montent-ils ?

En réponse à la très forte inflation due notamment à l’importante consommation post-covid et aux goulets d’étranglement après des mois de déstabilisation de l’économie, les banques centrales ont augmenté leurs taux directeurs. En effet, une hausse des taux directeurs signifie que les taux auxquels les banques commerciales empruntent de l’argent à la banque centrale sont plus élevés. Cette hausse des taux est répercuté à l’ensemble des prêts délivrés par les banques commerciales, et concerne donc les prêts aux entreprises comme aux particuliers. Les prêts immobiliers, comme tous les autres prêts, sont bien sûr concernés.

Il devient ainsi plus cher pour tous d’emprunter. Logiquement, ce dispositif est censé freiner la demande et donc la consommation, ce qui devrait conduire à un ralentissement de la croissance, voire à une courte récession et donc stopper l’inflation.

Hausse des taux : à combien emprunte-on actuellement ?

En mai 2023, le taux moyen du crédit immobilier atteignait 3,28 % contre 1,39 % en mai 2022 et 1,05 % en mai 2021 selon les chiffres de L’Observatoire du Crédit Logement CSA. La hausse a donc été fulgurante ces 12 derniers mois. Depuis janvier, les hausses du taux moyen des crédits sont de 20 pdb par mois, en moyenne. Dans le détail, un crédit immobilier sur 15 ans se négociait en moyenne en mai 2023 à 3,15 %, 3,38 % pour 20 ans, et 3,52 % sur 25 ans.

En moyenne, les Français ont perdu 18m2 de pouvoir d’achat depuis 2020 déclarait Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux en juin 2023. La perte de pouvoir d’achat est largement due à la remontée des taux, une remontée qui provoque d’ailleurs un ralentissement des transactions et une baisse des prix, mais cette baisse légère ne permet pas du tout de compenser la hausse du coût du crédit. La hausse des taux a donc une incidence capitale sur la capacité d’emprunt des ménages et la vitalité du marché immobilier.

Les propriétaires sont moins enclins à vendre et les primo-accédants, malgré les aides qui peuvent leur être octroyées, ne disposent souvent plus des fonds nécessaires pour mener à bien leur projet immobilier. Seuls les ménages déjà propriétaires et contraints de changer de biens (mutation, naissance, divorce) alimentent le marché qui tourne donc au ralenti.

Cette situation conduit à un très net ralentissement du marché immobilier. Le nombre de transactions diminue et pourrait atteindre son plus bas niveau depuis 7 ans avec 950 000 ventes sur l’année selon les prévisions de la FNAIM.

Quelles perspectives pour les taux des prêts immobiliers d’ici à fin 2023 ?

Et la hausse des taux devrait encore se poursuivre au deuxième semestre 2023. Christine Lagarde, à la tête de la BCE, estimait le 5 juin 2023 qu’il n’y avait « pas de preuve tangible que l’inflation sous-jacente [ait] atteint un pic ». C’est donc logiquement que la BCE a relevé ses taux de 25 points de base le 4 juin, et cette hausse ne sera vraisemblablement pas la dernière, ce qui signifie que les taux des crédits immobiliers devraient encore considérablement augmenter d’ici la fin de l’année.

D’ailleurs, le maintien de la mensualisation du taux d’usure acté par le CNR Logement est un signe supplémentaire que la hausse des taux des crédits immobiliers devrait se poursuivre encore en cette fin d’année 2023. Ce dispositif permet en effet que le taux d’usure puisse grimper aussi vite et aussi rapidement que les taux des crédits immobiliers pour éviter un blocage.

Soulignons aussi que le Haut conseil de stabilité financière a décidé d’assouplir les normes relatives aux conditions d’octroi des crédits immobiliers imposées aux banques : 30 % des prêts (contre 20 % auparavant) pourront s’affranchir de la règle du taux d’endettement maximum fixé à 35 % et/ou de la règle de la durée du crédit maximale de 25 ans. Ces dispositions, en cherchant à rendre plus accessible les prêts immobiliers, indiquent clairement que le HCSF anticipe une poursuite de la hausse des taux des crédits immobiliers.

Faut-il emprunter ou reporter son projet immobilier ?

Dans ce contexte, on peut raisonnablement se demander s’il n’est pas préférable de reporter son projet immobilier. En réalité, nombreux sont ceux qui sont contraints de différer leur achat ou même de l’annuler car leur apport et leur capacité d’épargne ne leur permet pas de concrétiser leur projet immobilier.

Si vous êtes en mesure de concrétiser votre projet immobilier, il pourra être opportun pour augmenter votre pouvoir d’achat d’allonger la durée d’emprunt du crédit, de 20 à 25 ans par exemple, voire même au-delà avec les assouplissements des conditions d’octroi consenties par le Haut Conseil de Stabilité Financière dont nous vous parlions plus haut. Surtout que les taux ne devraient pas se maintenir à des niveaux très élevés pendant des dizaines d’années et qu’il est possible ensuite de renégocier son crédit immobilier.

Enfin, nous tenons à souligner que sur le très long terme, le marché de l’immobilier est haussier. Mais gardez tout de même en tête que compte tenu des frais et impôts de transactions immobilières et du coût du crédit, la durée d’amortissement d’une acquisition immobilière se rallonge.

À vous donc d’arbitrer selon votre profil de risque, votre situation patrimoniale et le type de projet immobilier que vous souhaitez mettre en œuvre. On est davantage incité à acheter un appartement avec une pièce en plus qui servira de résidence principale quand la famille s’agrandit qu’à acheter un appartement qui sera le 2^ème ou 3^ème investissement locatif du ménage.

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