Crédits : à quoi sert le taux d’usure 2022 ?

Crédits : à quoi sert le taux d’usure 2022 ?

On parle beaucoup du taux d’usure et des difficultés que la hausse très mesurée de ce dernier occasionne sur le marché de l’immobilier. Il s’agit en effet d’un sujet qui préoccupe tout particulièrement l’ensembles des acteurs du marché immobilier : courtiers, banques, mais aussi emprunteurs.

Découvrez dans cet article ce qu’est le taux d’usure, comment il est fixé et par qui, quelles sont les conséquences de la dernière hausse sur le marché immobilier, les moyens qui existent de contourner le taux d’usure et les sanctions qui s’appliquent aux contrevenants.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure est le taux maximal qu’une banque peut proposer. Aucun établissement bancaire ne peut proposer à un emprunteur un crédit dont le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est supérieur à ce seuil. Pour rappel, le TAEG ou taux annuel effectif global correspond au coût total du crédit. C’est à lui que l’on se réfère pour apprécier si une offre de crédit dépasse le seuil usuraire. Il comprend :

  • le taux d’intérêt de base (ou taux nominatif) ;
  • les frais, commissions et rémunérations diverses (comme les frais de dossier par exemple) ;
  • les primes d’assurance emprunteur lorsqu’une assurance obligatoire est souscrite simultanément.

Il n’existe pas un, mais plusieurs taux d’usure en fonction du type de prêt : crédit immobilier, crédit à la consommation, crédit aux découverts, crédits renouvelables, etc. Il s’agit donc d’un élément clé dans l’attribution des crédits des particuliers.

Nous nous intéresserons dans cet article au taux d’usure du crédit immobilier qui actuellement paralyse le marché immobilier. En effet, si le taux d’usure a vocation à protéger les emprunteurs, le taux d’usure du crédit immobilier actuel a surtout tendance à écarter du marché un public assez large, provoquant la grogne des courtiers et établissements bancaires.

Comment est calculé le taux d’usure ?

Le taux d’usure varie selon le montant emprunté, la durée d’emprunt et bien sûr, comme nous l’avons vu précédemment, le type de prêt.

Le calcul du taux d’usure se base sur les taux moyens effectivement accordés durant le trimestre précédent, plus une marge d’un tiers. Ce nouveau taux d’usure est ensuite appliqué pendant un trimestre.

Cette méthode de calcul pose bien évidemment problème en cas de remontée des taux forte et régulière, comme c’est le cas actuellement, puisque les taux d’intérêts des crédits immobiliers pratiqués par les banques montent de mois en mois quand le taux d’usure est revalorisé lui seulement tous les trimestres, induisant un décalage préjudiciable aux emprunteurs comme nous le verrons par la suite.

Qui fixe le taux d’usure ?

C’est la Banque de France qui fixe le taux de l’usure. Il est publié au Journal officiel à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant.

La Banque de France joue ainsi son rôle de régulateur. En effet, la fixation d’un taux d’usure permet à l’emprunteur de ne pas se voir proposer des taux excessifs qui pourraient le placer dans une situation financière difficile et, in fine, déstabiliser l’économie globale.

Toutefois, dans la situation actuelle, comme nous allons le voir par la suite, c’est le taux d’usure qui provoque un déséquilibre et déstabilise le marché immobilier.

Taux d’usure : qu’est-ce qui change au 1er juillet 2022 ?

Au 1er juillet 2022, début du troisième trimestre de l’année 2022, de nouveaux taux d’usure ont été publiés au Journal Officiel.

Les taux d’usure du 3ème trimestre 2022 remontent très légèrement. Ils passent de 2,51 % à 2,60 % pour les prêts d’une durée de moins de 10 ans, de 2,43 % à 2,60 % pour les prêts d’une durée oscillant entre 10 et 20 ans, de 2,40 % à 2,57 % pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus.

Évolution des taux d’usure en 2022

1er trimestre 2022 2ème trimestre 2022 3ème trimestre 2022
Prêts d’une durée inférieure à 10 ans 2,44 % 2,51 % 2,60 %
Prêts d’une durée comprise entre 10 et 20 ans 2,40 % 2,43 % 2,60 %
Prêts d’une durée supérieure à 20 ans 2,41 % 2,40 % 2,57 %
Prêts-relais 2,88 % 2,87 % 2,99 %

Source : Banque de France

Pourquoi le taux d’usure est-il pénalisant actuellement ?




En janvier 2022, le taux d’usure des prêts immobiliers a atteint un plus bas historique à 2,40 % !  Le taux d’usure a donc subi une hausse de 0,17 point en 10 mois seulement ; quand dans le même temps, les taux des crédits ont eux réalisé une hausse de 0,5 point ! Rappelons que les banques empruntent de l’argent à un taux plus élevé avec la hausse des taux directeurs des banques centrales. Elles répercutent cette hausse sur le taux des crédits qu’elles consentent.

La récente et très importante hausse des taux, compte tenu du mode de calcul du taux d’usure, n’a donc été prise en compte que partiellement. Les taux d’usure sont actuellement en grande partie décorrélés des taux proposés par les banques.

La situation entraîne un effet ciseau qui exclut du crédit une large catégorie d’emprunteurs. De fait, de plus en plus d’emprunteurs voient leur dossier refusé, alors qu’ils auraient emprunté sans problème il y a 6 mois encore. Et la situation pourrait encore empirer cet été dans la mesure où certaines banques rechignent à prêter compte tenu de la faiblesse des marges réalisées.

En effet, les particuliers comme les banques sont pénalisés par la situation. Selon Sandrine Allonier, Directrice des études et porte-parole de Vousfinancer « La remontée des taux d’usure est insuffisante pour permettre aux banques d’appliquer des taux leur permettant de dégager une marge suffisante pour être inciter à prêter compte tenu de la hausse des taux de refinancement mais également de la hausse des taux d’emprunt d’Etat, aux alentours de 2 %, soit un retour à leur niveau d’avril 2014 au moment où les taux de crédit étaient à plus de 3,3 %, avec un taux d’usure à 5,19 %. »

Se pose donc désormais la question de savoir si les banques vont maintenir leur activité de crédit en perdant de l’argent, d’autant que la situation va encore empirer cet été puisque les taux des crédits vont continuer à augmenter quand le taux d’usure restera lui fixe les 3 prochains mois, période durant laquelle le fameux effet ciseau continuera donc de se faire ressentir.

La revalorisation insuffisante du taux d’usure conduit à un marché immobilier à deux vitesses




La situation actuelle pourrait bien conduire à fermer le robinet du crédit, pour une partie de la population au moins. Les plus hauts revenus disposant d’un apport conséquent pourront continuer à emprunter quand les autres devront faire une croix sur leur projet immobilier.

Selon les calculs de Pretto, acteur majeur du crédit immobilier en ligne, 18 % des dossiers financés en 2021 ne seraient plus finançables dans le contexte de marché de juin 2022, ce qui représente tout de même 220 000 ménages ! Parmi ces dossiers :

– près de 60 000 n’auraient plus été finançables car dépassant le taux d’usure ;

– près de 160 000 n’auraient plus été finançables en l’état car dépassant le taux d’endettement maximum de 35 %.

C’est donc un marché à deux vitesses qui se met en place : les plus aisés qui ont moins recours au crédit du fait d’un apport important et de revenus élevés peuvent concrétiser leur achat immobilier quand les plus jeunes et/ou aux revenus plus modestes sont eux contraints d’attendre le 1er octobre, en espérant que la situation commence à se débloquer.

Comment contourner le taux d’usure ?




Vous ne pouvez pas emprunter compte tenu du taux d’usure ? Il existe plusieurs moyens de contourner le taux d’usure, plus ou moins faciles et pertinentes à mettre en œuvre selon votre profil.

Prendre une délégation d’assurance

La première solution consiste à externaliser l’assurance emprunteur et à faire jouer la concurrence pour faire baisser la facture. En effet, le coût de l’assurance emprunteur représente une part non négligeable du coût de l’emprunt. La délégation d’assurance pourra vraisemblablement faire baisser votre TAEG. Attention tout de même, il ne s’agit pas d’une solution miracle qui vous amènera systématiquement à voir votre dossier accepté, loin de là ! La délégation d’assurance qui entraîne pour la banque une baisse de ses marges ne sera peut-être pas du goût de votre établissement bancaire qui pourra alors préférer ne pas vous accorder de crédit immobilier.

Jouer sur la quotité des emprunteurs pour son assurance

Il est également possible de faire baisser le coût de l’assurance en jouant sur la quotité des emprunteurs. Si vous empruntez à deux, vous pouvez choisir de ne couvrir chaque emprunteur qu’à 50 %, ce qui mécaniquement fera baisser le coût de l’assurance emprunteur. Mais attention, la protection est ainsi diminuée et vous prenez un risque. Le plus judicieux est de jouer sur les quotités si les revenus des emprunteurs présentent une forte disparité. L’emprunteur ayant le plus gros revenu pourra alors bénéficier d’une couverture importante tandis que celui présentant le plus faible revenu pourra être moins couvert.

Négocier les frais de dossier

La troisième solution consiste à faire baisser les frais de dossier. Toutefois, toutes les banques n’en facturent pas (les banques en ligne le plus souvent n’en appliquent pas) et, là encore, cela fait baisser la marge de la banque, ce qui ne sera pas forcément très bien perçu par l’établissement prêteur.

Augmenter son apport personnel

Enfin, la dernière solution, et c’est celle qui plaira le plus à votre banquier car l’effort à fournir est de votre ressort, est d’augmenter son apport personnel. Ainsi, vous réduirez la somme à emprunter et/ou la durée du prêt, ce qui bien sûr entraîne une diminution du taux d’intérêt qui vous sera proposé.

Consulter également notre article Comment épargner rapidement et efficacement ?

Les sanctions en cas de dépassement du taux d’usure




Tous les moyens présentés précédemment permettent de contourner le taux d’usure. En effet, il n’est pas possible de s’affranchir de cette règle et aucun établissement financier ne vous accordera un crédit dont le TAEG dépasse le taux d’usure. On parle alors de prêt usuraire. Accorder un crédit usuraire est un délit passible d’un emprisonnement de deux ans et/ou d’une peine d’amende de 300 000 €.

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