Conseils et comparatif SCPI européenne pour investir dans l’immobilier à l’étranger

Le 22 avril 2020

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Les SCPI européennes connaissent un véritable engouement. Café du Patrimoine vous présente les caractéristiques de ces SCPI, dont totalité ou partie du patrimoine est investi en Europe (hors France).

Découvrez leur rendement, mais aussi les avantages et risques liés à ce type d’investissement immobilier, notamment en période de crise et de récession. Pour avoir toutes les clés en main au moment d’investir, retrouvez aussi notre tableau comparatif des SCPI européennes, notre vidéo sur les avantages de ce type d’investissement et nos 5 conseils pour choisir votre SCPI internationale.

Pourquoi investir dans une SCPI européenne ?

Les SCPI européennes rencontrent un franc succès auprès des investisseurs particuliers français. Il faut dire que les avantages à investir dans ce type de placement ne manquent pas. Découvrez en vidéo les 4 principaux atouts des SCPI européenne.

Comparateur SCPI européenne pour investir dans l’immobilier international

Les SCPI européennes ont le vent en poupe. Les Français, amoureux invétérés de la pierre, ont jeté leur dévolu sur ces placements qui leur permettent d’investir dans toute l’Europe et de ne plus se cantonner seulement au marché français. « Plus de 30 % des investissements 2018 ont été réalisés à l’étranger, dans des pays à forte valeur ajoutée comme l’Allemagne », souligne l’Aspim, démontrant ainsi que l’investissement immobilier en Europe est une tendance qui se confirme et même s’accélère.

Pour répondre à l’intérêt croissant des investisseurs français en matière de SCPI européennes, l’offre s’est développée ces dernières années et les sociétés de gestion sont de plus en plus nombreuses à proposer ce type de produit. Combien de SCPI européennes existe-t-il aujourd’hui ? Une dizaine ! L’engouement autour de ce type de SCPI s’est confirmé ces dernières années, le marché en est donc à ses débuts, ce qui explique le nombre relativement faible de SCPI internationales, et surtout leur création plutôt récente.

Ainsi, parmi les 13 SCPI européennes du marché, seules 2 ont été lancées avant 2012 (Eurofoncière 2 de La Française REM, la doyenne, date de 1982 et Actipierre Europe de Ciloger a été lancée en 2007). 8 SCPI européennes ont été créées après 2012 dont Opus Real de BNP Paribas REIM, Corum XL et Primo Family, toutes deux créées en 2017. En 2019, Paref gestion lance Novapierre Allemagne 2, après que le capital maximum statutaire de sa grande sœur Novapierre Allemagne ait été atteint. Toujours en 2019, Advenis REIM, forte du succès de sa SCPI Eurovalys lancée en 2015 et majoritairement investie en Allemagne, lance la SCPI Elialys, tournée vers les pays du Sud de l’Europe. En 2020, la société Corum lance sa dernière SCPI européenne : la SCPI Eurion et Paref Gestion lance Novapierre Italie, une SCPI spécialisée dans les résidences de tourisme.

Comparatif SCPI européenne : présentation des 13 SCPI européennes du marché

Vous vous demandez peut-être sur quelles SCPI européennes investir, quelles sont les meilleures SCPI européennes ? Et qui commercialise les SCPI européennes. Découvrez dans notre comparatif détaillé des SCPI européennes ouvertes à la souscription, la société de gestion correspondante, les caractéristiques concernant leur patrimoine et leur taux de rendement sur les deux dernières années, ainsi que le montant de la souscription minimale et le nombre de parts correspondant.

SCPITypePerf 2019Perf 2018Souscription min
Actipierre Europe de CilogerCommerce4 %3,60 %2 100€ (10 parts)
Corum Origin de Corum AMDiversifié (80 % de patrimoine investi en Europe hors France)6,25 %7,28 %1 090€ (1 part)
Corum XL de Corum AMDiversifié (30 1ers millions en zone euro, entre 30 et 60 millions : pays hors de la zone euro, mais membre du Conseil de l’Europe, au-delà de 60 millions d’euros : hors Europe)6,26 %7,91 %189€ (1 part)
Elialys de Advenis REIMBureauxNC (SCPI 2019)NC (SCPI 2019)1 000€ (1 part)
Eurion de Corum AMDiversifié (100 % de patrimoine investi hors France)NC (SCPI 2020)NC (SCPI 2020)200€ (1 part)
Eurofoncière 2 de La Francaise REMBureaux4,43 %4,50 %257€ (1 part)
Eurovalys d’Advenis AMBureaux (La totalité du patrimoine est investie en Europe hors France)4,53 %4,50 %1 015€ (1 part)
LF Europimmo de La Française REMBureaux (Plus de 80 % de patrimoine investi en Europe hors France)4,05 %4,18 %5 150 € (5 parts)
Novapierre Allemagne de Paref GestionCommerce (La totalité du patrimoine est investie en Europe hors France)4,45 %4,87 %7 800€ (30 parts)
Novapierre Allemagne 2 de Paref GestionCommerce (La totalité du patrimoine est investie en Europe hors France)NC (SCPI 2019)NC (SCPI 2019)2 500 € (10 parts)
Novapierre Italie de Paref GestionRésidentielle (résidences de tourisme)NC (SCPI 2020)NC (SCPI 2020)2 500€ (10 parts)
Opus Real de BNP Paribas REIMDiversifiée2,88 %1,59 %9 800€ (5 parts)
SCPI PrimoFamily de Primonial REIMDiversifiée avec une forte part de résidentiel (Europe et France)4,03 %4 %1 940€ (10 parts)

Il existe en outre, des SCPI thématiques, investies sur un secteur d’activité en particulier, pour lesquelles la majorité des actifs sont situés en Europe hors France. C’est par exemple le cas de Pierval Santé qui est positionné sur le secteur de la santé et dont le patrimoine est situé en majorité en Europe.
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Découvrez la SCPI internationale Eurion de Corum

Quelles sont les caractéristiques d’une SCPI européenne ?

C’est quoi une SCPI européenne ? Vous entendez souvent parler des SCPI européennes et vous vous demandez quelles sont les spécificités de ce placement. Découvrez les principales caractéristiques de la SCPI européenne, ses atouts et ses limites.

Un patrimoine immobilier diversifié investi en Europe

Une SCPI européenne permet d’investir dans un bien immobilier sans l’acheter dans son intégralité mais par le biais de l’achat de parts d’une Société Civile de Placement Immobilière (SCPI). La caractéristique majeure de la SCPI européenne réside dans le fait que les biens immobiliers dans laquelle la société civile de placement immobilier investit, se situent en grande partie, le plus souvent en majorité (voire en totalité), en Europe (hors France). Vous vous demandez peut-être où investit une SCPI européenne. Les actifs situés à l’étranger sont le plus souvent en Union Européenne. Toutefois, le Royaume-Uni est aussi représenté dans certaines SCPI, tout comme des pays membres du Conseil de l’Europe.

SCPI internationale : l’Allemagne en plein essor

L’Allemagne est largement représentée dans l’investissement de ces SCPI européennes. Ainsi, la SCPI Europimmo investit majoritairement en France et … en Allemagne. Actipierre consacre 21 % de son patrimoine (en valeur vénale) à des biens situés en Allemagne. La SCPI LF Europimmo cible, elle, les grands pôles urbains les plus dynamiques de notre voisin outre-Rhin tout comme Novapierre Allemagne, qui investit presque exclusivement sur le marché de l’immobilier commercial en Allemagne. La SCPI Opus Real, lancée par BNP PARIBAS en 2017, investit elle aussi sur le marché immobilier allemand, tout comme la SCPI Primo Family, lancée la même année, qui a massivement investi à Hambourg et Berlin.

Pourquoi ce succès de l’Allemagne ? Le pays vit aujourd’hui son boom immobilier, plus de 10 ans après la France, l’Espagne, le Portugal ou l’Angleterre.

Selon OptimHome, le marché a gagné environ 3 % par an ces dernières années et jusqu’à 40 % par an dans certaines grandes villes comme Berlin, d’après une étude du réseau immobilier ERA datant de juin 2018. On comprend mieux alors l’engouement des investisseurs, particulièrement dans les capitales de Länder que sont Munich, Francfort, Hambourg, Berlin, Stuttgart, ou encore Karlsruhe. En effet, ces villes séduisent parce qu’elles « conjuguent des marchés d’investissement solides avec de belles perspectives sur le long terme, portées par une forte démographie, une économie avancée sur le plan technologique et des zones urbaines en croissance », avance Barnes dans les pages du journal Les Echos. Les Länder et l’organisation même de cet État décentralisé, favorisent une meilleure répartition des biens immobiliers d’importance que dans bon nombre de pays.

Si le résidentiel se porte bien, le marché de l’immobilier d’entreprise en Allemagne est celui qui suscite le plus d’intérêt chez les investisseurs étrangers. Il faut dire que le chômage reste faible et l’économie florissante dans la première puissance économique de la zone euro. En outre, l’Allemagne jouit d’une réglementation plus souple qu’en France en matière d’immobilier locatif : les baux sont plus longs qu’en France (et donc les revenus locatifs plus pérennes), plus souples aussi et enfin, la fiscalité des revenus locatifs en Allemagne est plutôt favorable au souscripteur de parts de SCPI soumis à l’impôt en France.

Attention toutefois, Frédéric Puzin, Président de Corum AM ne partage pas lui l’engouement pour l’investissement immobilier chez notre voisin d’outre-Rhin. Pour lui, le marché allemand est proche du marché français : « trop d’argent, trop de liquidité, ce qui conduit à une réelle pression inflationniste. C’est tout sauf un bon contexte de marché pour investir ». S’il arrive tout de même à Corum d’investir en Allemagne, c’est en faisant un « hold-up » comme l’explique le Président de la société de gestion. « Il s’agit avant tout d’accidents de marché et d’acquisitions à des prix très avantageux auprès de locataires jugés peu fréquentables ».

Les SCPI européennes : des SCPI de rendement aux bonnes performances

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Les SCPI européennes sont généralement des SCPI de rendement, le type de SCPI qui affiche les meilleures performances. Les SCPI de rendement sont des SCPI investies en immobilier d’entreprise, c’est-à-dire que les actifs détenus par la société sont des bureaux et locaux commerciaux loués par des entreprises ou des institutions, publiques comme privées. L’importance des rendements s’explique notamment par l’importance des surfaces louées, et donc des loyers générés.

Sur les 13 SCPI européennes existantes, 3 sont des SCPI investies en majorité en commerces, 4 sont des SCPI investies à majorité en bureaux, 5 sont des SCPI diversifiées, 1 est une SCPI résidentielle (de tourisme).

Quels sont les avantages d’une SCPI européenne ?

Ticket d’entrée faible pour profiter du marché immobilier européen

Une SCPI européenne permet d’investir sur les marchés immobiliers attractifs de l’ensemble des pays européens, tout en profitant des avantages classiques de la SCPI : un ticket d’entrée beaucoup plus faible qu’un investissement en direct, une mutualisation des risques (incendie, vacance, etc.) mais aussi l’investissement via une société qui a bâti une réelle stratégie d’investissement immobilier. Vous n’avez donc pas à vous occuper ni de la sélection, ni de la gestion du bien (ce qui est déjà bien pratique quand le bien immobilier est situé en France et le devient encore plus quand le bien immobilier est situé à l’étranger). Elles conviennent particulièrement aux investisseurs particuliers qui ont encore une certaine réticence à investir physiquement dans l’immobilier à l’étranger mais souhaitent néanmoins bénéficier de la croissance des pays européens.

Bureau, commerce, immeuble : diversifiez votre patrimoine immobilier en Europe

Les SCPI européennes sont aussi un véhicule de placement idéal pour introduire une dose de diversification dans votre patrimoine immobilier. En effet, elles offrent la possibilité d’investir dans des bureaux ou des commerces situés dans toute l’Europe occidentale. En vous permettant de mutualiser vos investissements entre plusieurs pays, les SCPI européennes favorisent ainsi la diversification de vos actifs patrimoniaux. La SCPI Corum Origin affiche par exemple en 2019, 137 immeubles de bureaux, commerces, hôtels ou établissements de santé, avec 253 locataires, dont Hewlett-Packard, Metro, Deutsche Bank, ou encore H&M.

Grâce aux SCPI internationales, allez chercher le rendement immobilier là où il se trouve

Les SCPI internationales permettent aussi d’aller chercher la performance à l’étranger quand les rendements français subissent un ralentissement. En effet, ces SCPI qui sont aussi pour la plupart des SCPI de rendement, affichent de belles performances, substituts de choix à un investissement sur le marché immobilier français à la performance souvent moins intéressante. Les actifs de la SCPI Corum Origin sont par exemple aujourd’hui répartis dans 13 pays : Allemagne, Espagne, Italie, Belgique, Pays-Bas, Slovénie, Portugal, Estonie, Irlande, Finlande, Pologne, Royaume-Uni et France.

Profitez d’une fiscalité avantageuse à l’étranger grâce à la SCPI européenne

Pourquoi la fiscalité de la SCPI européenne est-elle si attractive ? Les SCPI européennes dégagent de la performance car ce sont généralement des SCPI de rendement mais elles permettent en outre de bénéficier d’une imposition avantageuse. De fait, il peut exister un impact favorable, grâce à l’écart d’imposition entre les pays européens et à certaines conventions fiscales bilatérales, comme celle entre la France et l’Allemagne par exemple. En effet, dans le cas d’une SCPI européenne, seule la part du patrimoine immobilier en France est imposée en revenus fonciers français. Les revenus fonciers étrangers sont payés eux à la source par la SCPI.

Comment investir dans une SCPI européenne ?

Il est possible d’investir en SCPI européennes au comptant ou à crédit et ainsi profiter de l’effet de levier du crédit. Les revenus tirés de votre investissement pourront ainsi vous permettre de financer, au moins en partie, votre investissement.

Les SCPI européennes sont accessibles en détention direct et ne sont actuellement pas disponibles via un contrat d’assurance vie, à l’exception de Corum AM qui a lancé une offre assurance-vie dédiée pour ses SCPI. Attention, dans le cas d’un investissement en SCPI européennes via les supports en unités de compte d’un contrat d’assurance-vie, vous ne pourrez pas investir à crédit.

Vous pouvez souscrire votre SCPI européenne directement auprès de la société de gestion, ou bien via un courtier en ligne spécialisé ou encore via votre banque ou bien un conseiller en gestion de patrimoine.

À noter : investir en SCPI européenne ne coûte pas plus cher en passant par un intermédiaire type conseiller en gestion de patrimoine car la société de gestion partage les droits entrés avec l’intermédiaire. Il est donc judicieux d’investir par ce biais, d’autant que le conseiller en gestion de patrimoine pourra vous faire bénéficier de conseils sur mesure pour choisir au mieux la SCPI la plus adaptée à votre profil d’investisseur et à vos projets, grâce à une approche patrimoniale globale.

Calci Patrimoine

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Comment choisir une SCPI européenne ? Nos 5 conseils pour choisir une SCPI dans laquelle investir

Pour bien investir en SCPI, il vous faudra être vigilant sur bon nombre de points. Nous vous conseillons, pour connaître rapidement les principaux critères à vérifier, de recourir à un comparateur SCPI européennes et/ou d’établir vous-même votre propre comparatif en étant particulièrement attentifs aux points suivants :

Choisissez le bon gestionnaire immobilier pour investir en SCPI

Il convient toujours de privilégier un acteur de référence, actif sur le marché depuis une longue période et au patrimoine immobilier conséquent.

Soyez attentif à la stratégie d’investissement et la diversification du patrimoine de la SCPI

Une SCPI se doit impérativement de trouver un certain équilibre entre la nécessité de restructurer son patrimoine (réhabilitation, travaux, etc.), coûteuse à court terme, mais permettant de dégager de meilleurs revenus à moyen et long terme, et celle d’assurer ses revenus présents. En outre, prêtez une attention particulière à la nature du patrimoine qui doit trouver lui aussi un certain équilibre entre spécialisation nécessaire et diversification indispensable.

Privilégiez une SCPI européenne au fort taux d’occupation

Les vacances (les périodes pendant lesquelles le bien est vide entre deux locataires) sont un gouffre financier. Privilégiez des SCPI dont le taux d’occupation est d’au moins 90 % (donc avec 10 % de vacances maximum).

Soyez attentif au prix des parts de la SCPI internationale

Dans une SCPI, le prix d’une part ne doit pas excéder la fraction Valeur de reconstitution / Nombre de parts. La valeur de reconstitution correspond au prix qu’il faudrait payer, selon les évaluations d’experts, pour reconstituer le patrimoine détenu par la société.

Rentabilité SCPI : privilégiez la constance du dividende

Le dividende n’a pas forcément à être très élevé car, ce qui compte avant tout, c’est son évolution. Fuyez si vous constatez une baisse notable du dividende sur plusieurs années. Faites également attention à la capacité de la SCPI à maintenir les revenus versés aux associés. En effet, le recours au report à nouveau et aux réserves de plus-values doit être exceptionnel. Les sommes engrangées au cours de périodes fastes, si elles constituent un levier utile pour assurer des revenus, ne doivent en revanche pas être utilisées trop fréquemment et trop massivement.

À qui s’adresse une SCPI européenne ?

Quel profil faut-il avoir pour investir dans une SCPI européenne ? L’investisseur en SCPI européenne est une personne qui souhaite investir en immobilier, voire qui souhaite diversifier ses investissements immobiliers, en se positionnant sur l’immobilier d’entreprises (commerce, bureaux, entrepôts, etc.) avec une diversification géographique pour ne pas être cantonné au seul marché immobilier français.

Notez qu’après le succès des SCPI européennes, ce sont les SCPI internationales, avec un investissement au niveau mondial, qui commencent à se développer. La SCPI Corum XL, précurseur en la matière, donne des idées à d’autres sociétés de gestion et ouvre ainsi la voie à des SCPI de rendement dont les actifs sont situés sur tout le globe.

Quand investir dans une SCPI européenne ?

Il est judicieux d’investir en SCPI européenne dès lors que vous avez mis de côté suffisamment de sous pour vous constituer un fonds d’urgence. Le reste de votre épargne doit en effet, dans une logique de diversification et afin d’optimiser le couple rendement-risque, être investi sur les marchés financiers (actions, obligations, etc.) et le marché immobilier. Il n’est pas nécessaire de posséder un patrimoine très conséquent, le ticket d’entrée pour investir en SCPI étant souvent de l’ordre de quelques centaines ou quelques milliers d’euros seulement.

Quel risque pour une SCPI européenne en période de récession ?

Les SCPI européennes sont souvent vantées : on les présente parfois comme un remède à la récession ou comme un placement aussi sûr que rémunérateur. Attention, la prudence s’impose, notamment en période de crise du Covid-19. En effet, les SCPI restent un investissement sur le marché immobilier comportant un risque de perte en capital. Et, en cas de récession importante, votre placement pourrait être affecté : les performances pourraient être moins élevées que le rendement cible, le prix de la part pourrait même chuter et vous pourriez alors subir une moins-value en cas de revente, également due à la faible liquidité des parts dans ce contexte.

En fait, en période de récession trois principaux risques pourraient peser sur les SCPI.

Le premier risque est celui d’une baisse de rendement avec la possibilité que des locataires ne puissent plus payer leurs loyers et que le bailleur soit contraint d’abaisser le loyer ou de les expulser, ce qui peut induire aussi un risque de vacance du bien, le bailleur ne trouvant pas de nouveaux locataires. Il pourra aussi être amené à proposer son bien à la location à un prix bien moins élevé. Le deuxième risque est celui d’une baisse de la valorisation de la part. Enfin, troisième risque, l’éventuelle illiquidité de ce placement. Si le rendement et la valorisation de la part sont en chute libre, cela pourrait conduire à une illiquidité des parts, ce qui signifie concrètement pour l’investisseur qu’il sera confronté à une impossibilité totale ou partielle d’acheter ou vendre ses parts et devra pour s’en débarrasser, soit patienter, soit réduire son prix de vente.

Ainsi, l’investissement en SCPI européennes ne devrait être envisagé que sur le moyen ou long terme et la période de récession que nous connaissons actuellement dans le cadre de la crise du coronavirus ne devrait pas être trop pénalisante pour l’investisseur qui a un horizon de placement suffisamment long.

Télécharger aussi gratuitement notre ebook : SCPI : comment investir dans les sociétés civiles de placement immobilier ?

Quelques questions sur la SCPI européenne ?

Qu’est-ce qu’une SCPI européenne ?
Une SCPI européenne est une SCPI de rendement dont une grande partie, voire la totalité des actifs immobiliers qui la composent sont situés en Europe hors France. Les porteurs de part peuvent donc se positionner sur le marché immobilier étranger sans acheter les biens en intégralité.

SCPI, pourquoi elles intéressent fortement les investisseurs ?
Les SCPI européennes permettent aux investisseurs de bénéficier de rendement (taux de distribution sur valeur de marché) plutôt attractifs. Elles présentent également un avantage fiscal non négligeable puisque la fiscalité des revenus ainsi perçus est souvent plus intéressante que celle issue d’un investissement locatif en France.

Quel profil faut-il avoir pour investir dans une SCPI européenne ?
L’investisseur en SCPI européenne cherche à diversifier son patrimoine en investissant dans la pierre papier. Il peut aussi être à la recherche de solutions pour diversifier ses investissements immobiliers en élargissant le périmètre de localisation de ses actifs. L’investisseur en SCPI européenne est également à la recherche d’un placement présentant un couple rendement-risque attractif ainsi que des avantages fiscaux pour faire fructifier son épargne de manière optimale.

Quel risque pour les SCPI en cas de récession ?
Une SCPI est un placement qui n’est pas garanti en capital. Le rendement de la SCPI pourrait être affectée en temps de récession, tout comme la valorisation de la part et même la liquidité de ce placement. Toutefois, une période de récession ne devrait pas être trop pénalisante pour l’investisseur ayant un horizon d’investissement long terme.

Source image : Freepik

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