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Investir à l’étranger : comparatif des SCPI européennes

Le 30 mars 2018

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Les SCPI européennes connaissent un véritable engouement. Café du Patrimoine vous présente les caractéristiques de ces SCPI dont totalité ou partie du patrimoine est investi en Europe (hors France), leurs rendements, mais aussi les avantages et risques liés à ce type d’investissement immobilier. Pour avoir toutes les clés en main au moment d’investir, découvrez aussi notre tableau comparatif des SCPI européennes, notre vidéo sur les avantages de ce type d’investissement et nos 5 conseils pour choisir votre SCPI internationale.

Comparateur SCPI européennes sur le marché immobilier

Les SCPI européennes ont le vent en poupe. Les Français, amoureux invétérés de la pierre, ont jeté leur dévolu sur ces placements qui leur permettent d’investir dans toute l’Europe et de ne plus se cantonner seulement au marché français.

Cet engouement s’est confirmé ces dernières années, ce qui explique le nombre relativement faible de SCPI européennes et surtout leur création récente. Ainsi, parmi les 9 SCPI européennes du marché, seules 2 ont été lancées avant 2012 (Eurofoncière 2 de La Française REM, la doyenne, date de 1982 et Actipierre Europe de Ciloger a été lancée en 2007). 7 SCPI européennes ont été créées après 2012 dont Opus Real de BNP Paribas REIM et Corum XL, les plus récentes, créées en 2017.

SCPIGestionnaireCaractéristiquesRendement 2016Rendement  2017Souscription minimale
Actipierre EuropeCilogerCommerce4,31 %4 %2 100€

(10 parts)

CorumCorum AMDiversifié (80 % de patrimoine investi en Europe hors France)6,45 %6,45 %1 060€

(1 part)

Corum XLCorum AMDiversifié (30 1ers millions en zone euro, entre 30 et 60 millions : pays hors de la zone euro, mais membre du Conseil de l’Europe, au-delà de 60 millions d’euros : hors Europe)Non pertinent (SCPI lancée en 2017)6,58 %189€ à partir du 1er avril 2018

(1 part)

Europimmo MarketLa Francaise REMCommerce (90 % de patrimoine investi en Europe hors France)N.C.4 %5 000 €

(5 parts)

LF EuropimmoLa Francaise REMBureaux (Plus de 80 % de patrimoine investi en Europe hors France)4,56 %4,22 %5 075 €

(5 parts)

Eurofoncière 2La Francaise REMBureaux4,76 %4,67 %252€

(1 part)

EurovalysAdvenis AMBureaux (La totalité du patrimoine est investi en Europe hors France)4,50 %4,50 %1 000€

(1 part)

Novapierre AllemagneParef GestionCommerce (La totalité du patrimoine est investie en Europe hors France)4,80%4,71 %7 650€

(30 parts)

Opus RealBNP Paribas REIMDiversifiéeNon pertinent (SCPI lancée en 2017)Non pertinent (SCPI lancée en 2017)9 800€

(5 parts)

Les caractéristiques de la SCPI européenne

Un patrimoine immobilier investi en majorité en Europe

Une SCPI européenne permet d’investir dans un bien immobilier sans l’acheter dans son intégralité mais par le biais de l’achat de parts d’une Société Civile de Placement Immobilière (SCPI). La caractéristique majeure de la SCPI européenne réside dans le fait que les biens immobiliers dans laquelle la société civile de placement immobilier se situent en majorité (voire en totalité) en Europe (hors France).

SCPI européennes : l’Allemagne en plein essor

L’Allemagne est largement représentée dans l’investissement de ces SCPI européennes. Ainsi, la SCPI Europimmo investit majoritairement en France et … en Allemagne. Actipierre consacre 12 % de son patrimoine à des biens situés en Allemagne. D’autres SCPI ont une politique d’investissement sur le marché immobilier allemand beaucoup plus marquée comme Eurofoncière 2 qui en 2014-2015 a principalement investi dans l’immobilier d’entreprise en Allemagne. La SCPI LF Europimmo cible elle les grands pôles urbains les plus dynamiques de notre voisin outre-Rhin tout comme Novapierre Allemagne qui investit presque exclusivement sur le marché de l’immobilier commercial en Allemagne. La SCPI Opus Real tout juste lancée par BNP PARIBAS investit elle aussi sur le marché immobilier allemand.

Pourquoi ce succès de l’Allemagne ? Le pays vit aujourd’hui son boom immobilier, plus de 10 ans après la France, l’Espagne, le Portugal ou l’Angleterre. Selon OptimHome, le marché a gagné 3 % par an au cours des trois dernières années et jusqu’à 9 % par an dans les grandes villes. On comprend mieux alors l’engouement des investisseurs, particulièrement dans les capitales de Länder que sont Munich, Francfort, Hambourg, Berlin, Stuttgart, ou encore Karlsruhe. En effet, ces villes séduisent parce qu’elles « conjuguent des marchés d’investissement solides avec de belles perspectives sur le long terme, portées par une forte démographie, une économie avancée sur le plan technologique et des zones urbaines en croissance », avance Barnes dans les pages du journal Les Echos. Les länder et l’organisation même de cet État décentralisé favorisent une meilleure répartition des biens immobiliers d’importance que dans bon nombre de pays.

Si le résidentiel se porte bien, le marché de l’immobilier d’entreprise en Allemagne est celui qui suscite le plus d’intérêt chez les investisseurs étrangers. Il faut dire que le chômage reste faible et l’économie florissante dans la première puissance économique de la zone euro. En outre, l’Allemagne jouit d’une réglementation plus souple qu’en France en matière d’immobilier locatif : les baux sont plus longs qu’en France (et donc les revenus locatifs plus pérennes), plus souples aussi et enfin, la fiscalité des revenus locatifs en Allemagne est plutôt favorable au souscripteur de parts de SCPI soumis à l’impôt en France.

Attention toutefois, Frédéric Puzin, Président de Corum AM ne partage pas lui l’engouement pour l’investissement immobilier chez notre voisin d’outre-Rhin. Pour lui, le marché allemand est proche du marché français : « trop d’argent,  trop de liquidité, ce qui conduit à une réelle pression inflationniste. C’est tout sauf un bon contexte de marché pour investir ». S’il arrive tout de même à Corum d’investir en Allemagne, c’est en faisant un « hold-up » comme l’explique le Président de la société de gestion. « Il s’agit avant tout d’accidents de marché et d’acquisitions à des prix très avantageux auprès de locataires jugés peu fréquentables ».

Les SCPI européennes : des SCPI de rendement

Les SCPI européennes sont généralement des SCPI de rendement, le type de SCPI qui affiche les meilleures performances. Les SCPI de rendement sont des SCPI investies en immobilier d’entreprise, c’est-à-dire que les actifs détenus par la société sont des bureaux et locaux commerciaux loués par des entreprises ou des institutions, publiques comme privées. L’importance des rendements s’explique notamment par l’importance des surfaces louées, et donc des loyers générés.

Sur 9 SCPI européennes, 3 sont des SCPI investies en majorité en commerces, 3 sont des SCPI investies à majorité en bureaux et 3 sont des SCPI diversifiées.

Les avantages de la SCPI européenne

Ticket d’entrée faible pour profiter du marché immobilier européen

Une SCPI européenne permet d’investir sur les marché immobiliers attractifs de l’ensemble des pays européens, tout en profitant des avantages classiques de la SCPI : un ticket d’entrée beaucoup plus faible qu’un investissement en direct, une mutualisation des risques (incendie, vacance, etc.) mais aussi l’investissement via une société qui a bâti une réelle stratégie d’investissement immobilier. Vous n’avez donc pas à vous occuper ni de la sélection, ni de la gestion du bien (ce qui est déjà bien pratique quand le bien immobilier est situé en France et le devient encore plus quand le bien immobilier est situé à l’étranger). Elles conviennent particulièrement aux investisseurs particuliers qui ont encore une certaine réticence à investir physiquement dans l’immobilier à l’étranger mais souhaitent néanmoins bénéficier de la croissance des pays européens.

Bureau, commerce, immeuble : diversifiez votre patrimoine immobilier

Les SCPI européennes sont aussi un véhicule de placement idéal pour introduire une dose de diversification dans votre patrimoine immobilier car en effet elles permettent d’investir dans des bureaux ou des commerces situés dans toute l’Europe occidentale. En vous permettant de mutualiser vos investissements entre plusieurs pays, les SCPI européennes favorisent ainsi la diversification de vos actifs patrimoniaux. La SCPI Corum affiche par exemple au 1er trimestre 2018, près de 100 immeubles de bureaux, commerces, hôtels ou établissements santé, avec 160 locataires dont Pôle Emploi, Bridgestone, Booking.com, H&M, Novotel ou encore le Ministère de l’Intérieur par exemple.

Europe : cherchez le rendement immobilier là où il se trouve

Les SCPI européennes permettent aussi d’aller chercher la performance à l’étranger quand les rendements français subissent un ralentissement. En effet, ces SCPI qui sont aussi pour la plupart des SCPI de rendement affichent de belles performances, substituts de choix à un investissement sur le marché immobilier français à la performance souvent moins intéressante. Les actifs de la SCPI Corum sont par exemple aujourd’hui répartis dans 12 pays : Allemagne, Espagne, Italie, Belgique, Luxembourg, Pays-Bas, Slovénie, Portugal, Estonie, Irlande, Finlande et en France.

Profitez d’une fiscalité avantageuse à l’étranger

Les SCPI européennes dégagent de la performance car ce sont généralement des SCPI de rendement mais elles peuvent en outre bénéficier d’un impact fiscal favorable grâce à l’écart d’imposition entre les pays européens et à certaines conventions fiscales bilatérales comme celle entre la France et l’Allemagne par exemple. En effet, dans le cas d’une SCPI européenne, seule la part du patrimoine immobilier en France est imposée en revenus fonciers français. Les revenus fonciers étrangers sont payés eux à la source par la SCPI.

5 conseils pour choisir une SCPI européenne

Comme pour tout investissement en SCPI, il vous faudra être vigilant sur bon nombre de points avant d’investir dans telle ou telle SCPI.

Choisissez le bon gestionnaire immobilier

Il convient toujours de privilégier un acteur de référence, actif sur le marché depuis une longue période et au patrimoine immobilier conséquent.

Soyez attentif à la stratégie d’investissement et la nature du patrimoine

Une SCPI se doit impérativement de trouver un certain équilibre entre la nécessité de restructurer son patrimoine coûteuse à court terme (réhabilitation, travaux, etc.) mais permettant de dégager de meilleurs revenus à moyen et long terme, et celle d’assurer ses revenus présents. En outre, prêtez une attention particulière à la nature du patrimoine qui doit trouver lui aussi un certain équilibre entre spécialisation nécessaire et diversification indispensable.

Privilégiez une SCPI européenne au fort taux d’occupation

Les vacances (les périodes pendant lesquelles le bien est vide entre deux locataires) est un gouffre financier. Privilégiez des SCPI dont le taux d’occupation est d’au moins 90 % (donc avec 10 % de vacances maximum).

Soyez attentif au prix des parts de la SCPI

Dans une SCPI, le prix d’une part ne doit pas excéder la fraction Valeur de reconstitution / Nombre de parts. La valeur de reconstitution correspond au prix qu’il faudrait payer, selon les évaluations d’experts, pour reconstituer le patrimoine détenu par la société.

Rentabilité : privilégiez la constance du dividende

Le dividende n’a pas forcément à être très élevé car, ce qui compte avant tout, c’est son évolution. Fuyez si vous constatez une baisse notable du dividende sur plusieurs années. Faites également attention à la capacité de la SCPI à maintenir les revenus versés aux associés. En effet, le recours au report à nouveau et aux réserves de plus-values doit être exceptionnel. Les sommes engrangées au cours de périodes fastes, si elles constituent un levier utile pour assurer des revenus ne doivent en revanche pas être utilisées trop fréquemment et trop massivement.

Toutes nos informations sont, par nature, génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle et ne constituent en aucune façon des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions et ne peuvent être assimilées à une prestation de conseil en investissement financier, ni à une incitation quelconque à acheter ou vendre des instruments financiers. Le lecteur est seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre la société éditrice de Cafedelabourse.com ne soit possible. La responsabilité de la société éditrice de Cafedelabourse.com ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.

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