Investir en SCPI : les différentes façons d’acheter des parts de SCPI

Le 26 juin 2020

Si les SCPI ont le vent en poupe et que ce type de placement, de plus en plus populaire, s’est imposé auprès du grand public, des subtilités demeurent encore plutôt méconnues, telles que les différents moyens de souscrire des parts. Pourtant, ce point n’a rien d’anecdotique et il est important de bien se pencher sur la question au moment de la souscription afin d’opter pour le mode d’acquisition qui sera le plus adapté à votre stratégie patrimoniale.

Découvrez dans cet article les avantages et risques des différents modes d’acquisitions de parts de SCPI.

Achat de parts de SCPI au comptant


Le montant minimum pour l’achat de parts de SCPI est relativement peu élevé (de l’ordre de quelques centaines à quelques milliers d’euros), l’investisseur peut donc acquérir des parts de SCPI au comptant s’il dispose d’une épargne suffisante. L’achat de parts de SCPI au comptant répond à plusieurs objectifs : investir indirectement dans l’immobilier, diversifier son épargne, et se créer un potentiel complément de revenus.  En effet, mieux vaut investir en SCPI un capital dont vous n’aurez pas besoin à court terme, la SCPI étant un placement recommandé pour une durée en moyenne minimum de 8 ans.

Rappelons également qu’investir dans une SCPI comporte un risque de perte en capital et qu’il est donc indispensable de ne pas investir un montant trop élevé en veillant à bien diversifier l’ensemble de son patrimoine.

Achat de parts de SCPI à crédit

Il est possible d’acheter ses parts de SCPI par un recours au crédit bancaire. Cela permet de réaliser un montage financier attractif et de réaliser un effet de levier si les taux d’intérêt sont relativement bas car les revenus de la SCPI pourront potentiellement couvrir le remboursement du crédit.

En outre, l’achat de parts de SCPI à crédit peut être avantageuse fiscalement puisque l’investisseur pourra déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers distribués par la SCPI. Il pourrait ainsi diminuer le montant de son imposition des revenus fonciers de la SCPI.

Attention tout de même, pas question de compter uniquement sur le potentiel rendement de la SCPI pour rembourser son crédit. En effet, le rendement de la SCPI n’est pas garanti et, s’il venait à baisser, vos mensualités devraient tout de même être remboursées. Il existe un risque pris par l’investisseur dans l’hypothèse où le produit de la vente des parts et les dividendes seraient insuffisants pour rembourser en totalité le crédit.

En cas de défaillance de l’investisseur au remboursement du prêt consenti, les parts de la SCPI pourraient devoir être vendues, pouvant entraîner une perte de capital. Si le montant de la revente de ces parts est insuffisant pour couvrir le remboursement des mensualités, l’investisseur devra payer le montant restant dû.

Achat de parts de SCPI en démembrement

Sachez que vous pouvez aussi acquérir des parts de SCPI en démembrement. Ce procédé qui consiste à scinder la pleine propriété en deux parties : la nue-propriété (le droit de disposer du bien) et l’usufruit (le droit d’usage sur le bien et le droit d’en tirer des revenus), permet à l’investisseur de choisir entre l’achat de parts en nue-propriété ou l’achat de parts en usufruit. Dans l’un ou l’autre des cas, l’investisseur ne paiera pas la totalité du prix mais seulement le prix correspondant au droit qu’il acquiert, calculé notamment en fonction de la durée de démembrement choisie par l’investisseur ou en fonction de son âge s’il s’agit d’un démembrement pour une durée viagère.

  • Acheter des parts de SCPI en nue-propriété permet de bénéficier d’une décote sur le prix des parts équivalente au pourcentage acquis par l’usufruitier. Par exemple, si la valeur de l’usufruit est de 20 % sur une durée donnée, le nu-propriétaire acquiert la nue-propriété pour 80 % de la valeur des parts de la SCPI en pleine propriété. Il recevra la pleine propriété, soit 100 % de la valeur des parts de la SCPI, à l’échéance du démembrement. Le nu-propriétaire bénéficiera d’une décote de 20 % sur ses parts par rapport à la valeur en pleine propriété. Il peut donc ainsi éventuellement acheter davantage de parts. Cette opération peut être pertinente pour un investissement en vue de se créer des revenus complémentaires à la retraite. Par exemple, imaginons qu’à 50 ans, vous achetiez des parts de SCPI en nue-propriété avec une durée de démembrement de 15 ans. Vous ne percevrez pas de revenus potentiels de la SCPI durant ces 15 années mais vous avez pu acheter 100 parts pour le prix de 80 environ, dans l’hypothèse d’une répartition de 20 % entre la valeur de l’usufruit et de 80 % pour la nue- propriété. À 65 ans, vous récupérez la pleine propriété sans fiscalité et vous partez à la retraite en percevant les revenus complémentaires potentiel de la SCPI.

À noter : pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu et n’est donc soumis à aucun déclaration d’impôt sur les revenus de la SCPI.

  • Achat de parts en usufruit : permet à l’investisseur de percevoir les revenus versés par la SCPI sans avoir à immobiliser l’épargne nécessaire à l’acquisition des parts en nue- propriété. À la fin du démembrement, l’investisseur qui détenait la nue-propriété récupère également l’usufruit.

Acquisition de parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie

Les parts de SCPI peuvent être souscrites en tant que supports en unité de compte d’un contrat d’assurance vie. Cependant, sachez que tous les contrats d’assurance-vie ne proposent pas de SCPI. Regardez bien l’offre avant de souscrire votre contrat d’assurance-vie.

La fiscalité avantageuse du contrat d’assurance-vie séduit les investisseurs. Les gains sont taxés à 24,7 % pour les contrats détenus plus de 8 ans. À condition toutefois de ne pas dépasser 150 000 euros d’encours pour une personne seule et 300 000 euros pour un couple tous contrats confondus car sinon, c’est la Flat tax à 30 % qui s’applique. Mais, pour les contrats de plus de 8 ans, sachez qu’un abattement sur les gains existe : de 4 600€ pour une personne seule et 9 200€ pour un couple, valable tous les ans.

À noter qu’il est impossible de souscrire à crédit des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie.

Les SCPI souscrites dans le cadre d’une assurance vie sont des unités de compte qui présentent un risque de perte en capital.

Investir en SCPI avec Sicavonline : les différentes SCPI proposées

Sicavonline propose une sélection de 10 SCPI différentes. L’offre concerne des SCPI d’entreprise ou fiscales dont les actifs sont diversifiés et se situent dans différentes régions en Île-de France, province et à l’étranger.

SCPI d’entreprise :

SCPI Eurovalys de la société de gestion Advenis REIM

SCPI Epargne Pierre de la société de gestion Voisin Atland

SCPI Pierre Privilège de la société de gestion La Française Rem

SCPI Primopierre de la société de gestion Primonial REIM

SCPI Primovie de la société de gestion Primonial REIM

SCPI LF Grand Paris Patrimoine de la société de gestion La Française Rem

SCPI LF Opportunité Immo de la société de gestion La Française Rem

SCPI Altixia Commerces de la société de gestion Altixia Reim

SCPI Edissimmo de la société de gestion Amundi Immobilier

SCPI fiscale de déficit foncier

SCPI Renovalys n°7 de la société de gestion Advenis REIM

À noter :

La SCPI est un placement non garanti soumis aux variations du marché de l’immobilier d’entreprise. Les parts de SCPI doivent être acquises avec un objectif de diversification patrimoniale et sur un horizon de placement long terme.

La rentabilité d’un placement en parts de SCPI n’est pas garantie. La SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti.

La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre par rapport aux actifs financiers.

Les modalités de retrait des parts de la SCPI sont liées à l’existence ou non d’une contrepartie, la Société de Gestion de Portefeuille (SGP) ne garantissant pas la liquidité des parts.

Pour la SCPI de déficit foncier, chaque investisseur doit tenir compte de sa situation personnelle et ne pas avoir la fiscalité pour unique motivation.

Avant toute souscription, veuillez lire attentivement les notices d’informations des produits proposés.

Source des images : Freepik

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