Meilleure SCI : comparatif et classement 2026

Les SCI sont un véhicule juridique très utilisé pour détenir de l’immobilier. Placées en unités de compte d’un contrat d’assurance-vie ou d’un PER, les SCI permettent d’exposer son épargne à la « pierre papier » tout en profitant de la fiscalité de ces enveloppes. C’est une option intermédiaire entre l’immobilier direct et les SCPI/OPCI : potentiellement moins volatile que des actions, mais avec des spécificités (composition, frais, contraintes de revente) qu’il faut bien connaître.

Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur les SCI avant d’investir sur ces fonds immobiliers. Quel rendement peut-on attendre des SCI ? Quelles sont les meilleures SCI en 2026 ? Toutes nos explications et comparatif.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet à deux personnes ou plus (ou à des entités) de se regrouper pour acquérir, gérer ou louer un ou plusieurs biens immobiliers.

Deux types de SCI existent : les SCI gérées par des sociétés de gestion et les SCI familiales.

Dans le cadre d’une SCI « gérée professionnellement » — c’est-à-dire par des sociétés de gestion, sous la forme d’un fonds ou d’un véhicule d’investissement — la SCI détient un portefeuille diversifié qui peut comprendre des biens immobiliers en direct, des parts de fonds immobiliers (SCPI, OPCI), voire d’autres actifs liés à l’immobilier comme des parts de club deals ou encore des parts de sociétés foncières cotées, mais aussi des liquidités.

En revanche, les « SCI familiales » — celles constituées par des particuliers, souvent parents/enfants ou proches, dans le but de détenir un bien immobilier commun — sont un autre usage du statut SCI, mais elles ne font pas partie du périmètre visé ici. L’article étant dédié aux SCI « gérées / de rendement / ouvertes via des véhicules collectifs ou fonds », nous n’aborderons pas les particularités des SCI familiales (transmission intrafamiliale, gestion patrimoniale directe, etc.). Vous pourrez retrouver tout ce qu’il faut savoir sur les SCI familiales dans notre article dédié Comment créer une SCI pour investir en immobilier.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCI ?

Les SCI présentent des avantages et inconvénients à bien connaître avant d’investir sur ce type de placement.

Quels sont les avantages des SCI ?

Accès à un patrimoine diversifié sans achat d’un bien entier : grâce à la mutualisation des apports, la SCI permet la détention en commun d’un portefeuille de biens variés (immeubles, biens commerciaux ou tertiaires, logements, etc.) ou même de parts dans d’autres véhicules immobiliers (voire des actifs financiers selon la SCI).

Des frais d’entrée compétitifs : de l’ordre de 0 % à 2 % selon les SCI, ce niveau est particulièrement attractif comparé à d’autres fonds immobiliers, surtout au regard de la volatilité relativement faible de ce type de placement.

Une performance potentiellement très attractive : au-delà de 4 % par an pour les meilleures SCI, ce niveau en fait un actif à envisager pour diversifier son assurance vie ou son PER sur le marché immobilier.

Avantages fiscaux liés à l’enveloppe sur lesquelles sont détenues les SCI : principalement accessibles depuis les supports en unités de compte des meilleures assurances vie et des meilleurs PER, les SCI permettent de bénéficier des avantages fiscaux et de la liquidité de ces enveloppes.

Quels sont les inconvénients des SCI ?

Un fourre-tout parfois difficilement lisible et surtout très hétérogène selon les SCI : biens en direct, parts d’OPCI, de SCPI, de clubs deals, de SIIC, de liquidité, ces éléments disparates manquent parfois de cohérence.

Une accumulation des frais de gestion : la SCI peut finalement assez vite ressembler à un fonds de fonds, avec des frais de gestion qui s’accumulent et peuvent rogner significativement la performance.

Des SCI moins standardisées, plus difficiles à comparer : contrairement aux véhicules « packagés » comme les SCPI ou les OPCI, les compositions très différentes des SCI (types de biens, mix actifs, stratégie, gestion, frais) rend l’évaluation du risque et du rendement plus complexe pour un investisseur.

Accès parfois plus réservé / ticket d’entrée plus élevé : selon la structure, l’investissement initial peut être plus conséquent que pour une SCPI « accessible » à quelques centaines ou milliers d’euros.

Quelle est la meilleure SCI 2026 ?

Les Sociétés Civiles Immobilières sont très disparates. Elles peuvent être investies sur :

• de très nombreux actifs ;
• des zones géographiques différentes.

Plusieurs jouent sur l’évolution du prix de la part et des loyers versés, comme :

• la stratégie d’investissement ;
• les actifs détenus ;
• le prix auquel elles les ont acheté.

De ce fait, les performances des SCI affichent peuvent être très différentes. C’est pourquoi, l’investisseur avisé aura recours à un comparatif meilleure SCI pour déterminer quelles sont les sociétés civiles immobilières les plus attractives en prenant en compte différents critères.

Comment Café du Patrimoine a réalisé ce comparatif meilleure SCI 2026 ?

Le taux de distribution qui permet de comparer la performance des SCI entre elles est un élément clé à analyser lorsque l’on veut investir dans la meilleure SCI.

Nous avons donc examiné dans cet article le taux de distribution des SCI en retenant des critères pouvant intéresser les investisseurs.

• Meilleur rendement SCI toutes catégories confondues
• Meilleur rendement dans la catégorie SCI européenne
• Meilleur rendement dans la catégorie SCI française
• Meilleur rendement dans la catégorie SCI durable

Nous avons décidé pour ce tableau classement des meilleures SCI 2026 de retenir chaque SCPI une seule fois, pour proposer une offre large de SCI dans lesquelles investir. Par exemple, la SCI Iroko Impact, première SCI de notre catégorie SCI durable aurait pu figurer aussi dans la catégorie des meilleures SCI françaises puisque l’ensemble des biens immobiliers de cette SCI sont situés sur le territoire français. Mais nous avons choisi de faire figurer cette SCI une seule fois dans la catégorie la plus représentative à nos yeux, dans le but de vous proposer un choix élargi de SCI.

Classement meilleure SCI 2026 : tableau récapitulatif

Critère	Toutes catégories confondues	SCI européenne	SCI française	SCI durable
Option 1	SCI Iroko next	SC Y Immo	SCI Territoires Avenir	SCI Iroko Impact
Option 2	SCI Viagénérations	SCI Atream Euro Hospitality	SCI Silver Avenir	SCI Novaxia R

Quelle est la meilleure SCI toutes catégories confondues ?

Top 1 meilleure SCI toutes catégories confondues : SCI Iroko next

Performance 2024 : + 6,21 % (performance annuelle cible de 5 %)

Structure/gestion : la SCI est gérée par Iroko, société de gestion indépendante agréée par l’AMF. Elle présente 0 % de frais d’entrée et des frais de gestion de 2,16 %.

Composition / allocation : 82,39 % en immobilier (via fonds maison + fonds tiers), 4,97 % en fonds à impact (via la poche “fonds à impact / ESG”), ~11,64 % liquidités / autres actifs.

Positionnement/stratégie : la SCI repose sur un un équilibre entre fonds à rendement, fonds à stratégie value-add (22 % du portefeuille), et une poche de liquidité permettant de saisir rapidement de nouvelles opportunités.

Label / engagement ESG : Iroko Next est labellisée ISR et Finansol, investit 5 % de sa capitalisation dans des projets à impact social/solidaire.

Distribution (assureurs / canaux) : Iroko Next est proposée chez les principaux assureurs vie : Spirica, Genrali, PreparVie, Oradea Vie. Vous pourrez notamment la trouver chez le distributeur Goodvest. La SCI Iroko Next est aussi proposée par de nombreux conseillers en gestion de patrimoine.

Top 2 meilleure SCI toutes catégories confondues : SCI Viagénérations

Performance 2024 : + 4,04 % (performance annuelle cible de 5 %)

Structure / gestion : gestion par Turgot AM, SCI FIA, capital variable, 2 % de frais d’entrée, frais de gestion de 1,6 %

Composition / allocation : portefeuille composé à ~65 % d’appartements, ~35 % de maisons (biens résidentiels), en nue-propriété/viager, biens répartis largement en Île-de-France (~51 %) et PACA (~30 %) principalement.

Positionnement / stratégie : viager en nue-propriété sur un modèle « résidentiel et social », destiné à l’immobilier senior pour favoriser le maintien à domicile des seniors, avec un portefeuille d’actifs haut de gamme.

Label / engagement ESG : fonds article 8 du SDFR prenant en compte les critères extra financiers dans sa stratégie d’investissement

Distribution (assureurs / canaux) : la SCI Viagénérations est notamment distribuée par les assureurs Apicil et Generali dans des contrats d’assurance vie et des PER. Vous pourrez notamment la trouver chez le distributeur Linxea.

Quelle est la meilleure SCI européenne ?

Top 1 meilleure SCI européenne : SCI Y Immo

Performance 2024 : reprise de gestion en avril 2025 avec une performance annuelle cible de 5,5 %

Structure/gestion : SCI gérée par Épopée Gestion et distribuée via Yomoni en partenariat avec Suravenir, société à capital variable, 0 % de frais d’entrée, frais de gestion de 2,9 % par an (y compris les frais de l’enveloppe assurance vie)

Composition /allocation : allocation hybride avec une exposition Europe (allocation internationale déléguée) avec un ancrage sur des projets régionaux en France via Épopée Gestion

Positionnement/stratégie : la SCI Y Immo vise à offrir aux épargnants une diversification géographique et sectorielle (immobilier national & européen, différents segments : bureaux, logistique, etc.) tout en restant accessible (ticket d’entrée dès 1 000 €, sans frais d’entrée ni de sortie).

Label / engagement ESG : Label ISR, fonds article 8 du SDFR prenant en compte les critères extra financiers dans sa stratégie d’investissement.

Distribution (assureurs / canaux) : la SCI Y Immo, distribuée par Yomoni, est le pilier de l’assurance vie immobilier Yomoni.

Top 2 meilleure SCI européenne : SCI Atream Euro Hospitality

Performance 2024 : 1,26 %

Structure/gestion : SCI à capital variable gérée par Atream, spécialiste des actifs immobiliers liés au tourisme et à l’hôtellerie en Europe, 2 % de frais de souscription et frais de gestion très variables selon les actifs (0,95 % à 1,50 %)

Composition /allocation : mix — immobilier direct (club-deals), parts de fonds immobiliers (SCPI ou OPC), et éventuellement co-investissements en France et dans les pays de la zone Euro. Il s’agit majoritairement d’immobilier de tourisme avec une part de liquidités et fonds tiers selon les opportunités.

Positionnement/stratégie : Atream Euro Hospitality vise à offrir aux épargnants une exposition « pierre-papier tourisme/loisir » en Europe via une SCI flexible combinant actifs hôteliers, résidences touristiques et fonds immobiliers. L’objectif est de donner accès, via l’assurance-vie, à des investissements auparavant réservés aux institutionnels (club-deals, hôtellerie), en mixant diversification (géographique et sectorielle) et gestion professionnelle.

Label / engagement ESG : Label ISR Immobilier

Distribution (assureurs / canaux) : la SCI figure dans de nombreux contrats d’assurance vie, notamment dans les contrats Linxea.

Quelle est la meilleure SCI française ?

Top 1 meilleure SCI française : SCI Territoires Avenir

Performance 2024 : 4,58 % (performance cible de 4 %)

Structure/gestion : SCI à capital variable, gérée par Arkéa REIM, avec 2 % de frais d’entrée et 1,60 % de frais de gestion

Composition /allocation : la SCI détient différents types d’actifs : logistique, bureaux, résidentiel, commerces, locaux d’activités, santé, hospitalité, etc. Elle est orientée vers les territoires régionaux français (quelques actifs en Europe), avec un focus sur la « vie des territoires » — secteurs adaptés au développement des zones périurbaines/régionales

Positionnement/stratégie : la SCI Territoires Avenir se positionne comme une SCI “territoriale & diversifiée”, visant à capter la transformation des usages liés aux territoires — logistique, mobilité, besoins en logements, santé, commerce de proximité. L’idée est d’investir dans des actifs « résilients & utiles » aux dynamiques locales, en s’appuyant sur la montée en puissance des territoires hors grandes métropoles.

Label / engagement ESG : Label ISR avec une approche ESG « territoriale & durable »

Distribution (assureurs / canaux) : la SCI figure dans de nombreux contrats d’assurance vie et PER Suravenir ainsi que d’autres contrats multi-supports référencés par Arkéa REIM, notamment dans l’assurance vie Fortuneo.

Top 2 meilleure SCI française : SCI Silver Avenir

Performance 2024 : 4,03 % (performance cible de 5 %)

Structure/gestion : SCI à capital variable, gérée par Arkéa REIM avec 2 % de frais d’entrée et 1,60 % de frais de gestion

Composition /allocation : Silver Avenir est spécialisée dans le viager « 100 % bouquet », c’est-à-dire l’achat de biens résidentiels auprès de seniors — appartements ou maisons — avec décote moyenne d’environ 40 %. La SCI est constituée de ~ 63 % appartements, ~ 37 % maisons, majoritairement en Île-de-France (≈ 44 %) et PACA (≈ 40 %), le reste en autres régions françaises.

Positionnement/stratégie : Silver Avenir se positionne comme un véhicule immobilier utile alliant rendement et impact social en investissant dans des biens résidentiels en viager auprès de seniors. La SCI offre à ces derniers un complément de ressources ou une trésorerie à la retraite tout en assurant un rendement potentiel à l’investisseur. L’approche combine décote d’achat, potentiel de valorisation à la revente ou relogement, et un modèle social de soutien à la mobilité ou au bien-être des seniors

Label / engagement ESG : fonds article 8 du SDFR prenant en compte les critères extra financiers dans sa stratégie d’investissement

Distribution (assureurs / canaux) : la SCI figure dans de nombreux contrats d’assurance vie et PER Suravenir ainsi que d’autres contrats multi-supports référencés par Arkéa REIM comme l’assurance vie Préfon, Linxea ou Fortuneo.

Quelle est la meilleure SCI durable ?

Top 1 meilleure SCI durable : SCI Iroko Impact

Performance 2024 : 6,21 % (performance annuelle cible de 3 %)

Structure/gestion : la SCI est gérée par Iroko, société de gestion indépendante agréée par l’AMF. Elle présente 0 % de frais d’entrée, et les frais de gestion sont variables selon la nature de l’actif 0,5 % à 0,9 %).

Composition /allocation : la SCI investit dans des actifs immobiliers à vocation sociale ou solidaire : logements abordables pour publics en difficulté, espaces pour entreprises de l’économie sociale et solidaire (ESS), ou structures sanitaires et sociales.

Positionnement/stratégie : Iroko Impact se définit comme une « SCI au service de l’économie sociale et solidaire » : l’objectif est de répondre à des besoins fondamentaux — logement social, structures ESS, services essentiels — plutôt que de viser la maximisation du rendement locatif pur. Le modèle privilégie l’impact social mesurable : loyers décotés, prise en compte des locataires engagés, accompagnement long terme des projets — ce qui correspond à une stratégie d’« impact immobilier solidaire ».

Label / engagement ESG : la SCI Iroko Impact est labellisée Finansol (label obtenu en novembre 2024). Elle est également classée selon la réglementation européenne ESG sous l’Article 9 (investissement durable à objectif d’impact).

Distribution (assureurs / canaux) : la SCI est proposée par des conseillers en gestion de patrimoine ou bien en investissant dans la SCI Iroko Next (présentée plus haut) qui intègre une poche de fonds à impact qui inclut Iroko Impact.

Top 2 meilleure SCI durable : SCI Novaxia R

Performance 2024 : 3,16 % (performance annuelle cible de 5 %)

Structure/gestion : société civile à capital variable gérée par Novaxia. Les frais de souscription s’élèvent à 1,00 % et les frais de gestion de 1,92 % de l’actif net.

Composition /allocation : le patrimoine se compose majoritairement d’opérations de recyclage urbain (bureaux obsolètes, friches transformés en logements) avec une trentaine d’opérations ciblées principalement en Île-de-France et en régions ; le fonds combine actifs détenus en direct et participations immobilières. La poche immobilière comporte à la fois actifs loués temporairement et projets de reconversion vers le résidentiel.

Positionnement/stratégie : la SCI Novaxia R se positionne comme une UC d’« impact » immobilière visant à générer de la valeur via le recyclage d’actifs tertiaires en logements, tout en contribuant à la résolution de la pénurie de logements et à la réduction de l’artificialisation des sols. La stratégie articule création de valeur (décote à l’achat + revalorisation après travaux) et objectifs extra-financiers.

Label / engagement ESG : Label ISR et Label Finansol. Le positionnement ESG est centré sur la réhabilitation, la réduction des déchets et l’usage raisonné du foncier

Distribution (assureurs / canaux) : Novaxia R est distribué via diverses compagnies d’assurance et accessible en unités de compte d’assurance-vie et PER comme Goodvest par exemple.

SCI, SCPI, OPCI : quelles différences ?

Pour situer la SCI parmi les véhicules de « pierre-papier », il est utile de la comparer avec la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) et l’Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI). Voici les caractéristiques principales et les distinctions.

Nature / structure juridique

• Une SCI est une société civile, constituée par des associés, qui détient un patrimoine immobilier (ou un portefeuille diversifié).
• Une SCPI est un véhicule collectif géré par une société de gestion, dédié à l’immobilier locatif. L’investisseur détient des parts.
• Un OPCI est un fonds collectif (FIA), également géré par une société de gestion, combinant immobilier et actifs financiers/liquidités pour offrir un meilleur compromis rendement/liquidité.

Composition des actifs

• SCPI : composition quasi exclusive d’immobilier physique (biens locatifs – bureaux, commerces, logements, etc.)
• OPCI : mix immobilier + actifs financiers + liquidités (par exemple 60–65 % immobilier, le reste en titres mobiliers/liquidités).
• SCI (dans son usage « fonds de fonds ») : peut contenir de l’immobilier direct, des parts de SCPI, des OPCI, et parfois d’autres actifs — c’est donc plus flexible, mais aussi plus hétérogène.

Gestion / gestion déléguée

• SCPI & OPCI : gestion entièrement déléguée à une société de gestion — l’investisseur n’a pas à se soucier des baux, travaux, locataires, etc.
• SCI (fonds de fonds) : gérée par un gestionnaire (société de gestion) quand c’est un véhicule collectif ; dans le cas d’une SCI familiale, la gestion est collective, par les associés.

Liquidité & accessibilité

• OPCI : généralement plus liquide que la SCPI car ils détiennent des actifs financiers et des liquidités — rachats possibles relativement rapidement.
• SCPI : revente des parts parfois longue — marché secondaire parfois peu actif, il faut parfois attendre pour revendre.
• SCI (fonds) : la liquidité dépend entièrement de la politique de rachat de la SCI — peut être acceptable, mais rarement garantie.

Ticket d’entrée / frais

• SCPI : parts accessibles dès quelques centaines ou milliers d’euros (selon SCPI), mais frais d’entrée souvent élevés.
• OPCI : ticket d’entrée souvent plus faible que l’immobilier direct, mais actifs mixtes — frais moindres qu’une SCPI dans certains cas.
• SCI (fonds) : peut offrir un ticket d’entrée plus accessible et des frais d’entrée potentiellement plus bas, ce qui en fait un véhicule intermédiaire intéressant pour certains profils.

Rendement / profil de risque

• SCPI : orientée vers l’immobilier, donc potentiellement revenus locatifs stables, mais sensible aux cycles immobiliers, vacance locative, etc.
• OPCI : plus diversifié — une partie en actifs financiers, donc plus volatil mais plus flexible, moins concentré uniquement sur l’immobilier.
• SCI (fonds) : profil “mixte / diversifié” — peut combiner immobilier direct, parts de fonds, trésorerie, etc. Cela peut offrir un bon compromis, mais aussi une complexité accrue et une dépendance à la qualité de gestion.

En somme : la SCI, la SCPI et l’OPCI sont trois manières différentes — et souvent complémentaires — d’accéder à l’immobilier « papier ». Le choix dépend largement de l’objectif de l’investisseur (rendement vs liquidité vs diversification vs simplicité vs gestion déléguée).

SCI, OPCI, SCPI : tableau récapitulatif des supports d’investissement en immobilier

Critère / Caractéristique	SCPI	OPCI	SCI (fonds / gérée)
Nature juridique	Fonds collectif dédié à l’immobilier locatif	Fonds collectif mixte (immobilier + actifs financiers)	Société civile / véhicule flexible / fonds de fonds
Composition des actifs	100 % immobilier physique	Immobilier + actifs financiers + liquidités (≥ 5 %)	Variables : immobilier direct, parts de SCPI/OPCI, autres actifs
Gestion	Déléguée par société de gestion	Déléguée par société de gestion	Gestion déléguée (fonds) ou entre associés (familiale)
Liquidité / revente des parts	Relativement faible — revente via marché secondaire parfois lent	Plutôt bonne — actifs liquides + politique de rachat possible	Dépend de la politique de la SCI — souvent moins liquide que OPCI, variable
Ticket d’entrée / frais	Accessible relativement bas, mais frais d’entrée souvent élevés	Ticket modéré, frais modérés	Potentiellement accessible + frais d’entrée réduits mais frais de gestion parfois conséquents
Rendement / profil de risque	Immobilier pur → rendement locatif, dépend du marché immobilier	Mix rendement immobilier + volatilité marchés financiers	Profil « mixte / diversifié » → dépend fortement de la gestion et de la composition
Complexité / transparence	Simplicité relative pour l’investisseur	Simplicité relative, transparence standard	Parfois complexe à saisir, et transparence qui laisse à désirer

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