Club deal : qu’est-ce que c’est ? Comment investir ?

Les clubs deals, avec leur dénomination élitiste, intriguent et fascinent. Pourtant, ces opérations d’investissement autrefois réservées aux investisseurs les plus fortunés tendent à se démocratiser. Alors faut-il se laisser tenter ? Qu’est-ce qu’un club deal au juste ? Comment fonctionnent-ils ? Quels sont les avantages et risques de ces opérations ? Nos conseils pour investir avec succès en club deal et notre comparatif meilleurs clubs deals 2025.

Club deal : qu’est-ce que c’est ?

Avec un club deal, les investisseurs mettent en commun leurs fonds pour acquérir les parts d’un bien qu’ils ne pourraient acquérir seuls.

Les clubs deals, que l’on pourrait traduire en français par « investissements collectifs » ou « accords collectifs », sont devenus une méthode prisée par les investisseurs pour faciliter l’accès à des investissements nécessitant des fonds conséquents.

Cette opération d’investissement rassemble un cercle restreint d’investisseurs privés qui mutualisent leurs capitaux pour réaliser un investissement dans le non coté, qu’il s’agisse d’un bien immobilier, d’une prise de participation dans une société cible, ou de la détention d’un actif atypique comme une œuvre d’art par exemple.

Comment fonctionne un club deal ?

Un Club Deal est composé d’un cercle restreint d’investisseurs, soit entre 25 et 50 membres, parfois plus, mais n’excède que très rarement la centaine de co-investisseurs.

La collecte d’un club deal est souvent très courte, de l’ordre de quelques jours à quelques semaines, parfois quelques mois et elle prend souvent fin dès que les sommes à réunir ont été mobilisées. En cela le club deal se distingue du fonds d’investissement traditionnel dont la collecte plus longue dure généralement pendant toute la période prévue, que l’objectif de collecte ait été dépassé ou non.

Un Club deal peut être fondé sur une logique de capitalisation (le rendement de l’opération s’appréciera au terme de l’opération, au jour de la cession des actifs) ou de distribution (l’investisseur a vocation à rechercher la rémunération immédiate, grâce à des distributions régulières) selon la finalité recherchée par l’investisseur.

Le plus souvent, les investisseurs en club deal deviennent actionnaires de la structure juridique créée, généralement une société par actions simplifiée, qui devient elle-même propriétaire ou gestionnaire de l’actif désiré. Parfois, un véhicule d’investissement est créé, vous permettant d’investir sur une part de l’actif via l’acquisition d’obligations convertibles.

Quels sont les différents types de club deals ?

Les clubs deals sont des opérations d’investissement permettant de se positionner sur une grande variété d’actifs dont le seul point commun est qu’il s’agit d’actifs non cotés. On peut cependant classer les clubs deals en trois grandes catégories :

• les clubs deals permettant d’investir dans des actions d’entreprises comme Anaxago par exemple ;
• les clubs deals permettant d’investir dans des biens immobiliers comme Alderan par exemple ;
• les clubs deals permettant d’investir dans des actifs atypiques comme les œuvres d’art par exemple, à l’image de Matis.

Clubs deals immobiliers

Les Clubs deals positionnés sur le marché immobilier sont le plus souvent investis sur de l’immobilier d’entreprise, et notamment des biens destinés à l’hôtellerie-restauration. Il peut aussi s’agir parfois d’immobilier résidentiel (des biens d’exception généralement), ou encore de fonds de commerce, etc.

Clubs deals private equity

Les clubs deals positionnés sur le secteur du private equity investissent dans des petites et moyennes entreprises. Ils sont généralement spécialisés dans le capital risque ou le capital développement et ambitionnent de financer le développement de TPE-PME prometteuses.

Clubs deals sur actifs atypiques

Les clubs deals positionnés sur les actifs alternatifs, investissent dans l’art, les infrastructures, les énergies renouvelables, ou encore les crypto monnaies par exemple. L’objectif est alors d’explorer des marchés peu conventionnels dans un souci de diversification de son portefeuille et de recherche de performance.

À partir de combien peut-on investir dans un club deal ?

Le ticket d’entrée pour les club deals varie selon le type d’actif visé.

Ainsi, les clubs deals immobiliers imposent généralement un minimum d’investissement oscillant entre 250 000 euros et un million.

Les clubs deals private equity requièrent un capital de 100 000 euros minimum. Cependant, certains club deals affichent un investissement minimal supérieur.

Les clubs deals positionnés sur les actifs atypiques sont plus accessibles, avec un ticket d’entrée avoisinant les 20 000 euros.

Combien de temps doit-on investir dans un club deal ?

Les clubs deals affichent une durée d’investissement généralement plus courte que les fonds d’investissement classiques. Ainsi, l’horizon d’investissement d’un club deal oscille le plus souvent entre 3 et 7 ans, mais il peut être bien supérieur, notamment pour les actifs du private equity. En revache, l’horizon d’investissement cible peut aussi être très inférieur, de l’ordre de 6 à 12 mois.

Notez cependant qu’il ne devrait pas y avoir de mauvaises surprises, les dates d’entrée et de sorties étant définies en amont du projet.

Il conviendra donc de sélectionner des clubs deals dont l’horizon d’investissement est en adéquation avec le vôtre car les liquidités apportées sont bloquées pendant cette période.

Est-ce que le club deal est rentable ?

Là encore, on note des différences significatives entre les clubs deals selon les actifs sur lesquels ils sont investis. Ainsi, les clubs deals immobiliers dont l’activité repose sur la gestion du bien, pourront afficher un rendement oscillant entre 5 % et 10 % par an.

Les club deals positionnés sur l’investissement en private equity, dont le rendement dépend de la potentielle plus-value réalisée à la revente, affichera un rendement cible assez élevée, de l’ordre de 10 %.

Pour les clubs deals axés sur les actifs atypiques, le rendement sera davantage de 15 % à 20 %, voire davantage.

Quels sont les avantages des club deal ?

Investir en club deal pour diversifier ses placements en connaissance de cause

Investir en club deal permet avant tout d’investir sur des actifs qui participent à la diversification de votre patrimoine. Vous pourrez en effet grâce aux clubs d’investissement investir sur des actifs variés, parfois peu conventionnels, tout en connaissant précisément les biens dans lesquels vous investissez.

Investir en Club deal pour se positionner facilement et sereinement sur des actifs peu accessibles

Les club deals permettent de se positionner facilement sur des actifs souvent inaccessibles individuellement compte tenu du montant d’investissement conséquent requis. Vous pourrez grâce aux clubs d’investissement investir dans des actifs d’ordinaire peu accessibles aux investisseurs particuliers, aux côtés d’acteurs sérieux, qui sélectionnent pour vous les actifs. Vous pourrez alors compter sur l’expertise et l’accompagnement de spécialistes de l’investissement dans le non coté.

Derrière les clubs deals, on retrouve souvent des banquiers privés, gestionnaires de patrimoine, banques, etc. qui effectuent un travail remarquable. Celui-ci débute avec la sélection soigneuse des biens, il se poursuit avec la collecte des fonds auprès des apporteurs de capitaux, puis l’acquisition des actifs et enfin leur gestion jusqu’à la revente.

Investir en club deal pour bénéficier d’un rendement potentiellement attractif

Comme nous l’avons vu, les clubs d’investissement peuvent afficher de belles performances. La forte rentabilité est souvent au cœur de l’objectif d’un club deal qui vise à rendre accessible aux investisseurs particuliers les actifs les plus rentables, notamment les actifs non cotés potentiellement très rémunérateurs et les actifs atypiques à haut rendement.

Investir en Club deal en profitant du cadre fiscal avantageux du PEA

Notez qu’un investissement en club deal peut parfois être logé dans son PEA ou PEA-PME. C’est notamment le cas avec l’acquisition via le club deal de parts de petites et moyennes entreprises. Vous pourrez alors bénéficier au-delà de 5 ans de détention du plan de l’exonération totale de l’impôt sur les plus-values. Veillez à choisir le meilleur PEA pour obtenir les frais les plus attractifs et les meilleurs produits et services pour investir en PEA avec succès. Notez également que la souscription au capital d’un PME permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % du montant investi.

Quels sont les inconvénients du club deal ?

Investir en club deal comporte plusieurs risques financiers que nous allons vous présenter ici.

Investir en club deal comporte un risque de perte en capital

Le principal inconvénient du club deal, c’est bien évidemment le risque de perte en capital, c’est-à-dire la possibilité que vous revendiez vos parts moins chères que vous ne les avez acquises. Attention, quels que soient les actifs sur lesquels reposent le club deal, le rendement cible n’est pas assuré et les capitaux ne sont pas garantis.

Investir en club deal comporte un risque de liquidité

Un club d’investissement, comme nous l’avons vu, est investi en actifs non coté, d’ordinaire peu accessibles, et ce sont des actifs qui sont intrinsèquement peu liquides. Ce risque de liquidité est très présent dans un club deal puisqu’il n’existe généralement pas de marché secondaire et la sortie avant la durée d’investissement recommandée est quasi impossible. Notez aussi que le club deal pourra rencontrer des difficultés à l’échéance du placement à revendre l’actif et une décote d’illiquidité ou un allongement de la durée d’investissement pourront être envisagés.

Comment investir en club deal ?

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Penser son investissement en club deal comme un actif de diversification

Il est bon de rappeler que l’investissement en club deal est potentiellement risqué. Il est donc recommandé de n’investir en club deal qu’une petite partie de son patrimoine et d’adapter ses investissements en club deal à son patrimoine existant. Ainsi, un investissement en club deal immobilier ne devrait pas représenter plus de 5 % à 10 % de la totalité de votre patrimoine immobilier. Pour ce qui est des clubs deals investis en actions de sociétés non cotées et en actifs atypiques, rappelons que l’ensemble des actifs de diversification dans lesquels entrent ces clubs d’investissement doit représenter 5 % à 10 % de votre patrimoine global. De plus, nous vous conseillons de diversifier aussi votre poche d’investissement en club deal avec des club deals appartenant aux différentes catégories vues précédemment et notamment art et PME de différents secteurs d’activité.

Opter pour un investissement en club deal en adéquation profil de risque

L’investissement en club deal est un investissement risqué et réservé aux investisseurs particuliers les plus avertis. Attention aussi à bien respecter votre profil de risque et à sélectionner les clubs d’investissement dans lesquels vous allez investir en fonction de celui-ci. Ainsi, un investisseur très averse au risque ne devrait pas se tourner vers ce type de placement. Un investisseur équilibré pourra par exemple envisager un club deal dans l’art ou l’immobilier de prestige. Un investisseur très peu averse au risque pourra quant à lui se tourner vers des club deals sur les crypto monnaies ou des clubs deals positionnées sur des start-ups de thématiques d’investissement prometteuses comme l’agritech ou la medtech.

Choisir un investissement en club deal compatible avec son horizon d’investissement

Avant tout investissement en club deal, penchez-vous sur la durée d’investissement recommandée et assurez-vous qu’elle cadre bien avec vos projets. En raison de leur faible liquidité, les actifs sur lesquels sont investis les club deals pourront être clôturés avant la date d’échéance si une opportunité se présente, mais ils pourront aussi faire l’objet d’un délai supplémentaire s’ils ne trouvaient pas preneurs. Mieux vaut bien avoir en tête cette éventualité avant de souscrire.

Rappelez-vous qu’un mauvais placement, c’est avant tout un investissement qui ne tient pas compte de son profil d’investisseur et notamment son profil de risque et son horizon d’investissement. 

Ne pas hésiter à se faire accompagner si besoin

Sélectionner le bon investissement en club deal peut être assez difficile. Pour vous aider à prendre votre décision en fonction de vos objectifs, de votre profil de risque, de votre horizon d’investissement, mais aussi de vos problématiques fiscales, vous pouvez recourir à un conseiller en gestion de patrimoine. Il saura aussi identifier les club deals les plus attractifs du moment pour vous faire les meilleures préconisations.

Comparatif club deals : les meilleurs club deals pour investir en 2025

Il existe de nombreux clubs deals. Café de la Bourse vous présente ici les meilleurs clubs deals. Cette liste non exhaustive vise aussi à vous proposer des clubs d’investissement très différents pour que chacun puisse y trouver son compte.

(1) détails des opérations uniquement accessibles aux investisseurs

(2) selon les performances passées

(3) exemple du Club Deal Vadora II clôturé en décembre 2024

Source des images : Freepik

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