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Louer son appartement meublé

Le 02 janvier 2017

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Tout savoir sur la location meublée : retrouvez nos conseils et des exemples de location meublée.

Les avantages de la location meublée

La location meublée doit porter sur un logement muni de tout le mobilier nécessaire à l’habitation. Elle est soumise aux contraintes de la loi du 6 juillet 1989 qui précise qu’ »Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. » La liste du mobilier est fixée par décret.

La location meublée professionnelle est soumise à de lourdes contraintes. En effet, le loueur peut bénéficier du statut de loueur meublé professionnel si les conditions suivantes sont réunies :

  • Le bailleur doit être inscrit au registre du commerce en qualité de loueur professionnel.
  • Le total des recettes locatives doit dépasser 23 000 € TTC par an et dépasser les autres revenus d’activité du foyer fiscal.

A contrario, les loueurs qui ne respectent pas ces deux conditions sont considérés comme loueurs meublés non professionnels. On parle alors de location meublée non professionnelle (LMNP). C’est le statut le plus courant car très peu d’investisseurs peuvent prétendre au statut de loueur meublé professionnel.

Les différents types de locations meublées

La location meublée à titre de résidence principale

Le bail est au minimum d’un an et est reconduit tacitement aux mêmes conditions. Le propriétaire peut cependant proposer au locataire des modifications de ces conditions au moins trois mois avant la fin du bail.

La location meublée libre

La location meublée libre désigne la location d’un logement qui n’est pas occupé à titre de résidence principale. De ce fait, les deux parties (le locataire et le propriétaire) sont libres de fixer comme ils l’entendent la durée du bail, les conditions du renouvellement, le loyer, etc.

Le logement étudiant

Quand le logement meublé est occupé par un étudiant, il est considéré comme sa résidence principale, même si l’étudiant continue à être domicilié chez ses parents. En outre, la durée minimale du bail est réduite à neuf mois, sans renouvellement automatique à la fin du bail.

L’augmentation annuelle du loyer en cours de bail ne peut pas dépasser la variation de l’IRL (indice de référence des loyers) et le locataire peut résilier le bail à tout moment, avec un préavis d’un mois.

Le propriétaire peut résilier le bail à son terme, moyennant un préavis de trois mois. Il doit motiver sa décision en invoquant l’un des motifs fixés par la loi du 6 juillet 1989 : vente ou reprise du logement, ou motif légitime et sérieux notamment l’inexécution par le locataire de ses obligations (non-paiement du loyer, etc.). Le locataire peut quitter les lieux à tout moment pendant ce préavis en étant dispensé des loyers entre son départ et la fin du préavis. Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer.

La location meublée saisonnière

La location meublée saisonnière concerne les logements meublés donnés en location pour une durée maximale et renouvelable de 90 jours. Elle implique certaines obligations telles que la communication du descriptif précis des lieux, modalités de réservation, dépôt de garantie, interdiction des clauses abusives, etc.

La location de logements meublés est taxée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

L’économie collaborative a largement bouleversé le segment de la location meublée saisonnière à travers des plateformes de mise en relation de particuliers dans le but de louer un bien. Si Airbnb est la plus connue, elle n’est pas la seule et l’essor de cette pratique est tel que l’État a décidé d’encadrer ce segment de l’économie collaborative malgré 58% de Français qui se déclarent contre la taxation des revenus issus des locations entre particuliers sur des plateformes communautaires (Sondage Laforêt réalisé par Toluna).

La loi de finance 2017 prévoit donc désormais que, en cas de revenus issus de la location meublée non professionnelle saisonnière supérieurs à 23 000 euros, l’affiliation au RSI est automatique et s’accompagne bien sûr de l’assujettissement aux cotisations sociales.

Les meublé de tourisme et les chambres d’hôtes

Les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes sont des locations saisonnières faisant l’objet d’un régime juridique spécifique, leur déclaration étant obligatoire. Les clients auxquels ils sont destinés sont des personnes de passage qui ne vont pas y élire domicile. Il s’agit d’une location de vacances. Le propriétaire d’un meublé de tourisme ou d’une chambre d’hôtes doit le déclarer à l’administration, faute de quoi il risque une amende dont le montant peut s’élever jusqu’à 450 euros.

La location de chambres d’hôtes à des personnes de passage est exonérée à hauteur de 760 euros par an. La fraction excédentaire est soumise à l’impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux.

Les autres cas d’exonération prévus par la loi exigent que le logement meublé constitue la résidence principale du locataire, ce qui exclut les locations saisonnières.

En principe, en deçà d’un certain plafond de recettes locatives par an, le propriétaire est soumis au régime des « micro-entreprises » et n’a aucune formalité particulière à accomplir.

Il n’a qu’à tenir un simple livre-journal avec le montant et la date des encaissements et décaissements et porter le montant total des loyers encaissés dans la case prévue à cet effet sur la déclaration annuelle de revenus. Cette somme sera ajoutée à ses autres revenus et soumise au barème progressif, après un abattement de 50%.

Le loueur en meublé peut aussi opter pour le régime réel d’imposition. Il devra tenir alors une véritable comptabilité selon les règles des BIC. Son revenu imposable pour cette activité sera schématiquement égal à la différence entre le montant réel des recettes et celui des charges, liées à la location et à l’acquisition, la conservation et l’entretien du logement (chauffage, électricité, travaux d’entretien, taxes locales, etc.).

Il pourra aussi déduire le montant des droits de mutation payés lors de l’achat, soit en une seule fois l’année de l’acquisition, soit en étalant cette imputation sur cinq ans.

À côté des charges, comptabilisées TTC, le loueur en meublé pourra pratiquer un amortissement annuel sur tous les biens dont le prix unitaire dépasse 500 euros. Ce qui concerne essentiellement le mobilier (10% par an pendant dix ans) et le logement (environ 2% par an).

Attention… Quand le logement meublé est donné en location toute l’année, sans que le propriétaire y séjourne, celui-ci peut déduire l’intégralité de ces charges. Mais pour les locations saisonnières, la déduction doit être calculée prorata temporis. Sauf naturellement pour les frais directement liés à la location : ménage, téléphone, etc.

La location meublée de service : comment investir

La location meublée de service regroupe trois types de prestation différentes : la location étudiante, la location de tourisme et la location senior.

Quatre types de résidences de services peuvent vous faire bénéficier des avantages fiscaux liés à ce type d’investissement. Entrent dans cette définition les logements meublés destinés à la location situés dans une résidence proposant au moins l’un des quatre services suivants : l’accueil, la blanchisserie, l’entretien, le petit-déjeuner.

Sont donc concernées :

  • les résidences étudiantes. (Elles doivent accueillir au moins 70 % d’étudiants)
  • les résidences de tourisme
  • les résidences pour seniors
  • les résidences pour personnes âgées dépendantes ou EHPAD, qui offrent en plus un service médicalisé

En plus du dispositif Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), jusqu’en 2016, le dispositif locatif appelé loi Censi Bouvard permet à tout contribuable français qui investit dans une résidence de services et propose un meublé à la location de bénéficier de la récupération de 20 % de TVA – pour un investissement réalisé en 2015 – et d’une réduction d’impôts sur le revenu de 11 % de l’investissement HT répartie pendant 9 ans.

Attention, cet investissement est plafonné à 300 000 € et ces avantages fiscaux sont applicables pour des investissements réalisés dans des résidences en projet ou neuves, ou bien dans des bâtiments de plus de 15 ans subissant des travaux de réhabilitation et une mise aux normes actuelles.

Des exemples de location meublée

Exemple d’investissement dans une résidence senior : Résidence Montana à Metz

Louer son appartement meublé

Pourquoi investir dans ce programme ?

  • Un emplacement en centre-ville de Metz, ville reconnue pour sa douceur de vivre
  • Des logements et des espaces de vie de standing à la décoration contemporaine et soignée
  • Des prestations de qualité conformes aux attentes des seniors
  • Un positionnement sécurisé sur un marché porteur allié au savoir-faire de STEVA, acteur reconnu du secteur
  • Un rendement performant de 4,2 % HT/HT (1)
  • Un investissement éligible à l’Engagement Liquidité

(1) Rendement incluant le mobilier soit 4,4 % HT/HT hors mobilier (rendement moyen arrondi au dixième le plus proche).

Exemple d’investissement dans une résidence de tourisme : Résidence Isatis à Chamonix

Residence_Isatis

Pourquoi investir dans ce programme ?

  • Une localisation prestigieuse à Chamonix, au pied du légendaire Mont Blanc
  • Une résidence de grand standing, parfaitement intégrée dans un environnement naturel exceptionnel
  • Un investissement à forte valorisation patrimoniale grâce à un positionnement prix très compétitif
  • Un asset management exclusif, gage de sérénité
  • Une résidence éligible à l’Engagement Liquidité

Exemple d’investissement dans une résidence étudiante : Résidence rue Émile Reynaud à Paris

Residence-porte-vilette-paris-19

Pourquoi investir dans ce programme ?

  • Située à deux pas de la Cité des Sciences et du Parc de La Villette
  • Proximité de toutes les commodités : commerces, Poste, cinéma et transports en commun
  • L’Ecole d’Architecture est à quelques minutes à pied, le Campus Univ. de Bobigny et les Grandes écoles et Universités parisiennes sont accessibles par le métro
  • Un rendement de 4% à 4,5%

Exemple d’investissement dans une résidence médicalisée : Résidence Orpéa aux Lilas

Orpea_Lilas

Pourquoi investir dans ce programme ?

  • Un emplacement de choix à 300 m des portes de Paris, au sein d’une ville calme et paisible
  • Un rendement de 4,2 % HT/HT (1)
  • ORPEA, l’un des leaders européens de la prise en charge de la dépendance
  • Un programme bénéficiant de pré-loyers (2) ou de la prise en charge des intérêts intercalaires (2)

(1)Rendement incluant le mobilier soit 4,25 % HT/HT hors mobilier (rendement moyen arrondi au dixième le plus proche).

(2)Selon les modalités des attestations du promoteur.

Les particularités de la location meublée : les critères à prendre en compte

Les locations saisonnières sont soumises à une réglementation spécifique sur le plan juridique, plus souple que les locations nues.

Les avantages fiscaux

En de-ça de 32 900 € de recettes annuelles (seuil proratisé en cas de début d’activité en cours d’année), le loueur en meublé relève en principe du régime des micro-entreprises. Sans avoir à tenir de comptabilité en bonne et due forme, il bénéficie d’un abattement forfaitaire pour frais de 50% et sera donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu sur la moitié de son chiffre d’affaires. Mais il peut aussi opter pour le régime du réel ci-après, l’option étant valable pour deux exercices et renouvelable tacitement.

Au-delà de 32 900 € de recettes annuelles (ou sur option), le loueur en meublé est soumis au régime du réel.

Il doit donc tenir une comptabilité en bonne et due forme selon les règles des BIC et peut donc notamment déduire de ses recettes :

  • les frais d’acquisition (droits d’enregistrement)
  • les intérêts d’éventuels emprunts
  • les travaux d’entretien et de réparations courants
  • l’amortissement sur le prix d’achat du bien et sur les gros travaux non déductibles.

Les avantages liés à la durée du préavis

Si un logement loué nu implique que le bailleur doit donner un préavis 6 mois avant la fin du bail, en revanche, un logement loué en meublé ne contraint le bailleur à donner son préavis que 3 mois avant la fin du bail.

Des locataires qui ne restent pas longtemps

Les logements loués vides ou meublés ne s’adressent pas aux mêmes types de locataires. Si un studio ou un F2 peuvent se louer meublés, c’est plus rare dans le cas d’appartements plus grands, sauf en cas de location saisonnière. En effet, les locations meublées sont plus appréciées par les étudiants, les jeunes souhaitant quitter le domicile familial mais n’ayant pas les moyens d’investir dans du mobilier ou par des personnes en transit personnel ou professionnel.

Par ailleurs, la durée plus courte des locations meublées correspond mieux à des personnes ne souhaitant pas s’installer sur le long terme, mais plutôt bénéficier d’un logement fonctionnel pour une courte durée.

Vendre son bien

La plus-value éventuelle réalisée lors de la vente du bien est soumise au régime des plus-values immobilières privées pour les loueurs non-professionnels, et cela même si une partie du prix d’acquisition a été passé en amortissements.

Les informations de Cafedelabourse.com et de ses publications sont données à titre pédagogique. Elles ne constituent en aucun cas des recommandations d’investissement. Le lecteur se doit d’étudier les risques avant d’effectuer toute transaction. Il est seul responsable de ses décisions d’investissement.

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