LMNP : tout savoir sur la location meublée non professionnelle

Le 07 février 2019

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L’investissement locatif séduit particulièrement les Français désireux d’investir dans la pierre, un bien tangible et rassurant, afin de se créer des revenus complémentaires grâce aux loyers perçus, tout en se constituant un patrimoine immobilier. L’investissement immobilier à des fins de location est donc devenu au cours des décennies un incontournable de la gestion de patrimoine.

Découvrez dans cet article, tout ce qu’il faut savoir sur la location meublée non professionnelle (LMNP), les caractéristiques de cet investissement immobilier, les règles à respecter, les atouts de la location meublée par rapport à la location nue, et notamment ses avantages fiscaux, notre focus sur le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel), les différentes formes de location meublée non professionnelle et notre zoom sur la location meublée de services. Enfin, découvrez nos conseils pour revendre un bien en location meublée.

Investir en LMNP : les caractéristiques de la location meublée non professionnelle

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Les locations meublées sont soumises à une réglementation spécifique sur le plan juridique, plus souple que les locations nues.

La location meublée doit porter sur un logement muni de tout le mobilier nécessaire à l’habitation. Elle est soumise aux contraintes de la loi du 6 juillet 1989 qui précise qu’ « un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. » Récemment, la loi Alur a précisé la liste des 11 éléments de mobilier que le locataire doit au moins trouver dans un logement meublé.

Le contrat de bail d’une location meublée

La loi Alur a imposé à la location meublée, les mêmes obligations que la location nue en ce qui concerne la rédaction du contrat de bail. Il comprend ainsi de nouvelles mentions obligatoires. Doivent notamment y figurer :

  • Le nom du locataire, équipements,
  • Le montant et description des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat ou du dernier renouvellement,
  • Le montant du dernier loyer acquitté par le locataire.

Les obligations du bailleur en location meublée

Pour ce qui est de l’état des lieux, des diagnostics techniques obligatoires, des clauses réputées non écrites ou des règles de prescription, là aussi la location meublée est soumise aux mêmes contraintes que la location vide.

Notez également que, pour les logements situés dans un immeuble collectif, les loueurs, qu’il s’agisse de location meublée ou nue, devront effectuer deux nouveaux diagnostics de gaz et d’électricité.

En location meublée, les locataires ne restent pas longtemps

Les logements loués vides ou meublés ne s’adressent pas aux mêmes types de locataires. Si un studio ou un F2 peuvent se louer meublés, c’est plus rare dans le cas d’appartements plus grands, sauf en cas de location saisonnière. En effet, les locations meublées sont plus appréciées par les étudiants, les jeunes souhaitant quitter le domicile familial mais n’ayant pas les moyens d’investir dans du mobilier ou par des personnes en transit personnel ou professionnel.

Par ailleurs, la durée plus courte des locations meublées correspond mieux à des personnes ne souhaitant pas s’installer sur le long terme, mais plutôt bénéficier d’un logement fonctionnel pour une courte durée.

Investissement LMNP : les avantages de la location meublée non professionnelle

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Louer en meublé pour un rendement accru

Il est important de souligner que la location meublée offre bien souvent une meilleure rentabilité du logement. Les Echos souligne un écart de loyer atteignant, en moyenne, 10 % à 20 %, voire plus pour ce qui est de la location saisonnière.

Les avantages liés à la durée du préavis

Si un logement loué nu implique que le bailleur doit donner un préavis 6 mois avant la fin du bail, en revanche, un logement loué en meublé ne contraint le bailleur à donner son préavis que 3 mois avant la fin du bail.

Le statut de loueur meublé professionnel (LMP)

La location meublée professionnelle est soumise à de lourdes contraintes. En effet, le loueur peut bénéficier du statut de loueur meublé professionnel (LMP) si les conditions suivantes sont réunies :

  • Le bailleur doit être inscrit au registre du commerce en qualité de loueur professionnel.
  • Le total des recettes locatives doit dépasser 23 000 € TTC par an et dépasser les autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Le statut LMNP ou statut de loueur meublé non professionnel

A contrario, les loueurs qui ne respectent pas ces deux conditions sont considérés comme loueurs meublés non professionnels. On parle alors de location meublée non professionnelle (LMNP). C’est le statut le plus courant car très peu d’investisseurs peuvent généralement prétendre au statut de loueur meublé professionnel.

Le statut LMNP est particulièrement avantageux fiscalement car il permet une réduction d’impôt.

Zoom sur le régime micro-BIC

En deçà de 70 000 € de recettes annuelles  ou 170 000 € dans le cas de la location saisonnière (seuil proratisé en cas de début d’activité en cours d’année), le loueur en meublé relève en principe du régime des micro-entreprises ou régime micro BIC. Sans avoir à tenir de comptabilité en bonne et due forme, il bénéficie d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 % et sera donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu sur la moitié de son chiffre d’affaires. Le régime micro BIC ou régime de la micro entreprise est très simple à mettre en place mais est souvent bien moins intéressant financièrement que l’autre régime, auquel le loueur meublé non professionnel peut prétendre : le régime réel simplifié.

Focus sur le régime réel

Au-delà de 70 000 € (ou 170 000€ pour la location saisonnière) de recettes annuelles, le loueur en meublé est obligatoirement soumis au régime du réel. Mais même en-deçà de ces plafonds, le loueur meublé non professionnel pourra, sur simple choix de sa part, opter pour le régime simplifié si celui-ci est plus avantageux.

Le régime réel impose de tenir une comptabilité en bonne et due forme selon les règles des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) afin de, notamment, pouvoir déduire de ses recettes :

  • Les frais d’acquisition (droits d’enregistrement) et frais de notaire lorsque la location meublée débute l’année de l’acquisition du bien.
  • Les intérêts d’éventuels emprunts et frais de dossiers.
  • Les travaux d’entretien et de réparations courants.
  • La taxe foncière.
  • Les factures de petit équipement (vaisselle, petits électroménagers, décoration, linge, etc.).
  • Les honoraires de gestion.
  • Les frais d’assurance.
  • Les frais de tenue de comptabilité (et notamment les honoraires de l’expert-comptable).
  • Les frais de procédure en cas de litige avec un locataire.
  • Les abonnements et consommation (électricité, Internet, téléphone) dès lors qu’ils sont inclus dans le loyer.

Le régime réel permet également d’amortir le logement, le matériel et le mobilier et les gros travaux (autre que travaux d’entretien et de réparation).

Le bénéfice, soumis à l’impôt sur le revenu dans votre tranche d’imposition et aux prélèvements sociaux, correspond donc à la différence entre le montant des loyers (perçus ou non) et les charges et amortissements déductibles.

À retenir : l’option est  valable pour deux exercices et renouvelable tacitement.

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Investissement locatif : les différents types de locations meublées

La location meublée à titre de résidence principale

Le bail est au minimum d’un an et est reconduit tacitement aux mêmes conditions. Le propriétaire peut cependant proposer au locataire des modifications de ces conditions au moins trois mois avant la fin du bail.

Sachez que la location meublée, comme la location vide, est soumise à un encadrement des loyers dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire à Paris et dans 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants. En dehors de ces zones, le loueur meublé peut fixer son loyer comme il l’entend.

La location meublée libre

La location meublée libre désigne la location d’un logement qui n’est pas occupé à titre de résidence principale. De ce fait, les deux parties (le locataire et le propriétaire) sont libres de fixer comme ils l’entendent la durée du bail, les conditions du renouvellement, le loyer, etc.

Le logement étudiant

Quand le logement meublé est occupé par un étudiant, il est considéré comme sa résidence principale, même si l’étudiant continue à être domicilié chez ses parents. En outre, la durée minimale du bail est réduite à neuf mois, sans renouvellement automatique à la fin du bail.

L’augmentation annuelle du loyer en cours de bail ne peut pas dépasser la variation de l’IRL (Indice de Référence des Loyers) et le locataire peut résilier le bail à tout moment, avec un préavis d’un mois.

Le propriétaire peut résilier le bail à son terme, moyennant un préavis de trois mois. Il doit motiver sa décision en invoquant l’un des motifs fixés par la loi du 6 juillet 1989 : vente ou reprise du logement, ou motif légitime et sérieux notamment l’inexécution par le locataire de ses obligations (non-paiement du loyer, etc.). Le locataire peut quitter les lieux à tout moment pendant ce préavis en étant dispensé des loyers entre son départ et la fin du préavis. Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer.

La location meublée saisonnière

La location meublée saisonnière concerne les logements meublés donnés en location pour une durée maximale et renouvelable de 90 jours. Elle implique certaines obligations telles que la communication du descriptif précis des lieux, modalités de réservation, dépôt de garantie, interdiction des clauses abusives, etc.

La location de logements meublés saisonniers est taxée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

L’économie collaborative a largement bouleversé le segment de la location meublée saisonnière à travers des plateformes de mise en relation de particuliers dans le but de louer un bien. Si Airbnb est la plus connue, elle n’est pas la seule et l’essor de cette pratique est tel que l’État a décidé d’encadrer ce segment de l’économie collaborative malgré le fait que 58 % de Français se déclarent contre la taxation des revenus issus des locations entre particuliers sur des plateformes communautaires (Sondage Laforêt réalisé par Toluna).

Les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes

Les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes sont des locations saisonnières faisant l’objet d’un régime juridique spécifique, leur déclaration étant obligatoire. Les clients auxquels ils sont destinés sont des personnes de passage qui ne vont pas y élire domicile. Il s’agit d’une location de vacances. Le propriétaire d’un meublé de tourisme ou d’une chambre d’hôtes doit le déclarer à l’administration, faute de quoi il risque une amende dont le montant peut s’élever jusqu’à 450 euros.

La location de chambres d’hôtes à des personnes de passage est exonérée à hauteur de 760 euros par an. La fraction excédentaire est soumise à l’impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux.

Les autres cas d’exonération prévus par la loi exigent que le logement meublé constitue la résidence principale du locataire, ce qui exclut les locations saisonnières.

pour rappel, en principe, en deçà d’un certain plafond de recettes locatives par an, le propriétaire est soumis au régime des « micro-entreprises » et n’a aucune formalité particulière à accomplir.

Il n’a qu’à tenir un simple livre-journal avec le montant et la date des encaissements et décaissements et porter le montant total des loyers encaissés dans la case prévue à cet effet sur la déclaration annuelle de revenus. Cette somme sera ajoutée à ses autres revenus et soumise au barème progressif, après un abattement de 50 %.

Le loueur en meublé peut aussi opter pour le régime réel d’imposition. Il devra tenir alors une véritable comptabilité selon les règles des BIC. Son revenu imposable pour cette activité sera schématiquement égal à la différence entre le montant réel des recettes et celui des charges, liées à la location et à l’acquisition, la conservation et l’entretien du logement (chauffage, électricité, travaux d’entretien, taxes locales, etc.).

Il pourra aussi déduire le montant des droits de mutation payés lors de l’achat, soit en une seule fois l’année de l’acquisition, soit en étalant cette imputation sur cinq ans.

À côté des charges, comptabilisées TTC, le loueur en meublé pourra pratiquer un amortissement annuel sur tous les biens dont le prix unitaire dépasse 500 euros. Ce qui concerne essentiellement le mobilier (10 % par an pendant dix ans) et le logement (environ 2 % par an).

Attention… Quand le logement meublé est donné en location toute l’année, sans que le propriétaire y séjourne, celui-ci peut déduire l’intégralité de ses charges. Mais pour les locations saisonnières, la déduction doit être calculée prorata temporis. Sauf naturellement pour les frais directement liés à la location : ménage, téléphone, etc.

La location meublée de service : une forme particulière de location meublée

La location meublée de service regroupe trois types de prestations différentes : la location étudiante, la location de tourisme et la location senior.

Trois types de résidences de services peuvent donc vous faire bénéficier des avantages fiscaux liés à ce type d’investissement. Entrent dans cette définition les logements meublés destinés à la location situés dans une résidence proposant au moins l’un des quatre services suivants : l’accueil, la blanchisserie, l’entretien, le petit-déjeuner.

La gestion locative est le plus souvent déléguée à un groupe spécialisé.

Sont donc concernés les trois types de résidences suivants :

Les résidences étudiantes

Pour bénéficier du statut de résidence étudiante et prétendre aux avantages fiscaux y afférant, les résidences étudiantes doivent compter au moins 70 % d’étudiants.

Les résidences de tourisme

Forme particulière de locations saisonnières, les résidences de tourisme sont des résidences de service dévolues à l’accueil d’une clientèle de loisir ou d’affaires pour de courts séjours.

Les biens sont souvent situés dans des régions se prêtant particulièrement bien à ce type d’activité comme le littoral ou la montagne. Vous pouvez éventuellement y séjourner quelques semaines par an si vous le souhaitez pour vos propres vacances. Ce type d’avantage est à discuter en amont de l’investissement avec la société de gestion.

Les résidences seniors et les résidences pour personnes âgées dépendantes

Les résidences seniors, véritables alternatives aux maisons de retraite, accueillent un public âgé mais encore relativement indépendant.

En revanche, les EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) s’adressent à une population moins autonome et offrent en plus un service médicalisé. Ce marché en pleine expansion du fait du vieillissement de la population est cependant très réglementé. De fait, ce type d’établissement doit répondre à des normes strictes et une convention tripartite, qui permet d’harmoniser les prestations offertes, accentuer la transparence dans la gestion des structures et accroître la démarche qualitative, doit absolument être signé pour qu’un EHPAD soit considéré comme tel. Sachez également que la réglementation changeante constitue une contrainte supplémentaire. L’État peut en effet ne pas renouveler l’agrément s’il considère que l’établissement n’est plus aux normes.

En plus du dispositif Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), le dispositif locatif appelé loi Censi Bouvard permet à tout contribuable français qui investit dans une résidence de services en proposant un meublé à la location, de bénéficier de la récupération de 20 % de TVA et d’une réduction d’impôts sur le revenu de 11 % de l’investissement HT répartie pendant 9 ans.

Attention, cet investissement est plafonné à 300 000 € et ces avantages fiscaux sont applicables pour des investissements réalisés dans des résidences en projet ou neuves, ou bien dans des bâtiments de plus de 15 ans subissant des travaux de réhabilitation et d’une mise aux normes actuelles.

Vendre son logement occupé en location meublée

Avantages et inconvénients à vendre un bien immobilier occupé

Sachez d’abord que la vente d’un logement occupé engendre souvent une décote importante (de l’ordre de 10 % à 30 % selon le bien et la durée de location). Mieux vaut donc parfois conserver son bien jusqu’au départ du locataire pour vendre le logement à un prix plus conforme au marché et effectuer une belle plus-value ensuite. Mais cela peut aussi être l’opportunité de se débarrasser d’un bien qui vous coûte cher, soit parce que vous êtes confronté à un mauvais payeur, soit parce que votre patrimoine immobilier trop conséquent est assujetti à l’IFI à un taux d’imposition élevé et que vous souhaitez donc restructurer votre patrimoine et arbitrer en faveur de valeurs mobilières.

L’imposition sur la plus-value immobilière lors de la revente d’un bien loué

Un bien loué qui vous permet de percevoir des revenus locatifs ne peut être considéré comme la résidence principale de son propriétaire et, à ce titre, lors de la revente de son bien, ce dernier devra s’acquitter de l’impôt sur les plus-values, dégressive en fonction de la durée de détention (il faut tout de même 22 ans pour être exonéré d’impôt et 30 ans pour ne pas avoir à régler non plus les prélèvements sociaux). Une surtaxe est également possible si la plus-value dépasse les 50 000 euros. Notez en outre que la plus-value éventuelle réalisée lors de la vente du bien est soumise au régime des plus-values immobilières privées pour les loueurs non-professionnels, et cela même si une partie du prix d’acquisition a été passé en amortissements. Le régime des plus-values professionnelles est réservé aux seuls loueurs meublés professionnels.

Sources images : Pexels

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