Impôts locaux : calcul de la taxe foncière

Le 25 octobre 2017

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Avec l’automne arrive la date d’échéance du paiement de la taxe foncière, Café du Patrimoine revient en détail sur les critères de calcul de cette taxe constitutive des impôts locaux et payée par les seuls propriétaires. Découvrez comment est évaluée la valeur locative cadastrale du bien : base de la taxe foncière, quels taux d’imposition votés par les communes sont pratiqués et de quelles réductions et exonérations vous pouvez éventuellement bénéficier.

Valeur locative cadastrale du bien : la base de la taxe foncière

La taxe foncière est calculée d’après la valeur locative cadastrale du bien immobilier, c’est-à-dire le loyer théorique annuel que le bien serait susceptible de produire dans des conditions normales au 1er janvier.

À noter : La valeur locative cadastrale est calculée à partir des conditions du marché locatif au 1er janvier 1970 pour les propriétés bâties et de celui de 1961 pour les propriétés non bâties.

Valeur locative : les différentes catégories d’immeubles

Les valeurs locatives sont déterminées par voie de comparaison. 8 catégories d’immeubles sont définies en fonction de leur qualité sur le plan national et dans chaque commune puis, pour chaque catégorie, est déterminé un tarif d’évaluation au mètre carré. Les différentes catégories sont modifiées annuellement par des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation.

Les aménagements qui font évoluer la valeur locative cadastrale

La valeur locative cadastrale tient donc compte des travaux ou changements affectant le bien et est par conséquent susceptible d’évoluer. En effet, la valeur locative est plus élevée dans une maison de 10 pièces dont 7 chambres et 5 salles de bain que dans une maison de 7 pièces, 4 chambres, 2 salle de bain et des combles non aménagés. De même, une piscine, un terrain de tennis ou autre aménagement du terrain augmenteront la valeur cadastrale du bien.

On répertorie 5 changements qui modifient la valeur locative cadastrale :

  • Les constructions nouvelles ou reconstructions : bâtiment reconstruit sur un bâtiment démoli par exemple
  • Les changements de consistance : réunion ou division de locaux par exemple
  • Les changements d’affectation : une grange transformée en maison d’habitation par exemple
  • Les changements de caractéristiques physiques : aménagement de comble ou gros travaux de remise en état par exemple
  • Les changements d’environnement : il s’agit de phénomènes extérieurs affectant l’environnement immédiat de la construction et entraînant des avantages ou des inconvénients pour les occupants comme l’installation d’une usine de retraitement de déchets au bout du jardin

L’ensemble de ces changements sont soumis à une obligation déclarative. Le propriétaire est donc tenu d’en informer le Centre des Impôts Fonciers du lieu de situation des biens dans les 90 jours suivant la réalisation définitive du changement.

Abattement et taux d’imposition de taxe foncière votés par les communes

La valeur locative cadastrale subit ensuite un abattement de 50 % pour la taxe foncière de propriétés bâties (TFPB) et de 20 % pour la taxe foncière de propriété non bâtie (TFPNB).

Cet abattement est destiné à compenser forfaitairement les frais et charges du propriétaire (assurance, amortissement, réparations…).

Cet abattement diminue donc de moitié la valeur locative du bien (ou de 20 % pour la TFPNB), donnant une base nette sur laquelle sont appliqués les taux d’imposition votés par les collectivités, le plus souvent les communes.

À noter : Le montant de la taxe foncière peut varier considérablement d’une commune à l’autre selon le taux d’imposition qui est décidé.

Réduction, dégrèvement et exonération de taxe foncière

Les exonérations de taxe foncière permanentes

Plusieurs types de bâtiments sont exonérés de plein droit de la taxe foncière :

  • les propriétés bâties appartenant à l’État, aux collectivités territoriales, aux EPCI et aux établissements publics scientifiques, d’enseignement et d’assistance, au centre national de la fonction publique territoriale et à ses centres de gestion. Seules conditions à respecter : être affectées à un service public ou d’utilité générale et être non productive de revenus.
  • les bâtiments ruraux affectés de manière permanente et exclusive à un usage agricole, qu’ils servent aux exploitations rurales ou aux sociétés coopératives agricoles ou à d’autres groupements agricoles.

Les exonérations de taxe foncière temporaires

Certains changements donnent droit à une exonération temporaire de la taxe foncière durant 2 ans, à condition bien sûr que le propriétaire ait déclaré les changements dans les 90 jours de sa réalisation définitive. Il s’agit de :

  • constructions nouvelles ou reconstructions
  • additions de constructions
  • certains changements d’affectation lorsque la conversion s’est accompagné de travaux importants de transformation

Attention, ces exonérations ne concernent pas forcément la totalité de la taxe foncière. Ainsi, les exonérations temporaires s’appliquent de plein droit à la part départementale de taxe foncière et aux parts communale et intercommunale de taxe foncière mais la commune et/ou l’EPCI à fiscalité propre peut décider de supprimer cette exonération pour tous les locaux d’habitation ou de la limiter aux seuls logements financés au moyen de prêts conventionnés ou de prêts aidés par l’État pour un montant inférieur ou égal à 50 % de leur coût, ou de prêts à taux zéro.

 L’exonération totale de taxe foncière pour les personnes âgées ou handicapées

Certains propriétaires sont exonérés en totalité de taxe foncière. Pour bénéficier de cette exonération, ils doivent remplir les conditions suivantes :

  • être titulaire de l’allocation de solidarité aux personnes âgées et de l’allocation supplémentaire d’invalidité
  • être âgé de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année de l’imposition, sous conditions de ressources
  • être titulaire de l’allocation aux adultes handicapés, sous condition de ressources

L’exonération, dans tous les cas quelle que soit leur situation, concerne seulement l’habitation principale. Cette exonération a cours même lorsqu’ils sont hébergés durablement dans une maison de retraite ou un établissement de soins de longue durée, à condition que le logement reste libre de toute occupation.

Dégrèvements et réductions de taxe foncière

Un dégrèvement de 100€ s’applique à la taxe foncière de toute résidence principale, aux propriétaires âgés de plus de 65 ans et de moins de 75 ans sous conditions de ressources.

Une réduction de la taxe foncière existe aussi pour les personnes aux revenus modestes mais trop importants pour pouvoir bénéficier d’une exonération totale. La taxe foncière de la résidence principale peut alors être plafonnée. La partie de la TFPB qui dépasse 50 % des revenus de votre foyer fiscal sera alors réduite. Pour pouvoir en bénéficier, vous devez toutefois ne pas être soumis à l’ISF l’année précédant celle de l’imposition et justifier d’un revenu fiscal de référence ne dépassant pas certaines limites que vous pourrez retrouver sur le site service-public.fr.

Les informations de Cafedelabourse.com et de ses publications sont données à titre pédagogique. Elles ne constituent en aucun cas des recommandations d’investissement. Le lecteur se doit d’étudier les risques avant d’effectuer toute transaction. Il est seul responsable de ses décisions d’investissement.

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