Calcul taxe foncière : que payent les propriétaires ?

Le 10 septembre 2020

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Avec l’automne arrive la date d’échéance du paiement de la taxe foncière, Café du Patrimoine revient en détails sur les critères de calcul de cette taxe constitutive des impôts locaux et payée par les seuls propriétaires. Découvrez comment est évaluée la valeur locative cadastrale du bien, base de la taxe foncière, quels taux d’imposition votés par les communes sont pratiqués et de quelles réductions et exonérations vous pouvez éventuellement bénéficier.

Qui paie la taxe foncière ?

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La taxe foncière fait partie des impôts locaux. Elle est due par tous les propriétaires de biens, qu’ils occupent ou non les lieux. Un propriétaire devra donc s’acquitter de la taxe foncière de sa résidence principale mais aussi de ses éventuelles résidences secondaires et de ses biens immobiliers mis en location. En effet, contrairement à la taxe d’habitation, dans un bien loué, c’est le bailleur et non le locataire qui doit régler la taxe foncière.

Comment est calculée la taxe foncière ?



Taxe foncière : comment est déterminée la valeur locative cadastrale ?

La taxe foncière est calculée d’après la valeur locative cadastrale du bien immobilier, c’est-à-dire le loyer théorique annuel que le bien serait susceptible de produire dans des conditions normales au 1er janvier.

À noter : La valeur locative cadastrale est calculée à partir des conditions du marché locatif au 1er janvier 1970 pour les propriétés bâties et de celui de 1961 pour les propriétés non bâties.

Valeur locative : les différentes catégories d’immeubles

Les valeurs locatives sont déterminées par voie de comparaison. 8 catégories d’immeubles sont définies en fonction de leur qualité sur le plan national et dans chaque commune puis, pour chaque catégorie, est déterminé un tarif d’évaluation au mètre carré. Les différentes catégories sont modifiées annuellement par des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation.

Les aménagements qui font évoluer la valeur locative cadastrale

La valeur locative cadastrale tient donc compte des travaux ou changements affectant le bien et est par conséquent susceptible d’évoluer. En effet, la valeur locative est plus élevée dans une maison de 10 pièces dont 7 chambres et 5 salles de bain que dans une maison de 7 pièces, 4 chambres, 2 salle de bain et des combles non aménagés. De même, une piscine, un terrain de tennis ou autre aménagement du terrain augmenteront la valeur cadastrale du bien.

On répertorie 5 changements qui modifient la valeur locative cadastrale :

  • les constructions nouvelles ou reconstructions : bâtiment reconstruit sur un bâtiment démoli par exemple ;
  • les changements de consistance : réunion ou division de locaux par exemple ;
  • les changements d’affectation : une grange transformée en maison d’habitation par exemple ;
  • les changements de caractéristiques physiques : aménagement de comble ou gros travaux de remise en état par exemple ;
  • les changements d’environnement : phénomènes extérieurs affectant l’environnement immédiat de la construction et entraînant des avantages ou des inconvénients pour les occupants comme l’installation d’une usine de retraitement de déchets au bout du jardin.

L’ensemble de ces changements sont soumis à une obligation déclarative. Le propriétaire est donc tenu d’en informer le Centre des Impôts Fonciers du lieu de situation des biens dans les 90 jours suivant la réalisation définitive du changement.

Taxe foncière : comment sont fixés les abattements et taux d’imposition ?

La valeur locative cadastrale subit ensuite un abattement de 50 % pour la taxe foncière de propriétés bâties (TFPB) et de 20 % pour la taxe foncière de propriété non bâtie (TFPNB).

Cet abattement est destiné à compenser forfaitairement les frais et charges du propriétaire (assurance, amortissement, réparations…).

Cet abattement diminue donc de moitié la valeur locative du bien (ou de 20 % pour la TFPNB), donnant une base nette sur laquelle sont appliqués les taux d’imposition votés par les collectivités, le plus souvent les communes.

À noter : le montant de la taxe foncière peut varier considérablement d’une commune à l’autre selon le taux d’imposition qui est décidé.

Taxe foncière : quelles réductions et exonérations possibles ?



Les exonérations de taxe foncière permanentes

Plusieurs types de bâtiments sont exonérés de plein droit de la taxe foncière :

  • les propriétés bâties appartenant à l’État, aux collectivités territoriales, aux EPCI et aux établissements publics scientifiques, d’enseignement et d’assistance, au centre national de la fonction publique territoriale et à ses centres de gestion (seules conditions à respecter : être affectés à un service public ou d’utilité générale et être non productive de revenus) ;
  • les bâtiments ruraux affectés de manière permanente et exclusive à un usage agricole, qu’ils servent aux exploitations rurales ou aux sociétés coopératives agricoles ou à d’autres groupements agricoles.

Les exonérations de taxe foncière temporaires

Certains changements donnent droit à une exonération temporaire de la taxe foncière durant 2 ans, à condition bien sûr que le propriétaire ait déclaré les changements dans les 90 jours de sa réalisation définitive. Il s’agit de :

  • constructions nouvelles ou reconstructions ;
  • additions de constructions ;
  • certains changements d’affectation lorsque la conversion s’est accompagné de travaux importants de transformation.

Attention, ces exonérations ne concernent pas forcément la totalité de la taxe foncière. Ainsi, les exonérations temporaires s’appliquent de plein droit à la part départementale de taxe foncière et aux parts communale et intercommunale de taxe foncière mais la commune et/ou l’EPCI à fiscalité propre peut décider de supprimer cette exonération pour tous les locaux d’habitation ou de la limiter aux seuls logements financés au moyen de prêts conventionnés, ou de prêts aidés par l’État pour un montant inférieur ou égal à 50 % de leur coût, ou de prêts à taux zéro.

 L’exonération totale de taxe foncière pour les personnes âgées ou handicapées

Certains propriétaires sont exonérés en totalité de taxe foncière. Pour bénéficier de cette exonération, ils doivent remplir l’une des conditions suivantes :

  • être titulaire de l’allocation de solidarité aux personnes âgées et de l’allocation supplémentaire d’invalidité ;
  • être âgé de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année de l’imposition, sous conditions de ressources ;
  • être titulaire de l’allocation aux adultes handicapés, sous condition de ressources.

L’exonération, dans tous les cas, concerne seulement l’habitation principale. Cette exonération a cours même lorsqu’ils sont hébergés durablement dans une maison de retraite ou un établissement de soins de longue durée, à condition que le logement reste libre de toute occupation.

Dégrèvements et réductions de taxe foncière

Un dégrèvement de 100€ s’applique à la taxe foncière de toute résidence principale dont les propriétaires sont âgés de plus de 65 ans et de moins de 75 ans sous conditions de ressources.

Une réduction de la taxe foncière existe aussi pour les personnes aux revenus modestes mais trop importants pour pouvoir bénéficier d’une exonération totale. La taxe foncière de la résidence principale peut alors être plafonnée. La partie de la TFPB qui dépasse 50 % des revenus de votre foyer fiscal sera alors réduite. Pour pouvoir en bénéficier, vous devez toutefois ne pas être soumis à l’IFI l’année précédant celle de l’imposition et justifier d’un revenu fiscal de référence ne dépassant pas certaines limites que vous pourrez retrouver sur le site service-public.fr.

Quelle taxe foncière pour une résidence secondaire

Les propriétaires d’une résidence secondaire doivent s’acquitter de la taxe foncière de leur bien. Le mode de calcul est exactement similaire à celui de la résidence principale. Il n’existe pas de surtaxation comme cela peut être le cas pour la taxe d’habitation. Le calcul de la taxe foncière d’une résidence secondaire, comme une résidence principale, se fait donc sur la même base d’imposition, le même abattement de 50 % et les mêmes taxes annexes (ordures ménagères, TSE, Taxe Gemapi, etc.).

Notez cependant que les exonérations de taxe foncière sont plus restrictives en termes de résidence secondaire.

Ainsi, les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa, ex-minimum vieillesse) et les bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ne pourront bénéficier d’exonération de taxe foncière sur leur résidence secondaire. En outre, l’exonération en faveur des personnes âgées de plus de 75 ans au 1er janvier, si elle reste possible, n’est pas accordée systématiquement. Il faut en faire la demande.

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Clemence Tanguy

Clémence Tanguy

Rédacteur Café du Patrimoine - - Site internet

Après des études littéraires et une double formation en communication à la Sorbonne et au CELSA, Clémence Tanguy travaille à la SNCF et au Conseil Général des Hauts-de-Seine avant d’intégrer l’équipe de Café de la Bourse en 2015.

Elle couvre les sujets relatifs à l’actualité macro-économique, aux crypto-monnaies, aux produits financiers, aux finances personnelles et à l’investissement en général, avec une approche pédagogique et pragmatique.

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