Résidence principale : pourquoi et quand l’acheter ?

Le 11 mars 2020

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Qu’est-ce qu’une résidence principale ? Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ? Découvrez toutes nos explications sur l’investissement dans une résidence principale.

Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

Selon les impôts français, « la résidence principale est le lieu d’habitation au 31 décembre de l’année de perception des revenus ». La notion, à proprement parler, de résidence principale est essentielle au niveau juridique et fiscal.

Quant à l’INSEE, elle définit la résidence principale comme « l’habitation occupée de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes d’un même ménage, par opposition à la résidence secondaire ». La résidence principale est donc le lieu où le contribuable et sa famille vivent et travaillent, tout au long de l’année. Il est impossible d’avoir deux résidences principales.

Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?

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La question est souvent cornélienne et la réponse ne sera pas la même pour tout le monde. Acheter ou louer sa résidence principale dépend avant tout de sa situation personnelle, de son emploi, de son désir de stabilité, de son budget, de ses besoins du moment, mais aussi de son envie ! L’INSEE note que « 58 % des Français sont propriétaires de leur résidence principale, les autres sont donc locataires ».

Louer sa résidence principale

Louer sa résidence principale est pour certains synonyme de liberté. Pouvoir changer de lieu de vie lorsqu’on le souhaite, en donnant simplement un préavis, c’est effectivement une motivation pour beaucoup de Français qui n’ont pas envie de s’ancrer dans un endroit précis, ou pour ceux qui se déplacent régulièrement à cause de leur emploi.

Par ailleurs, certains préfèrent rester en location le temps d’économiser dans le but d’acheter effectivement sa résidence principale. En recherchant un bien à louer, vous devrez régler les frais d’agence, si bien entendu c’est elle qui vous trouve votre bien, et régler un dépôt de garantie qui correspond à un mois de loyer hors charges. Enfin, on note que parfois la situation personnelle ne se prête pas à l’achat et reste une période de transition comme après un divorce, pendant une période de chômage, etc.

Acheter sa résidence principale

Selon le magazine l’Express, « pour la plupart des Français, acheter sa résidence principale permet de se constituer un patrimoine, alors que les loyers, c’est de l’argent jeté par les fenêtres ». Au-delà du besoin d’enracinement de l’être humain, l’aménagement et la décoration de sa maison ont ses limites lorsqu’on est locataire.

Bien entendu, le côté financier est différent lorsqu’on est propriétaire puisque fiscalement, il devra payer la taxe foncière en plus. À l’achat, il conviendra de régler également les frais de notaires d’environ 7 % du prix du bien (moins si le bien est neuf). Il incombera enfin au propriétaire d’entretenir et de réparer son bien aussi bien extérieurement qu’intérieurement. Enfin, en tant que propriétaire d’un appartement dans un immeuble, il faudra régler les charges  de copropriété.

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Investir dans une résidence principale en cas de rentrée d’argent

Avec une rentrée d’argent, d’autant plus si elle est inattendue (bonus, donation, héritage, etc.), on peut se poser la question d’investir dans sa résidence principale. Même si c’est une petite rentrée d’argent, elle pourra tout de même servir d’apport à l’achat d’une résidence principale. Cet avantage vous permettra sans doute d’obtenir un crédit immobilier plus conséquent et de revoir vos projets à la hausse.

Le crédit et la résidence principale

Selon l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR), la durée effective des prêts immobiliers en France est de 7,1 ans. Selon cette même autorité, le taux moyen d’un crédit immobilier est stable pour janvier 2020, à 1,13 %. Selon une étude France Info, « le nombre de crédits immobiliers a explosé en France en 2019. Les nouveaux emprunts ont atteint des sommets avec 250 milliards d’euros au total ».

Effectivement, le crédit reste le meilleur moyen d’acheter sa résidence principale. En France, la durée minimum pour un emprunt immobilier est de 5 ans et le maximum de 30 ans (sous réserve de votre âge au moment de la souscription). La moyenne d’emprunt reste de 20 ans.

Aujourd’hui, il existe aussi de nombreuses aides de l’État qui permettent d’acquérir sa résidence principale. Parmi les prêts immobiliers les plus répandus, on note :

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Uniquement destiné aux primo-accédants, le PTZ permet de financer une partie de sa résidence principale. Le PTZ peut être complété avec d’autres prêts comme le plan d’épargne logement, le prêt convention, le prêt d’accession sociale. Il est soumis à un plafond de ressources.

Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS)

Le PAS est destiné à l’achat de sa résidence principale ou à l’amélioration de celle-ci. Le PAS propose un taux inférieur au prêt conventionné. Il est également soumis à un plafond de ressources.

Le Prêt Épargne Logement (PEL)

Le PEL permet de financer l’achat de sa résidence principale mais également sa construction ou des travaux de rénovation. Une épargne réalisée au préalable est néanmoins indispensable pour bénéficier du PEL.

Le Prêt Action Logement (PAL)

Plus familièrement appelé « Prêt 1 % patronal », le PAL s’adresse aux salariés d’une entreprise qui participe à l’effort de construction. Il peut venir compléter un prêt conventionné.

Le Prêt Conventionné (PC)

Le PC est garanti par l’état. Il est proposé par la majorité des établissements bancaires.

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La fiscalité avantageuse de la résidence principale

La résidence principale est soumise à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Néanmoins, le gouvernement accorde un abattement de 30 % appliqué sur la valeur vénale du logement. De ce fait, votre résidence principale n’entrera qu’à hauteur de 70 % dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

Par ailleurs, dans le cas de revente et de plus-value sur votre résidence principale, on notera que celle-ci ne sera pas taxée. Ni le montant de cette plus-value ni la durée de détention du logement ne sera prise en compte.

Enfin, si vous réalisez des travaux d’économie et d’énergie dans votre résidence principale, vous pouvez bénéficier (en respectant les conditions d’éligibilité) du Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique (CITE).

Transférer sa résidence principale hors de France

Un contribuable qui transfère son domicile fiscal en cours d’année est considéré par l’administration fiscale comme un résident français entre le 1er janvier et la date de son départ de France. En cas de transfert de sa résidence principale hors de France, il est important d’en faire la déclaration auprès des services fiscaux dans l’année du transfert. Il vous faudra remplir deux déclarations, à savoir :

Une déclaration avant le départ

Il conviendra ici de remplir la déclaration 2042 pour déclarer tous les revenus perçus au 1er janvier de ce départ.

Une déclaration après le départ

Après le départ, il faudra impérativement remplir la déclaration 2042NR afin de déclarer les revenus de source française que vous avez perçus après votre départ.

Tout contribuable qui possède son domicile fiscal en France est imposé à l’impôt sur le revenu, que ces derniers soient de source française ou étrangère. Le contribuable qui transfère son domicile fiscal hors de France ne sera imposé que sur ces seuls revenus de source française, à savoir :

  • les revenus d’immeubles situés en France ;
  • les revenus issus de valeurs mobilières françaises ;
  • les revenus d’exploitations qui se situent en France ;
  • les revenus issus d’activités professionnelles situées en France ;
  • les plus-values relatives à des actifs français.

En ce qui concerne la plus-value réalisée par les nouveaux expatriés, la loi de Finances de 2019 précise à l’article 43 « qu’elle a mis en place une exonération de la plus-value réalisée par les expatriés cédant, après leur départ hors de France et au plus tard le 31 décembre de l’année suivante, leur ancienne résidence principale en France, lorsqu’ils s’installent dans un pays de l’UE ou dans un pays ayant conclu une convention d’assistance administrative ». Cette précision a permis d’aligner le droit des expatriés à celui des résidents français qui vendent leur résidence principale.

Passer d’une résidence principale à un investissement locatif

Si vous souhaitez déménager, rien ne vous oblige à vendre votre résidence principale puisque vous pouvez la louer. Dans un premier temps, il est conseillé de se tourner vers un professionnel de l’immobilier qui pourra vous aider à réaliser une étude de marché et à effectuer une estimation de votre bien. Selon cette étude, vous pourrez alors décider de vendre ou de louer, et ainsi éventuellement vous lancer dans l’investissement immobilier locatif.

Pour ce faire, vous pouvez également vous tourner vers un professionnel qui vous donnera une estimation de loyer, la tendance dans votre quartier pour ce type de bien, etc. Si vous ne vous sentez pas prêt pour gérer un bien, rechercher un locataire, mieux vaut confier ce bien immobilier à une agence. Cela entraînera, bien entendu, des frais d’agence. Dans vos calculs, il ne faudra pas oublier la taxe foncière qui sera toujours à votre charge, les éventuelles mensualités restantes de votre crédit, ainsi que les frais de travaux.

En louant votre bien, vous pourrez vous constituer un patrimoine et également préparer votre retraite. Par ailleurs, en louant votre bien, vous pourrez bénéficier de dispositifs de défiscalisation comme le LMNP (si vous louez meublé), ce qui vous permettra des réductions d’impôts parfois très intéressantes.

Sources images : Freepik

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