Immobilier : acheter ou louer ?

Le 12 juillet 2017

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Acheter, c’est avoir la liberté de peindre ses murs en rose fluo et de faire des trous mais c’est aussi assumer la responsabilité liée à une propriété et les frais qui vont avec. Les taux bas que l’on connaît actuellement incitent évidemment à se poser la question. Mais au-delà du contexte purement économique, d’autres critères sont à prendre en compte. Café du Patrimoine vous aide à vous décider en dressant la liste des éléments à examiner avant de sauter le pas.

Location vs achat : les 6 critères à prendre en compte

Avant de décider si vous avez tout intérêt à rester locataire ou si c’est le moment d’acheter, plusieurs critères économiques et financiers sont à prendre en compte.

La période durant laquelle vous devrez garder votre bien immobilier

Avant d’acheter, calculez la durée minimale de détention pour que l’achat vaille le coup. Cette durée de détention permet d’amortir les frais de financement, impôts, frais de notaire, etc. Une des premières questions à vous poser est en effet : combien d’années comptez-vous vivre dans ce logement ? Pour qu’une acquisition soit financièrement avantageuse par rapport à une location, il faut garder le bien au moins 6 ans en Province et plus de 20 ans à Paris ! Cependant, il est difficile de donner un ordre de grandeur qui convienne à toutes les situations. Cela dépend en effet du prix du bien, du loyer d’un bien équivalent, des taxes, de coût de l’entretien, du financement, etc.

Les prix du marché immobilier

Deuxième critère et non des moindres : les prix du marché. Si vous comptez acheter, ou si vous vous posez la question, surveillez le marché de l’accession. Tenez-vous très au courant des prix car, comme chacun sait, il vaut toujours mieux acheter quand les prix sont en baisse plutôt que lorsqu’ils montent. Le fait qu’ils soient stables en ce moment ne va pas vous aider à sauter le pas. Mais c’est de manière générale, un élément sur lequel fonder sa décision.

Le ratio mensualité/loyer

Le plus souvent, à surface égale, acheter revient plus cher que louer. Par conséquent, posséder son logement demande généralement un effort financier plus important que de le louer. Pour savoir si l’achat vaut le coup, vous pouvez évaluer le taux de rentabilité brute en divisant le revenu locatif annuel par le prix du bien total (frais d’acquisition compris). S’il est égal à au moins 6 % ou 7 %, cela devient intéressant. Prenons l’exemple d’un appartement de 4 pièces 70m2 à Paris Gare du Nord à 600 000 €. Il est loué 1 690 € par mois.  1 690 * 12 : 600 000 = 0,033 soit 3 %. Au regard du ratio mensualité/loyer, l’achat n’est pas intéressant.

Les taux des crédits immobiliers

Évidemment, plus les taux des crédits immobiliers sont bas, plus l’achat est intéressant. Or, nous sommes dans une période particulièrement avantageuse en la matière. Les taux ne cessent de baisser depuis 2014 et ont atteint en 2016 un niveau record. Depuis quelques mois, ils remontent très légèrement pour atteindre 1,57% de moyenne en juin 2017. Votre pouvoir d’achat immobilier s’en trouve boosté ! Attention cependant, empruntez si possible sur une période courte pour que le crédit vous revienne moins cher. En effet, plus le prêt est long, plus les taux augmentent. D’autre part, rappelons que votre emprunt ne doit idéalement pas dépasser un tiers de vos revenus.

L’apport financier

L’apport minimum demandé par la banque se situe aux environs de 10% du montant total de la vente. On vous demander en effet de régler avec votre apport personnel les frais d’acquisition (frais de notaire, d’agence, …). Il est cependant recommandé d’avoir un apport qui oscille entre 10% et 50% du prix du bien pour éviter de vous endetter sur une trop longue période et d’avoir des mensualités trop importantes à rembourse qui plomberaient votre pouvoir d’achat.

La surface du bien immobilier

Plus la surface est grande, plus l’achat sera vite rentabilisé. C’est du moins ce qui ressort d’une étude réalisée par meilleurtaux.com qui indique qu’en moyenne nationale, l’acquisition d’un 30 m² est rentable au bout de 19 ans  alors que celle d’un 100 m² l’est à partir de 4 ans seulement.

En effet, d’après la simulation publiée en 2015 par le courtier en crédits Meilleurtaux.com et effectuée sur 37 villes françaises, l’acquisition d’un 70 m2 serait rentabilisée en 4 ans en moyenne contre 17 ans pour un 30 m2.

Attention cependant, dans certaines grandes villes comme à Paris, le laps de temps nécessaire pour rentabiliser son investissement immobilier varie du simple au double d’un quartier à l’autre, voire même d’une rue à l’autre. C’est ce qui ressort de l’étude Homepilot, l’agence immobilière digitale qui pointe ainsi les disparités très fortes au sein de la capitale. Ainsi, un appartement est amorti en 16,9 ans à Château Rouge quand il faut jusqu’à 31,6 ans pour un bien situé au métro Saint-Sulpice ! Attention, il s’agit du rapport entre le prix au m2 à l’achat et le loyer annuel au m2 pour un appartement de 3 pièces. Le calcul ne tient pas compte du financement de l’acquisition, des frais de transaction, de la fiscalité et des charges locatives.

Location vs achat : avantages et inconvénients

Que l’on achète ou que l’on loue, d’un côté comme de l’autre la situation comporte des inconvénients et … des avantages !

Être propriétaire comporte en effet de nombreux motifs de satisfaction.

Propriétaire : économiser les loyers

Évidemment, être propriétaire permet d’économiser les loyers. Si cela paraît évident, il est tout de même bon de rappeler cet avantage indéniable et ô combien satisfaisant.

Propriétaire : se sentir chez soi

Autre avantage de taille : un propriétaire est chez soi et peux donc faire ce que bon lui semble, y compris peindre l’entrée en bleu canard, intervertir la salle de bain et la cuisine, etc. Attention tout de même, avant d’abattre des cloisons et de réaménager totalement l’espace de bien vérifier qu’il ne s’agit pas de murs porteurs auquel cas, il vous faudra l’autorisation de la copropriété pour réaliser ce type de travaux.

Propriétaire : se constituer un patrimoine

La pierre est une valeur sûre pour une très grande partie des Français. C’est même le placement préféré des Français. Être propriétaire permet de  se constituer un patrimoine immobilier et d’investir dans un actif tangible décorrélé des marchés financiers. Acheter un bien immobilier permet aussi éventuellement de réaliser une plus-value à la revente, même si cela est de moins en moins systématique.

Propriétaire ? Consultez notre dossier Louer son appartement meublé

Être locataire comporte aussi de très nombreux avantages.

Locataire : la flexibilité

La flexibilité et la liberté sont sans aucun doute l’avantage majeur de la location. Pour ceux qui professionnellement ou pour des raisons personnelles doivent ou veulent changer souvent de lieu de résidence, la location est la solution idéale. C’est une solution avantageuse pour ceux qui bougent souvent et ne veulent pas être contraint de vendre précipitamment. D’autant plus qu’acheter sa résidence principale pour la louer ensuite en cas de mutation par exemple est assez hasardeux. En effet, on devra trouver un locataire, espérer qu’il sera un bon payeur et/ou souscrire une assurance loyers impayés qui de toutes façons ne couvre pas la totalité du manque à gagner en cas de mauvais payeurs et, enfin, payer des impôts sur les revenus engendrés par la location de son bien.

Locataire : les réunions de copropriété ne sont pas votre problème

Quand on est locataire, les réunions de copropriété sont le cadet de vos soucis. Et les copropriétaires qui ne paient pas leurs charges ou ceux qui veulent refaire le hall tout en marbre ou un ascenseur en verre ne sont pas votre problème ! Idem pour les travaux obligatoires à la charge du propriétaire. Si équiper chaque logement d’un détecteur de fumée n’a pas présenté un coût très élevé ces dernières années, les travaux liés à l’amélioration de la classe énergétique des logements risque de payer autrement plus lourd !

L’achat pèse bien plus sur les revenus que la location

Être locataire, c’est bien souvent avoir plus de pouvoir d’achat car l’achat pèse bien plus sur les revenus que la location. En témoigne l’enquête menée par le site Meilleursagents.com en septembre 2015 sur la part des revenus mensuels consacrée à l’achat : dans 14 villes sur 30 analysées, cette part dépassait les 33 %, soit a priori le seuil au-delà duquel les banques ne prêtent plus. C’est bien sûr le cas à Paris, où elle flambe à 79 %. Mais c’est vrai aussi à Nice, Bordeaux, Aix-en-Provence, Montpellier, Lyon, Toulouse, Lille, Toulon, Nantes, Villeurbanne, Marseille, Rennes et Strasbourg. En revanche, les locataires ne franchiraient cette limite que dans 7 villes sur 30. Rappelons également que la taxe foncière est à la charge du propriétaire et non du locataire !

Locataire : pas d’engagement financier long terme

La location, cela signifie que vous ne prenez pas d’engagement financier long terme sur un bien donné. Évidemment, vous devrez débourser chaque mois le montant du loyer, mais en revanche, vous pouvez épargner et placer vos sous où bon vous semble. Vous bénéficiez donc d’une plus grande liberté et de plus de choix dans la gestion de votre patrimoine.

Enfin, rappelons que les propriétaires doivent s’acquitter de plusieurs taxes. En effet, les propriétaires et locataires doivent (encore pour l’instant) payer la taxe d’habitation. Mais cette dernière devrait être supprimée prochainement pour ceux dont le revenu imposable du foyer ne dépasse pas 20 000 euros par an et par part fiscale (soit environ 80% des Français). C’est du moins l’une des promesses de campagne d’Emmanuel Macron. En revanche, seuls les propriétaires sont redevables de la taxe foncière. Or, cette dernière ne cesse d’augmenter, grimpant en moyenne de +14,70% entre 2010 et 2015. Une hausse significative qui  pousse d’ailleurs l’UNPI, une association de propriétaires, à réclamer le plafonnement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Attention, car trop souvent les investisseurs immobiliers négligent le poids que représentent les impôts locaux et taxes multiples.

La colocation

Pour étudiants et jeunes actifs, location rime souvent avec colocation. Et pour cause, cette pratique permet à la fois de diviser les coûts mais aussi de ne pas être seuls. En outre, les générations Y et Z entretiennent un rapport novateur et particulier avec la location. Les jeunes actifs louent entre particuliers leur voiture, leurs vêtements, leurs maisons de vacances, leurs outils de bricolage. Cette génération qui semble préférer la jouissance et l’usage à la propriété est en train de changer la donne.

L’achat est, outre les raisons évoquées ci-dessus, bien souvent conditionné aux moyens financiers (apport personnel, revenus et capacité d’endettement). Mais si vous ne possédez pas la somme suffisante pour acquérir votre résidence principale, rien ne vous interdit de renoncer à investir dans l’immobilier. Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) constituent une solution alternative avantageuse car les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier physique sans acheter un bien dans son intégralité. Le principe est simple : proposer aux investisseurs un accès au marché de l’immobilier professionnel par l’achat de parts d’une société de placement uniquement dédiée à l’immobilier. La “pierre papier” rend donc l’immobilier physique accessible à tous, pour un investissement modéré et aucun souci de gestion.

Les informations de Cafedelabourse.com et de ses publications sont données à titre pédagogique. Elles ne constituent en aucun cas des recommandations d’investissement. Le lecteur se doit d’étudier les risques avant d’effectuer toute transaction. Il est seul responsable de ses décisions d’investissement.

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