Pourquoi investir dans l’immobilier en temps de crise ?

Avec la crise sanitaire et économique que rencontre notre pays en ce moment, les investisseurs recherchent des solutions pour protéger leur patrimoine. Un investissement immobilier bien exécuté peut être la solution attendue.

Quels effets ont les différentes crises sur l’immobilier ?

Néanmoins, il ne faut pas oublier que le marché immobilier peut également connaître des baisses significatives. Lors de précédentes crises, dans les années 90, ou en 2008 par exemple, le marché immobilier avait fortement chuté pour être ensuite suivi d’une reprise. En revanche en 2011, on avait pu constater qu’il avait très bien résisté.

L’immobilier comme valeur refuge et protection du patrimoine ?

L’immobilier présente un intérêt certain pour les investisseurs, justifié par sa décorrélation des marchés financiers qui en fait une « valeur refuge » en temps de crise. Ce placement est ainsi moins sujet à de fortes et rapides fluctuations, qu’elles soient à la hausse ou à la baisse, ce qui permet de mettre en place des stratégies d’investissement sur le long terme.

Avec la diminution de la demande post-crise, le marché immobilier – qui était plutôt cher dans les zones tendues ces dernières années – va très probablement connaître une baisse, et ainsi vous permettre de saisir des opportunités pour investir.

À long terme, un investissement immobilier reste un bon moyen de protéger votre patrimoine. Cela permet de le sécuriser en partie dans des actifs tangibles dont vous avez le contrôle et que vous ne pouvez pas perdre en cas de faillite d’entreprise, contrairement à de l’argent investi sur des unités de compte (actions et obligations). Par ailleurs, un bien immobilier peut générer des loyers dont la valeur ne diminue pas.

Comment investir dans l’immobilier en temps de crise ?

Dans le contexte actuel, investir dans l’immobilier sans stratégie préalable, s’avère encore plus risqué qu’en temps normal. Il convient ainsi d’étudier les stratégies d’investissements possibles et adaptées à ce temps de crise. L’idée est que vous privilégiiez des stratégies immobilières prudentes permettant de se constituer un patrimoine immobilier sans prendre trop de risques.

Les stratégies d’investissement et placements immobilier à adopter en cas de marché baissier

Dans un contexte de marché immobilier baissier, l’investissement trouve tout son sens, puisqu’il permet de profiter de prix moins élevés dans un marché moins tendu que d’habitude. Encore faut-il privilégier la bonne stratégie à adopter.

Investir en SCPI pour diversifier son patrimoine

Investir en immobilier de manière indirecte par le biais de parts de SCPI vous permet d’acquérir un patrimoine immobilier ultra diversifié (sectoriellement et géographiquement, particulièrement avec les SCPI qui investissent à l’étranger). Le risque est lissé sur de nombreux locataires, dans la durée (baux de 8 ans) et sans aucune gestion du turnover des locataires pour le porteur de parts, puisque la gestion locative est entièrement déléguée à la société de gestion.

Actuellement, malgré les demandes de report de loyers des locataires en place, les sociétés de gestion ont assuré n’en valider aucune qui ne serait financièrement justifiée et prévoient que l’impact sur la rentabilité de l’année serait peu important.

Il vous est possible d’investir en parts de SCPI en pleine propriété ou bien en acquérant uniquement la nue-propriété des parts de SCPI, vous permettant ainsi de bénéficier d’une décote à l’achat contre l’abandon momentané de l’usufruit (entre 5 et 15 ans) donc la perception des loyers. Après la période de démembrement entre nue-propriété et usufruit, vous récupérerez la pleine propriété et recevrez alors les loyers.

Investir dans le neuf en nue-propriété ou loi Pinel

Une autre stratégie à privilégier est celle d’investir en immobilier direct en nue-propriété. Cela vous permet d’acquérir un bien dans le neuf, en bénéficiant d’une décote à l’acquisition (entre 30 et 40 %) en contrepartie de l’abandon de l’usufruit, pendant 15 à 17 ans. À la fin du démembrement de propriété, vous devenez plein propriétaire et pourrez alors choisir de mettre en location le bien, y habiter ou le vendre.

Vous pouvez également investir en immobilier par l’acquisition d’un bien immobilier en loi Pinel. Cette stratégie d’investissement vous permet d’investir dans le neuf de manière prudente, en restant toutefois vigilant au niveau des prix, car en raison de la mise en location longue de 6 à 9 ans (bail de 3 ans renouvelable) et des loyers modérés, vous aurez un faible turnover des locataires. Par ailleurs, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt pouvant aller de 12 à 18 % de votre impôt sur le revenu, ce qui vous permettra dans tous les cas d’optimiser votre trésorerie, même en cas de vacance locative.

Investir dans l’immobilier ancien

Il vous est également possible d’investir dans l’immobilier ancien. Ce type d’investissement peut s’avérer intéressant si vous vous positionnez sur un foncier dont vous privilégiez la qualité patrimoniale (Paris, grandes villes de province), un emplacement prime (proximité des transports, commerces, etc.) et une typologie de locataires stables, une famille par exemple.

Immobilier : les investissements à proscrire pendant une crise

À l’inverse, certaines typologies d’investissements immobiliers sont fortement déconseillées dans ce contexte de crise.

La location meublée classique déconseillée

L’exploitation en meublé classique dans des zones peu tendues d’un foncier car ce sont des baux courts (1 an ou moins) qui engendrent un turnover, et donc également l’éventualité de ne pas retrouver de locataire/une vacance locative sur une période indéterminée.

La location saisonnière proscrite en cas de crise

L’exploitation en location saisonnière (Airbnb, par exemple) pâtit forcément de ce type de crise car il est impossible pour le moment de se projeter sur le timing de futurs déplacements.

Les résidences de tourisme menacées

Enfin les résidences services meublées, notamment les résidences de tourisme sont menacées d’une suspension des loyers pour au moins le premier trimestre 2020 pour le moment. Les résidences étudiantes, EHPAD et seniors sont plus sécurisées grâce à leur typologie de locataires.

Pour investir de manière prudente en cette période de crise, il faut plus que jamais sélectionner avec soin, l’emplacement et la qualité patrimoniale des fonciers dans lesquels vous souhaitez investir. Afin de sélectionner la stratégie la plus adaptée à votre situation patrimoniale et les meilleurs investissements à réaliser, il est avisé d’échanger avec un conseiller en gestion de patrimoine.

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