Le marché immobilier parisien n’en finit pas de faire parler de lui. Café du Patrimoine fait le point sur les tendances du marché dans la capitale.
Il n’y a toujours pas de réelle accalmie immobilière en vue dans la capitale. Les volumes de ventes restent élevés alors que les prix dans l’ancien poursuivent leur progression. À Paris, le prix moyen du mètre carré a dépassé les 10 000 euros selon Meilleurs Agents. Cela en fait l’une des villes les plus chères au monde.
Le marché immobilier haut de gamme se développe et séduit les acheteurs français et étrangers. Les agences spécialisées en immobilier de luxe parisien se multiplient pour répondre à la demande croissante dans ce secteur. Faisons le point sur les tendances du marché immobilier dans la capitale.
Avantages et qualité de vie à Paris
Avec plus de 2 millions d’habitants dans Paris intra-muros, et 12 millions en Île-de-France, la ville et sa banlieue attirent une population toujours plus dynamique. La forte demande de logements à Paris s’explique par les nombreux atouts dont la ville dispose.
Paris est considérée comme l’une des plus belles villes au monde, avec ses monuments emblématiques, ses innombrables jardins, musées et salles de spectacle. Chaque année, près de 50 millions de touristes visitent la capitale. Les États-Unis continuent de fournir le premier contingent de touristes étrangers suivis des Britanniques, des Allemands et des Chinois.
Paris est aussi la ville française qui comporte le plus d’étudiants, attirés par les grandes écoles et universités qui s’y trouvent et les opportunités de carrière.
Paris : 5 ème ville la plus chère au monde
En 2019, Barnes a publié un classement des 50 villes les plus recherchées par la clientèle internationale dont le patrimoine personnel dépasse 1 million de dollars. Paris arrive à la 5ème place de ce classement après Hong Kong, New York, Los Angeles et Toronto.
Ainsi, malgré les manifestations des Gilets Jaunes et les grèves, le marché parisien est resté dynamique. Barnes précise que le nombre de transactions a augmenté de 16 % et les prix ont affiché une hausse de 8 %. Délaissé ces dernières années, le 16ème arrondissement est, par exemple, devenu plus intéressant. Il attire à nouveau les familles à la recherche de grands appartements.
Marché immobilier du neuf et de l’ancien à Paris
En 5 ans, les prix ont augmenté de près de 25 % dans la capitale, selon les notaires du Grand Paris. Cette explosion des prix est principalement liée à la pénurie de logements au centre et à l’Ouest de la ville, qui oblige les Parisiens à s’excentrer vers les arrondissements les plus abordables.
Selon le dernier Baromètre LPI-SeLoger, dans 55 communes, il est plus cher d’en moyenne 10 % d’acheter dans le neuf. Dans certains quartiers où le marché ancien est particulièrement dynamique, l’effet inverse est néanmoins constaté. A Pantin (Seine-Saint-Denis), le prix au mètre carré atteint par exemple 4 515 euros dans le neuf, contre 5 783 euros dans l’ancien.
La construction de nouveaux programmes immobiliers contribue aussi à faire grimper les prix.
Sur le marché de l’ancien, 1,07 million de logements ont été vendus en 2019, comme le montrent les chiffres publiés par l’INSEE et les notaires. Les prix sont restés particulièrement dynamiques puisqu’ils ont passé le seuil des 10 000 euros le mètre carré et ont bondi de près de 7 % sur toute l’année. La hausse des prix ne semble pas prête de s’arrêter, les notaires anticipant une augmentation moyenne de 7 % pour 2020.
L’immobilier haut de gamme à Paris séduit les acheteurs français et étrangers
Les acteurs sont unanimes : 2018 et 2019 ont été des années exceptionnelles pour le marché immobilier de luxe parisien. Les réseaux Daniel Féau, Sotheby’s et Codwell Banker ont annoncé des hausses de plus de 30 % de leurs ventes en France en 2018.
Dans un communiqué, le réseau Sotheby’s précise que si habituellement plus de 50 % de ses acheteurs sont étrangers, en 2018, 65 % étaient Français. Il s’agit généralement de clients qui disposent d’une résidence dans l’Hexagone ou d’expatriés en provenance de Londres, d’Asie ou du Moyen-Orient.
Il faut dire que Paris offre encore des biens à des prix intéressants par rapport aux autres métropoles mondiales. En effet, selon un sondage publié par Logic-Immo, 72 % des franciliens pensent que c’est le bon moment pour se lancer dans un projet immobilier car ils anticipent une hausse des prix dans les 6 prochains mois. 83 % des futurs acquéreurs estiment également que les taux d’intérêt sont encore attractifs. Toutefois, l’absence de biens correspondant à leurs attentes constitue le principal frein à l’achat en Île-de-France.
Habiter avec vue sur la Tour Eiffel fait gonfler les prix
Quel est l’impact d’une vue sur la Tour Eiffel sur le prix d’un logement ? MeilleursAgents, leader de l’estimation immobilière en ligne a publié une étude exclusive sur le sujet.
10 % des immeubles parisiens
ont une vue sur plus de la moitié de la « Dame de fer ».
Bénéficier d’une telle vue ferait augmenter le prix d’un appartement situé dans le 18ème arrondissement de 3,8 % comparé à un bien qui ne dispose pas de cet avantage. Cette hausse de prix atteint même 9 % pour le 1er arrondissement.
Logiquement, les effets de la vue de la Tour Eiffel sur les prix immobiliers diminuent au fur et à mesure que l’on s’éloigne de l’édifice. À titre d’exemple, le prix au mètre carré des biens bénéficiant de cet avantage est de 14 493 euros en moyenne dans le 6ème arrondissement. Il est de près de 9 095 euros le mètre carré dans le 18ème.
Brexit : le retour des expatriés fait monter les prix de l’immobilier à Paris
De plus en plus d’expatriés s’installent à Paris. En plus de l’effet Brexit, le marché de l’immobilier haut de gamme profite de taux de crédits attractifs contribuant à dynamiser les transactions.
Selon les professionnels du secteur, les transactions pour les biens vendus à plus de 1,5 million d’euros ont augmenté de 25 % environ. En 2018, le prix moyen du mètre carré dans la capitale pour les biens immobiliers haut de gamme, a été de 11 000 euros selon le Baromètre Barnes, 12 661 euros selon le réseau Féau. Barnes estime que les Français de l’étranger représentent dorénavant entre 8 et 12 % de la clientèle dans les 8ème, 16ème et 17ème arrondissements de Paris. Cet afflux d’acquéreurs explique les prix record des logements de luxe dans la capitale.
Les secteurs les plus recherchés sont notamment Le Marais, les 6ème, 7ème, 9ème et 18ème arrondissements. Les acheteurs y recherchent de grands appartements familiaux avec du cachet. Aujourd’hui, le marché de l’immobilier de luxe parisien se montre particulièrement dynamique. Les délais de vente ont été divisés par deux en l’espace de quelques mois. Ce regain d’intérêt est directement lié à l’effet Brexit qui place les vendeurs en position de force. En effet, les stocks de biens ne sont pas conséquents.
Les logements peuvent se vendre à Paris en moins de 7 jours
En novembre 2018, le baromètre ImmoScan de « Je rêve d’une Maison » a noté que le volume de biens proposés à la vente fin octobre a augmenté de près de 9 % par rapport à fin septembre. Il ressort également de cette analyse que 20 % des appartements proposés à la vente à Paris ont été achetés en moins de 7 jours, contre 6,9 % pour la période précédente.
Selon l’étude, ces appartements se vendent en moyenne 11 600 euros le mètre carré. Les biens immobiliers de petite surface sont particulièrement recherchés : sur les 1 062 studios mis en vente en octobre, 303 ont été vendus en moins de 7 jours, avec un prix moyen de 11 270 euros par mètre carré. Ces studios sont environ 2,8 % moins chers que la moyenne des logements parisiens.
L’investissement immobilier à Paris est-il une bonne idée ?
Pourquoi acheter sa résidence principale à Paris ?
Acheter sa résidence principale à Paris peut présenter des avantages. En effet, l’immobilier est un indispensable de tout patrimoine, mais il ne faut pas vouloir devenir propriétaire à n’importe quel prix. Dans la capitale, il peut être intéressant d’acquérir un bien immobilier avec travaux afin de dénicher des opportunités, de ne pas avoir à payer le prix fort et de pouvoir le transformer pour qu’il corresponde à son image.
Pour distinguer les bonnes opportunités des projets à risques, il convient notamment de bien chiffrer le coût des travaux et de vérifier l’état du bâtiment. Faire appel à un professionnel permettra d’éviter les mauvaises surprises. Dans tous les cas, l’achat d’un bien à Paris constitue un investissement patrimonial non négligeable qu’il est possible de transmettre à ses enfants.
Faut-il acheter un bien dans la capitale en vue de le louer ?
Pour rentabiliser leur achat et faire face à la hausse des prix, de nombreux investisseurs n’hésitent pas à louer leur appartement en LMNP. L’investissement locatif à Paris ou en Île-de-France est idéal car la capitale va continuer à attirer du monde. Délocalisation d’entreprises, rénovation de quartiers, prolongation de lignes de transport… Les zones proches de Paris connaissent un développement important.
Les investisseurs ont tout intérêt à profiter de cette transformation pour acquérir un bien immobilier moins cher que dans Paris intra-muros et réaliser une éventuelle plus-value lors de la revente.
Investissement : 25 ans pour rentabiliser un bien au cœur de Paris
Une étude menée par Homepilot, premier gestionnaire immobilier en ligne, indique qu’il faudrait en moyenne 24,7 ans de loyers pour s’offrir un logement standard dans la capitale. Toutefois, les différences de rentabilité peuvent varier du simple au double dans un même arrondissement parisien, en fonction de la station de métro la plus proche. Par exemple, 24,4 ans de loyers sont nécessaires pour acheter un bien immobilier à Marcadet Poissonniers, contre 18,2 ans à Château Rouge, situé à seulement 700 mètres.
Plus surprenant, un achat à la station Chaussée d’Antin-Lafayette au cœur de Paris se paie en 21,7 ans en moyenne, plus rapidement qu’à la station Danube où il faut compter 23,9 ans, précise l’étude.
Sans surprise, les quartiers des Epinettes (17,4 ans) et de Flandres (18 ans) sont les plus rentables. A contrario, les zones les moins rentables se situent entre Varenne, Solférino et Saint-Germain-des-Prés où il faut attendre près de 32,2 ans pour rentabiliser un bien immobilier.
Les meilleurs quartiers de Paris où investir dans l’immobilier
Voici une sélection de quartiers qui semblent propices à l’investissement locatif :
Austerlitz
La rénovation de la gare d’Austerlitz devrait se terminer au cours de l’année 2020. Ce projet s’accompagne de la création de surfaces commerciales et de bureaux qui pourraient redynamiser la zone. La présence de l’université Paris Diderot et la Bibliothèque nationale de France en fait un quartier attractif pour les étudiants.
Montparnasse Sud
Les projets de rénovation de ce quartier vont s’enchaîner avec une transformation ambitieuse : logements, bureaux, commerces, programmes artistiques et gastronomiques… Jouxtant l’hypercentre de Paris, cette zone devrait attirer de plus en plus d’habitants dans les prochaines années.
Saint-Lazare
La gare Saint-Lazare a été la première entièrement rénovée par la SNCF. Le quartier, situé proche des zones de bureaux et accessible depuis La Défense, attire de plus en plus de jeunes actifs. Les grands logements s’y louent facilement à des familles ou des personnes en colocation.
Ainsi, pour réussir son investissement locatif à Paris, il est davantage conseillé de se tourner vers les quartiers en plein développement plutôt que le triangle d’or parisien.
Exemples de logements vendus à Paris
Pour le haut de gamme en général, « 2018 est l’année la plus active depuis 2008 à Paris », estime Alexander Kraft, PDG de Sotheby’s International Realty France, dans un communiqué. Les acteurs confirment une excellente année 2018 avec un grand nombre de records à la clé, notamment à Paris qui reste le marché de prédilection.
À Paris, Sotheby’s, leader de l’immobilier de luxe avec 50 agences en France, a vendu un hôtel particulier au prix de 48,5 millions d’euros, soit 52 000 euros le mètre carré. Ce bien se trouve dans le 7ème arrondissement.
Une autre vente exceptionnelle à 20 millions d’euros a été réalisée par Sotheby’s pour un appartement situé dans le 7ème arrondissement.
En 2018, Daniel Féau a cédé un bien à 25 millions d’euros dans le 16ème arrondissement, en plein week-end des Gilets Jaunes.
Chez Daniel Féau, un appartement entièrement rénové et décoré offrant une vue époustouflante sur la Seine et Paris s’est vendu 39 294 euros le mètre carré.
Les agences immobilières spécialisées dans le luxe parisien de plus en plus nombreuses
L’immobilier de luxe est sur une belle dynamique : conditions de financement favorables, attrait retrouvé de la France, conséquences du Brexit… Les agences immobilières spécialisées dans le luxe parisien se développent pour répondre aux besoins de la clientèle internationale. Parmi elles, on trouve :
Sotheby’s International Realty : leader de l’immobilier haut de gamme
Sotheby’s International Realty a été créée en 1744. C’est l’une des plus anciennes et plus grandes maisons de vente aux enchères du monde. Disposant de plus de 600 bureaux dans 50 pays différents, Sotheby’s s’impose comme le leader de l’immobilier de prestige.
Daniel Féau : acteur de l’immobilier de luxe à Paris
Daniel Féau est une maison familiale existant depuis 70 ans, acteur majeur de l’immobilier de luxe à Paris et en proche couronne Ouest. Le réseau est très largement présent dans les beaux quartiers de la capitale pour des biens allant des appartements familiaux aux demeures exceptionnelles.
Coldwell Banker : franchise immobilière américaine
Fondée en 1906, Coldwell Banker est la franchise immobilière la plus ancienne et la plus réputée d’Amérique du Nord. Aujourd’hui, le réseau continue d’être la référence de la vente et l’innovation immobilière à travers ses 3 000 bureaux présents dans 49 pays.
Barnes : leader français de l’immobilier de prestige
Leader français des transactions immobilières de prestige et présent dans 13 pays différents à travers 60 bureaux, Barnes traite chaque projet de la manière la plus efficace possible. Barnes propose des appartements neufs ou anciens et des maisons de caractère situés à des adresses prestigieuses.
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Responsable Editoriale - Café de la Bourse
Après des études littéraires et une double formation en communication à la Sorbonne et au CELSA, Clémence Tanguy a travaillé à la SNCF et au Conseil Général des Hauts-de-Seine avant d'intégrer l'équipe de Café de la Bourse en 2015. Elle est en charge des sujets relatifs à l'actualité macro-économique, aux crypto-monnaies, aux produits financiers, aux finances personnelles et à l'investissement en général, avec une approche pédagogique et pragmatique.