Immobilier : quelles garanties pour acheter un logement à crédit ?

Le 18 avril 2019

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Au moment d’acheter un bien immobilier à crédit, la banque exige généralement une garantie afin de se protéger en cas d’impossibilité de remboursement des mensualités.

Les banques se prémunissent contre le risque d’insolvabilité des emprunteurs en prenant des garanties. Si l’emprunteur n’honore pas ses remboursements, ce dispositif permettra par exemple au prêteur de faire vendre le bien immobilier financé et récupérer les fonds accordés. Quelles sont les différentes garanties possibles ?

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L’hypothèque conventionnelle, une garantie sur-mesure pour votre prêt

L’hypothèque conventionnelle est une garantie très répandue, souvent utilisée pour des crédits destinés à financer des travaux de construction ou lors de la renégociation d’un prêt.

Avec l’hypothèque conventionnelle, la banque peut saisir le logement et le vendre

En cas de défaillance de l’emprunteur, l’hypothèque conventionnelle permet à la banque de faire saisir le logement mis en garantie, de le vendre et de récupérer les fonds prêtés. Contrairement aux hypothèques légales ou judiciaires, ce type de garantie fait l’objet d’un accord entre l’établissement prêteur et l’emprunteur. Plus concrètement, il s’agit d’un contrat signé entre le débiteur et le créancier, devant un notaire, précisant la nature du bien immobilier concerné par la garantie, le montant de la somme garantie et le délai de remboursement de la dette.

Comment mettre en place une hypothèque conventionnelle ?

Pour mettre en place une hypothèque conventionnelle, il faut être propriétaire ou usufruitier du bien concerné. Pendant toute la durée de l’hypothèque, l’emprunteur est tenu de conserver son logement. S’il est marié, il ne peut consentir une hypothèque sur le domicile familial sans l’accord de son conjoint. En cas de non remboursement des mensualités restantes, la banque peut ordonner la saisie du bien et sa vente forcée aux enchères publiques. Dans ce cas, le créancier se rémunère prioritairement sur le prix de vente. Une fois le crédit immobilier remboursé, il procède à une mainlevée sur hypothèque, une formalité qui vise à libérer le bien de l’hypothèque.

L’hypothèque conventionnelle synonyme de coût important pour l’emprunteur

Si la mise en place d’une hypothèque conventionnelle peut favoriser l’acceptation d’un dossier de crédit, cette garantie a un coût. En effet, au moment de la signature de l’hypothèque, l’emprunteur doit régler la taxe de publicité foncière qui s’élève à 0,715 % du montant total garanti à laquelle s’ajoutent les frais d’inscription au service de la publicité foncière et les frais de notaire. En cas de remboursement anticipé du crédit, des frais supplémentaires de mainlevée sont à payer ainsi que des droits et taxes au service de publicité foncière. Le coût d’une hypothèque pour garantir un bien immobilier acheté à crédit varie entre 1,5 et 2 % du capital emprunté. Ainsi, l’hypothèque conventionnelle est une garantie sur-mesure, qui s’adapte aux besoins de l’emprunteur.

Le privilège de prêteur de deniers pour vous accorder un crédit immobilier

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) est une garantie pouvant être réclamée par la banque pour l’octroi d’un crédit immobilier.

Avec le privilège de prêteur de deniers, la banque est prioritaire sur les garanties liées au logement

Le privilège de prêteur de deniers permet à la banque prêteuse d’être prioritaire sur les garanties prises sur le bien immobilier. Autrement dit, si le bien immobilier est saisi et vendu, le prêteur titulaire de ce privilège pourra demander à être indemnisé en priorité.

Comment mettre en place le privilège de prêteur de deniers ?

Pour être effectif, le PPD doit faire l’objet d’un acte établi et signé par un notaire, être inscrit à la Conservation des hypothèques dans les 2 mois suivant la vente. L’inscription en privilège de prêteur de deniers prend rang à la date de la vente, ce qui signifie qu’elle est prioritaire sur les autres garanties prises sur le bien immobilier.

Cette garantie ne peut être utilisée que lorsque le crédit est destiné à financer l’achat d’un logement déjà construit ou d’un terrain. Il ne peut servir à garantir la part du prêt consacrée au financement de la construction ou des travaux, ni garantir le financement d’une acquisition en état futur d’achèvement (VEFA).

Le privilège de prêteur de deniers moins coûteux que l’hypothèque

Le coût de cette garantie est inférieur à celui d’une hypothèque car le PPD est exonéré de taxe de publicité foncière. Il engendre toutefois des frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé du prêt.

Le principal inconvénient du privilège de prêteur de deniers est qu’il ne permet pas de financer l’achat d’un bien immobilier neuf ou en construction. Par ailleurs, cette garantie ne peut pas être mise en place dans le cadre d’un rachat de crédit et contrairement à l’hypothèque, il ne pourra être pris qu’une seule fois dans le cadre d’un crédit immobilier.

Ainsi, le privilège du prêteur de deniers reste une alternative intéressante, à ne pas écarter lors de l’étude de votre plan de financement par l’organisme de prêt.

Le cautionnement : engagement entre la caution et le débiteur pour garantir le remboursement d’un crédit

Le cautionnement est un engagement pris par un organisme financier qui se porte garant du remboursement du crédit immobilier souscrit par l’emprunteur auprès de la banque. Cette garantie est fréquemment utilisée par les emprunteurs.

Avec le cautionnement, l’emprunteur contribue à un fonds commun

Au cours de la période de remboursement et en cas de défaillance de l’emprunteur, l’organisme caution paye à sa place. Il se retourne ensuite contre l’emprunteur pour se faire rembourser, soit en convenant d’une solution amiable, soit en saisissant le bien et en récupérant l’argent sur son prix de vente.

L’emprunteur qui opte pour le cautionnement pour garantir son bien immobilier acheté à crédit, contribue à un fonds commun auprès de l’organisme spécialisé tout comme les autres emprunteurs ayant recours à cette solution. En cas d’impossibilité de remboursement des mensualités restantes, la société caution puise dans ce fonds pour rembourser le capital restant dû. Il faut savoir que chaque organisme caution fonctionne de manière différente. Certains demandent une promesse d’hypothèque à l’emprunteur au moment de la souscription alors que d’autres n’acceptent que les dossiers ayant reçu un accord préalable de l’établissement de crédit pour l’attribution du prêt. Ainsi, il est conseillé de bien étudier les privilèges offerts par chacun d’entre eux avant de s’engager.

Il est également important de distinguer le cautionnement simple du cautionnement solidaire. Dans le cas du cautionnement simple, le créancier engage les poursuites contre l’emprunteur avant de s’adresser à la caution. Dans le cas du cautionnement solidaire, la caution s’engage à régler la dette du débiteur dès le 1er incident de paiement. Cette seconde option est généralement privilégiée par les organismes bancaires.

Comment mettre en place un cautionnement ?

Toute personne physique ou morale peut se porter caution. Un acte de cautionnement sera exigé par le prêteur afin de vérifier que la caution dispose de moyens suffisants pour s’engager.

Le cautionnement doit être effectué par écrit en mentionnant le type d’engagement (simple ou solidaire) sous peine de nullité. Tout comme l’emprunteur, la caution reçoit l’offre de crédit par courrier et dispose d’un délai de réflexion de 10 jours après sa réception.

Le cautionnement, une garantie pour vos crédits moins chère que l’hypothèque et le prêteur de deniers

En contrepartie de cette garantie, l’emprunteur verse à la société caution une commission de caution (un pourcentage du prêt ou un montant forfaitaire) et une contribution au fonds commun permettant à l’organisme de rembourser les prêts des emprunteurs défaillants.

Le cautionnement est particulièrement avantageux car il permet de gagner du temps par rapport à l’hypothèque et le privilège du prêteur de deniers. Il est également moins onéreux. Si le remboursement du prêt se déroule comme prévu, l’emprunteur peut même récupérer une partie des fonds investis. Cependant, la mise en place de la caution d’un prêt immobilier n’est pas systématique et nécessite la validation du dossier par l’organisme spécialisé.

Le nantissement d’un contrat assurance vie pour garantir un logement à crédit

Le nantissement d’une assurance-vie est une autre manière de garantir un bien immobilier acheté à crédit. Il consiste à mettre en gage des placements financiers existants ou à venir.

Le nantissement d’un contrat assurance vie en contrepartie d’un prêt immobilier

Le nantissement est une alternative à l’hypothèque, au privilège de prêteur de deniers ou au cautionnement qui sont parfois inaccessibles. Nantir un placement financier consiste à le donner en gage à sa banque en contrepartie d’un prêt. En cas de défaillance de l’emprunteur, l’établissement bancaire procédera au rachat du contrat à hauteur de la créance. Si le montant du placement nanti est inférieur à celui de l’emprunt, la banque pourra demander une garantie complémentaire.

Comment mettre en place un contrat de nantissement ?

Le contrat de nantissement est généralement rédigé en trois exemplaires destinés à la banque, à l’assureur et à l’emprunteur.

La banque peut garantir sa créance selon deux méthodes : soit en devenant bénéficiaire du contrat de nantissement à hauteur de ses droits, soit en demandant la remise en gage du contrat.

Avec le contrat de nantissement d’un contrat assurance vie, l’emprunteur reste propriétaire de ses placements

Le coût de mise en place d’un nantissement varie selon les établissements bancaires mais ne dépasse souvent pas 500 euros. Le principal avantage de cette garantie réside dans la possibilité pour l’emprunteur d’obtenir un crédit immobilier tout en restant propriétaire de ses placements et sans être obligé de désinvestir. Le nantissement d’un contrat d’assurance-vie évite d’avoir recours à l’hypothèque parfois onéreuse ou à un contrat d’assurance emprunteur.

Il faut toutefois préciser que l’emprunteur ne pourra pas disposer de son contrat tant que le prêt ne sera pas intégralement remboursé.

Ainsi, les emprunteurs disposent de plusieurs options pour garantir un bien immobilier acheté à crédit. Le choix de la garantie dépend essentiellement de votre profil et de vos objectifs.

Sources images : Freepik

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