Mieux gérer son patrimoine grâce au démembrement de propriété

Dans une optique successorale ou d’investissement immobilier, découvrez les nombreux atouts du démembrement.

Retrouvez les avantages du démembrement en matière de transmission de patrimoine immobilier et mobilier via une assurance-vie ainsi que les atouts du démembrement de propriété pour réaliser un investissement immobilier.

Qu’est ce qu’un démembrement de propriété ?

Le démembrement consiste à séparer le droit de propriété en deux. D’un côté, le droit de jouir (usus) d’un bien et d’en percevoir les fruits (fructus), de l’autre, le droit d’en disposer (abusus), c’est à dire de vendre ou de donner le bien, voire de le transformer.

L’usufruit est un droit temporaire à l’extinction duquel le nu-propriétaire retrouve la pleine et entière propriété du bien.

Les biens concernés par le démembrement

Le démembrement peut porter sur différents biens comme :

• Un bien immobilier : maison, appartement, immeuble, etc.

C’est le cas le plus fréquent et celui qui vient spontanément à l’esprit lorsque l’on parle de démembrement, de nue-propriété et d’usufruit.

• Des valeurs mobilières telles qu’un portefeuille de titres, une assurance-vie mais aussi de l’argent, par exemple sur un compte-courant.

C’est un cas un peu particulier puisque l’usufruitier ne peut jouir du bien sans le consommer. On parle alors de « quasi-usufruit » et la notion est expliquée à l’article 587 du Code Civil : « Si l’usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent, les grains, les liqueurs, l’usufruitier a le droit de s’en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution. »

Défiscalisation : démembrer un bien avant de le transmettre pour ne pas payer d’impôt

Le démembrement est souvent lié aux problématiques successorales. Un schéma classique de transmission est la donation de la nue-propriété aux enfants tout en conservant l’usufruit du bien.

La donation a pour avantage de gommer l’impôt sur les plus-values immobilières de 32,5 % (19 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements éventuels pour durée de détention et une taxe supplémentaire s’échelonnant de 2 % à 6 % pour les plus-values supérieures à 50 000€). De plus, via un démembrement, les droits de mutation à titre gratuit portent uniquement sur la valeur de la nue-propriété et non sur la valeur totale du bien.

Prenons l’exemple d’un couple qui souhaite transmettre un bien immobilier d’une valeur de 500 000 euros à leur fils, dont le prix d’achat 15 ans plus tôt était de 200 000 euros.

L’impôt de plus-values de 36,2 % porte sur 300 000 euros (500 000-200 000). Elle est donc assortie de la taxe sur les plus-values immobilières élevées à 6 % (pour les plus-values supérieures à 260 000 euros). La taxation s’élève donc finalement à 42,2 %. Cependant, comme la durée de détention du bien est de 15 ans, les propriétaires,  à la revente, peuvent bénéficier d’un abattement de 60 % sur leur impôt et de 16,50 % sur les prélèvements sociaux. N’empêche, cela représente toujours une somme… que la donation permet de gommer entièrement !

Démembrement de propriété : uniquement des droits de mutation sur la valeur de la nue-propriété

Attention si l’impôt de plus-values est entièrement effacé via une donation, la donation engendre néanmoins des droits de mutation.

Mais grâce au démembrement, ces droits ne vont porter que sur la valeur de la nue-propriété. Si le donateur qui garde l’usufruit du bien a entre 51 et 60 ans, la nue-propriété a une valeur de 250 000 euros (50 % de la valeur en pleine propriété de 500 000 euros dans le cadre de notre précédent exemple).

Tableau du barème fiscal de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier

Âge de l’usufruitier	Valeur fiscale de la nue-propriété
91 ans ou plus	90 % de la pleine propriété
81 à 90 ans	80 % de la pleine propriété
71 à 80 ans	70 % de la pleine propriété
61 à 70 ans	60 % de la pleine propriété
51 à 60 ans	50 % de la pleine propriété
41 à 50 ans	40 % de la pleine propriété
31 à 40 ans	30 % de la pleine propriété
21 à 30 ans	20 % de la pleine propriété
En-deçà de 20 ans	10 % de la pleine propriété

Et lorsque le donateur décède, le nu-propriétaire se voit attribuer la pleine propriété du bien en franchise d’impôt. Il n’y a aucun droit à payer sur la valeur de l’usufruit !

Donation et IFI

Attention, depuis le 1er janvier 2018 et le nouvel IFI ou impôt sur la fortune immobilière, usufruitier comme nue-propriétaire déclareront chacun la valeur respective de leurs droits sur le bien immobilier, du moins en cas d’héritage. Ainsi, les enfants qui ont hérité de la nue-propriété de biens immobiliers (tandis que le conjoint survivant en recueille l’usufruit légal, en vertu de l’article 757 du code civil) devront désormais tenir compte de sa valeur pour évaluer leur patrimoine immobilier. Deux exceptions sont à signaler :

• Le parent usufruitier continuera à déclarer, seul, la valeur du bien en pleine propriété s’il a recueilli cet usufruit en vertu d’un testament ou d’une donation au dernier vivant ou encore s’il a reçu l’usufruit par donation, du vivant de son époux.
• S’agissant des parents qui ont donné de leur vivant la nue-propriété de biens à leurs enfants, ils continueront à en déclarer la valeur en pleine propriété dans leur patrimoine, comme c’était déjà le cas avec l’ISF.

Au décès des parents, l’usufruit va rejoindre la nue-propriété de l’enfant en franchise d’impôt.

Une astuce pour faciliter ce montage patrimonial consiste à interposer une société civile immobilière, au sein de laquelle le démembrement sera aisément géré entre parents et enfants.

Cette stratégie s’applique également dans le cadre d’une transmission d’entreprise.

Acheter un bien immobilier en nue-propriété avec un usufruit temporaire ou viager

Il existe également une autre stratégie qui consiste à recourir au viager. Dans ce cas, vous achetez uniquement la nue-propriété d’un bien, ce qui a pour avantage de limiter le montant de l’investissement selon l’âge de l’usufruitier.

Tableau du barème fiscal de l’usufruit viager

Âge de l’usufruitier	L’usufruit viager est égal à :
91 ans ou plus	10 % de la pleine propriété
81 à 90 ans	20 % de la pleine propriété
71 à 80 ans	30 % de la pleine propriété
61 à 70 ans	40 % de la pleine propriété
51 à 60 ans	50 % de la pleine propriété
41 à 50 ans	60 % de la pleine propriété
31 à 40 ans	70 % de la pleine propriété
21 à 30 ans	80% de la pleine propriété
En-deçà de 20 ans	90 % de la pleine propriété

À l’extinction de l’usufruit temporaire ou viager, l’acheteur disposera de la pleine propriété du bien sans imposition !

Pendant le démembrement, l’investisseur ne percevra pas les loyers et ne pourra habiter le bien, mais cet investissement a l’avantage de faire baisser vos impôts.

En effet, les intérêts du prêt pour l’acquisition viennent en réduction de votre revenu foncier. De plus, la valeur du bien acquis en nue-propriété ne rentre pas dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière. C’est l’usufruitier qui est redevable de l’IFI pour la valeur du bien immobilier en pleine propriété.

Démembrer la clause bénéficiaire de votre assurance vie

Peu d’investisseurs prêtent attention à une stratégie patrimoniale liée à la clause bénéficiaire de leur assurance vie. Pourtant, cette clause n’est plus modifiable une fois l’assurance vie souscrite et après acceptation par le bénéficiaire.

Démembrer la clause bénéficiaire de son assurance vie entre le conjoint survivant qui va recevoir l’usufruit et les enfants qui vont recevoir la nue-propriété permet de transmettre son patrimoine en minimisant la fiscalité.

En effet, lors du dénouement du contrat d’assurance vie, l’usufruitier et les nue-propriétaires sont proportionnellement fiscalisés en fonction de leur part. Or depuis la loi Tepa, les droits de succession sont exonérés entre conjoints mariés ou pacsés. Ainsi seuls les droits des enfants nue-propriétaires sont dus.

Enfin, suite au décès du conjoint survivant, l’usufruit va rejoindre la nue-propriété des enfants sans imposition.

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