Les avantages de la société civile immobilière

Le 06 septembre 2011

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La société civile immobilière (SCI) est un puissant instrument de gestion de patrimoine qui permet d’acheter, de détenir et de transmettre un bien immobilier avec des avantages à la clé.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI est une société utilisée pour détenir des biens immobiliers à plusieurs. Une SCI ne peut avoir qu’une activité civile et en aucun cas une activité commerciale comme celle de louer en meublé en bien immobilier.

Pour créer une SCI, il faut être au moins deux associés. Chaque associé détient des parts de la SCI en fonction du capital investi et des statuts de celle-ci. Les démarches pour la création d’une SCI sont similaires à celles pour la création d’une société commerciale.

Acheter à plusieurs et gérer une indivision

Monter une SCI peut s’avérer très intéressant dans le cadre d’une acquisition immobilière entre personnes non mariées.

En effet, la SCI est une réponse à l’indivision, régime dans lequel on se trouve si on achète en direct un bien immobilier à plusieurs : chacun possède une partie de l’ensemble sans qu’aucune part ne soit déterminée.

La SCI est un moyen de limiter les situations de blocage liées à une indivision comme lorsqu’un associé souhaite à tout prix vendre, au risque de provoquer la mise en vente obligatoire du bien dans son intégralité.

Une flexibilité qui facilite la transmission

La SCI est une société très flexible qui permet de dissocier pouvoir et capital investi. Il est possible d’étendre les pouvoirs du gérant en termes de droits de votes ou de rendre ce dernier irrévocable. Cela a pour avantage dans le cadre de transmission à ses héritiers de conserver le pouvoir de direction au sein de la SCI tout en devenant minoritaire en termes de parts sociales à mesure des donations réalisées afin de préparer sa succession.

La SCI permet également de gérer un démembrement de manière plus souple : au décès d’un conjoint, l’époux survivant garde l’usufruit du bien, tandis que ses enfants héritent de la nu-propriété du bien.

Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés

Une SCI est généralement transparente fiscalement. Ce n’est pas la société qui est assujettie à l’impôt mais les associés directement sur leur impôt sur le revenu. Les personnes physiques détentrices de parts de SCI pourront par la même occasion déduire de leur impôt sur le revenu les déficits fonciers comme les intérêts d’emprunt ou les frais liés aux travaux.

Les associés peuvent également choisir de faire opter la SCI pour l’impôt sur les sociétés. Cette imposition peut être avantageuse, car elle permet de déduire les amortissements des biens de la SCI de ses résultats. Ce choix est surtout intéressant dans une optique de retraite, lorsque les bénéfices des loyers ne sont pas distribués chaque année.

Enfin, selon les cas, il peut aussi être avantageux d’opter pour la TVA.

Au niveau de l’ISF, une décote est possible en raison de la faible liquidité des parts de SCI. L’administration fiscale tolère ainsi de décoter la valeur d’un bien immobilier détenu via une SCI à hauteur de 10% à 15%.

L’articulation biens privés et biens professionnels

Les chefs d’entreprise ont un fort intérêt à créer une SCI pour porter les biens immobiliers de leur entreprise dans le but de séparer ces derniers des actifs de la société commerciale. Cette stratégie à l’avantage de mettre à l’abri les locaux de la société en cas de faillite de la société commerciale et permet au dirigeant d’entreprise de se constituer un patrimoine immobilier.

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Louis Yang

Les informations de Cafedelabourse.com et de ses publications sont données à titre pédagogique. Elles ne constituent en aucun cas des recommandations d’investissement. Le lecteur se doit d’étudier les risques avant d’effectuer toute transaction. Il est seul responsable de ses décisions d’investissement.

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