Prêt relais : tout savoir sur ce crédit à court terme

Le 15 novembre 2019

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Crédit à court terme, le prêt relais aide le particulier à faire le lien entre un bien à vendre et un bien à acheter. Le prêt relais est une aide dans une période de transition parfois délicate. Il existe plusieurs prêts relais et chacun d’entre eux s’adapte à une situation précise. Il convient néanmoins de connaitre toutes les caractéristiques du prêt relais, qui coûte de l’argent et qui vous engage, puisque comme son nom l’indique, c’est un prêt !

Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

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Un prêt relais s’utilise lorsque vous achetez un bien immobilier, mais que vous n’avez toujours pas vendu celui que vous détenez. Si dans l’absolu, il est préférable de vendre son bien afin de disposer de la somme correspondante, puis d’en racheter un autre, au quotidien, il n’est pas toujours aisé de faire coïncider la vente d’un logement avec l’achat d’un autre. Le prêt relais est donc là pour vous aider dans cette période de transition.

Il représente une solution et permet de pallier à des problèmes de trésorerie entre le moment où vous vendez votre logement et le moment où vous en achetez un autre. Accordé pour quelques semaines ou quelques mois, le prêt relais n’excède généralement pas 24 mois.

Les différents types de prêts relais

On distingue 3 types de prêts relais différents, à savoir :

Le prêt relais avec franchise totale

Pensé pour alléger vos charges pendant toute la durée où votre bien immobilier n’est pas vendu, ce type de prêt relais est accordé pendant une durée maximum de 24 mois. Généralement, le prêt relais avec franchise totale s’adresse aux propriétaires souhaitant emprunter une somme supérieure à la valeur de leur bien mis en vente.

Comme son nom l’indique, le prêt relais avec franchise totale est assorti d’une période de franchise totale pouvant aller jusqu’à 12 mois. Il est également accompagné d’un crédit amortissable. Ici, les intérêts ne sont donc pas remboursés mensuellement, mais en une seule fois. Si le propriétaire vend son bien avant l’échéance des 12 mois, il devra rembourser le capital ainsi que les intérêts dus.

Le prêt relais adossé à un crédit amortissable

Également appelé « prêt associé », le prêt relais adossé s’adresse à des propriétaires qui souhaitent acheter un bien immobilier dont le prix est plus cher que celui qu’ils ont mis en vente. Le plus souvent, le prêt relais adossé est couplé avec un crédit immobilier classique, amortissable pour le futur logement.

Le prix de ce crédit relais est fixé entre 50 % et 70 % du prix du bien mis en vente et fait donc office, de complément. En attendant de vendre son premier bien immobilier, le propriétaire paye mensuellement les intérêts de son prêt relais ainsi que les mensualités du crédit immobilier. Avant de s’engager dans un prêt relais adossé, il convient de bien vérifier vos capacités d’endettement.

Le prêt relais sec

Le prêt relais sec s’adresse aux propriétaires dont la valeur du bien à vendre équivaut (ou est inférieure) à celle du bien à acheter. Il est très souvent utilisé par les séniors qui changent de logement. Ici, vous n’aurez pas besoin de prêt complémentaire. Le prêt relais sec vous offre la possibilité d’avancer les fonds pour votre nouvel achat et il vous permettra de ne pas avoir de pénalités de remboursement par anticipation.

Avec un prêt relais sec, vous remboursez la banque, soit en réglant le capital et les intérêts une fois la vente de votre bien actuel terminée, soit en réglant les intérêts dès la signature du prêt et vous réglerez le capital une fois la vente effectuée. Le prêt relais sec est considéré comme une avance à court terme, entre 6 et 12 mois.

Quel est le coût d’un prêt relais ?

À chaque type de prêt relais, il ne faut pas oublier de rajouter les frais de garantie (comme l’hypothèque), les frais d’assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de notaire et les frais de remboursement par anticipation (IRA), sauf pour le prêt relais sec. Le taux du crédit immobilier à proprement parler, dépend de votre établissement bancaire et des tendances du moment.

En termes de montant du prêt, la banque vous accordera un prêt relais en fonction du montant du bien mis en vente et vous prêtera généralement entre 50 et 70 % de ce montant, voire jusqu’à 80 % pour certains établissements bancaires.

Par ailleurs, il existe des intérêts intercalaires qui représentent la rémunération de votre banque en échange de la mise à disposition de votre crédit relais. Le taux de ces intérêts intercalaires est le plus souvent le même que le taux du crédit immobilier. Si l’emprunt est accordé à 2 %, les intérêts intercalaires seront donc également de 2 %. Enfin, on notera que les taux d’intérêt pour le prêt relais sec sont plus élevés que pour les deux autres types de prêts relais.

Les risques liés au prêt relais

Le risque le plus souvent rencontré reste le fait de ne pas avoir réussi à vendre son bien au terme du prêt relais. Dans ce cas, l’emprunteur ne pourra pas rembourser son prêt relais. Il devra alors renégocier avec la banque soit pour prolonger le prêt relais initial, soit pour le transformer en crédit classique sur le long terme, et devra payer les intérêts restants dus.

Un autre risque est alors de vendre son premier bien beaucoup moins cher que le prix du marché afin de ne plus avoir à régler les mensualités du prêt relais. Cette solution pourra déséquilibrer votre budget.

Enfin, il ne faut pas oublier le stress quotidien, le prêt relais peut s’avérer difficile à vivre, car il représente une véritable « épée de Damoclès » au-dessus de votre tête.

Prêt bancaire : quelles alternatives au prêt relais ?

Dispositif encore méconnu, le prêt relais rachat ou prêt « rachat revente » s’avère être une véritable alternative au prêt relais traditionnel car il propose un taux d’endettement moins élevé. Le principe reste simple puisque l’emprunteur fait racheter son prêt immobilier déjà existant par un autre établissement bancaire, établissement qui lui proposera un nouveau crédit intégrant à la fois les mensualités restant dues de son ancien crédit et le financement de son nouveau bien immobilier. Grâce à cela, l’emprunteur ne bénéficiera que d’une seule ligne de crédit, et à un taux d’intérêt unique. Cette mensualité pourra être lissée en fonction de la revente du premier bien.

Il conviendra néanmoins d’être attentif, car au global, et même si le taux d’endettement est moins élevé, cette formule coûtera plus cher.

Enfin, il existe une alternative au prêt relais, plus originale, qui consiste à vendre votre bien immobilier à une agence immobilière express. Principalement active en Île-de-France, ce type de société effectue une offre d’achat en 48 heures après l’expertise. L’agence immobilière express ne dispose pas du même droit de rétractation qu’un particulier et ne pourra donc pas demander l’annulation de la vente.

Les offres d’achat des agences immobilières express correspondent au prix du marché déduit d’honoraires un peu plus élevés que ceux d’une agence immobilière traditionnelle. La vente est entièrement sécurisée et permet d’éviter de souscrire un prêt relais.

Source images : Freepik

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