Nos conseils pour réussir une vente immobilière

Le 16 mai 2017

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Alors que le marché immobilier repart à la hausse, porté par des taux d’intérêts toujours faibles malgré leur légère remontée, Café du Patrimoine vous livre ses conseils pour vendre son bien immobilier rapidement et au meilleur prix, détaille les méthodes d’estimation d’un bien immobilier et revient sur les diagnostics techniques obligatoires.

4 règles pour réussir la vente de votre maison ou appartement

Partager son annonce immobilière auprès de son entourage

Diffusez largement l’annonce de votre bien immobilier en vente par l’intermédiaire des agents immobiliers, des sites internet et du bouche-à-oreille mais aussi via les réseaux sociaux. Vous pouvez aussi créer un mini site dédié à votre vente, via Google par exemple, avec une description précise du bien et de nombreuses photos, que vous pourrez partager sur les réseaux sociaux. Pour les plus paresseux, vous pouvez partager directement votre annonce sur un réseau social comme Facebook. Votre agence immobilière pourra elle aussi veiller à ce que votre bien soit référencé en ligne, sur son site web et sur des sites multi-enseignes comme Seloger.com par exemple. Si vous décidez de vendre votre bien sans passer par une agence, le site de particulier à particulier (pap) propose lui aussi de créer une page avec description détaillée, informations obligatoires et photos.

Valoriser son bien grâce au home staging

Soignez la présentation de votre bien lors des visites. Faites un grand ménage et rangez. Refixez les prises qui doivent l’être, changez les ampoules défectueuses, donnez un petit coup de peinture si besoin. Le jardin s’il y en a un doit également être impeccable. On achète plus facilement une maison avec un jardin fleuri, à la pelouse tondue qu’un jardin à l’abandon avec une grille rouillée.

En cas d’intérieur vieillot et usé ou trop original, pourquoi ne pas avoir recours à l’« home staging » pour valoriser votre bien immobilier ? Il s’agit d’une technique de réaménagement à moindre coût dans le cadre d’une vente de bien immobilier qui a pour objectif de rendre un logement plus agréable et plus neutre afin que le potentiel acheteur s’y projette. Exit donc le tapis passé, les fauteuils Louis-Philippe, l’accumulation de bibelot et la tapisserie à fleurs sur les murs posée par votre père dans les années 60, ils seront remplacés par des murs blancs, un intérieur épuré et neutre. Mais les appartements occupés par les personnes âgés ne sont pas les seuls à avoir besoin d’« home staging ». Un appartement aux murs très colorés, à la cuisine envahie par les dessins d’enfants et un salon rempli de photos devra lui aussi être « dépersonnalisé ». N’oubliez pas que des pièces rangées et désencombrées paraîtront aussi plus spacieuses.

Dans le même esprit et afin de montrer votre appartement ou votre maison sous son meilleur jour, choisissez judicieusement les horaires de visite pour proposer la meilleure luminosité.

Informer les potentiels acheteurs lors des visites

Préparez l’argumentaire sur les principaux atouts du bien, et constituez un dossier reprenant l’ensemble des informations pratiques susceptibles d’intéresser les potentiels acheteurs : plan du bien, impôts locaux, charges de la copropriété (avec éventuellement travaux faits récemment, travaux en cours et travaux à venir), mais aussi liste des établissement scolaires à proximité, transports, commerces, etc.

Fixer le bon prix de son logement

Soyez flexible tout en sachant négocier pour vendre au meilleur prix.

En ce qui concerne les prix de l’immobilier, 2017 s’inscrit dans la continuité de 2016 avec des prix en hausse et des taux d’intérêt toujours relativement bas. Dans ce contexte, les délais de vente reculent : 87 jours en moyenne, 82 jours pour l’Île-de-France et 99 jours pour la province selon une récente étude Laforêt. Notez aussi que les négociations sont moins disputées : 4,5% de baisse de prix en moyenne entre le prix affiché et le prix réel de la transaction. Ce pourcentage descendant même à 2,7% à Paris. Pour mettre toutes les chances de son côté et vendre rapidement et au bon prix, la meilleure solution, c’est de proposer un prix qui correspond réellement au marché. Nous détaillons dans le paragraphe suivant les différentes façons de calculer le juste prix de votre bien immobilier.

4 méthodes possibles pour déterminer la valeur de votre bien immobilier

Suite à ces premières recommandations, il est important de préciser que la réussite de la vente nécessite surtout de proposer un prix juste afin d’attirer un maximum d’acheteurs et gagner du temps lors de la transaction. Plusieurs méthodes existent pour déterminer la valeur d’un bien immobilier :

  • La comparaison est la méthode la plus connue. Elle consiste à évaluer le bien immobilier à partir de transactions réalisées sur des biens aux caractéristiques similaires. La Chambre des Notaires ou des sites internet spécialisés dans l’immobilier du type Meilleursagents.com peuvent aisément vous fournir ce type d’information.
  • La méthode des revenus a pour principe d’évaluer le bien en fonction des revenus réels ou estimés que ce dernier est susceptible de générer dans une période future. Les loyers futurs sont actualisés pour déterminer la valeur du bien. Cette méthode est particulièrement pertinente pour un acquéreur investisseur qui souhaite acheter un bien en vue de sa location.
  • Le coût de remplacement est une méthode qui permet d’obtenir la valeur du bien selon le coût de sa reconstruction qui prend en compte la valeur du terrain, les coûts de construction et les différents frais annexes (droits d’enregistrement, TVA, etc.).
  • La méthode indiciaire consiste à partir de la valeur antérieure du bien et lui appliquer un indice ou un coefficient de variation.

En tous les cas, il convient de faire évaluer son bien par un (et même plusieurs) professionnel(s) afin d’avoir un avis juste et fiable. Pour fixer une fourchette de prix, le professionnel s’appuiera sur de nombreux éléments et notamment la superficie du bien, son état général, son environnement, et les transactions comparables qui ont eu lieu récemment à proximité.

Lire aussi notre dossier crédit immo et prêt immobilier

Diagnostics techniques immobiliers obligatoires à fournir aux acheteurs

Enfin, au regard des obligations légales incombant au vendeur, il faut préparer un dossier sur les différents diagnostics techniques du bien à vendre. Ces derniers ont tendance à s’accumuler au fil des ans et il est important de vérifier que vous avez bien listé l’ensemble des diagnostics obligatoire sans oublis.

Constituer un DDT (Dossier de Diagnostic technique) est en effet obligatoire. Vous devrez pour cela faire appel à un diagnostiqueur certifié. N’hésitez pas à demander des devis à plusieurs professionnels pour comparer les prix proposés.

La liste des diagnostics obligatoires évolue suivant la superficie du bien, sa géolocalisation, la date du permis de construire, mais aussi fonction de l’ancienneté des installations de gaz et d’électricité, etc.

  • le diagnostic plomb pour les immeubles bâtis avant le 1er janvier 1949
  • le constat d’amiante pour les immeubles bâtis avant le 1er juillet 1997
  • l’état parasitaire (termites) datant de moins de six mois
  • le diagnostic mérule (champignon qui attaque le bois)
  • l’état des risques naturels miniers et technologiques (ERNMT) datant de moins de six mois
  • le diagnostic radon (à partir du 1er juillet 2017)
  • le diagnostic installation intérieure de gaz naturel datant de moins de trois ans
  • le diagnostic électricité datant de moins de trois ans
  • le diagnostic des installations d’assainissement non collectif datant de moins de trois ans
  • le diagnostic de performance énergétique (DPE) datant de moins de dix ans
  • la loi Carrez mentionnant la superficie du bien
  • un diagnostic technique de l’immeuble en copropriété (si vous êtes copropriétaire)

Vous pouvez retrouver le détail des diagnostics obligatoires et documents à fournir sur le site officiel des notaires de France.

Consultez également notre article Investir dans l’immobilier européen

Les informations de Cafedelabourse.com et de ses publications sont données à titre pédagogique. Elles ne constituent en aucun cas des recommandations d’investissement. Le lecteur se doit d’étudier les risques avant d’effectuer toute transaction. Il est seul responsable de ses décisions d’investissement.

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