Immobilier : nos conseils pour investir dans le neuf

Le 12 septembre 2019

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Investir dans la pierre peut être judicieux. Et si vous optiez pour un logement neuf ? Découvrez nos conseils pour investir dans l’immobilier neuf.

Vous souhaitez investir en immobilier de façon simple et pérenne ? L’immobilier neuf vous permet de rechercher votre bien sur plans (et d’éviter le stress des visites et des travaux), d’investir dans des résidences achevées selon les dernières normes de construction et qui bénéficieront de peu de charges d’entretien dans les années suivant votre acquisition.

Investir dans l’immobilier neuf : nos conseils aux investisseurs

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Par rapport à l’ancien, l’immobilier neuf convient particulièrement aux investisseurs prudents grâce à un cadre réglementaire qui est protecteur pour l’acquéreur, notamment au regard des obligations du promoteur (garantie financière d’achèvement, garantie décennale, etc.).

Avant de réaliser un investissement en immobilier direct dans le neuf, il faut d’abord déterminer la stratégie la plus adaptée à votre situation patrimoniale. Vous aurez ainsi à choisir entre 3 manières d’investir en immobilier neuf :

  1. en location meublée non professionnelle (LMNP) ;
  2. en nue-propriété ;
  3. en loi Pinel.

Nous aborderons ainsi les avantages et inconvénients que présentent chacune de ces stratégies d’investissement en immobilier neuf.

LMNP : Investir dans la location meublée non professionnelle

Un investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier locatif et d’obtenir des revenus plus élevés que dans l’immobilier en location nue.

Immobilier neuf en location meublée LMNP : des loyers plus élevés et une fiscalité BIC avantageuse.

Vous investissez en immobilier en direct, ce qui signifie que vous devenez propriétaire d’un bien immobilier. Vous percevez les loyers, vous vous occupez de la gestion locative, que vous pouvez déléguer en partie à une agence immobilière. Il existe également les résidences services LMNP, type résidence étudiante, EHPAD, tourisme, seniors, mais c’est le gestionnaire qui vous verse les loyers de façon contractuelle (bail commercial).

Les loyers issus de la location en meublé sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui vous permettront de ne pas payer d’impôt pendant de nombreuses années grâce au BIC-réel. En effet, vous bénéficiez de la déductibilité de nombreuses charges supplémentaires par rapport aux revenus fonciers : frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence, mobilier), et particulièrement, de l’amortissement d’une partie du prix de votre investissement.

Investir dans un appartement en nue-propriété

Investir dans un appartement en immobilier neuf en nue-propriété vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier à prix réduit et sans aucune gestion pendant de nombreuses années. Vous vous créez ainsi de futurs revenus complémentaires ou pouvez, à terme, récupérer le bien pour y habiter.

Immobilier neuf en nue-propriété : l’immobilier à prix décoté sans gestion locative.

À l’acquisition, vous bénéficiez d’une décote sur le prix de votre bien (40 % pour un démembrement de 15 ans, par exemple), en contrepartie de l’abandon temporaire de l’usufruit sur ce bien. Votre patrimoine se revalorise de façon mécanique au fur et à mesure que l’usufruit diminue. Vous récupérez ensuite la pleine propriété au terme du démembrement, ce qui vous permet d’obtenir une plus-value sur votre bien si la pleine propriété s’est revalorisée.

Pendant toute la durée du démembrement, la gestion locative est entièrement déléguée à l’usufruitier. Pour vous, cela signifie qu’il n’y a aucune charge ou impôt pendant cette période.

Sur le plan fiscal, si vous avez des revenus fonciers issus d’autres biens immobiliers, cette stratégie vous permet d’optimiser votre impôt sur le revenu puisque les intérêts d’emprunt d’un appartement en nue-propriété sont déductibles. De plus, la nue-propriété d’un bien immobilier n’est pas prise en compte dans la base taxable de l’IFI.

Loi Pinel : investir dans l’immobilier et payer moins d’impôt

L’investissement dans le neuf dans le cadre de la loi Pinel vous permet de devenir propriétaire d’un bien à louer nu, tout en faisant baisser votre impôt sur le revenu.

Cette réduction d’impôt est calculée en pourcentage du prix d’acquisition de votre bien, et en fonction de la durée de mise en location du bien, pouvant aller de 12 % pour une période de 6 ans minimum, jusqu’à 21 % sur 12 ans. L’investissement total est limité à 300 000€ par année.

Immobilier neuf en loi Pinel : investir pour réduire votre impôt sur le revenu

Les loyers provenant de la location nue sont imposés selon le régime des revenus fonciers (votre tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux de 17,2%) dont sont déductibles certaines charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, prime d’assurance, dépenses de réparation et d’entretien).

Les loyers sont dits « sociaux » et plafonnés. Ainsi, afin que votre investissement soit rentable, il convient de choisir avec soin, les zones, les villes et les programmes dans lesquels vous souhaitez investir.

En conclusion, ces 3 différentes stratégies d’investissement en immobilier neuf vous permettent de vous constituer un patrimoine immobilier selon vos propres objectifs : à crédit ou en cash, pour obtenir des revenus peu imposés (LMNP), avec un avantage fiscal (Pinel) ou ne pas vous soucier de la gestion locative (nue-propriété). Il s’agira pour nous, cabinet de conseil en gestion de patrimoine, de vous conseiller au mieux dans vos choix et sur-mesure !

Anthony Calci

Calci Patrimoine

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