Choisir la gestion locative pour votre bien immobilier

Le 09 octobre 2019

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Prendre en charge la gestion d’un bien immobilier à la location, c’est le principe de la gestion locative. En véritable professionnel de l’immobilier, le gestionnaire du bien s’occupera aussi bien de l’aspect technique (comme faire exécuter des travaux) que de l’aspect humain et financier (comme la recherche d’un locataire et l’encaissement des loyers).

Même dans le cadre d’une gestion locative, le propriétaire a des obligations, et il convient donc de se demander s’il est préférable de gérer son bien seul ou de déléguer.

Principes et fonctionnement de la gestion locative

Gérer un bien voire un immeuble peut, non seulement prendre beaucoup de temps, mais également s’avérer fastidieux. Afin d’assurer la gestion locative de ses biens tout en respectant la loi, le propriétaire a la possibilité de confier cette tâche à un gestionnaire locatif. Ce dernier, choisi par le propriétaire, sera en charge d’assurer la gestion locative du bien confié.

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Le mandat de gestion locative : document obligatoire à toute location

Le mandat de gestion, signé par les deux parties, définit alors les obligations du mandataire et du propriétaire. Le mandat de gestion locative doit impérativement être écrit et par ailleurs, être inscrit au registre des mandats du professionnel choisi. Il est également réglementé par la Loi Hoguet N°70-9 du 2 janvier 1970 et par son décret d’application N°72-678 du 20 juillet 1972.

Un mandat de gestion locative devra impérativement mentionner l’identité exacte des deux parties, la raison sociale du mandataire, son numéro de carte professionnelle et son année de délivrance. En ce qui concerne le bien immobilier, le mandat de gestion locative mentionnera son lieu géographique exact, sa superficie et sa désignation. Enfin, il devra également mentionner sa période de validité ainsi que la rémunération du mandataire.

Le mandataire devra, pendant toute la durée du mandat de gestion locative, répondre à des obligations financières, techniques, humaines et juridiques.

La mission du mandataire dans un contrat de gestion locative

Au jour le jour, le mandataire fait le lien entre le propriétaire et le locataire. Dans un premier temps, il devra trouver un locataire, c’est-à-dire examiner tous les dossiers, effectuer des visites du bien, sélectionner un locataire, s’assurer de sa solvabilité, établir le bail et effectuer l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Généralement, la mission du mandataire ne s’arrête pas là et ce dernier doit percevoir les loyers, gérer les impayés, s’occuper du paiement des charges de copropriété, veiller à la réalisation des réparations quotidiennes et des gros travaux de l’immeuble. Enfin, il devra gérer les différents taxes et impôts. Le mandat de gestion est signé généralement pour un an et peut être renouvelé par tacite reconduction.

Les obligations du propriétaire dans le cadre d’une gestion locative

Le propriétaire doit proposer un logement décent à son locataire

La première des obligations du propriétaire reste celle de remettre un logement décent et en bon état d’usage, c’est-à-dire permettant à un locataire d’y vivre au quotidien. La Loi Hoguet du 6 juillet 1989, qui régit les obligations du bailleur et du locataire, stipule que « le logement ne doit pas laisser apparaître de risques pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire ».

Quant à la notion de décence d’un logement, elle est définie par le décret N° 2002-120 du 30 janvier 2002 et précise les caractéristiques que devra respecter le bien loué. Ensuite, le bailleur devra effectuer les réparations locatives nécessaires à la bonne tenue de son logement. Lors de l’entrée des lieux, le propriétaire se doit de fournir au locataire un dossier technique contenant le DPE (Diagnostic de Performance Energétique), le CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb), le diagnostic amiante des parties privatives et communes, l’état des installations de gaz et d’électricité ainsi que le double de l’état des lieux.

Le propriétaire du bien immobilier doit informer son locataire des éventuels travaux

En cas de travaux votés en assemblée générale, le propriétaire devra en avertir son locataire et respecter les délais. Chaque mois, le locataire paie une provision sur charges, ce qui correspond à une estimation de la consommation à venir. Une fois par an, généralement à la fin d’une année civile, le propriétaire devra calculer le montant réel des dépenses puis il procédera à une régularisation (pièces justificatives à l’appui).

Lire aussi notre article Comment financer ses travaux ?

Faut-il gérer soi-même son bien ou déléguer ?

Lorsque l’on est propriétaire d’un bien, voire d’un immeuble, et que l’on souhaite le proposer à la location, il existe deux solutions, à savoir :

  • louer seul et donc tout gérer ;
  • confier cette gestion locative à un gestionnaire, un professionnel de l’immobilier.

En choisissant de gérer ses biens tout seul, il incombera au propriétaire de chercher un locataire, d’effectuer toutes les visites, de vérifier les dossiers locataires et de rédiger bail et état des lieux. Ici, le propriétaire sera le seul interlocuteur du locataire. Ce dernier s’adressera donc à lui pour tous problèmes du quotidien, mais également pour payer son loyer. Si comme l’affirme l’adage « on n’est jamais mieux servi que par soi-même », il faut savoir que gérer seul son logement, a fortiori s’il en existe plusieurs, est une contrainte de tous les instants.

De plus, le propriétaire devra scrupuleusement respecter la réglementation liée à toute location. Enfin, à chaque fois qu’un locataire quitte le logement, il conviendra au propriétaire de recommencer sa recherche de locataire, ses visites et l’étude de chaque dossier. L’avantage le plus conséquent est un avantage financier puisque le propriétaire n’aura aucuns frais à régler à un tiers.

La gestion locative permet à tout propriétaire d’être tranquille, de déléguer les tâches, et de savoir que ses biens seront loués selon la législation en vigueur et par un administrateur de bien, une personne qualifiée. Ici, le gestionnaire sera le seul interlocuteur du (ou des) locataire et le propriétaire n’aura pas à lui répondre directement. L’encaissement des loyers, comme l’envoi des quittances ou toutes réclamations, s’effectue par le biais du gestionnaire locatif. Bien entendu, la gestion locative a un coût qui correspond généralement à un pourcentage compris entre 6 et 8 % des loyers annuels hors taxes.

Actuellement, 2 propriétaires sur 3 confient leur bien à une agence de location immobilière.

La SCPI pour investir dans l’immobilier

Également appelées la « pierre papier », les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ou SCPI permettent d’investir dans de l’immobilier et s’affichent comme une alternative à la gestion locative en direct.

Au quotidien, les SCPI collectent des fonds auprès d’investisseurs particuliers et les investissent au sein de biens immobiliers qu’elles gérent. Le patrimoine immobilier investi dans les SCPI se destine uniquement à la location (habitation, bureaux, commerces, etc.). Investir dans l’immobilier via une SCPI permet de devenir propriétaire avec peu d’apport tout en confiant la gestion et en mutualisant les risques ce qui permet d’arborer une nouvelle façon d’être propriétaire.

Sources des images : Freepik et Fotolia

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