Contrat de location : les différents baux existants pour louer un bien

Le 27 mars 2019

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Qu’est-ce qu’un bail et quels sont les divers baux existants en France ? Découvrez comment signer son contrat de bail dans le cadre d’une location.

Un bail est un contrat de location qui engage les deux parties et fixe toutes les conditions de celui-ci. Instauré via la loi Alur, le bail est désormais obligatoire. Il fixe les règles entre les 2 parties, détaille le bien et stipule le montant du loyer. De ce fait, les droits et obligations du propriétaire comme du locataire sont parfaitement définis et servent d’appui en cas de litige. Il existe plusieurs catégories de baux, à savoir : le bail commercial, le bail de résidence principale et le bail rural, ainsi que plusieurs autres baux dits « de droit commun ».

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Le bail commercial entre un propriétaire de local et un commerçant ou artisan

Le bail commercial est soumis à une législation stricte. Le bail commercial lie un propriétaire de local à un commerçant ou artisan. Néanmoins, le bail est dit « commercial » seulement s’il répond aux 4 conditions de l’article L. 145-1-I alinéa 1er, du Code de Commerce, à savoir si c’est un local commercial, si c’est un fonds de commerce, si le preneur est immatriculé aux registres des commerces et des sociétés (RCS), et si un contrat de bail est établi. Le local loué doit être le lieu principal de l’activité commerciale. Le bail, généralement rédigé par un notaire ou par un avocat, offre une durée de location minimale de 9 ans. Néanmoins, tous les 3 ans, le bailleur peut demander une révision de son loyer. Quant au locataire, il peut mettre fin à cette location à chacune de ces périodes triennales.

Le bail de résidence principale englobe les logements vides et locations meublées

Le bail d’habitation principale est régi par la loi du 6 juillet 1989 qui encadre les locations. Il existe par ailleurs, un contrat-type mis en place par la loi Alur (loi pour l’Accès au Logement et à l’Urbanisme Rénové) depuis août 2015. Cette loi encadre également les loyers selon les régions. Le bail de résidence principale concerne aussi bien les logements vides que les locations meublées.

Le logement principal est un bien où le locataire habite au moins 8 mois sur 12. Pour une location vide, la durée de location est de 3 ans, reconductible de façon tacite. Pour quitter ce bail, le locataire devra envoyer son préavis au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, 3 mois avant son départ. Par ailleurs, en ce qui concerne la location meublée, la durée du bail est de 1 an, tacitement reconductible également. Pour être valable, le bail de résidence principale devra obligatoirement porter l’adresse du bien à louer, sa désignation complète, le montant du dépôt de garantie, les coordonnées du bailleur ainsi que la date de prise d’effet. Les deux parties devront ensuite signer le bail.

Le bail rural entre un agriculteur et le propriétaire d’un bien agricole

Le bail rural lie un propriétaire d’un bien situé dans un territoire rural avec un exploitant de terres agricoles. Le bail rural concerne donc tous les agriculteurs européens. Au cas où l’exploitant ne fera pas partie de l’Union européenne, il se verra dans l’obligation d’obtenir une carte d’exploitant agricole. Pour ce faire, il devra impérativement envoyer le document « Cerfa n°14519*01 » au directeur départemental de l’agriculture de son département. Il faut néanmoins savoir qu’il n’existe pas de bail rural proprement dit. En effet, on distingue alors le bail à ferme du bail à métayage.

Le premier s’adresse à un propriétaire d’exploitation agricole qui louera ses biens à un fermier. Ici, le paiement du loyer se nomme un fermage. Pour le deuxième, le loyer n’est pas fixé au préalable. En effet, avec un bail à métayage, le propriétaire peut bénéficier d’une partie des recettes de l’exploitation. L’article L417-3 du Code Rural précise néanmoins que « la part du bailleur ne peut être supérieure au tiers de l’ensemble des produits. Des dérogations à cette règle peuvent néanmoins être accordées par le tribunal paritaire des baux ruraux ». La durée minimale des baux agricoles est de 9 ans.

Le bail de droit commun entre le propriétaire d’un bien et un locataire

Également appelé « bail civil », le bail de droit commun est un contrat qui lie un propriétaire à son locataire. Ce bail peut aussi bien être à usage personnel que professionnel. Il peut également concerner une résidence principale comme une résidence secondaire ou encore de résidence saisonnière. Tous les baux communs sont régis par les articles 1708 à 1762bis du Code civil. Chaque bail de droit commun devra comporter la désignation des lieux, l’usage, la durée du bail, le montant du loyer et sa révision, le dépôt de garantie ainsi que les clauses résolutoires. Découvrez les principaux baux de droits communs.

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Le contrat de bail de résidence secondaire sur une partie de l’année seulement

Selon l’administration fiscale, le bail de résidence secondaire se doit de ne pas être une résidence principale. Ici, l’habitation se fait de façon temporaire, soit moins de 8 mois par an. La location peut donc parfaitement convenir pour une maison de vacances, un appartement, un mobil-home, mais aussi un investissement locatif.

Le bail mixte pour une location à usage personnel et professionnel

Le contrat de location « bail mixte » désigne la location d’un bien qui sert à la fois d’usage personnel et professionnel. Si l’activité du locataire s’avère être professionnelle, le bail mixte sera géré par la loi du 6 juillet 1989. Si l’activité du locataire s’avère plutôt commerciale, alors le bail mixte sera géré par le Code du commerce. L’accord du bailleur devra impérativement être retenu quant à l’activité du locataire.

Le bail précaire ou location commerciale de courte durée

Également appelé « bail commercial dérogatoire », le bail précaire permet de louer un local de courte durée. Il est choisi d’un commun accord entre propriétaire et locataire. Si le bail précaire s’adresse à des commerçants, il leur offre la possibilité de déroger à la durée prévue par le bail commercial. En effet, l’article L 145-5 du Code du commerce fixe la durée maximale du bail précaire à 3 ans, sachant qu’il n’est pas donné de durée minimale. Le bail précaire est considéré comme un avantage non négligeable pour les entreprises qui débutent. Quant au bailleur, il ne sera pas obligé de régler une indemnité d’éviction, dans le cas où son locataire refuse le renouvellement du bail.

Le bail de colocation concerne la location d’un bien partagé à plusieurs colocataires

Le bail de colocation permet de louer un bien à plusieurs personnes, étudiantes ou non. C’est l’article 8-1 de la loi Alur qui encadre toutes les conditions du bail de colocation initialement prévues par la loi du 6 juillet 1989. La plupart du temps, tous les colocataires signent le même bail. Néanmoins, il est possible de rédiger un bail pour chacun des locataires. Le bail unique place les droits des colocataires au même niveau. À l’inverse, signer un bail par personne définit la relation du bailleur avec chacun des colocataires et offre également la possibilité de définir les chambres et espaces de chacun. Le bail individuel est une possibilité de prévenir les discordes et éventuels litiges qui pourraient survenir entre les différents colocataires. À l’image du bail, la caution peut aussi être simple, pour une personne ou bien solidaire, pour l’ensemble des locataires.

Le bail étudiant, dérivé du contrat de bail de résidence principale

Le bail étudiant est soumis à la même réglementation que le bail d’habitation principale. Cependant, ici, la durée du bail est de 9 mois. Cette particularité a été mise en place par la loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 qui permet une meilleure adaptation des étudiants. Le bail étudiant n’est pas renouvelable. Il n’est pas non plus possible de le renouveler tacitement.

Le bail mobilité pour les locations de courte durée

Le bail « mobilité » mis en place avec la loi Elan adoptée fin 2018 est un bail spécifique qui vise à encadrer la location pour de très courte durée à destination des personnes en mobilité professionnelle ou des étudiants en contrat d’apprentissage ou en stage par exemple. Le bail « mobilité » suit les mêmes règles qu’un contrat meublé classique mais sa durée est comprise entre 1 et 10 mois maximum. En effet, sa durée peut être modifiée par un avenant mais ne dois pas excéder 10 mois. Le locataire peut résilier le bail à tout moment, à condition de respecter un préavis d’un mois. Si, à l’issue des dix mois, les deux parties souhaitent prolonger la location, un nouveau bail soumis aux règles de la location meublée classique devra alors être signé. À noter : le bail « mobilité » est soumis au plafonnement des loyers dans les zones tendues et à l’encadrement des loyers en cas de relocation.

Attention : le propriétaire ne peut pas exiger de dépôt de garantie. Toutefois, le bailleur peut bénéficier du cautionnement gratuit Visale (visa pour le logement et l’emploi) accordé par l’organisme Action Logement qui couvre les impayés dans la limite de 36 mensualités impayées et d’un loyer (charges comprises) de 1 500 euros en Ile-de-France et de 1 300 euros sur le reste du territoire. Il prend également en charge les éventuelles dégradations du logement (dans la limite de deux mois de loyer et de charges).

Compte tenu de la courte durée de location, le bailleur doit estimer les charges locatives sous la forme d’un forfait.

Le bail emphytéotique ou le bail immobilier de très longue durée

Le bail emphytéotique est un bail de location immobilière, d’une durée extrêmement longue, qui peut aller jusqu’à 99 ans ! Ce contrat de location donne un certain droit au locataire, également appelé « emphytéote ». Si le bail emphytéotique a été mis en place pour les activités rurales, il est aujourd’hui utilisé par les investisseurs et les collectivités locales. Le bail emphytéotique est encadré par les articles L. 451-1 à L. 451-13 du Code rural et de la pêche maritime.

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