Immobilier : Investir en résidence de services et réduire ses impôts

Le 02 octobre 2019

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Les résidences de services sont des ensembles de logements qui peuvent être assimilés à des copropriétés avec services. En fonction des occupants, les services fournis diffèrent. On compte à ce jour, quatre familles de résidences de services (seniors, étudiantes, tourisme, d’affaires) où il est possible d’investir, chacune offrant un avantage fiscal. Explications.

Qu’est-ce qu’une résidence de services ?

Régies par la loi du 10 juillet 1965, les résidences de services sont des ensembles d’immeubles où les locataires bénéficient de l’usage d’un logement, de l’utilisation de meubles et de différents services, comme son nom l’indique. Il existe 4 catégories différentes de résidences de services, à savoir la résidence senior, la résidence de tourisme, la résidence étudiante et la résidence d’affaires.

Une résidence de services offre des services spécifiques et est équipée des dernières technologies. Pour être appelée « résidence de services », cette dernière devra impérativement proposer 3 des 4 services suivants : l’accueil, le ménage, la laverie, le petit-déjeuner.

Les résidences de services peuvent, par ailleurs, accueillir au cœur de leurs bâtiments, d’autres intervenants comme une salle de sport, un coiffeur, une bibliothèque ou un restaurant. Dans tous les cas, la résidence de services est là afin d’aider le public concerné (étudiants, personnes âgées…) dans son quotidien.

Les différentes résidences de services dans lesquelles placer son argent

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Investir dans une résidence de services permet de se constituer un patrimoine. Le choix s’effectue entre 4 catégories de résidence de services.

La résidence étudiante : un investissement prometteur

Situées à proximité de grandes écoles et d’universités, les résidences étudiantes proposent des logements à ceux qui étudient. Depuis 2004, les résidences étudiantes entrent dans le cadre de mesures fiscales avantageuses dans le but d’attirer de nouveaux investisseurs et de pallier au manque de logements pour étudiants. Une résidence étudiante est composé d’environ 100 logements, généralement des studios dont la surface est comprise entre 16 et 22 m2.

Les résidences pour étudiants sont meublées et équipées d’une salle de douche et WC. Elles sont également équipées d’une salle commune, d’une salle de sport, d’une laverie et d’un local vélos. À la rentrée 2019, le prix moyen d’un logement étudiant s’élevait à 471 €. Avec 1,15 % d’augmentation annuelle (pour ces dernières années), le nombre d’étudiants dépassera les 2,7 millions d’ici à 2020. La résidence étudiante s’affiche donc comme un excellent moyen d’investir.

La résidence senior pour les personnes de plus de 60 ans indépendants

Les résidences seniors sont soumises à l’agrément de qualité prévu dans l’article L.7232-3 du Code du travail. Elles s’adressent à des personnes âgées autonomes de plus de 60 ans et se différencient ainsi des EHPAD qui s’adressent à des personnes âgées dépendantes. Les résidences pour seniors se trouvent à proximité de commerces, de transports en commun, de médecins et pharmacies.

Elles sont constituées d’appartements ou de maisons individuelles pouvant aller du studio au T4. Les infrastructures sont le plus souvent composées d’un salon commun, d’une salle de remise en forme, d’un (ou plusieurs) restaurant(s). Ici, la population a également accès à un service de blanchisserie, de ménage ou d’aide à domicile.

Les résidences seniors répondent à un véritable besoin de la population puisque l’on estime qu’en 2030, 44 % des Français auront plus de 65 ans.

Par ailleurs, l’INSEE affirme que de nos jours, 90 % des plus de 80 ans sont autonomes. Enfin, le SNRSA (Syndicat National des Résidences avec Services pour les Aînées) pense que la demande, d’ici à fin 2020, serait d’environ 100 000 logements en résidences seniors.

La résidence de tourisme basée dans une zone à fort potentiel

L’article D. 321-1 Code du tourisme définit la résidence de tourisme comme « un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif… »

La résidence de tourisme proposera donc des services comme l’entretien des chambres, une réception commune, une restauration. Elles peuvent également proposer des infrastructures complémentaires comme un sauna, un hammam, une piscine, un club pour enfants… Les résidences de tourisme sont impérativement basées dans des zones à fort potentiel touristique et les clients pourront y séjourner en toute indépendance. Les durées d’occupation vont de quelques jours à plusieurs semaines.

Selon une étude réalisée par la DGE (Direction Générale des Entreprises), la France était le pays le plus visité au monde en 2017, avec 87 millions d’arrivées de touristes internationaux. Quant à l’INSEE, elle souligne une progression de fréquentation des hébergements collectifs touristiques de 5,6 % pour la même année. La résidence de tourisme s’avère de ce fait, un très bon placement financier à condition de bien choisir son gestionnaire.

La résidence d’affaires alternative à l’hôtellerie

Véritable alternative à l’hôtellerie traditionnelle, la résidence d’affaires a spécialement été conçue pour les hommes et voyageurs d’affaires, comme son nom l’indique. Les logements sont souvent plus grands qu’à l’hôtel et son équipement plus complet grâce à la présence d’un coin cuisine.

Les résidences d’affaires proposent également des services comme un accueil 24h/24, un bar, un restaurant ainsi que des salons multimédias et une salle de sport. Les résidences d’affaires sont généralement implantées dans les moyennes et grandes agglomérations. Elles s’adressent à une clientèle professionnelle de cadres, salariés, entrepreneurs, consultants en déplacement.

Les dispositifs et régimes fiscaux pour une résidence avec services

Investir dans une résidence de services permet de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. Dès lors que vous achetez un bien au sein d’une résidence de services, vous pourrez bénéficier de la récupération de la TVA de 20 %. Afin que ce remboursement vous soit définitivement acquis, il conviendra néanmoins de garder ce bien pendant 20 ans. Cet avantage s’applique pour les 4 catégories de résidence de services. Investir dans une résidence de services permet, par ailleurs de profiter de deux dispositifs de défiscalisation, à savoir le dispositif LMNP ou Censi-Bouvard.

La LMNP pour les propriétaires investisseurs

Le dispositif LMNP existe depuis 1949 et s’adresse à tous ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine, et à terme, des ressources complémentaires. Le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est ouvert aux bailleurs qui louent un ou plusieurs biens au cœur d’une résidence de services.

Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, le propriétaire devra impérativement comptabiliser des recettes locatives d’un montant inférieur à 23 000€ TTC par an. Par ailleurs, ces recettes ne doivent pas dépasser 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Ce dispositif LMNP offre un cadre fiscal réellement favorable où il est possible de choisir entre 2 régimes, à savoir :

Le micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est possible si vous ne déclarez pas plus de 33 100€ par an. Il vous permettra de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %. En contrepartie, il n’est pas possible de pratiquer un amortissement ni de récupérer la TVA.

Le régime réel simplifié vous assurera la possibilité de déduire les charges (intérêts, copropriété, frais de notaire…) et les amortissements des revenus locatifs déclarés. Le statut LMNP amortissement ne sera néanmoins, pas cumulable avec la réduction d’impôts proposée par la loi Censi-Bouvard.

Quant au logement, il devra absolument être loué pour un minimum de 9 ans et être meublé, c’est-à-dire posséder des éléments indispensables comme des étagères de rangement, des plaques de cuisson, un four, des ustensiles de cuisine, de la vaisselle, un lit avec couette, une table avec des sièges, des luminaires, un dispositif d’occultation des fenêtres pour les chambres, un réfrigérateur et un congélateur, du matériel d’entretien ménager.

Le dispositif Censi-Bouvard permet une réduction d’impôt intéressante

Le dispositif Censi-Bouvard permet de devenir propriétaire et de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du montant du bien (frais de notaire inclus) dans la limite de 300 000€ par an et par foyer. La réduction d’impôt pourra donc atteindre 33 000€ sur 9 ans, soit 3 667€ par an.

La loi Censi-Bouvard a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2021. Pour en bénéficier, le logement proposé à la location devra être neuf, en état futur d’achèvement (Vefa) ou à réhabiliter si le bien a plus de 15 ans. La durée minimale de location est de 9 ans. Au cas où la réduction d’impôt dépasserait l’impôt sur le revenu une année, le surplus est alors reportable pendant les 6 années suivantes. Le dispositif Censi-Bouvard est applicable pour tout appartement (ou maison) loué au sein d’une résidence de services seniors ou étudiants.

Bien choisir son investissement locatif

Investir dans une résidence de services permet de s’assurer un patrimoine à long terme. Pour cela, il est primordial de bien choisir sa ville et d’analyser le marché immobilier ainsi que la demande locative. Pour ne pas avoir à gérer les locations, vous devez signer un bail commercial avec une société de gestion qui vous versera le loyer chaque mois. La gestion clés en main s’élève généralement à 10 % des loyers hors charge.

Le fait d’investir en résidence de services permet de percevoir des loyers non imposables pendant un certain laps de temps. On parle actuellement de rendements bruts qui se situent dans une fourchette de 3 à 5,50 %. Il faudra néanmoins penser à déduire les taxes foncières et les charges de copropriété. De plus, si votre bien est bien situé et parfaitement bien géré, alors il devrait également prendre de la valeur au fil des années.

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