Loi Malraux : investir dans l’immobilier et payer moins d’impôt

Le 14 juin 2018

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Tout savoir sur l’investissement immobilier loi Malraux : caractéristiques et avantages, limites, conseils pour choisir comment investir (en direct ou via SCPI). Café du Patrimoine fait le point pour vous sur le dispositif Malraux à la fiscalité avantageuse.

Investissement immobilier loi Malraux

Investir dans l’immobilier de prestige avec la loi Malraux

La loi Malraux s’applique aux travaux réalisés dans un immeuble entier situé dans un secteur sauvegardé, un quartier ancien dégradé, une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP).

Elle s’adresse donc aux contribuables français propriétaires d’appartements situés dans un immeuble bénéficiant dans son intégralité d’une restauration surveillée par un architecte des Bâtiments de France à l’issue de la délivrance par le Préfet d’un permis de construire spécifique. Les immeubles en question se trouvent le plus souvent dans les centres-villes historiques de moyennes ou grandes agglomérations.

La loi Malraux date de 1962 et elle affiche donc une longévité exceptionnelle. À l’époque comme aujourd’hui, l’objectif demeure de favoriser la rénovation du patrimoine immobilier historique français.

Défiscalisation : payer moins d’impôt avec la loi Malraux

Pour les biens acquis depuis le 1er janvier 2017, la loi Malraux ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu de 22 % (ZPPAUP) ou de 30 % (secteur sauvegardé) sur un montant maximum de travaux de 400 000 € étalé sur 4 ans, soit une réduction d’impôt maximale de 120 000€ au total. Celle-ci peut s’étaler jusqu’à trois années au plus après la délivrance du permis de construire.

La loi Malraux s’adresse aux plus fiscalisés des contribuables dans la mesure où les travaux, généralement importants, doivent être payés sur une période maximale de quatre années. La réforme de la loi Malraux fixée par la Loi de Finances rectificatives pour 2016 donne plus de souplesse dans la réalisation des travaux de restauration, en appréciant le plafond de dépenses ouvrant droit au bénéfice de la réduction d’impôt sur une période pluriannuelle et non plus annuelle. Le plafond de dépenses retenu dans la base de la réduction d’impôt passe ainsi à 400 000 € sur quatre années. Les contribuables pourront reporter pendant trois ans la fraction de la réduction d’impôt qui n’aurait pas pu s’imputer au titre d’une année d’imposition une année, faute d’un impôt suffisant.

En outre, la réduction d’impôt est conditionnée à la mise en location du ou des biens durant 9 années, qui doit être effective dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux. Le bien doit être loué comme habitation et le logement doit être nu. Il n’est donc pas possible de louer le bien en location meublée.

Pour ce qui concerne la revente d’un bien ayant bénéficié de l’avantage fiscal Malraux, le régime des plus-values immobilières s’applique. Le coût des travaux entrepris dans le cadre de la restauration ou de la rénovation ne peuvent pas être pris en compte dans le calcul du prix du foncier.

Ces travaux vous ont déjà permis de réaliser une belle économie d’impôt, vous ne pouvez pas en profiter une deuxième fois pour réduire votre impôt sur les plus-values immobilières. Aussi est-il conseillé de conserver ce bien de qualité dans votre patrimoine.

Notez que ce dispositif est exclu du plafonnement des niches fiscales, qui limite à 10 000 € par an les avantages fiscaux liés à certains investissements.

Loi Malraux et prélèvement à la source

À partir du 1er janvier 2019 est mis en place le prélèvement à la source. Cela signifie que les impôts seront payés au fur et à mesure et non avec une année de décalage comme c’est le cas actuellement. Pour ne pas payer en 2019 et les impôts de 2018 et ceux de 2019, les revenus de 2018 seront neutralisés sous la forme d’un crédit d’impôt, le « CIMR » (Crédit d’Impôt de Modernisation du Recouvrement). Il s’agit là de la fameuse année blanche.  Attention cependant seuls les revenus habituels ou non pilotables bénéficieront du crédit d’impôt. Les revenus dits « exceptionnels » ne seront en effet pas décomptés. Mais les réductions d’impôt Malraux resteront elles bien acquises même si l’impôt est annulé. En effet, même si l’impôt sur les revenus de 2018 est annulé par le CIMR, cette réduction d’impôt sera transformée en un crédit d’impôt qui fera, lui, l’objet d’un remboursement en septembre 2019.

Loi Malraux : investir dans l’immobilier au regard de l’IFI

Le dispositif Malraux entre par nature dans le calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Cependant, il est conseillé de réaliser cet investissement par le biais d’un financement bancaire pour créer une nouvelle dette déductible de l’IFI. Attention, vous devrez cependant souscrire un crédit immobilier classique et non un prêt in fine qui lui n’est plus déductible de l’IFI. À noter aussi : pour les patrimoines taxables supérieurs à 5 millions d’euros : la part des dettes qui représente plus de 60 % de ce patrimoine n’est retenue qu’à hauteur de 50 %.

Par ailleurs, à la différence d’une résidence secondaire, un investissement immobilier loi Malraux qui implique une location du bien durant une période minimale de 9 ans pourra être décoté de 10 ou 20 % dans le calcul de la base taxable de l’IFI, compte tenu d’une liquidité diminuée.

La loi Malraux : investir en direct ou via une SCPI ?

La réduction d’impôt de 30 % apportée par la loi Malraux est calculée sur la fraction de la souscription affectée au financement des travaux, généralement 65 % minimum du montant de la souscription nette des frais de collecte, dans la limite de 100 000 € par an.

La souscription de parts de SCPI Malraux permet donc de bénéficier d’une réduction d’impôt cible d’environ 18 % du montant investi, en contrepartie d’un engagement de conservation des parts d’une durée de 9 ans minimum, courant à compter de la mise en location du dernier immeuble.

La réduction est imputable en totalité sur l’impôt dû au titre de l’année de la souscription, sans qu’il soit nécessaire d’attendre l’achèvement des travaux. Ce n’est qu’après une période estimée à 3 années à compter de la fin de la souscription, période nécessaire à la réalisation de la collecte, l’acquisition des immeubles et la réalisation des travaux, que les immeubles rénovés sont loués et génèrent des loyers.

Investir en SCPI Malraux comporte les mêmes avantages que l’investissement dans une SCPI classique : aucun souci de gestion (des experts se chargent de l’identification des immeubles, de l’achat, de la conduite des travaux, de la vérification de l’éligibilité au dispositif Malraux, du montage, du suivi des travaux avec les architectes des bâtiments de France, etc.) et un patrimoine immobilier diversifié. Investir en Malraux via une SCPI permet aussi de calibrer au centime près le montant de la réduction d’impôt dont vous avez besoin. Mais ces avantages ont bien sûr un prix qui se répercute dans les frais des SCPI.

Lire aussi notre dossier Investir en SCPI

L’investissement dans l’immobilier via le dispositif Malraux est, on l’a vu, relativement complexe à mettre en œuvre. N’hésitez pas à contacter un Conseiller en Gestion de Patrimoine si vous souhaitez de plus amples renseignements sur l’investissement en direct de biens entrants dans le dispositif Malraux. La relative complexité de la démarche doit en effet vous encourager à vous faire accompagner par un expert.

Toutes nos informations sont, par nature, génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle et ne constituent en aucune façon des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions et ne peuvent être assimilées à une prestation de conseil en investissement financier, ni à une incitation quelconque à acheter ou vendre des instruments financiers. Le lecteur est seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre la société éditrice de Cafedelabourse.com ne soit possible. La responsabilité de la société éditrice de Cafedelabourse.com ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.

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