LMNP : faut-il investir dans l’ancien ou le neuf pour l’immobilier locatif ?

Si vous souhaitez investir en immobilier locatif, notamment en location meublée LMNP, il vous faudra absolument déterminer votre stratégie d’acquisition pour l’adapter à votre situation patrimoniale et vos objectifs. Ainsi, avant de commencer vos recherches, vous aurez d’abord à choisir entre acquérir un bien immobilier dans l’ancien ou dans le neuf.

L’immobilier neuf convient généralement à l’investisseur plus prudent, qui mise à long terme sur les villes et quartiers en développement tandis que l’immobilier ancien sera plus pertinent pour l’investisseur plus aventureux en quête de rendement ou de plus-value plus élevée.

Voyons ainsi ensemble les avantages et les inconvénients de ces deux stratégies immobilières.

LMNP neuf : les avantages de l’immobilier locatif neuf en VEFA

• Dernières normes de construction, aucun travaux à prévoir sur de nombreuses années ;
• Frais de notaire réduits (entre 2,5 % et 3,5 %) ;
• Tous les frais d’intermédiation sont compris dans le prix de vente ;
• Possibilité d’opter pour la loi Pinel pour réduire son impôt si location nue ;
• Recherche simplifiée grâce à l’accès aux stocks, des grilles des prix des résidences et des plans ;
• Achat à un professionnel (promoteur) : cadre réglementaire plus protecteur au regard de ses devoirs et obligations envers l’acquéreur.

Les inconvénients de l’immobilier locatif neuf en VEFA

• Prix au m2 plus élevé, moins de rendement net final ;
• Vente en état futur d’achèvement (VEFA) : deux années de construction avant la livraison ;
• Seuls les frais de notaire seront déduits du revenu imposable en location meublée LMNP ;
• Faible chance d’obtenir une plus-value avant 10 ans de détention ;
• Pas de possibilité de négocier le prix d’achat ;
• Si option pour la loi Pinel, imposition peu avantageuse : fiscalité des revenus fonciers de la location nue.

Investir dans de l’immobilier neuf en location meublée à Asnières sur Seine (92)

Exemple d’investissement neuf en location meublée

Promoteur Cogedim
Résidence Promenade Manet
À 10 min à pied de la station de métro (ligne 13) Gabriel Péri

1 pièce en rez-de-jardin de 31,86 m2
Prix du bien 239 000 €
Frais de notaire 7 170 €
Meubles 3 500 €

Loyer brut 1 150 € par mois
Taxe foncière 550 € par an
Charges de copropriété 400 € par an

Prix total = 249 670 € (7 836 €/m2)
Loyer net annuel = 12 850 €

Rendement net estimé : 5,15 %

LMNP ancien : les avantages de l’immobilier locatif ancien

• Prix au m2 de marché, plus de rendement net final ;
• Optimisation de la fiscalité avantageuse de la location meublée LMNP, car les travaux, les frais de notaire et de recherche s’imputent sur les revenus imposables ;
• Plus forte chance d’obtenir une plus-value à court terme grâce à une négociation ou des travaux de rénovation ;
• Offre de biens beaucoup plus large que dans le neuf (car achat sur l’ensemble des biens existants), donc plus de diversité de stratégies : petits immeubles, divisions, colocation…
• Possibilité d’investir en cœur de ville, notamment dans des secteurs qui n’ont plus de foncier disponible ;
• Sans année de construction et grâce au rendement plus élevé, il sera plus aisé d’enchaîner plusieurs investissements.

Les inconvénients de l’immobilier locatif ancien

• Recherche du bien plus contraignante (par vous-même ou par chasseur immobilier) ;
• Frais de notaire élevés (entre 7 % et 8 %), souvent demandés en apport en cas de crédit ;
• Pas de loi Pinel si location nue, la fiscalité des revenus fonciers étant une imposition contraignante (opter plutôt pour la location meublée) ;
• Achat à un non-professionnel (particulier) : moins de protection juridique en cas de vices non connus au moment de l’acquisition ;
• Selon l’année de construction de l’immeuble, plus de charges et de travaux à prévoir que dans le neuf ;
• Risque de surpayer le bien si « coup de cœur », car le vendeur et son agent immobilier cherchent à maximiser le prix de vente.

Investir dans de l’immobilier ancien en location meublée à Asnières-sur-Seine (92)

Exemple d’investissement ancien en location meublée

Chasseur d’appartement locatif ancien
À 10 min à pied de la station de métro (ligne 13) Les Agnettes
Deux pièces de 36, 96 m2 (33,57 m2 loi Carrez)

Prix du bien 150 500 €
Frais de notaire 12 300 €
Honoraires de recherche 13 489 €
Travaux 26 904 €
Meubles 3 500 €

Loyer brut 1 050 € par mois
Taxe foncière 550 € par an
Charges de copropriété 600 € par an

Prix total = 206 693 (6 157 €/m2)
Loyer net annuel = 11 450 €

Rendement net estimé : 5,54 %

Investir dans le neuf ou l’ancien en fonction de votre profil

On peut ainsi conclure qu’à emplacement et surface équivalente, on aura bien plus souvent un prix au m2 plus intéressant avec un rendement net supérieur en immobilier locatif ancien que dans le neuf.

Mais avec des charges supérieures et des travaux potentiels, ainsi que les difficultés pour chercher un bien dans l’ancien et d’en appréhender les risques, un investisseur plus prudent ou moins averti préfèrera sans doute acquérir un bien neuf en VEFA.

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