Comment et pourquoi investir dans les OPCI

Au carrefour des SCPI et des OPCVM, les Organismes de Placement Collectif en immobilier (OPCI) sont censés réunir le meilleur des deux mondes : exposition à l’immobilier physique, liquidité, fiscalité, accessibilité. Découvrez dans cet article les OPCI grand public, leurs caractéristiques (formes juridiques, rendement, durée d’investissement, frais et fiscalité) ainsi que notre comparatif SCPI/OPCI.

Qu’est-ce-qu’une OPCI ?

Créées au milieu des années 2000, les OPCI destinés au grand public devaient convaincre les investisseurs réticents à s’engager dans des SCPI quelque peu contraignantes (marché des parts, droits d’entrée) d’investir dans la pierre papier.

Selon l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), les OPCI grand public, répartis dans 12 fonds, affichent en 2016 une capitalisation de 8,720 milliards d’euros (contre 6,6 milliards d’euros en 2015, soit une progression de plus de 92%). Avec une collecte nette globale sur les 12 mois de l’année 2016 qui s’est élevée à un peu plus de 4 milliards d’euros, l’augmentation par rapport à l’année précédente avoisine les 66,5%. Ce chiffre est en très forte augmentation grâce à la distribution des OPCI sous forme d’unités de compte de contrats d’assurance-vie.

Tout en restant des produits majoritairement investis en immobilier, les OPCI sont enrichis, par rapport aux SCPI, d’une poche de liquidités de 10% minimum de l’actif, ainsi que d’une allocation jusqu’à 30% en actifs non immobiliers (actions, parts OPC de droit étranger, instruments financiers, parts ou actions d’OPCVM). La part d’immobilier, comprise entre 60% et 90% de l’actif, inclut l’immobilier coté (foncières, Sociétés d’investissement immobilier cotées – SIIC) à hauteur de 49% maximum.

Ces aménagements sont supposés offrir une meilleure liquidité aux porteurs et un surplus de performance grâce à l’exposition aux valeurs mobilières. Cette dernière implique néanmoins un risque de volatilité absent dans les SCPI.

Les 13 OPCI grand public

Plus fréquemment destinés aux investisseurs institutionnels, les OPCI destinés aux investisseurs particuliers existent en nombre limité (13 OPCI au second semestre 2017).

• Amundi Transmission Immobilier
• Axa Selectiv’Immo
• Axa Selectiv’Immoservice
• BNP Paribas Diversipierre
• Franceeurope Immo
• Groupama Gan Pierre 1
• Immanens
• Immo Diversification
• LFP Opsis Patrimoine
• Prem Opcimmo
• Primonial Reim Preimium
• SG Pierre Entreprise
• SwissLife Dynapierre

SPPICAV et FPI : les deux formes juridiques des OPCI

Les OPCI peuvent prendre la forme juridique d’une Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable – SPPICAV ou d’un Fonds de Placement Immobilier – FPI.

• SPPICAV : le statut de SPPICAV implique une fiscalité des revenus mobiliers et le régime des plus-values de valeurs mobilières pour les cessions de parts (avec seuil de cession annuel). La SPPICAV a également l’obligation de distribuer aux associés (porteurs de parts) 85 % à 100 % des revenus locatifs et 50 % à 100 % des plus-values de cession.
• FPI : le statut de FPI implique une fiscalité des revenus fonciers et le régime des plus-values immobilières. La taxation est limitée sur la seule partie distribuée aux associés et un abattement est prévu en fonction de la durée de détention. Le FPI a l’obligation de distribuer 85 % des revenus locatifs et 85 % des plus-values de cession.

Dans les deux cas, la valeur liquidative peut être publiée jusqu’à 2 fois par mois, d’où un suivi des performances facilité et une liquidité supérieure à celle des SCPI à capital fixe.

Rendement des OPCI

Le rendement des OPCI varie considérablement d’uns OCPI à l’autre. La création plutôt récente des OPCI complexifie l’étude de leur historique de performances. En 2016, certaines OPCI affichaient des rendements négatifs à l’instar de LFP Opsis Patrimoine (-1,25 %) et Franceeurope Immo (-1,83 %) quand d’autres servaient des rendements particulièrement intéressants en cette période de taux bas comme BNP Paribas Diversipierre (4,77 %) ou Swiss Life Dynapierre (5,86 %). Mais l’essentiel des OPCI affiche des performances oscillant autour de 2,50 % (2,32 % pour Axa Selectiv’Immo, 2,79 % pour Immanens, 2,96 % pour Prem Opcimmo par exemple).

C’est moins que les SCPI de rendement dont la moyenne 2016 était de 4,63%, mais plus que les fonds en euros dont le rendement moyen 2016 était de 1,80%.

Durée d’investissement des OPCI

En dépit d’une liquidité renforcée, les OPCI demeurent des placements de long terme. La durée de placement recommandée est en effet de 8 à 10 ans.

Frais et minimum de souscription des OPCI

Les droits d’entrée peuvent monter jusqu’à 8 %. Prenez garde aux frais non acquis à l’OPCI, qui rémunèrent la société de gestion et le commercialisateur.

Le ticket d’entrée est généralement compris entre 100€ et 1 000€.

Quant aux frais de gestion, ils oscillent dans une fourchette de 1,5 % à 4,5 % et rémunèrent non seulement le gestionnaire des actifs immobiliers mais aussi celui des actifs mobiliers. Ils restent nettement en dessous des frais appliqués à la gestion des SCPI.

Fiscalité des OPCI

La fiscalité appliquée à l’OPCI dépend de son statut juridique. Définissez clairement vos besoins avant de choisir une SPPICAV (fiscalité des revenus mobiliers) ou un FPI (fiscalité des revenus immobiliers). L’intégration d’un OPCI en tant qu’unité de compte de votre contrat d’assurance-vie est probablement la solution la plus simple et la plus avantageuse.

Dans quel OPCI investir ?

L’étude approfondie de l’offre d’OPCI est un préalable incontournable. Si l’historique des performances passées demeure court, étudiez le montant des dividendes versés aux associés ainsi que la qualité des actifs immobiliers (taux d’occupation en premier lieu). Privilégiez les OPCI qui bénéficient de rapports de gestion fréquents et complets.

Comparatif SCPI et OPCI

	SCPI	OPCI
Composition de l’actif	95 % minimum en immeubles de bureaux ou de logements	Immobilier : 60 à 90 % de l’actif (dont physique : 51 % minimum) Actifs mobiliers : 0 à 30 % (actions, parts d’OPCVM, etc.) Liquidités : 10 % minimum
Rentabilité	SCPI de rendement : 4,85 % en 2015	3,1 % en 2015
Frais d’entrée	6 % à 9 %	3 % à 8 %
Montant minimum de souscription	1 000€	De 100€ à 1 000€
Liquidité	SCPI à capital variable : à tout moment SCPI à capital fixe : selon l’offre et la demande sur le marché secondaire	À tout moment, mais selon une valeur liquidative publiée au rythme maximum de 2 fois par mois
Horizon d’investissement	8 ans	8 à 10 ans
Fiscalité	Revenus fonciers	SPPICAV : revenus mobiliers FIP : revenus fonciers

Les OPCI et les SCPI sont deux produits distincts ayant chacun leurs forces et leurs faiblesses. Il est d’ailleurs vain et dénué de sens de les opposer. Vous devez pour faire votre choix vous appuyer avant tout sur vos besoins/choix en matière de liquidité et de fiscalité. On notera cependant que la SCPI semble davantage adaptée aux personnes qui cherchent à générer du revenu immédiat ou à court terme, alors que les OPCI s’inscrivent elles dans une valorisation à moyen et long termes d’un capital.

Les FILM, Fonds d’Investissement en Location Meublée, derniers nés des montages « pierre-papier » devraient renforcer la concurrence des OPCI face aux SCPI. Les FILM sont en effet des OPCI avec un statut de FIP (Fonds de Placement Immobilier) et donc à forte dominante immobilière aves pour principale caractéristique une fiscalité BIC du loueur en meublé non professionnel.

Télécharger gratuitement notre guide : SCPI : comment investir dans les sociétés civiles de placement immobiliers

Les informations de Cafedelabourse.com et de ses publications sont données à titre pédagogique. Elles ne constituent en aucun cas des recommandations d’investissement. Le lecteur se doit d’étudier les risques avant d’effectuer toute transaction. Il est seul responsable de ses décisions d’investissement.