Comment utiliser l’assurance vie pour un achat immobilier ?

Pour acheter un bien immobilier, il est aujourd’hui indispensable de se constituer un apport solide. Les options qui viennent le plus communément à l’esprit sont le Livret A ou le PEL, mais il est aussi possible d’utiliser l’assurance vie pour préparer un achat immobilier. On vous dit tout.

L’assurance vie : un outil efficace pour constituer un apport pour un achat immobilier

Un placement assurance vie est utilisé le plus souvent pour préparer sa retraite ou pour transmettre un capital. Or, on y pense moins, mais il peut également constituer un apport personnel dans le cas d’un achat immobilier. En effet, contrairement à ce que l’on pense souvent, l’argent n’est pas bloqué et il est tout à fait possible d’effectuer un rachat dans ce but.

Les banques demandent aujourd’hui des apports personnels de plus en plus élevés pour l’obtention d’un prêt immobilier. Utiliser un contrat d’assurance vie peut ainsi faire la différence en aidant à bénéficier de fonds et de meilleures conditions de financement.

Comment fonctionne l’assurance vie ?

Grâce à l’assurance vie, il est possible d’investir son capital sur plusieurs types de supports :

• Les fonds en euros qui sont sécurisés avec un capital garanti. Leur rendement moyen est compris entre 2 et 3,5 % en fonction des contrats.
• Les unités de compte (actions, obligations, immobilier papier (SCPI, OPCI)) qui sont plus risquées, mais dont le rendement est possiblement plus élevé.

L’un des avantages d’un contrat d’assurance vie est que les versements sont libres et qu’il est possible de retirer des fonds, sous certaines conditions. De plus, l’argent n’est pas bloqué et les rachats sont possibles à n’importe quel moment. À noter tout de même qu’une réglementation fiscale s’applique selon l’ancienneté du contrat.

Financer son projet immobilier grâce à un rachat partiel

Un rachat partiel consiste à retirer une partie de la somme épargnée sans pour autant clôturer le contrat. Celui-ci continue ainsi à produire des bénéfices et le souscripteur profite encore de l’abattement fiscal auquel il donne droit. L’épargnant peut de plus utiliser exactement la somme dont il a besoin.

Le traitement fiscal des rachats dépend toutefois de la date d’ouverture du contrat. Si celle-ci a eu lieu il y a plus de 8 ans, l’abattement fiscal sur les gains est avantageux. Dans le cas contraire, il est crucial de bien étudier le montant des impôts et des prélèvements sociaux avant de procéder au rachat.

Si l’ancienneté du contrat est supérieure à 8 ans, seuls les gains sont imposés. L’épargnant profite de plus d’un abattement annuel de 4 600 € (9 200 € s’il s’agit d’un couple). Pour les contrats de moins de 8 ans, les gains subissent un prélèvement forfaitaire unique de 30 %.

Garantir son crédit immobilier grâce à une assurance vie

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Le rachat partiel de son assurance vie n’est pas la seule option à considérer lorsque l’on a un projet immobilier. Il est aussi possible d’utiliser son contrat par le biais d’un mécanisme nommé « nantissement » afin de garantir son prêt. Ce dernier consiste à bloquer une partie du capital pour garantir le crédit. Il n’y a donc aucun retrait ni impact au niveau fiscal.

Le principal atout de ce procédé est de pouvoir accéder à un financement sans toucher à son épargne. La part financée par la banque dépend du montant placé sur l’assurance vie. Il est même possible, sous certaines conditions, de bénéficier d’un prêt sans apport personnel. Les banques sont de plus très réceptives à ce type de garantie et elles ont tendance à accorder un taux d’intérêt réduit dans ce cas de figure.

À noter que le nantissement d’assurance vie est généralement accordé par les banques à la condition que le contrat soit bien capitalisé et qu’une partie des investissements soit en fonds euros. Elles peuvent ainsi accorder un crédit correspondant entre 50 et 100 % du montant du capital placé.

Futur achat immobilier : comment optimiser l’utilisation de son assurance vie ?

Pour mettre toutes les chances de son côté, il est important de bien préparer l’utilisation de son contrat d’assurance vie. Le mieux est de souscrire suffisamment en amont et de procéder à des versements de façon régulière, le but étant de bâtir un capital qui soit le plus important possible. De plus, plus le contrat est ancien et plus le rachat partiel sera associé à une fiscalité intéressante. De même, en cas de nantissement, l’effet levier sera significatif.

Il est aussi crucial d’adapter la dotation du contrat selon l’horizon d’investissement. Pour un achat immobilier prévu dans les 5 à 10 ans, il est conseillé de procéder à un partage équilibré entre fonds en euros et unités de compte. Et, pour un achat à plus court terme, il vaut mieux opter pour des fonds en euros uniquement. Enfin, confier un suivi régulier de son contrat à un expert permet de gérer l’épargne de manière plus efficace et de choisir l’option la plus adaptée pour constituer son apport immobilier.

Source des images : Magnific

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