Investir dans l’immobilier via une SCPI

Le marché immobilier séduit les Français qui, plus attachés à la pierre qu’aux actions, en ont fait une valeur refuge très appréciée. S’il n’est pas forcément évident d’acheter d’emblée un bien immobilier, qu’il s’agisse de sa résidence principale ou d’un investissement locatif, vous pouvez cependant vous positionner indirectement sur le marché immobilier en optant pour les SCPI.

Ces sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI font partie des moyens alternatifs à un achat en direct d’un bien immobilier dont les particuliers sont de plus en plus friands. Découvrez dans cet article pourquoi il peut être opportun d’investir sur le marché immobilier, quels sont les atouts des SCPI et enfin les points de vigilance à garder en tête au moment de souscrire.

Le marché immobilier : profiter des taux bas pour se positionner

Le marché immobilier, comme tout marché financier, suit une logique cyclique. Actuellement, on peut constater une hausse des prix quasi continue et relativement marquée depuis plus de 20 ans dans les grandes agglomérations françaises et particulièrement dans l’agglomération parisienne.

Il est important de souligner le contexte actuel éminemment particulier de taux d’intérêt très bas. Les banques centrales ayant opté pour une baisse significative des taux interbancaires et des taux de dépôt en vue de relancer l’économie, les établissements bancaires sont très fortement incités à prêter aux particuliers selon leur profil, même à des taux d’intérêt très faibles. Ainsi, le particulier aura donc tout intérêt à emprunter pour financer l’achat d’un bien immobilier.

Cependant, les zones les plus attractives ont connu une flambée des prix ces vingt dernières années qui pénalisent les petits épargnants et les primo-accédants, rendant l’achat immobilier difficile malgré les circonstances favorables de crédit. Pourquoi alors ne pas se tourner vers les SCPI pour se positionner indirectement sur le marché immobilier ?

Les points forts des SCPI pour investir dans l’immobilier

Les particuliers qui investissement dans une ou plusieurs SCPI deviennent les associés de ladite SCPI, ce qui veut dire que les particuliers participent pleinement à la vie de la société, leur permettant éventuellement de toucher des dividendes.

Contrairement à l’achat d’un bien immobilier, le ticket d’entrée est très accessible (de 150 à 1 000 euros la part en moyenne), ce qui est très avantageux pour les primo-accédants, les jeunes actifs disposant de peu de capital ou encore les ménages déjà propriétaire d’un ou plusieurs bien(s) immobilier(s).

Le deuxième point fort de la SCPI, c’est bien évidemment la diversification des placements et la mutualisation des risques, le manque à gagner sur les revenus d’un bien étant atténués par les autres biens détenus.

Autre atout, et de taille, c’est la société de gestion qui gère la SCPI pour les particuliers et s’occupe de la sélection des biens (localisation géographique, type d’actifs, état, etc.) mais aussi de la gestion, en contrepartie du paiement de frais de gestion.

Enfin, sachez qu’il est tout à fait possible d’acheter des parts de SCPI à crédit (crédit immobilier amortissable, prêt in fine..). Les taux de crédit bancaire actuels étant relativement bas, ils permettent de bénéficier d’un effet de levier intéressant car les revenus de la SCPI pourront couvrir une partie des échéances de l’emprunt.

À noter que le souscripteur ne doit pas tenir compte exclusivement des revenus potentiels provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses obligations de remboursement. En effet, il existe un risque pris par l’associé dans l’hypothèse où le produit de la vente des parts et les dividendes seraient insuffisants pour rembourser en totalité le crédit. En cas de défaillance au remboursement du prêt consenti, les parts de la SCPI pourraient devoir être vendues, pouvant entraîner une perte de capital. En cas de vente des parts de la SCPI à un prix décoté, l’associé devra compenser la différence éventuelle existant entre le capital restant dû (en vue de rembourser le solde du prêt) et le montant issu de la vente de ses parts.

Les points de vigilance à garder à l’esprit quand on investit en SCPI

Malgré tout, avant d’investir dans des parts de SCPI, il convient d’être vigilant sur plusieurs points. D’abord, vous devez vous assurer que ce type de placement correspond à vos besoins et moyens financiers.

Nous attirons votre attention sur le fait qu’un investissement dans une SCPI n’est en aucun cas un placement à capital garanti et qu’il existe un risque de perte en capital. De plus, la SCPI n’étant pas un produit coté elle ne présente pas la même liquidité que les produits financiers.

Assurez-vous que la société de gestion soit agréée par l’AMF (Autorités des marchés financiers). Par ailleurs, vérifiez également le niveau de capitalisation de la SCPI ou bien encore les secteurs d’investissement.

Ensuite, vous devrez étudier le taux de rendement interne (ce taux mesure la performance globale de la SCPI à long terme en tenant compte des frais) des 5 dernières années pour les sociétés de gestion ayant déjà une certaine antériorité. Examinez également si l’historique le permet l’évolution du prix des parts. Toutefois, gardez bien à l’esprit que les performances passées ne préjugent en rien des performances futures. Il est également important de vérifier la qualité des immeubles ainsi que la diversification des biens et des locataires. Pour cela, certains indicateurs comme le taux d’occupation financier (TOF) sont à étudier. Cet indicateur permettra à l’épargnant de s’assurer que le patrimoine immobilier est suffisamment occupé d’un point de vue financier, en d’autres termes qu’il y a suffisamment de loyers payés par rapport à l’ensemble des actifs détenus par la SCPI.

Autre point de vigilance particulièrement important : les frais. Une SCPI est gérée par une société de gestion qui va placer l’argent collecté (suite à la vente des parts de la SCPI) dans l’acquisition de plusieurs biens immobiliers. Elle va également s’occuper de la recherche de locataires et de la gestion des biens. Des frais sont donc prélevés par la société de gestion lors de la souscription et pour la gestion du patrimoine immobilier. Ces commissions sont toutefois comparables aux frais d’agence et de notaire dont le particulier doit s’acquitter dans le cadre d’un investissement immobilier en direct.

N’oubliez pas que la SCPI n’est pas un placement à capital garanti et qu’il existe un risque de perte en capital, il s’agit donc d’un placement à long terme. Investissez uniquement des sommes que vous n’aurez pas à utiliser avant des années.

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