Logement et immobilier : bilan 2018 et perspectives 2019

Le 16 janvier 2019

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Quelle a été la tendance du marché immobilier en 2018 ? Quelles sont les perspectives pour 2019 ? Le point sur l’immobilier et le logement.

En 2018, le marché immobilier a été dynamique grâce aux faibles taux d’intérêt. Toutefois, la hausse des prix des biens immobiliers a impacté le pouvoir d’achat des Français. L’année 2019 sera marquée par plusieurs évolutions réglementaires et notamment la mise en application de la loi ELAN.

Marché immobilier : que retenir de l’année 2018 ?

Une hausse des prix de l’immobilier généralisée en France

L’immobilier a poursuivi sa hausse en 2018 mais elle a été plus contrastée. En effet, les prix ont progressé de + 3,8 % en moyenne, avec des hausses spectaculaires dans certaines villes comme à Bordeaux (+11,6 %), Rennes (+11,3 %) et Limoges (+12,8 %).

À l’inverse, d’autres villes ont connu de très fortes baisses. C’est le cas de Saint-Etienne (-5,6 %), Amiens (-3 %) et Le Mans (-13,9 %), selon le Baromètre LPI-Se Loger. On constate toutefois, que si depuis 2015, la tendance haussière des prix immobiliers s’intensifiait, en 2018, elle a légèrement ralenti, notamment dans l’immobilier ancien où la hausse annuelle des prix s’est limitée à + 3,5 %, selon un bilan établi par l’Observatoire des prix immobiliers (LPI).

L’immobilier parisien et ses 10 000 euros du mètre carré

L’année 2018 a également été marquée par une hausse des prix immobiliers à Paris. À la fin de l’année, la moitié des arrondissements parisiens affichait un prix au mètre carré supérieur à 10 000 euros, la palme revenant au 6ème arrondissement (13 010 euros), selon une note de conjoncture publiée par la chambre des notaires de Paris Île-de-France. Avec un prix médian de 9 500 euros le mètre carré, en hausse de + 6,2 % sur un an, ces tarifs ont de quoi donner le vertige aux acquéreurs.

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La demande de logements anciens supérieure à l’offre

La demande de logements anciens s’est maintenue en 2018, affichant une hausse de + 4 % au niveau national, selon les chiffres publiés par le réseau Laforêt le 31 décembre dernier. Les primo-accédants n’ont pas délaissé le marché immobilier ancien même s’ils ne représentaient que 48 % des transactions contre 51 % en 2017. Ils ont été concurrencés par les investisseurs à l’origine de 21 % des transactions réalisées dans l’immobilier ancien en 2018, contre 15 % l’année précédente.

Les primo-accédants comme les investisseurs se sont retrouvés sur les mêmes offres rares : les studios, deux-pièces ou petites maisons.

Immobilier en France : les tendances pour 2019

La loi Elan pour améliorer le cadre de vie des Français

La loi Elan votée en novembre 2018 devrait modifier la donne sur le marché immobilier français. Elle a vocation à faire évoluer le logement social, répondre aux besoins de chacun, améliorer le cadre de vie des Français, construire mieux mais plus vite.

Parmi les principales mesures prévues figurent la création d’un nouveau contrat de location, le « bail mobilité », la création de VISALE, une garantie gratuite pour tous les étudiants, le renforcement des sanctions pénales et financières pour les locations touristiques abusives ou encore la réintroduction de l’encadrement du niveau des loyers, un dispositif qui pourra désormais être expérimenté par les collectivités qui le souhaitent. Ces mesures pourraient bien avoir un impact sur l’évolution du marché immobilier en 2019.

Investir en direct dans l’immobilier ou profiter du succès des SCPI

Les SCPI bénéficient de souscriptions records depuis plusieurs années. Même si en 2018 la collecte des sociétés civiles de placement immobilier a légèrement ralenti après un record établi à 6,3 milliards d’euros en 2017, ces produits offrent des performances toujours attractives. En effet, leur rendement moyen pour l’année 2018 devrait se situer entre 4,3 et 4,35 % (hors SCPI fiscales), selon les prévisions du site MeilleureSCPI.

Pour optimiser leur fiscalité immobilière, les investisseurs peuvent également se tourner vers les SCPI européennes et internationales. Ces SCPI rencontrent du succès car elles permettent de diversifier davantage et donc de diminuer le risque ainsi que de profiter de marchés immobiliers étrangers plus attractifs que le marché français.

L’achat de SCPI en démembrement se développe aussi car il permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût en ne payant qu’une partie de la valeur du bien (la nue-propriété) en échange de l’attente de la perception des revenus à l’issue de la période de démembrement. Cette stratégie permet également d’être exonéré d’IFI. En effet, seul l’usufruitier est redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

En achetant les SCPI à crédit, il est de plus possible de réduire fiscalement ses intérêts d’emprunt.

Des taux d’intérêt bas parfaits pour acheter son logement

Les taux des crédits immobiliers n’ont jamais été aussi bas. Selon les derniers chiffres de la Banque de France, le taux d’un crédit immobilier à taux fixe à 15 ans atteignait 1,50 % l’année dernière, contre 1,60 % en 2017. Plusieurs acteurs dont les courtiers Empruntis et Cafpi estiment que le marché immobilier,en raison de la conjoncture économique favorable, n’est pas encore prêt à une augmentation des taux. Toutefois, les banques se trouvant à la limite de leur seuil de rentabilité et avec la prochaine hausse des taux d’intérêts des banques centrales, il est évident que les taux des crédits immobiliers finiront par remonter. Les Français ont donc tout intérêt en 2019 à profiter des taux encore faibles pour concrétiser leurs projets immobiliers.

Alors que les prix immobiliers continuent d’augmenter, le volume de transactions recule, et l’année 2019 s’annonce plus difficile pour le secteur.

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