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Comment optimiser votre patrimoine immobilier dans le cadre de l’IFI

Le 05 octobre 2018

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De l’amour à la haine, il n’y a qu’un pas lorsque l’on évoque l’IFI, l’impôt sur la Fortune Immobilière. Quand certains rêveraient de l’approcher au moins une fois dans leur vie, d’autres aimeraient s’en débarrasser par tous les moyens chaque année. L’IFI qui a pris le pas sur l’ISF (Impôt sur la Fortune) depuis 2018 est redevable lorsqu’un contribuable possède un patrimoine immobilier assujetti supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition.

Le barème de l’IFI est progressif et s’étend de 0,5 % (à partir de 800 000€) à 1,5 % par an (au-delà de 10M€) sur la base taxable qui la compose à savoir :

  • Ensemble du patrimoine immobilier bâti et non bâti s’il n’est pas affecté à une activité professionnelle ;
  • Immobilier détenu à travers des sociétés (à titre personnel ou indirectement) ;
  • Placements immobiliers pierre-papier (SCI, OPCI, même détenus en assurance-vie) ;
  • Patrimoine immobilier mondial pour les résidents fiscaux de France, et uniquement patrimoine immobilier en France pour les non-résidents expatriés.

Immobilier : investir sans payer l’impôt sur la fortune immobilière

Quelles sont les solutions que peut préconiser un conseiller en gestion de patrimoine pour investir massivement dans immobilier sans être taxé à l’IFI ?

Le capital investissement immobilier

La stratégie préférée des clients fortunés et avertis (ainsi que la mienne…) est le capital-investissement immobilier. De nombreux fonds de private-equity ou club-deals permettent d’éviter l’IFI tout en investissant dans l’immobilier. Cette méthode s’apparente souvent à une activité professionnelle (opérations de promotions, stratégie de valeur-ajoutée, financement par obligation convertible, etc.).

La nue-propriété

On pourra aussi opter pour la détention en nue-propriété : lorsqu’un actif immobilier est démembré, seul l’usufruitier incorpore le bien dans sa base taxable à l’IFI (sauf en cas d’usufruit légal).

Le plafonnement de l’imposition à 75 %

Le plafonnement de l’IFI est également une donnée à garder en tête : l’ensemble de vos impôts (dont l’IFI) ne peut dépasser 75 % des revenus imposables. Avec donc l’opportunité de vous organiser avec certains revenus qui ne sont pas pris en compte, comme les plus-values d’assurance-vie par exemple.

La donation temporaire d’usufruit

La donation temporaire peut aussi être une solution à envisager : en donnant temporairement l’usufruit d’un ou plusieurs de vos biens à un proche, vous ferez diminuer votre assiette taxable. Par exemple, pour aider vos enfants financièrement pendant leurs études, vous pouvez leur donner temporairement l’usufruit d’immeubles. Et donc leur faire supporter sa base taxable IFI.

Les dons à des associations

Pensez aussi aux dons aux organismes d’intérêt général. Cela permet de réduire votre IFI de 75 % du montant du don (dans la limite de 50 000€ par an).

La location meublée professionnelle

N’oubliez pas qu’un patrimoine immobilier en location meublée peut être professionnel (statut LMP), donc exonéré d’IFI (notamment si c’est votre activité principale et que vos loyers dépassent vos autres revenus professionnels).

L’investissement bois et forêt

Vous aimez la nature ? Détenir des bois et forêts vous permet de bénéficier d’une exonération de 75 % sur l’IFI, tout en décorrélant votre patrimoine des actifs financiers et immobiliers.

Consultez également notre article GFF : le Groupement Foncier Forestier en détail

L’optimisation de ses prêts immobiliers

Bien organiser vos crédits immobiliers peut également optimiser votre IFI grâce à la déduction des intérêts d’emprunt.

Attention, il existe aussi de nombreux pièges à éviter pour ne pas augmenter l’assiette taxable de votre IFI, sans même s’en rendre compte !

IFI : les pièges à éviter

L’immobilier non affecté dans une entreprise

Si vous êtes chef d’entreprise et que vous détenez de l’immobilier qui ne sert pas à votre activité, il faudra le déclarer pour sa quote-part (notamment l’usufruit de SCPI pour sa totalité en pleine propriété !).

Déduction du passif : attention au changement de règle par rapport à l’ISF

Le fonctionnement du passif déductible en IFI n’est plus le même que pour l’ISF : on ne déduit plus la taxe d’habitation, l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux ; les prêts in fine sont limités dans leur déduction ; au-delà de 5M€ un plafond est créé pour les dettes également.

La nue-propriété : des différences notables avec l’ISF

Si vous êtes nu-propriétaire dans un usufruit légal (succession sans donation au dernier vivant par exemple), vous partagez désormais la taxation de l’actif immobilier avec l’usufruitier… Alors même qu’il perçoit tous les loyers, et vous non !

Quoi qu’il en soit, tant que l’amour des Français pour l’immobilier reste fort, l’IFI demeurera un vaste terrain de jeu d’optimisation. Il faut dire que cet impôt qui a rapporté pour sa première édition plus qu’attendu fait toujours recette ! Les possibilités d’optimisation restent donc toujours d’actualité.

Anthony Calci

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