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Loi Mézard : la solution équilibrée pour l’arrêt du Pinel ?

Le 14 septembre 2017

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Alors que les affirmations d’Emmanuel Macron penchent depuis peu vers une suppression prochaine des outils fiscaux d’aide à l’investissement immobilier, Jacques Mézard fait figure d’avocat du diable.

En effet, le ministre de la Cohésion des territoires déclarait le 25 juillet 2017 sur le plateau de la radio RTL être réticent à un “arrêt brutal” du dispositif Pinel, arguant que ce dernier génère des recettes fiscales pour l’État.

Quelles sont les intentions du gouvernement Macron envers les outils fiscaux d’aide à l’investissement immobilier ? Quelle est la “solution équilibrée” que Jacques Mézard pourrait décider de mettre en oeuvre pour sauver le Pinel et la construction de logements ?

La Conférence nationale des territoires, début de la fin du Pinel ?

Un article paru sur Agora Vox réalise une chronologie des indices qui laissent à penser que le président Macron envisage de mettre fin au dispositif Pinel.

En premier lieu, l’absence d’un ministère dédié au logement avait déclenché l’inquiétude des professionnels de l’immobilier. En effet, il s’agit là d’une première dans l’histoire de la Vème République : la question du logement n’est associée ni à un ministère ni à un secrétariat d’État. Alors que la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) ironise : “C’est un oubli, ce n’est pas possible”, rappelant que le logement est le premier poste de dépense des Français, de son côté l’association Droit au logement dénonce dans un communiqué :  » [une] décision qui place les politiques du logement, la lutte contre la crise du logement et le logement cher, en marge des politiques publiques ». Ce tournant dans l’attribution ministérielle de la question du logement est-elle le signe que cette question devient secondaire ?

En second lieu, au cours de la Conférence nationale des territoires, Emmanuel Macron annonce la création d’une Agence nationale de la cohésion des territoires qui viserait à faciliter les politiques régionales en matière de logement. L’entité viendrait en soutien aux projets des territoires ruraux. Cette volonté d’apporter un réponse différenciée à chacun des territoires en fonction de ses besoins n’est-elle pas le signe qu’une loi comme la Pinel n’est plus actuelle aux yeux des politiques ? En effet, avec ce dispositif national, la France entière est “logée à la même enseigne” : elle bénéficie partout des mêmes avantages, ceux de la défiscalisation (bien que les plafonds varient). En créant une Agence qui travaillerait en direct avec les régions, le gouvernement semble troquer la politique nationale contre une politique du cas par cas.

En somme, pour ce qui est des intentions du gouvernement Macron envers l’investissement locatif, pour l’heure les affirmations demeurent imprécises et ne permettent pas de tirer de conclusions quant à une suppression définitive. Cependant, les choix opérés ces derniers mois quant à la question du logement : absence d’un ministère dédié et création d’une Agence de travail en région donnent à imaginer que l’investissement locatif n’est plus d’actualité pour le gouvernement.

À l’heure où environ 28.000 emplois directs dépendent des opérations de construction de logements réalisés via le dispositif Pinel (56.000 emplois sur l’ensemble de la filière) selon l’étude du coût du dispositif Pinel pour l’État français de L’Observatoire IMMO9, la suppression du dispositif Pinel aurait un impact plus que conséquent sur l’industrie du bâtiment. En outre, cette disparition de la défiscalisation immobilière n’irait pas sans influencer le marché de l’immobilier dans son ensemble :

  • décroissance du nombre de logements construits avec pour corrélat une décroissance de l’offre de logements disponibles à la location
  • baisse de l’accession à la propriété
  • diminution du pouvoir d’achat

Les conséquences en région : le cas de Bordeaux

Le Commissariat général au développement durable ainsi que la Fédération Française du Bâtiment (FFB) s’accordent à relever le lien existant entre le Pinel et l’employabilité dans le secteur de la promotion neuve et du bâtiment. La première entité affirmait, dans ses résultats 2016 concernant la conjoncture de l’immobilier : “Les réservations et les mises en vente aux particuliers continuent de progresser, portées […] par l’investissement locatif […]”. Plus qu’ailleurs, le bordelais est portée par la vague de l’investissement locatif : Empruntis révélait récémment une progression des prix au m2 pour le 1er trimestre 2017 de plus de 15% en région bordelaise (Pessac, Floirac, Mérignac, Talence…). Les professionnels du secteur s’attendent à une prochaine montée de Bordeaux à la 2ème place du Podium des villes les plus chères de France. Face à cette actuelle dynamique, le courtier Bordeaux IMMO9 met en garde sur la disparition du dispositif de défiscalisation qui pourrait impacter environ 1.100 emplois directs dans la région de Bordeaux. Cela représente plus 2.200 emplois sur l’ensemble de la filière.

Loi Mézard : une “solution équilibrée”

Conscient des écueils d’un arrêt brutal du Pinel, Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires, a affirmé : « Il faut avoir une vision globale de la politique du logement : il faut qu’on puisse construire davantage et construire moins cher ». Il a également précisé qu’une réforme globale du logement aurait lieu à l’automne sous les traits d’une loi habitat, mobilité, logement”.

Les prises de parole publiques de Jacques Mézard démontre qu’il est conscient de l’impératif de mettre en accord la politique du logement avec la croissance démographique de la France : “On n’a pas, dans notre pays, anticipé les évolutions démographiques et sociétales” – Jacques Mézard le 22 octobre 2013 – Discussions générales du Rassemblement démocratique et social européen

Ainsi, si le dispositif Mézard voit officiellement le jour en remplacement de la loi Pinel, il pourrait promouvoir un renfort de la création de logements par des mesures incitatives dès la construction comme une aide aux bailleurs, aux promoteurs, aux constructeurs. Cela pourrait notamment se concrétiser en une levée des barrières réglementaires qui freinent l’initiative de construction.

En ce qui concerne la défiscalisation, la vision politique de Jacques Mézard pourrait donner lieu à un recadrage de la loi Pinel vers une accession élargie.

Zonage Mézard ?

Pour inciter les Français à prendre possession des zones rurales, il n’est pas exclu que le ministre crée une zone Mézard D en plus des zones Pinel A bis, A, B1, B2 et C. Cela permettrait d’attirer les locataires dans les zones “détendues” (où l’offre est supérieure à la demande).

Abaissement des prix du neuf

D’autre part, le prix d’un bien dépend en partie des subventions de la demande (des offres de crédit, notamment). De ce fait, Jacques Mézard pourrait décider de restreindre les octrois de crédits. Cette décision contribuerait à la baisse des prix de vente des biens sur le marché du neuf (fin de l’“effet inflationniste”).

Libération du foncier à destination des primo-accédants

Enfin, Jacques Mézard pourrait faciliter l’accès à la propriété. Ainsi, de nouvelles circulaires devraient venir limiter les possibilités de recours en justice dans le cadre d’opérations de construction immobilière.

Les informations de Cafedelabourse.com et de ses publications sont données à titre pédagogique. Elles ne constituent en aucun cas des recommandations d’investissement. Le lecteur se doit d’étudier les risques avant d’effectuer toute transaction. Il est seul responsable de ses décisions d’investissement.

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