Investir dans le déficit foncier

Le 26 octobre 2015

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On appelle communément déficit foncier la différence négative entre le revenu et les charges déductibles fiscalement d’un investissement immobilier. Café du Patrimoine revient sur ce système qui permet de diminuer ses impôts grâce à un investissement dans la pierre à travers un aperçu des différents dispositifs de défiscalisation en 2015.

La défiscalisation vise, comme chacun sait, à réduire sa facture auprès de l’administration fiscale, au niveau de l’impôt sur le revenu (IR) comme de l’impôt sur la fortune (ISF). Les investissements immobiliers visent à placer un capital avec pour double objectif d’obtenir une rentabilité (intérêt et plus-value) et de réduire son imposition.

Comment fonctionne le déficit foncier

Déduction des dépenses engagés sur les autres revenus fonciers ou sur le revenu global

Selon l’article 31 du code général des impôts, le propriétaire d’un immeuble peut déduire de ses revenus fonciers :

  • Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire
  • Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement
  • Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés (les interêts d’emprunt sont à distinguer des autres charges car ils ne peuvent s’imputer que sur les revenus fonciers et non sur le revenu global)

Exemple d’imputation des charges déductibles sur les autres revenus fonciers

Lors de la déclaration annuelle des revenus fonciers, le déficit foncier constaté sur un immeuble est imputable sur les autres revenus fonciers constatés dans l’année. L’investisseur immobilier peut en effet compenser les revenus fonciers dégagés par un immeuble par les déficits générés par un autre.

La mise en œuvre de travaux déductibles permet de « faire disparaître » tout ou partie de vos revenus fonciers, et même de diminuer vos autres revenus imposables jusqu’à 10 700 euros, en plus des autres réductions d’impôts. Si le propriétaire dépasse ce plafond, le surplus est reportable, dans les mêmes limites annuelles, pendant 10 ans.

Par exemple, Monsieur T. a acheté un appartement en mars dernier et l’a remis à neuf :

  • les intérêts d’emprunt ont été de 5 000 euros sur l’année
  • les autres charges (travaux compris) ont représenté 30 000 euros
  • la location de ce bien a rapporté 4 000 euros
  • notre propriétaire a des revenus (autres que fonciers) imposables de 50 000 euros

Il faut d’abord retrancher aux revenus les intérêts d’emprunt, ce qui nous donne :

4 000 euros – 5 000 euros = -1 000 euros

Ces -1 000 euros d’intérêts ne peuvent pas être déduits des autres revenus. En revanche, ils pourront s’ajouter aux charges des années suivantes pour diminuer les revenus fonciers, pendant au maximum 10 ans.

Ensuite, on retranche aux autres revenus imposables le reste des charges, soit 30 000 euros, dans la limite de 10 700 euros. Ce qui donne :

50 000 euros – 10 700 euros = 39 300 euros de revenus imposables

Là encore, la différence entre le plafond de 10 700 euros de déduction et les 30 000 euros de charges pourra être déduite les 10 années suivantes. Soit 19 300 euros de charges foncières en plus pour la déclaration de revenus en année N+1.

Comment investir en déficit foncier

Les particuliers peuvent investir dans le déficit foncier, soit en direct, soit via une SCPI. Que ce soit en acquisition directe ou via des SCPI d’habitation, du moins pour les dispositifs concernés, les principes et avantages des dispositifs fiscaux en immobilier sont identiques.

La différence tient :

  • au ticket d’entrée, inférieur dans le cas d’un investissement via une SCPI
  • à la délégation de gestion. Acheter des parts de SCPI vous exempte des tracas de la gestion de votre bien immobilier et le gestionnaire est un spécialiste du secteur
  • à la diversification des actifs : le patrimoine d’une SCPI est composé de plusieurs actifs, situés dans des régions différentes et présentant des caractéristiques différentes.

Les SCPI « Déficit foncier »

Les SCPI dites “déficit foncier” permettent aux investisseurs de bénéficier du régime fiscal du même nom, sans recourir nécessairement au déficit foncier lui-même.

En premier lieu, ce produit permet, par sa politique d’investissement concentrée sur les immeubles anciens situés dans des centre-ville et nécessitant des travaux, d’imputer sur ses revenus fonciers et ses revenus globaux – dans la limite de 10 700 euros pour ces derniers, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes – la quote-part des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration entrepris par la société́ – asset manager – sur les immeubles qu’elle détient.

En second lieu, si l’investisseur acquiert ses parts à crédit, il pourra alors imputer le déficit lié aux intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers uniquement.

En contrepartie, les parts doivent être conservées au moins 3 ans (et l’asset manager doit louer les biens au moins 3 ans lui aussi), mais dans les faits, la durée de vie d’une SCPI de ce type avoisine les 20 années.

Le point fort de cette dernière-née des SCPI fiscales est que l’économie d’impôt qu’elle permet de réaliser n’est pas prise en compte dans le plafonnement global des niches fiscales.

Investissement SCPI déficit foncier

Urban Pierre 3 (Urban Premium)

• Date d’ouverture : 19/03/2015

• Date de clôture : 28/12/2016

• Gestionnaire : Urban Premium

• Prix de la part : 500 € (10 parts minimum à la souscription soit 5000€) • Frais de souscription : 12%

• Frais de gestion : 12%

• Durée de détention estimée : 15 ans minimum

En tant que SCPI déficit foncier, Urban Pierre 3 vise à détenir un patrimoine immobilier locatif composés d’immeubles anciens à usage d’habitation situés en centre-ville, pour lesquels des travaux doivent être entrepris.

Urban Pierre 3 privilégie les métropoles régionales françaises bien desservies et dynamiques. Les immeubles sont choisis pour leur architecture de caractère et leur situation au cœur de quartiers vivants et commerçants.

La quote-part cible des travaux s’élève à 54% du montant de l’investissement, soit une proportion élevée. La part du déficit foncier générée par les travaux est répartie sur deux années : 45% la première et 55% la deuxième. Ce déficit est reportable sur 10 ans.

Exemple :

Votre foyer fiscal est soumis à une tranche marginale d’imposition de 45 %, dispose de revenus fonciers et souscrit à 60 000€ de parts d’Urban Pierre 3.

  • Quote-part cible de travaux sur le total souscrit : 32 400 €
  • Déficit foncier cible imputable en 2015 (45% de la quote-part totale des travaux) : 14 580 €
  • Montant total de l’économie fiscale cible générée en 2015 : 8 821 €
  • Déficit foncier cible imputable en 2016 (55% de la quote-part totale des travaux) : 17 820 €
  • Montant total de l’économie fiscale cible générée en 2016 : 10 781 €
  • Montant total de l’économie fiscale cible générée sur 2 ans : 19 602 €

D’autres SCPI déficit foncier existent sur le marché comme Grand Paris Pierre (Intergestion) et Renovalys 5 (Advenis).

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Nos conseils sur le déficit foncier

Les avantages liés à ce type d’investissement

Une recherche de rendements décorrélés des marchés boursiers

Actif non coté, l’immobilier dégage des performances liées non pas à l’évolution de la Bourse, mais (en dehors de possibles phénomènes de bulles comme en Irlande et en Espagne récemment), aux fondamentaux économiques : croissance économique, taux d’intérêt, inflation, dynamisme du marché local et national du logement. Ce sont les loyers perçus qui rémunèrent l’investisseur puis, le cas échéant, une plus-value réalisée sur la revente du bien.

Une protection contre l’inflation

La hausse des prix généralisée et durable que représente l’inflation induit une perte de valeur des actifs financiers. Le rendement généré́ par les placements en actifs mobiliers se trouve en effet amenuisé par l’inflation, qui affecte négativement le pouvoir d’achat, donc la quantité de biens et services que la somme placée permet d’acheter.

La constitution d’un patrimoine

À moins de rechercher seulement la plus-value et d’être prêt à revendre rapidement, l’immobilier est un placement de long terme : génération d’un complément de revenus, puis de retraite, mais aussi et surtout constitution d’un patrimoine, voué à être transmis.

Un dispositif qui ne fait pas partie des niches fiscales

Le déficit foncier n’entre pas dans le périmètre des niches fiscales classiques car il relève du droit commun.

Les risques et contraintes liés à ce type d’investissement

Un investissement à envisager en tenant compte de vos projets personnels et de votre sensibilité au risque

Le choix d’octroyer une partie de vos économies à un actif immobilier repose donc sur une réflexion globale quant à votre argent et votre patrimoine. Vous devez vous assurer que ces besoins sont compatibles avec :

  • un investissement de long terme
  • un blocage des fonds durant cette longue période
  • la génération d’un rendement régulier partiellement indexé sur l’inflation
  • une décorrélation par rapport aux marchés boursiers

Cet investissement peut comporter un risque de perte de capital, pendant la durée de détention, la liquidité du placement sera très limitée (l’avantage fiscal n’est pas transmissible), le rendement n’est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions de locations des immeubles, de la date de mise en location des immeubles et du niveau des loyers.

Un calendrier précis à suivre

Vos investissements défiscalisants doivent être réalisés dans des périodes déterminées : entre le 1er janvier et le 31 décembre pour l’IR pour être pris en compte dans l’imposition de l’année suivante, et jusqu’à mai voire juin (selon que vous déclarez sur internet ou non et selon votre lieu de résidence) pour l’ISF pour être pris en compte dans l’imposition de la même année. Dans les deux cas, les investissements doivent aussi être dûment présentés dans vos déclarations d’impôts.

Soyez particulièrement vigilants au calendrier pour vos projets d’investissements défiscalisants. Prévoyez une marge suffisamment importante pour la durée d’obtention du prêt afin de ne pas rater les dates butoirs.

Les informations de Cafedelabourse.com et de ses publications sont données à titre pédagogique. Elles ne constituent en aucun cas des recommandations d’investissement. Le lecteur se doit d’étudier les risques avant d’effectuer toute transaction. Il est seul responsable de ses décisions d’investissement.

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