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La loi Cosse : un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière

La loi Cosse : un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière




Le goût des Français pour l’immobilier ne faiblit pas. Une situation qui explique les dispositifs successifs de défiscalisation des différents ministres du logement. Le dernier en date, la loi Cosse, permet de bénéficier d’un abattement sur vos revenus fonciers. Café du Patrimoine vous présente la Loi Cosse : caractéristiques, avantages et limites … Découvrez le dispositif qui remplace les Besson et Borloo anciens.

Loi Cosse : un dispositif avantageux doublé de contraintes lourdes

Le nouveau dispositif de défiscalisation immobilière « Cosse » a été institué par la loi de finances rectificative pour 2016 et est entré en application le 1er janvier 2017. L’objectif est simple : enn contrepartie d’un engagement social, les propriétaires pourront bénéficier d’un abattement sur leurs revenus locatifs.

La Loi Cosse est destiné aux propriétaires dans l’ancien (ou récent) qui louent leur(s) bien(s) et souhaitent profiter d’un abattement sur les revenus fonciers. Comme pour la Loi Pinel dont elle reprend le zonage, les zones éligibles à l’investissement Cosse sont caractérisées par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements locatifs entraînant des difficultés d’accès au logement dans la commune concernée.

Pour tout savoir sur la loi Pinel, consultez notre dossier Loi Pinel 2017 : défiscalisation immobilière

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la Loi Cosse, le bailleur doit signer une convention avec l’Agence nationale pour l’habitat (Anah). C’est cette dernière qui fixe les conditions de location. Le bailleur s’engage à louer son bien six ans minimum. En cas de travaux subventionnés par l’Anah, la durée minimum de location est élevée à 9 ans.

Les locataires doivent impérativement respecter un plafond de revenus. L’abattement sur les revenus fonciers est plus ou moins important selon le niveau de loyer pratiqué : « intermédiaire », « social », et « très social ». Ce montant dépend bien sur de la localisation de votre bien (se reporter au zonage Pinel).

Loi Cosse : des avantages fiscaux non négligeables

Pendant de la Loi Pinel pour l’ancien, la loi Cosse permet de profiter d’abattements sur ses revenus locatifs calqués néanmoins sur le montant des loyers : comptez 30 % d’abattement pour l’intermédiaire et 70 % pour le social et le très social dans les zones A, A bis et B1 (Paris, Île-de-France, Lyon, Lille, Côte d’Azur, etc.).

La déduction peut même monter jusqu’à 85 % de vos revenus locatifs, quelle que soit la localisation du bien immobilier, si vous confiez votre bien à une agence immobilière à vocation sociale ou si vous louez à une association agréée qui sous-louera à des personnes en grande précarité.

Les limites de la loi Cosse : risques locatifs et rendement peu attractif

Les plafonds de ressource du dispositif Cosse sont relativement faibles (bien inférieurs à ceux prévus par la Loi Pinel par exemple) ce qui bien sûr fait redouter aux propriétaires des impayés, voire des dégradations (par manque de ressources pour entretenir le bien au quotidien).

Au niveau fiscal, le dispositif Cosse est nettement moins avantageux dans la zone B2 (Albi, Béziers, Dreux, Narbonne, etc.) puisqu’il offre un abattement sur ses revenus fonciers de seulement 15% pour un loyer « intermédiaire » et de 50 % pour un loyer « social » ou « très social ». La réduction est donc à relativiser et à bien calculer avant de foncer tête baissée dans un projet de location avec le dispositif Cosse.

Dans le cas d’un bien ancien que vous possédez déjà et que vous envisagez de mettre en location, faites bien attention au calcul de l’avantage fiscal. Dans le cas d’un achat immobilier dans l’ancien pour bénéficier du dispositif Cosse, n’oubliez pas que le plus important reste l’investissement immobilier, avant l’avantage fiscal qui doit arriver en second dans votre prise en compte de tous les paramètres. Dans tous les cas, quelle que soit la zone dans laquelle est situé votre bien et le montant du loyer que vous envisagez, vérifiez bien que la décote de loyers du Cosse est compensée par l’octroi de l’abattement. N’oubliez pas qu’il faut avant tout que votre projet immobilier soit viable.

Enfin, si vous ne pensez pas pouvoir louer votre bien à un montant très élevé au regard de sa vétusté, n’oubliez pas que vous pouvez déduire le montant des travaux de vos revenus locatifs. Une fois les travaux réalisés, si votre bien pourra se louer sans difficulté à la valeur du marché, il n’est pas pertinent d’user du dispositif Cosse, à réserver aux biens simples qui pourraient plaire à des locataires aux faibles revenus.

Et encore ! Cette affirmation est à nuancer car en effet, le plafonnement des loyers imposés par la Loi Cosse pèse lourdement sur le rendement de ce dispositif qui peut être rentable principalement pour les contribuables les plus imposées et louant dans les zones les moins tendues. Cependant, même dans cette situation, l’intérêt de la loi Cosse est faible car en lui préférant le meublé non professionnel, le propriétaire pourra amortir le coût de son investissement par exemple sur trente ans et ainsi, sur cette même période, annuler totalement l’impôt foncier.

Comparatif Cosse et Pinel : quel dispositif de défiscalisation choisir ?

Dispositifs Pinel Cosse
Le bâti Neuf Ancien (ou récent)
Le zonage Identique Identique
Défiscalisation Réduction d’impôt : 12 % de l’investissement initial pour un engagement de location de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Abattement sur les revenus fonciers : 15% à 85% selon le zonage et le montant du loyer
Plafond des loyers Oui, selon zonage Oui, selon zonage
Ressources du locataire Oui : 115 851 € (zone A bis personne seule ou couple + 4 enfants à charge) et 27 136 € (zone B2 personne seule) Oui, prévues par l’arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’Etat en secteur locatif (plafonds de ressources inférieurs à ceux du dispositif Pinel)
Type de location Bien loué nu à titre de résidence principale (possibilité de louer à ses ascendants ou descendants) Bien loué nu à titre de résidence principale (la location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable)
Niveau de performance énergétique Réglementation thermique 2012 Non exigé
Lire aussi notre dossier Prêt crédit immobilier

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