L’investissement dans une résidence secondaire

Le 18 novembre 2011

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L’immobilier arrive en tête des placements préférés des Français. Il est l’investissement à privilégier pour 35% des personnes sondées lors du Forum de l’investisseur 2011.

Avec la désaffection des particuliers pour la Bourse, l’investissement dans une résidence secondaire a été beaucoup plébiscité mais la nouvelle fiscalité risque de changer la donne. En effet, La nouvelle loi double la durée de détention de 15 à 30 ans pour bénéficier d’une exonération totale des plus-values immobilières.

Ainsi, de nombreux particuliers s’interrogent sur le bien fondé d’un investissement dans une résidence secondaire.

La réforme sur les plus-values immobilières : risque et opportunité.

Aujourd’hui, les plus-values immobilières sur une résidence secondaire bénéficient d’un abattement de 10% par an au-delà de la 5ème année de détention. Ces plus-values sont donc totalement exonérées de l’impôt de plus-values de 32.5% au bout de 15 années de détention.
 
Le nouveau dispositif, double la durée de détention nécessaire pour bénéficier d’une exonération totale des plus-values immobilières. Pour les cessions réalisées à compter du 1er février 2012, il faudra détenir le bien 30 ans pour être totalement exonéré.

Ainsi si un particulier vend un bien immobilier détenu depuis 15 ans aujourd’hui, il est entièrement exonéré. A partir du 1er Février, il sera imposé sur 80% de la plus-value!

Suite à l’annonce de la réforme, l’afflux de biens à vendre tend à créer une distorsion du marché de l’immobilier dont les prix commence à chuter. En effet, les propriétaires n’ont plus beaucoup de temps pour trouver un acquéreur et bénéficier du régime actuel. Pour vendre rapidement, ils devront proposer leur bien à un prix attractif. Il y a donc des opportunités pour les acheteurs solvables pouvant garantir la vente. Il existe des opportunités de négocier une baisse du prix d’acquisition ne dépassant pas l’économie d’impôt que le vendeur va réaliser.

Mais au delà de l’aspect fiscal et du montage financier, l’achat ou la vente d’une résidence secondaire est plus qu’un investissement, il s’agit souvent de se faire plaisir et de répondre à un projet de vie qui a des impacts sur toute la cellule familiale.

Les solutions pour les propriétaires de résidence secondaire : donation, SCI ou changement de résidence principale.

Face à la proximité du début de la réforme, les propriétaires immobiliers s’interrogent sur d’autres moyens éventuels d’échapper à la taxation :

La donation à ses enfants permet de profiter d’un abattement de 159 325 euros par parent et par enfant tous les 10 ans. La donation défiscalisée (sans droits de succession) est un très bon moyen d’échapper à l’impôt de plus-values (la donation efface l’impôt de plus-values) tout en assurant la transmission familiale.

Un autre moyen consiste à céder la résidence secondaire à une SCI avant le 1er février 2012 ce qui permet de bénéficier de l’exonération totale d’impôt de plus-values. Mais il faut se montrer très attentif sur le montage de la SCI pour éviter toute requalification en abus de droit. Il faut montrer que la SCI n’a pas été créé dans un but purement fiscal, il faut donc associer ses enfants au sein de la SCI, qu’il y est un réel paiement du prix, un emprunt à la charge de la SCI…

Enfin, il est également possible d’envisager de faire passer sa résidence secondaire en résidence principale. Il s’agit d’une solution risquée qu’il faut pouvoir prouver très précisément au fisc ! C’est-à-dire disposer des justificatifs pour la nouvelle résidence principale comme l’avis d’imposition sur le revenu, les factures de chauffage et d’électricité…En fait il s’agit de réellement habiter sa résidence secondaire!

Louis Yang

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