Statut de bailleur privé : le nouveau cadre fiscal de la loi de finances 2026

Depuis le 21 février 2026, la fiscalité locative se recentre avec le statut de bailleur privé (ou dispositif Jeanbrun). Il remplace les anciens mécanismes par un système d’amortissement déductible des revenus fonciers. La durée de location et la performance énergétique conditionnent l’avantage fiscal.

Pourquoi un nouveau statut de bailleur privé ?

Face à la tension locative en zones tendues, la loi de finances 2026 unifie les règles pour les bailleurs. Le nouveau statut poursuit trois objectifs :

• Élargir l’offre locative : rendre la location plus attractive pour les particuliers, dans le neuf comme dans l’ancien rénové.
• Simplifier la fiscalité : un mécanisme unique fondé sur l’amortissement remplace les niches fiscales précédentes.
• Orienter vers le logement abordable : l’avantage fiscal dépend du niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social).

Entre théorie et pratique, l’écart peut être grand. Pour appréhender ce cadre, des promoteurs comme Cogedim proposent des informations sur les enjeux patrimoniaux du statut de bailleur privé.

Statut de bailleur privé : êtes-vous éligible ?

Le dispositif s’adresse aux particuliers non professionnels. Vous êtes concerné si vous investissez en direct, en votre nom, via une indivision ou par le biais d’une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur le revenu.

Bon à savoir : en indivision, chaque indivisaire déduit l’amortissement à hauteur de sa quote-part. Le démembrement est interdit, sauf s’il fait suite au décès du conjoint.

Quels logements ouvrent droit au statut de bailleur privé ?

Le statut de bailleur privé s’applique aux investissements locatifs réalisés, en France, dans un immeuble collectif à usage d’habitation. Le dispositif n’est pas limité par un zonage d’éligibilité, mais les plafonds de loyers restent encadrés selon la localisation du bien. Les critères d’éligibilité varient selon la nature de l’actif :

• Logement neuf : le bien doit respecter la réglementation environnementale RE 2020. La date de dépôt de la demande de permis de construire fait foi ou la date de signature de l’acte authentique de vente pour une acquisition en VEFA.
• Logement ancien : vous devez réaliser des travaux de rénovation lourde représentant au moins 30 % du prix d’achat (1). Ces interventions doivent permettre de gagner au minimum une à deux classes énergétiques au DPE (diagnostic de performance énergétique), avec un niveau de sécurité et d’accessibilité proche du neuf.

D’autres conditions s’appliquent. Le logement doit être loué nu à titre de résidence principale : la location meublée est donc exclue. Vous ne pouvez pas louer à vos ascendants, descendants ou aux membres de votre famille jusqu’au deuxième degré inclus.

Comment est calculé l’amortissement avec le statut de bailleur privé ?

Chaque année, vous déduisez un pourcentage du prix d’achat, hors valeur du foncier. Ce dernier est évalué forfaitairement à 20 %, ce qui rend 80 % du montant net de frais amortissable. Le taux annuel dépend du bien et de l’engagement de loyer :

• Dans le neuf, le taux s’établit à 3,5 % pour un loyer intermédiaire, 4,5 % pour le social et 5,5 % pour le très social.
• Dans l’ancien rénové, le taux est fixé respectivement à 3 %, 3,5 % et 4 %.

L’amortissement que vous déduisez chaque année ne peut pas dépasser 8 000 € par foyer fiscal. Ce plafond passe à 10 000 € si au moins la moitié de vos loyers bruts provient de locations sociales et à 12 000 € si c’est de la location très sociale.

Dès le premier jour du mois suivant l’achèvement des travaux ou l’acquisition, la déduction démarre. Elle se poursuit au-delà de la période d’engagement de neuf ans, tant que le bien génère des revenus fonciers.

Le cumul de cet amortissement avec les charges déductibles classiques est autorisé : taxe foncière, intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux. Quand le total dépasse vos loyers, le déficit foncier créé s’impute sur votre revenu global jusqu’à 10 700 €, ou 21 400 € en cas de travaux sur une passoire thermique jusqu’au 31 décembre 2027. Vous reportez l’excédent sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

Quelles obligations pour profiter du statut de bailleur privé ?

Trois engagements conditionnent l’accès au dispositif. Leur non-respect entraîne une remise en cause rétroactive.

Louer neuf ans en résidence principale nue

En SCI, les associés conservent leurs parts pendant neuf ans. Le logement doit être mis en location dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux ou la livraison. La location doit ensuite rester continue.

Respecter les plafonds de loyers et de ressources du locataire

Vous appliquez les barèmes réglementaires fixés chaque année pour le logement intermédiaire, social et très social. Les références sont actualisées annuellement par l’administration fiscale.

Justifier la performance énergétique

L’engagement porte sur toute la durée. Vous devez conserver les justificatifs (attestation RE 2020 ou DPE après travaux). L’administration peut les demander.

Important : si vous vendez avant neuf ans ou que vous ne respectez pas une condition, tous les amortissements déduits sont réintégrés à votre revenu foncier l’année où l’engagement est rompu. Vous pouvez lisser l’impôt supplémentaire grâce au système du quotient fiscal.

Source des images : Magnific

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