Loi Denormandie : dispositif de défiscalisation complémentaire à la loi Pinel

Le 15 mars 2019

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Applicable dès le 1er janvier 2019, la loi de défiscalisation Denormandie vient compléter la loi Pinel, déjà existante. À l’inverse de cette dernière, le dispositif Denormandie est uniquement dédié à un investissement immobilier dans l’ancien. À l’instar des autres dispositifs de défiscalisation, la loi Denormandie possède ses propres conditions d’application, ses zones d’éligibilité, ses avantages en réductions fiscales, mais aussi ses limites. Zoom sur la nouvelle loi Denormandie.

À qui s’adresse la loi Denormandie ?

La loi Denormandie, présentée par Julien Denormandie, Ministre de la ville et du logement, vient en effet compléter le dispositif Pinel et remplacer par la même occasion la loi Cosse, jugée trop complexe. La vocation première de la loi Denormandie est d’encourager la rénovation de biens anciens, voire vétustes. Elle s’adresse aussi bien à des investisseurs immobiliers (même via des SCPI) qu’à des particuliers qui souhaitent devenir propriétaires. Elle permet, sous certaines conditions, de bénéficier de réductions sur l’impôt sur le revenu.

Où investir pour réduire ses impôts grâce à la loi Denormandie ?

La loi Denormandie vise à rénover des biens anciens situés dans les centres-villes ou dans les villes moyennes qui abritent de nombreux logements vacants en mauvais état. Il existe pour l’instant 222 villes qui bénéficient du plan d’action nommé « Cœur de Ville », un plan visant à rénover et à redynamiser les villes de taille moyenne. Si les 222 villes de ce programme sont compatibles avec l’investissement Denormandie, ce sont en réalité toutes les villes françaises qui ont la possibilité de bénéficier de la nouvelle loi de défiscalisation, dès lors qu’elles ont signé un accord d’Opération de Revitalisation des Territoires (ORT).

Parmi les 222 villes éligibles, on peut citer : « Angoulême, Arles, Bastia, Beauvais, Béziers, Bourg-en-Bresse, Carpentras, Calais, Cholet, Dieppe, Fontenay-le-Comte, Grasse, Laval, Lorient, Montbéliard, Narbonne, Niort, Rocherfort, Saumur, Valenciennes ou encore Verdun ». Le dispositif Denormandie semble plus intéressant lorsqu’il s’agit d’investir dans des villes moyennes (c’est-à-dire dont la population oscille entre 20 000 et 100 000 habitants).

Les avantages fiscaux du dispositif Denormandie pour rénover un logement ancien

À l’instar de la loi Pinel, la réduction fiscale dépend du nombre d’années proposé à la location. Les futurs bailleurs pourront en contrepartie bénéficier d’une réduction maximum de 21 % du prix global (prix d’achat + travaux). Si le propriétaire s’engage à louer son bien pendant 6 ans, il pourra prétendre à une réduction d’impôt de 12 %. S’il s’engage à louer son bien pendant 9 ans, il pourra alors prétendre à une déduction fiscale de 18 %. Enfin, dans le cas où le propriétaire loue son bien pendant 12 ans, sa baisse d’impôt pourra atteindre 21 %.

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Par bénéficier du dispositif de défiscalisation Denormandie, le propriétaire ainsi que son futur locataire devront respecter les plafonds de ressources et plafonds de loyers. Quant aux travaux, ils devront être d’au minimum 25 % du coût de l’opération immobilière. Ils devront également être réalisés par un artisan possédant le label RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) et porter sur 2 postes de travaux parmi les 5 suivants :

  • Isolation des combles,
  • Isolation des murs,
  • Isolation des fenêtres,
  • Changement de chaudière,
  • Changement de production d’eau chaude.

Avec le dispositif de défiscalisation Denormandie, il sera également possible de déduire certaines charges, comme la taxe foncière, les frais de gestion locative, les intérêts d’emprunt, les factures d’entretien du logement ou encore les primes d’assurances.

Afin d’être éligible au dispositif Denormandie, le propriétaire devra respecter les plafonds de ressources de loyer. En effet, les loyers maximums de son futur bien dépendent du zonage qui reste le même que pour le dispositif Pinel. Cela signifie que :

  • Pour la zone A, le loyer maximum sera de 12,50€ le M2,
  • Pour la zone A Bis, le loyer maximum sera de 16,83€ le M2,
  • Pour la zone B1, le loyer maximum sera de 10,07€ le M2,
  • Pour la zone B2, le loyer maximum sera de 8,75€ le M2.

Les futurs locataires devront également respecter un plafond de ressources, auquel cas, le propriétaire ne pourra pas bénéficier de déduction fiscale. Ce plafond a été fixé en fonction du zonage ainsi qu’en fonction de la composition du foyer.

  • En ce qui concerne la zone A Bis, le plafond de ressources a été fixé à 37 508€ pour une personne seule, à 56 058€ pour un couple, à 73 486€ pour un couple avec un enfant, à 87 737€ pour un couple avec 2 enfants, 104 390€ pour un couple avec 3 enfants, à 117 466€ pour un couple avec 4 enfants et + 13 087€ par personne à charge supplémentaire,
  • En ce qui concerne la zone A, le plafond de ressources est de 37 508€ pour une personne seule, de 56 058€ pour un couple, de 67 386€ pour un couple avec un enfant, de 80 716€ pour un couple avec 2 enfants, de 95 553€ pour un couple avec 3 enfants, de 107 527€ pour un couple avec 4 enfants et + 11 859€ par personne à charge supplémentaire,
  • En ce qui concerne la zone B1, le plafond de ressources a été fixé à 30 572€ pour une personne seule, à 40 410€ pour un couple, à 48 596€ pour un couple avec un enfant, à 58 666€ pour un couple avec 2 enfants, à 69 014€ pour un couple avec 3 enfants, à 77 778€ pour un couple avec 4 enfants puis, + 8 677€ par personne à charge supplémentaire,
  • Enfin, en ce qui concerne la zone B2, le plafond de ressources pour le locataire est de 27 515€ pour une personne seule, de 36 743€ pour un couple, de 44 187€ pour un couple avec un enfant, de 53 344€ pour un couple avec 2 enfants, de 62 753€ pour un couple avec 3 enfants, de 70 721€ pour un couple avec 4 enfants, puis + 7 888€ par personne en charge supplémentaire.

Afin d’être en accord avec la législation, le logement loué devra être le logement principal du foyer. Tout logement acquis avant le 1er janvier 2019 ne sera pas éligible au dispositif Denormandie. Pour l’instant, ce dernier est en place jusque fin 2021. À l’instar du dispositif Pinel, la loi Denormandie permet de louer à un ascendant ou à un descendant. Le montant des travaux à effectuer est a minima de 25 % du prix total de l’investissement immobilier, la limite d’investissement est fixée à 300 000€, et à 2 achats par an.

Pour investir au mieux, il est conseillé de connaître la ville, voire d’y habiter, de connaître les quartiers, les commerces de proximité, les transports et écoles. Il est aussi préconisé d’étudier le marché locatif de la ville convoitée sur les 5 dernières années et les prévisions en matière de location, à l’aide d’un agent immobilier. Enfin, il faut savoir que le déficit foncier n’est pas pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt accordée au bénéficiaire de la loi Denormandie.

Sources images : Freepik

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