Investir dans un bien en résidence gérée procure un certain nombre d’avantages. Toutefois, il est important de pouvoir revendre l’appartement au moment venu.
Des milliers de biens sont achetés dans le cadre de résidences de tourisme ou d’affaires, de résidences pour étudiants ou seniors, d’EHPAD sous le régime du loueur meublé non professionnelle (LMNP). Pourtant, la revente des biens LMNP ne concerne qu’entre 3 000 et 4 000 biens chaque année alors que la demande est importante. Il faut dire que ces logements ne sont pas des biens immobiliers comme les autres.
Qu’est-ce qu’une résidence gérée ?
L’investissement en résidence de service gérée séduit notamment les particuliers à la recherche de revenus complémentaires, relativement sécurisés et nets de fiscalité. Cet investissement peut s’effectuer à travers cinq secteurs : les résidences de tourisme, les résidences senior, les résidences étudiantes, les résidences d’affaires et les EHPAD. Par conséquent, les résidences gérées accueillent une clientèle particulière et leur proposent des logements adaptés à leur âge et leur activité.
Les locataires d’appartements en résidences gérées peuvent profiter de confort, de liberté, de tarifs attractifs et d’une proximité avec le centre-ville. De leur côté, les investisseurs perçoivent généralement des revenus stables (le loyer est payé quel que soit le taux de remplissage puisque le propriétaire signe un contrat longue durée avec le gestionnaire de la résidence) et d’un rendement à long terme garanti par le contrat. De plus, le patrimoine est entretenu par la société gestionnaire.
Le loyer, premier critère pour évaluer le bien en résidence gérée
Même si l’investissement en résidence gérée est présenté comme une épargne immobilière de long terme, nombre de propriétaires peuvent souhaiter s’en séparer. Les raisons de la vente sont diverses : le décès, un divorce ou encore un changement de situation professionnelle.
Pour réussir la revente de son appartement en résidence gérée, il convient d’abord de s’attarder sur le loyer qui représente le premier critère pour l’évaluation du bien. Par exemple, si les loyers annuels s’élèvent à 6 000 euros et la rentabilité atteint 3,5 % par an, le prix de vente s’établira à 170 000 euros environ. Ainsi, ce montant est principalement déterminé sur la base du rendement locatif, de la qualité du gestionnaire de la résidence, de la répartition des charges, du prix au mètre carré et de la durée du bail restant à courir.
Prendre en compte la durée du bail
Certaines périodes de l’année peuvent être moins propices à la vente d’un bien immobilier à la montagne ou en bord de mer. Outre cet aspect, l’investisseur doit prendre en compte la durée du bail qui reste à courir. En effet, moins le terme du contrat est éloigné dans le temps, plus l’incertitude sur sa reconduction s’accentue et le risque est élevé pour le repreneur. Il est donc conseillé de vendre à la moitié du bail ou d’attendre qu’il soit renouvelé pour ne pas voir le prix de vente impacté par cette décision.
Pour rappel, le gestionnaire doit avertir l’investisseur, au moins 6 mois avant la fin du contrat, de sa décision de poursuivre ou non. Il n’a toutefois pas l’obligation de communiquer les conditions de la reprise du bail.
Connaître la fiscalité de la revente LMNP ou Censi-Bouvard
Les effets de la revente dépendent du statut choisi (régime de loueur en meublé non professionnel ou loi Censi-Bouvard) mais aussi du remboursement ou non de la TVA.
Les investisseurs qui ont opté pour la réduction d’impôt Censi-Bouvard se sont engagés à louer le bien pendant 9 ans. En cas de revente avant ce terme, ils devront restituer l’avantage fiscal dont ils ont bénéficié. Dans le cadre du régime LMNP, la cession n’a pas de conséquence pour le vendeur.
L’autre critère à observer concerne le remboursement de la TVA. Lorsqu’il achète, l’investisseur peut choisir de récupérer cette taxe sur le prix d’acquisition en s’engageant à conserver le bien pendant au moins 20 ans. Il est toujours possible de revenir sur cet engagement mais dans ce cas, il faudra rembourser la TVA au prorata des années restantes. Mais il existe 1 exception définie par l’article 257 bis du CGI quand le nouvel acquéreur reprend le bail commercial et est assujetti à la tva. En pratique les reventes de LMNP sur le marché secondaire permettent aux investisseurs initiaux de conserver la tva récupérée au départ, ce qui facilite les reventes.
Pour conclure, la vente d’un bien en résidence gérée nécessite de prendre en compte certains critères dont le loyer, la durée du bail, les effets de la cession ainsi que l’état du bien. Ceux-ci sont déterminants dans la fixation du prix de revente.
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Responsable Editoriale - Café de la Bourse
Après des études littéraires et une double formation en communication à la Sorbonne et au CELSA, Clémence Tanguy a travaillé à la SNCF et au Conseil Général des Hauts-de-Seine avant d'intégrer l'équipe de Café de la Bourse en 2015. Elle est en charge des sujets relatifs à l'actualité macro-économique, aux crypto-monnaies, aux produits financiers, aux finances personnelles et à l'investissement en général, avec une approche pédagogique et pragmatique.