TEG erroné : erreur de votre banque ?

Le 22 juin 2016

banniere-ass-vie_300-250

81 conseils 300-250

Si votre banque s’est trompée dans le calcul du TEG de votre emprunt immobilier, vous pouvez récupérer une partie de vos intérêts d’emprunt. Comment savoir si vous êtes concerné ?

Annulation des intérêts d’emprunt écoulés et application du taux d’intérêt légal en cas d’erreur du TEG

A chaque erreur de gestion, les banques n’omettent jamais de vous ponctionner des frais (agios, pénalités…). Quand l’inverse se produit, au mieux, vous voyez l’annulation des frais bancaires.

Mais selon une jurisprudence, un arrêt de la chambre civile de la cour de cassation rendu le 30 septembre 2010 a rappelé que le code de la consommation, en son article L321-8 3°, indique que l’offre de prêt doit notifier :

  • le montant du crédit
  • le coût total du crédit
  • le TEG (Taux Effectif Global), conformément à l’article L313-1 du code de la consommation

Dans le cas des crédits immobiliers, il est du ressort de la banque d’établir le plan de financement en intégrant les données suivantes: le capital emprunté, les frais inhérents au capital emprunté, les frais de souscription, les frais d’hypothèque ou de cautionnement, etc.

De plus, nous constatons que certains établissements bancaires sont davantages sujets aux erreurs de calcul de TEG. Dans ces circonstances, le client, s’il constate une erreur de calcul est en droit de demander la révision de son crédit en sollicitant l’annulation des intérêts écoulés et l’application du taux d’intérêt légal (à titre indicatif, au premier semestre 2016 ce dernier est de 1,01%). Le gain pour le client peut rapidement atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euro.

Nous avons aussi noté, par expérience, que les crédits libellés en devises étrangères établis en France, sont plus fréquemment en erreur comme par exemple les crédits en Franc Suisse des frontaliers. Faites revérifier votre crédit immobilier (voir ci-dessous) si vous avez emprunté dans une devise étrangère via un établissement de crédit en France. Le taux d’erreur pour ces crédits est de plus de 90%.

Nous souhaitons porter à votre attention deux arrêts de fin 2015 qui vont peser dans les décisions à venir et surtout mettre à mal certaines banques. D’une part, l’arrêt du TGI de Nîmes qui concerne la période de préfinancement disant qu’elle doit figurer dans le TEG. Vous pouvez consulter l’arrêt en cliquant ici. D’autre part, l’arrêt de la Cour d’Appel de Montpellier concernant la mention des 360 jours ou dite « année lombarde ». Dans cet arrêt à consulter ici, la banque a été condamnée pour le simple fait d’avoir inscrit 360 jours au lieu de 365 jours. Les deux cas font bien évidemment jurisprudence d’autant que les TEG étaient justes. Par conséquent, certains prêts sont automatiquement faux car les offres de prêt sont rédigés « par défaut » en année lombarde. A notre connaissance, la banque condamnée n’a toujours pas modifié les conditions de ses offres de prêt…

Exemple d’un cas réel de TEG faux et de montant remboursé par la banque

Monsieur X a contracté un emprunt immobilier de 239 377 € en mars 2011 au taux fixe de 3,90% sur 300 mois (25 ans). Suite à l’analyse de son offre de prêt, nous constatons que le taux effectif global réel est de 4,306%. En effet, la banque n’a pas pris en compte dans le calcul du TEG tous les frais afférents au crédit et affiche un TEG de 3,90%, soit égal au taux nominal, ce qui est rigoureusement impossible compte tenu de la prise d’une garantie hypothécaire et d’une délégation d’assurance.

Par conséquent, le montant à restituer au client est de 29 009,27 € sur la seule base des intérêts déjà payés. Veuillez trouver ci-dessous le calcul :

AnnéeTaux conventionnelTotal intérêts perçus au taux conventionnelTaux légalTotal intérêts taux legalMontant à restituer
20113,90%5 902,84€0,38%575,15€5 327,69€
20123,90%9 152,84€0,71 %1 666,29€7 486,55€
20133,90%8 993,89€0,04 %92,25€8 901,64€
20143,90%7 368,97€0,04 %75,58€7 293,39€
Total3,90%31 418,542 409,2729 009,27

Aussi, le client est en droit d’exiger l’établissement d’un nouveau crédit au taux d’intérêt légal de 2011 soit 0,38% pour la partie restante de l’emprunt immobilier.

Comment calculer le montant que vous pourrez récupérer ?

Afin de vous faire une idée du montant à récupérer pour votre propre situation, voici le calcul :

Taux nominal de votre crédit (hors assurance, garantie, frais de dossier) – taux d’intérêt légal en cours au moment de la signature de votre offre de prêt

Voici l’historique de l’évolution du taux d’intérêt légal (notez qu’à partir de 2015, le taux d’intérêt légal évolue semestriellement) :

AnnéeTaux d’intérêt légal
20110,38%
20120,71%
20130,04%
20140,04%
1er semestre 20150,93%
2e semestre 20150,99%
1er semestre 20161,01%
2e semestre 20160,93%

Ce que vous pouvez gagner sur votre prêt immobilier si le TEG est faux

Montant du prêtDuréeTauxMontant à récupérer
100 000€25 ans4,21%11 475€
148 000€25 ans3,60%21 600€
161 000€20 ans3,70%22 852€
417 000€20 ans4,70%75 049€

Que faire si votre banque a fait une erreur dans le calcul du TEG de votre emprunt immobilier ?

Nous vous proposons d’analyser votre crédit immobilier gratuitement en vous donnant une réponse sous 48h. En cas d’erreur, avec l’accord du client, notre avocat spécialisé en droit bancaire assigne la banque en lui stipulant l’erreur de calcul du TEG du crédit immobilier.  Deux hypothèses se dégagent :

  • soit la banque reconnaît son erreur et une négociation amiable s’engage
  • soit aucun accord amiable n’est trouvé et le dossier est transmis au magistrat compétent

L’ensemble de la procédure est soutenu par des professionnels expérimentés.

Votre seul « travail » consiste à réunir l’ensemble des pièces administratives nécessaires à l’étude (offre de prêt complet, tableau d’amortissement définitif, facture des frais notariés, notification de cautionnement).

Notez que nous acceptons tous les crédits immobiliers de moins de 5 ans car ils ne peuvent être prescrits. Passé ce délai, nous analyserons au cas par cas la faisabilité de la procédure.

Bilan 2015 des erreurs TEG

Le premier constat que nous avons pu faire est que les demandes sont de plus en plus nombreuses. L’analyse des crédits erronés était méconnue il y a encore quelques années. Aujourd’hui, le public est informé, et n’hésite plus à faire analyser leurs documents, quelques mois voire quelques années après la signature de leur offre de prêt. En moyenne, sur cette seule activité et sans aucune information ou publicité autre que cet article, nous avons réalisé plus d’une analyse par jour ouvré, soit un total de 200 analyses au cours de l’année 2015.

Le deuxième constat qui découle du premier (la grande quantité de dossiers traités) est que les tribunaux commencent à être engorgés et deviennent plus exigeants sur les dossiers traités. En effet, nous avons constaté, assez rapidement dans l’année, que les dossiers ayant plus de 5 ans avaient de moins en moins d’issues favorables pour le client, du fait de la prescription qui s’établit. En effet, cette période correspond au délai qu’à le client pour se retourner contre sa banque en cas d’erreur. Une fois ce délai passé, les chances de succès fondent comme neige au soleil car la banque a un recours, et vous vous en doutez, ne se prive pas pour l’exploiter. En revanche, lorsque ce délai court, la banque a très peu de chance de gagner la procédure. Nous notons que de nombreuses négociations amiables s’engagent à l’initiative de la banque afin d’accélérer la procédure de traitement du dossier et d’éviter de payer des frais d’avocats qui peuvent être vite onéreux.

Enfin, notre troisième et dernier constat pour cette année 2015, est que les banques qui sont justes ou en erreurs sont souvent les mêmes. Nous ne pourrons pas citer ouvertement le nom des banques pour des raisons évidentes de diffamation. L’image d’une banque souvent en erreur serait bien naturellement négatif auprès de ses actuels clients. Toutefois, nous allons vous donner quelques chiffres. Globalement, les dossiers ont été plus justes que les années précédentes. Les coûts astronomiques des remboursements des intérêts incitent les banques à faire de plus en plus attention. C’est la première année que nous avons vérifié plus de dossiers justes que de dossiers en erreur. Toutefois, certaines banques continuent à émettre des dossiers en erreur dans plus de 60% des cas. A l’inverse, la banque la plus juste a un taux d’erreur de 33% seulement.

Nous sommes toujours en procédure pour un grand nombre de nos dossiers. Toutefois, les négociations amiables qui ont pu se faire, se sont toutes soldées par un remboursement de plus de 50% des intérets à récupérer. Quelques clients ont même vu l’intégralité de leurs intérêts passés remboursés, car leurs banques souhaitaient, en raison de leur patrimoine, les garder absolument.

Pour finir sur ce bilan 2015, le montant moyen récupéré était légèrement supérieur à 30 000 €. Ce montant est bien évidemment inhérent au coût du prêt contracté.

N’hésitez pas à nous faire parvenir votre dossier si votre offre de prêt est de moins de 5 ans. L’analyse est toujours gratuite pour 2016.

Les informations de Cafedelabourse.com et de ses publications sont données à titre pédagogique. Elles ne constituent en aucun cas des recommandations d’investissement. Le lecteur se doit d’étudier les risques avant d’effectuer toute transaction. Il est seul responsable de ses décisions d’investissement.

#

Derniers Dossiers


acheter-et-louer
mariage
dossier-phare-livret